Судья Манжикова Т.П. Дело № 33-477/2012 г.

17 июля 2012 г. г. Элиста

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Калмыкия в составе:

председательствующего Коченковой Л.Д.,

судей Андреевой А.В. и Лиджиева С.В.,

при секретаре Иванове С.В.,

рассмотрела в судебном заседании гражданское дело по иску Мужичук Ю.В. и Мужичук Л.В. к Николаенко О.И. о признании права собственности на недвижимое имущество, государственной регистрации перехода права собственности по договору купли- продажи недвижимого имущества, аннулировании записей о государственной регистрации права собственности по апелляционным жалобам представителя истцов Мужичук В.В. на решение Элистинского городского суда Республики Калмыкия от 11 мая 2012 года и дополнительное решение Элистинского городского суда Республики Калмыкия от 29 июня 2012 года.

Заслушав доклад председательствующего, возражения представителя ответчика Бамбаева В.Э., судебная коллегия

у с т а н о в и л а:

Мужичук Ю.В. и Мужичук Л.В. обратились в суд с указанным иском, мотивируя требования тем, что 22 декабря 2011 г. между ними и Николаенко О.И. заключен договор купли-продажи жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: Республика Калмыкия, г. Элиста, <…>. Цена сделки составила 500 000 руб., которые ответчик получила до подписания договора. 22 декабря 2011 г. для регистрации права собственности покупателей на спорную недвижимость соответствующие документы были сданы в Управление Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Республике Калмыкия. Однако 18 января 2012 г. ими было получено уведомление о приостановлении государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним до 18 февраля 2012 г. на основании заявления Николаенко О.И. о возврате документов без проведения государственной регистрации прав. Требования истцов о возврате денег или регистрации перехода права собственности на указанное имущество оставлены ответчиком без удовлетворения. Ссылаясь на положения п. 3 ст. 165 ГК РФ, указали на незаконное уклонение ответчика от регистрации сделки и наличие оснований для понуждения в судебном порядке Николаенко О.И. к регистрации перехода права собственности по 1/2 доли дома к истцам. Просили также признать право общей долевой собственности за Мужичук Ю.В. и Мужичук Л.В. по 1/2 доли за каждым на жилой дом и земельный участок, расположенные по вышеуказанному адресу, аннулировать записи в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 26 сентября 2006 г. о государственной регистрации права собственности Николаенко О.И. на указанное имущество и взыскать с ответчика в их пользу расходы по уплате государственной пошлины в размере 8200 руб.

В судебное заседание истцы не явились. Их представитель Бадма-Гаряева О.Н. заявленные требования поддержала, уточнив, что истцы выполнили все обязательства по договору купли-продажи недвижимости.

Ответчик Николаенко О.И. и её представитель Бамбаев В.Э. в удовлетворении иска просили отказать, пояснив, что при заключении договора купли-продажи спорной недвижимости ответчик не желала наступления юридических последствий совершаемой сделки ввиду того, что в основе сделки была заимствованная сумма долга.

Решением Элистинского городского суда Республики Калмыкия от 11 мая 2012 г. в удовлетворении исковых требований Мужичук Ю.В. и Мужичук Л.В. к Николаенко О.И. о регистрации перехода права собственности по 1/2 доли общей долевой собственности за Мужичук Ю.В. и Мужичук Л.В. на жилой дом в целом, состоящий из целого одноэтажного камышитового, облицованного силикатным кирпичом жилого дома с холодными постройками, общей площадью <…> кв.м., и на земельный участок, площадью <…> кв.м., с кадастровым номером <…>, расположенные по адресу: Республика Калмыкия, г. Элиста, <…>, об аннулировании записи в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 26 сентября 2006 г. о государственной регистрации права собственности Николаенко О.И. на указанное имущество (жилой дом и земельный участок), о взыскании расходов по уплате госпошлины в размере 8200 руб. отказано.

Дополнительным решением Элистинского городского суда от 29 июня 2012 г. в удовлетворении исковых требований Мужичук Ю.В. и Мужичук Л.В. к Николаенко О.И. о признании права общей долевой собственности по 1/2 доли за каждым на жилой дом в целом, общей площадью <…> кв.м., и земельный участок, площадью <…> кв.м., расположенные адресу: Республика Калмыкия, г. Элиста, <…>, отказано.

В апелляционных жалобах представитель истцов Мужичук В.В. просит состоявшиеся по делу судебные постановления отменить. При этом указывает, что стороны при заключении договора купли-продажи недвижимости достигли соглашения по всем существенным условиям, договор заключен с соблюдением требований закона - в письменной форме, уполномоченными на то лицами; в нем указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, его местонахождение и сведения о его цене. Оговоренная сторонами сумма была передана покупателями продавцу в полном объеме, что не оспаривается ответчиком. Согласно пункту 7 договора спорное недвижимое имущество передано продавцам в день подписания договора. Для регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество стороны представили в регистрирующий орган соответствующие документы. При таких данных, Николаенко О.И. добровольно приняла на себя обязательство по продаже имущества и её уклонение от регистрации перехода права собственности на указанное имущество нарушает права и законные интересы истцов. Судом не приняты во внимание положения п. 3 ст. 165 ГК РФ о том, что если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. Избранный истцами способ защиты нарушенного права – требование о регистрации перехода права собственности и признании права собственности на недвижимое имущество соответствует ст. 12 ГК РФ и позиции Верховного Суда Российской Федерации, изложенной в Постановлении Пленума от 29 апреля 2010 г. Расписка ответчика от 8 февраля 2012 г., на которую сослался суд, подтверждает обоснованность требований истцов.

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Калмыкия, обсудив доводы жалоб, проверив материалы дела, находит судебные решения в части отказа в удовлетворении иска о признании права собственности на недвижимое имущество и аннулировании записей о государственной регистрации права собственности подлежащими оставлению без изменения, в остальной части - отмене ввиду неправильного применения норм материального права.

Принимая решение по делу, суд, руководствуясь статьями 223, 224, 421, 550 и 551 Гражданского кодекса РФ, исходил из того, что переход права собственности на недвижимое имущество по договору купли-продажи жилого дома и земельного участка, заключенному 22 декабря 2011 г. между Мужичук Ю.В., Мужичук Л.В. и Николаенко О.И., не был зарегистрирован в установленном законом порядке, имущество фактически не передано покупателям и находится в собственности продавца, добровольное согласие которого на отчуждение имущества по сделке не установлено. При таких данных суд пришел к выводу о том, что правовых оснований для удовлетворения исковых требований о регистрации перехода права собственности, признании права собственности на спорное недвижимое имущество не имеется.

Судебная коллегия считает, что с выводом суда об отказе в удовлетворении исковых требований Мужичук Ю.В. и Мужичук Л.В. о регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество согласиться нельзя по следующим основаниям.

В силу п. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

В соответствии с положениями ст. ст. 550, 554 и 555 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. В договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору. Договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.

Пунктом 1 ст. 551 ГК РФ предусмотрено, что переход к покупателю права собственности на недвижимое имущество по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации.

В соответствии с п. 3 ст. 165 ГК РФ если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.

Согласно правовой позиции Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного суда РФ, изложенной в Постановлении Пленумов от 29 апреля 2010 г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом. Если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона в силу п. 3 ст. 551 ГК РФ вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (пункты 60, 61 Постановления).

По смыслу закона иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества. Согласно абзацу второму п. 1 ст. 556 ГК РФ в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Как следует из материалов дела, 22 декабря 2011 г. между Мужичук В.В., действующим по доверенности за Мужичук Ю.В., Мужичук Л.В., и Николаенко О.И. заключен договор купли-продажи жилого дома, общей площадью <…> кв.м. и земельного участка, площадью <…> кв.м., с кадастровым номером <…>, расположенных по адресу: Республика Калмыкия, г. Элиста, <…>.

Согласно пункту 3 данного договора домовладение и земельный участок оценены сторонами и проданы за 500 000 руб., которые продавец получил до подписания договора.

Как видно из расписки от 22 декабря 2011 г., Николаенко О.И. подтвердила, что получила сумму в размере 500000 руб. по договору купли-продажи.

Таким образом, покупатели – истцы по делу, свои обязательство по сделке исполнили полностью.

В пункте 7 договора также указано, что передача и принятие недвижимости осуществлены в день подписания договора. Стороны существенных претензий и иных неисполненных обязательств друг к другу не имеют. Указанный пункт договора одновременно считается актом приема-передачи жилого дома.

Имея в виду указание в договоре, одновременно являющимся актом приема – передачи жилого дома, на фактическую передачу имущества в день подписания договора, с учетом положений п. 1 ст. 556 ГК РФ, у суда не имелось оснований для выводов о нахождении спорного имущества во владении ответчика со ссылкой лишь на пояснения самой Николаенко О.И.

Иных же доказательств в подтверждение данных обстоятельств ответчиком представлено не было.

Судом установлено, что заявление о регистрации договора купли-продажи недвижимости и перехода права собственности на спорное имущество было подано сторонами в день заключения договора в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Калмыкия. Однако регистрация перехода права собственности на жилой дом и земельный участок, расположенные по адресу: Республика Калмыкия, г. Элиста, <…>, была приостановлена 18 января 2012 г. в связи с поступившим заявлением от Николаенко О.И. о возврате документов без проведения государственной регистрации прав.

Действия ответчика по уклонению от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на спорное имущество признаны судом первой инстанции правомерными, свидетельствующими об отсутствии добровольного согласия собственника на отчуждение принадлежащего ему имущества.

Между тем судом не учтено, что если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, и одна из сторон уклоняется от ее регистрации, надлежащим способом защиты права покупателя является иск о государственной регистрации перехода права собственности, который подлежит удовлетворению судом.

Представитель ответчика Бамбаев В.Э. в суде апелляционной инстанции настаивал на том, что договор купли-продажи недвижимости нельзя считать заключенным и действительным, а потому требования истцов о понуждении зарегистрировать переход права собственности на спорное имущество не подлежат удовлетворению.

Между тем указанная позиция представителя ответчика не основана на законе.

Обратившись в регистрирующий орган с заявлением о возврате документов, при том, что, подписав договор купли-продажи принадлежащего ответчику имущества, Николаенко О.И. получила от Мужичук Ю.В. и Мужичук Л.В. сумму по договору, подала в регистрирующий орган заявление о регистрации перехода права собственности, оговорив в договоре момент передачи и принятия недвижимости, то есть, действуя по своей воле и в своем интересе, ответчик необоснованно уклонился от исполнения всех своих обязанностей по договору, а именно обязанности совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности к покупателю.

При таких данных, поскольку сделка по купле-продаже недвижимого имущества совершена в надлежащей форме, сторонами при заключении договора было достигнуто соглашение по всем существенным условиям, в том числе о фактической передаче и принятии недвижимости в день подписания договора, у сторон возникли соответствующие права и обязанности и Николаенко О.И. обязана была совершить действия по регистрации договора купли-продажи этого недвижимого имущества и перехода прав собственности покупателям.

Ссылка Николаенко О.И. и её представителя Бамбаева В.Э. на то, что ответчик не желала наступления юридических последствий совершаемой сделки ввиду того, что в основе сделки была заимствованная сумма долга, не подтверждается материалами дела.

Более того, как видно из имеющейся в деле расписки Николаенко О.И. от 8 февраля 2012 г. ответчик обязуется вернуть взятые по договору купли-продажи от 22 декабря 2011 г. деньги в размере 500000 руб. до 17 февраля 2012 г., в случае же невозврата обязуется возобновить регистрацию договора.

То обстоятельство, что полученные во исполнение договора купли-продажи недвижимости от 22 декабря 2011 г. денежные суммы истцам не возвращены, ответчиком и его представителем не оспаривалось.

Таким образом, решение Элистинского городского суда от 11 мая 2012 г. об отказе в удовлетворении указанных исковых требований подлежит отмене. Исковые требования Мужичук Ю.В. и Мужичук Л.В. о государственной регистрации перехода права собственности по 1/2 доли общей долевой собственности на жилой дом и земельный участок, расположенные по адресу: Республика Калмыкия, г. Элиста, <…>, подлежат удовлетворению.

Что касается выводов суда об отказе в удовлетворении требований истцов о признании права общей долевой собственности по 1/2 доли за каждым на жилой дом и земельный участок, об аннулировании записей о государственной регистрации права собственности Николаенко О.И. на указанное имущество, то оснований для отмены судебных постановлений в этой части с учетом приведенных выше правовых норм не имеется.

Заявленные в деле требования о признании права собственности и о государственной регистрации перехода права собственности преследуют одну материальную цель - зарегистрировать право лица, получившего недвижимое имущество по договору, в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Применительно же к рассматриваемому спору надлежащим способом защиты нарушенного права является иск о государственной регистрации перехода права собственности, а потому требования истцов о признании права общей долевой собственности по 1/2 доли за каждым на жилой дом и земельный участок и аннулировании записей о государственной регистрации права собственности ответчика обоснованно отклонены судом первой инстанции.

Руководствуясь пунктом 2 статьи 328, статьей 329 Гражданского процессуального кодекса РФ, судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Калмыкия

о п р е д е л и л а:

Решение Элистинского городского суда от 11 мая 2012 г. в части отказа в удовлетворении исковых требований Мужичук Ю.В. и Мужичук Л.В. к Николаенко О.И. о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество отменить.

Исковые требования Мужичук Ю.В. и Мужичук Л.В. к Николаенко О.И. о государственной регистрации перехода права собственности от Николаенко О.И. к Мужичук Ю.В. и Мужичук Л.В. по 1/2 доли общей долевой собственности на жилой дом в целом, состоящий из целого одноэтажного камышитового, облицованного силикатным кирпичом жилого дома с холодными постройками, общей площадью <…> кв.м., и на земельный участок, площадью <…> кв.м., с кадастровым номером <…>, расположенные по адресу: Республика Калмыкия, г. Элиста, <…>, удовлетворить.

Обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Калмыкия зарегистрировать переход права собственности от Николаенко О.И. к Мужичук Ю.В. и Мужичук Л.В. по 1/2 доли общей долевой собственности на жилой дом в целом, состоящий из целого одноэтажного камышитового, облицованного силикатным кирпичом жилого дома с холодными постройками, общей площадью <…> кв.м., и на земельный участок, площадью <…> кв.м., с кадастровым номером <…>, расположенные по адресу: Республика Калмыкия, г. Элиста, <…>.

В остальной части решение Элистинского городского суда от 11 мая 2012 г. оставить без изменения.

Дополнительное решение Элистинского городского суда от 29 июня 2012 г. оставить без изменения.

Апелляционные жалобы Мужичук В.В. удовлетворить частично.

Председательствующий: Л.Д. Коченкова

Судьи: А.В. Андреева

С.В. Лиджиев