Судья Осипова А.А. Дело № 33- 3098/11
О П Р Е Д Е Л Е Н И Е
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Саха (Якутия) в составе председательствующего судьи Антипиной Т.Ф.,
судей Ивановой М.Н., Пуховой Е.В.,
при секретаре Ильиной Е.М.,
рассмотрев в открытом судебном заседании в г. Якутске
«22» августа 2011 года
кассационную жалобу Самаркина Александра Геннадьевича на решение Якутского городского суда РС(Я) от «30» июня 2011г., которым по делу по иску Общества с ограниченной ответственностью «Сити Девелопментс» к Самаркину Александру Геннадьевичу о взыскании задолженности по оплате жилищно-коммунальных услуг, взносов, убытков,
п о с т а н о в л е н о:
Взыскать с Самаркина Александра Геннадьевича в пользу ООО «СИТИ ДЕВЕЛОПМЕНТС» задолженность по коммунальным услугам в размере .......... руб. на квартиру № ..., .......... руб. на квартиру № ... и .......... руб. на квартиру № ..., всего .......... руб., пени .......... руб. по квартире № ..., .......... руб. по квартире № ... и .......... руб. по квартире № ..., всего пени .......... руб., расходы на проезд представителя .......... руб., расходы на услуги представителя .......... руб., оплаченная государственная пошлина в сумме .......... руб., всего .......... руб., в остальной части иска отказать.
Заслушав доклад судьи Пуховой Е.В., выслушав пояснения представителя Самаркина А.Г. по доверенности Гордя В.С., представителя ООО «СИТИ ДЕВЕЛОПМЕНТС» Лихота В.Н., судебная коллегия
у с т а н о в и л а:
06.10.2005г. между ООО «Сатурн-Престиж» и Самаркиным А.Г. заключен договор о долевом строительстве жилищно-гаражного комплекса по адресу .......... квартиры с условным номером № ... и аналогичный договор на квартиру с условным номером № ...
В последующем квартирам присвоены номера соответственно № ... и № ....
21.09.2007г. между ИП Н., действовавшего по договору поручения и доверенности от ООО «Гарант -Недвижимость», и Самаркиным А.Г. заключен договор о долевом строительстве жилищно - гаражного комплекса по указанному адресу на квартиру под условным номером № .... В последующем квартире присвоен номер № ....
В связи с тем, что застройщик не передал Самаркину А.Г. по акту квартиры и не представил в регистрационный орган пакет документов, необходимых для регистрации права собственности за ответчиком, Самаркин А.Г. вынужден был обратиться в Чертановский районный суд г.Москвы с требованиями о признании права собственности на квартиры.
Решениями Чертановского районного суда г.Москвы от 28 ноября 2008г., 27 апреля 2009г. (два решения на две квартиры № ... № ..., № ...), которыми было признано право собственности Самаркина А.Г. на указанные квартиры и зарегистрированы в регистрирующем органе: на квартиры № ..., № ... - 14 августа 2009 г., на квартиру № ... - 1 апреля 2009 г.
По инициативе собственников помещений в многоквартирном доме в период с 9 ноября по 30 апреля 2008г. проводилось общее собрание собственников жилых помещений. Собрание проводилось в заочной форме. По результатам голосования была определена управляющая компания ООО «СИТИ ДЕВЕЛОПМЕНТС» (далее-УК) и утверждены условия договора управления многоквартирным жилым домом.
Управляющая компания ООО «СИТИ ДЕВЕЛОПМЕНТС» обратились в суд с иском к Самаркину А.Г. о взыскании задолженности по обязательным платежам, взносам и убытков. При этом истец расчет задолженности произвел с октября 2007 г. по 1 февраля 2011г. Затем расчет был произведен по состоянию на июнь 2011г.
Суд вынес вышеуказанное решение, которым удовлетворил требования истца. При этом суд исходил из того, что между ООО «Сатурн-Престиж», ИП Н. и Самаркиным А.Г. были заключены договора цессии и соответственно право собственности у Самаркина А.Г. на квартиры возникло с момента исполнения обязательств по финансированию строительства и ввода объекта; в эксплуатацию. 9 ноября 2007г. собственниками жилых помещений в многоквартирном доме по адресу .......... избрана управляющая компания ООО «ДЕВЕЛОПМЕНТС», которая предоставляет услуги и работы по содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома. Исходя из расчетов УК суд взыскал с ответчика задолженность.
Не согласившись с решением суда, представитель ответчика Самаркина А.Г. обратился с кассационной жалобой, в которой указывает, что между Самаркиным А.Г. и ООО «Сатурн-Престиж», ИП Н. были заключены договора долевого участия в строительстве и к ним применяется ФЗ от 30.12.2004г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ». Право собственности на квартиры Самаркин А.Г. признавал в судебном порядке, в решении суда не определен момент возникновения права собственности, в таком случае право собственности возникает с момента регистрации права собственности в регистрирующем органе. Управляющая компания вступила в свои полномочия 30 апреля 2008г. после утверждения результатов голосования. Также представитель ответчика выразил свое несогласие с расчетами задолженности с применением тарифов, которые, по его мнению, установлены незаконно. Также настаивает на пропуске истцом сроков исковой давности. Просит решение суда отменить и дело направить на новое рассмотрение.
Изучив дело, выслушав пояснения представителя Самаркина А.Г. по доверенности Гордя В.С., представителя ООО «СИТИ ДЕВЕЛОПМЕНТС» Лихота В.Н., проверив доводы кассационной жалобы, судебная коллегия находит решение суда подлежащим отмене с направлением дела на новое рассмотрение.
Судом было установлено, что ответчик 06.10.2005 г. заключил с ООО «Сатурн-Престиж» договоры участия в долевом строительстве жилищно-гаражного комплекса по адресу: .........., с правом получения по окончании долевого строительства квартир № ... и № .... Так же 21.09.2007г. ответчиком был заключен с ИП Н. договор участия в долевом строительства жилья, с правом получения квартиры № ...
При этом суд дает неправильную оценку указанным договорам, считая их договорами уступки прав требования, в соответствии с которыми право собственности на квартиры у ответчика возникло с момента исполнения обязательства по финансированию строительства и ввода объекта в эксплуатацию. Разрешение на ввод в эксплуатацию получено 26 сентября 2007 года. С этого момента суд взыскал с ответчика задолженность по коммунальным услугам.
С такими выводами суда нельзя согласиться, поскольку они основаны на неправильном определении обстоятельств дела и нарушении норм материального права, а, в частности, на неправильной квалификации договоров от 06.10.2005 г. и 21.09.2007г.
На квалификацию договоров от 06.10.2005 г. и 21.09.2007г. не влияют обстоятельства и способы приобретения имущества ООО «Сатурн-Престиж» и ИП Н. Суд в своих выводах основывается на том, что строительство дома производилось на основании инвестиционного контракта от 02 декабря 2003 года, заключенного между Правительством г. Москвы, ГУП СППМ и ООО «Сатурн Престиж. Согласно указанного инвестиционного контракта ООО «Сатурн-Престиж» имел право уступить свои права на квартиры третьим лицам. Воспользовавшись данным правом ООО «Сатурн-Престиж» заключил договор с ответчиком, а так же ООО «Еврострой». В свою очередь ООО «Еврострой» переуступил права ООО «Эксима Трейд», ООО «Эксима Трейд» переуступил права ИП Н., ИП Н. ответчику.
Тот факт, что у ООО «Сатурн-Престиж» было право уступить свои права на квартиры третьим лицам, не означает, что договор уступки права требования был единственным способом распоряжения имуществом со стороны ООО «Сатурн-Престиж».
Из анализа предмета, условий и содержания договоров от 06.10.2005 г. следует, что ООО «Сатурн-Престиж» заключили с Самаркиным А.Г. договоры долевого участия в строительстве жилья, также как и ИП Н. - 21.09.2007г.
Так, из Федерального закона от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» следует, что участником долевого строительства является физическое лицо, денежные средства которого привлекаются для участия в долевом строительстве многоквартирного дома (на основании договора участия в долевом строительстве) с последующим возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства.
Самаркин А.Г. не является инвестором, поскольку он не инвестировал строительство жилого помещения, приобрел квартиры после того, как многоквартирный дом был введен в эксплуатацию. Для Самаркина А.Г. как физического лица, потребителя и приобретателя жилого помещения, заключение договора долевого участия в строительстве жилья явилось способом приобретения имущества для личного потребления. В отличие от лиц, которые ранее переуступали от одного другому права требования на имущество, Самаркин А.Г. не осуществлял вложения денежных средств в целях дальнейшего получения прибыли. Инвесторы в соответствии с Законом РСФСР от 26.06.1991 № 1488-1 «Об инвестиционной деятельности в РСФСР» как субъекты инвестиционной деятельности осуществляют вложение собственных, заемных или привлеченных средств в форме инвестиций и обеспечивают их целевое использование в целях дальнейшего получения прибыли.
Закон РСФСР от 26.06.1991 действует в части не противоречащей Федеральному закону от 25.02.1999 г. № 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений».
К сложившимся между ООО «Сатурн-Престиж» и Самаркиным А.Г. правоотношениям применяется Федеральный закон от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».
Поскольку ООО «Сатурн-Престиж» не выполнила свои обязательства, установленные ст. 8 Федерального закона № 214-ФЗ и на передало по акту квартиры № ..., № ... и № ... ответчику и не представила в регистрационный орган пакета документов, необходимых для регистрации права собственности за ответчиком, Самаркин А.Г. обратился в суд с иском о признании права собственности на объекты долевого строительства. Решениями Чертановского районного суда г.Москвы от 28 ноября 2008г., 27 апреля 2009г. его требования были удовлетворены.
Право, установленное решением суда, возникает с момента, определенного решением суда, согласно п.1 ст. 28 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Если момент возникновения права не указан в решении суда, то право на недвижимость возникает по общему основанию, согласно ГК РФ с момента государственной регистрации в регистрирующем органе. Правовые последствия считаются наступившими со дня внесения записи о праве в единый государственный реестр прав на недвижимое имущество.
В решениях Чертановского районного суда г. Москвы от 28.11.2008 г. и от 27.04.2009 г. не указан момент возникновения права, а лишь признается за ответчиком право собственности на квартиры, расположенные по адресу: .........., кв. №№ № ...,№ ... и № .... Таким образом, право собственности у ответчика на вышеуказанные квартиры, возникло с момента его государственной регистрации.
Исходя из вышеизложенного, суд необоснованно отклонил доводы ответчика о том, что обязательства по оплате коммунальных услуг у Самаркина А.Г. возникли с момента регистрации права собственности.
Согласно п.5 ч.2 ст. 153 ЖК РФ граждане обязаны вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги с момента возникновения у собственника права собственности на жилое помещение.
При таких обстоятельствах, решение суда подлежит отмене с направлением дела на новое рассмотрение.
При новом рассмотрении дела суду следует учесть вышеизложенное: дать оценку договорам 06.10.2005 г. и 21.09.2007г., определить момент возникновения права собственности на квартиры и в зависимости от этого разрешить вопрос о взыскании задолженности по коммунальным платежам.
Руководствуясь ст. 361 ГПК РФ, судебная коллегия
о п р е д е л и л а:
Решение Якутского городского суда РС(Я) от «30» июня 2011г. отменить, направить дело на новое рассмотрение в тот же суд в ином составе.
Председательствующий: Т.Ф.Антипина
Судьи: М.Н. Иванова
Е.В.Пухова