ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПРЕЗИДИУМА ВЕРХОВНОГО СУДА РЕСПУБЛИКИ ДАГЕСТАН г. Махачкала 8 сентября 2011 года Президиум Верховного суда Республики Дагестан в составе: председательствующего Мирзаева Р.М., членов президиума Сулейманова С.М., Гончарова И.А., Августиной И.Д., Гаджиевой Ш.В., Алиева М.Н., Гарунова И.З., Магомедова М.Г., при секретаре Аскерхановой Д.Ю., рассмотрел по надзорной жалобе представителя Ахмедханова А.А. - Мусаибова И.М. гражданское дело по иску Гарунова Т.Г. к Ахмедханову А.А., администрации г.Дагестанские Огни, УФРС по г.Дагестанские Огни о внесении изменений в договор купли-продажи земельного участка и встречному иску представителя Ахмедханова А.А. - Тагирова А.С. о признании договора купли-продажи земельного участка незаключенным (недействительным) и расторжении договора купли-продажи земельного участка. Заслушав доклад судьи Верховного суда Республики Дагестан Гаджиевой Ш.В., выслушав объяснения представителя Ахмедханова А.А. – Му-саибова И.М., просившего принятые по делу судебные постановления отменить, объяснения Гарунова Т.Г., просившего надзорную жалобу оставить без удовлетворения, президиум у с т а н о в и л : Гарунов Т.Г. обратился в суд с иском к Ахмедханову А.А. об обязании внести в договор купли-продажи земельного участка от 20 января 2010 г. изменения в части размера земельного участка, указав вместо 20.000 кв.м размер земельного участка 19.630,87 кв.м. Свои требования он мотивировал тем, что 20 января 2010 г. между ним и представителем Ахмедханова А.А. по доверенности <ФИО представителя> заключен договор купли-продажи земельного участка размером 20.000 кв.м, выделяемого из земельного участка размером 27.000,65 кв.м с кадастровым номером <номер>, расположенного по адресу: <адрес>, принадлежащего на праве собственности Ахмедханову А.А. При заключении договора какие-либо ограничения в правах на земельный участок или сервитуты оговорены не были. По условиям договора земельный участок продавался свободным от любых имущественных прав и притязаний третьих лиц. После подписания договора купли-продажи был составлен акт передачи земельного участка. Однако при обращении в регистрационную палату он узнал, что в связи с изменением вида пользования земельного участка с «для эксплуатации базы МТС» на «индивидуальное жилищное строительство» размер земельного участка оказался уменьшенным на площадь, необходимую под улицы, и стал составлять 19.630,87 кв.м. Однако он договаривался о продаже ему земельного участка размером 20.000 кв.м, заплатил именно за этот размер земельного участка, без включения в него улиц и дорог. Поскольку фактический размер земельного участка Ахмедханова А.А. без включения в него улиц и дорог составляет 19.630,87 кв.м, он просил обязать ответчика внести эти изменения в договор купли - продажи земельного участка. Ахмедханов А.А. обратился в суд со встречным иском к Гарунову Т.Г. о признании вышеназванного договора купли-продажи земельного участка недействительным. Свои требования он мотивировал тем, что при заключении договора не был составлен план продаваемого земельного участка, не были определены в натуре размеры продаваемого земельного участка размером 20.000 кв.м, предмет договора не был определен, кадастровый план не был составлен, в связи с чем данный договор является недействительным. Кроме того, в договор не могут быть внесены изменения, поскольку 27 марта 2010 г. он отменил доверенность, выданную на имя <ФИО представителя> Продавать весь земельный участок размером 27.000 кв.м он не желает, с заявлением о выделении проданного земельного участка в регистрационную палату обращаться также не желает, о вхождении в состав продаваемого земельного участка улиц и дороги Гарунову Т.Г. было известно при заключении договора. Решением Даг.Огнинского городского суда от 03 сентября 2010 г. постановлено: «Исковые требования Гарунова Т.Г. удовлетворить. Обязать ответчика Ахмедханова А.А. внести изменения в договор купли - продажи земельного участка от 20 января 2010 г., т.е. вместо 20.000 квадратных метров указать 19.630,87 квадратных метров. В удовлетворении встречного иска Ахмедханова А.А. - Тагирова А.С. отказать». Кассационным определением Судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда Республики Дагестан от 08 декабря 2010 г. решение суда от 03 сентября 2010 г. оставлено без изменения. В надзорной жалобе представитель Ахмедханова А.А. - Мусаибов И.М. просит принятые по делу судебные постановления отменить, принять по делу новое решение об удовлетворении исковых требований Ахмедханова А.А. и отказе в удовлетворении исковых требования Гарунова Т.Г. В обоснование жалобы указано, что в нарушение п.5.1 спорного договора договор в органах государственной регистрации не зарегистрирован. Согласно ст.554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение части земельного участка предлагаемой к продаже от общей площади земли. В нарушение требований ч.1 ст.27 Земельного кодекса РФ объектом договора купли-продажи стал земельный участок, не прошедший государственный кадастровый учет. Гарунов Т.Г. знал о том, что подлежащий продаже земельный участок согласно постановлению главы администрации г.Дагестанские Огни № 389 от 1 декабря 2009 г. переведен под индивидуальное жилищное строительство, о чем указано в договоре, и что до его обращения с заявлением в суд весь земельный участок (27.000 кв.м) разделен на 44 участка под индивидуальное жилищное строительство, в том числе 33 участка продаваемой по договору площади земли (20.000 кв.м.), подлежащей передаче Гарунову Т.Г. При таких обстоятельствах решение городского суда от 3 сентября 2010 г. и кассационное определение от 8 декабря 2010 г. нельзя признать законными и обоснованными, поскольку ими нарушаются права и интересы Ахмедханова А.А. Определением судьи Верховного суда Республики Дагестан Магамедова Ш.М. от 12 августа 2011 г. дело вместе с надзорной жалобой передано для рассмотрения в судебном заседании суда надзорной инстанции - Президиума Верховного суда Республики Дагестан. В соответствии со ст.387 ГПК РФ основаниями для отмены или изменения судебных постановлений в порядке надзора являются существенные нарушения норм материального или процессуального права, повлиявшие на исход дела, без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод и законных интересов, а также защита охраняемых законом публичных интересов. Такие нарушения норм материального и процессуального права по настоящему делу допущены. В соответствии со ст.363 ГПК РФ нормы материального права считаются нарушенными или неправильно примененными в случае, если: суд не применил закон, подлежащий применению; суд применил закон, не подлежащий применению; суд неправильно истолковал закон. В соответствии с ч.1 ст.432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение. Согласно ст.554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается несогласованным сторонами, а соответствующий договор считается незаключенным. Основным требованием к содержанию проекта договора купли - продажи земельного участка является то, что в тексте проекта договора необходимо достаточно точно определить его предмет. В соответствии с ч.1 ст.27 Земельного кодекса РФ объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет. Как видно из материалов дела, в договоре купли-продажи спорного земельного участка от 20 января 2010 г. не определены границы продаваемой земли, не указаны данные, позволяющие определенно установить земельный участок, подлежащий передаче покупателю по договору. В договоре указано, что из 27.000 кв.м земли, принадлежащих продавцу, подлежит реализации земельный участок площадью 20.000 кв.м. При этом в договоре не отражено, какой именно участок земли подлежит продаже, его границы, отчуждаемый земельный участок не имеет кадастрового паспорта и межевого плана, следовательно, не определен предмет договора. При принятии решения об удовлетворении исковых требований Гарунова Т.Г. суд не принял во внимание требования Гражданского кодекса РФ и Земельного кодекса РФ, то есть нарушил нормы материального права. В соответствии с ст.56 ГК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом. Согласно ст.60 ГПК РФ обстоятельства дела, которые в соответствии с законом должны быть подтверждены определенными средствами доказывания, не могут подтверждаться никакими другими доказательствами. Как видно из судебных постановлений и материалов дела, Гарунов Т.Г. не представил суду ни одного доказательства продажи ему Ахмедхановым А.А. земельного участка площадью 19.630 кв.м. В нарушение приведенной нормы ГПК РФ суд указал в решении, что «из исследованных судом доказательств, представленных истцом и его представителем, а также схемы главного архитектора г.Дагестанские Огни <ФИО архитектора> по мнению суда, возможно установить и определить месторасположение и границы земельного участка, который был продан и подлежит передаче Гарунову Т.Г.». При этом суд не учел, что в соответствии с ч.1 ст.27 Земельного кодекса РФ объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет, а также положения ст.ст.432 и 554 ГК РФ о требованиях, предъявляемых к договорам продажи недвижимости. Границы земельных участков в соответствии с действующим законодательством определяются межевыми делами и кадастровыми паспортами. Они не могут быть установлены при разрешении спора о праве показаниями свидетелей. Тем самым, нельзя признать законным и обоснованным решение суда и оно подлежит отмене. Незаконным является также и принятое по делу кассационное определение от 8 декабря 2010 г., которым данное решение оставлено без изменения. Судебная коллегия оставила без внимания нарушения требований гражданского и земельного законодательства при заключении договора купли-продажи недвижимости, которые являются основанием для признания сделки незаключенной. Ссылка в кассационном определении на ст.450 ГК РФ о праве стороны требовать изменения договора несостоятельна, ибо заключенный с существенными нарушениями требований закона договор недействителен. Кроме того, в соответствии с п.2 ст.452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучение ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок, что истцом Гаруновым Т.Г. по делу не соблюдено. При указанных обстоятельствах принятые по делу судебные постановления не могут быть признаны законными, обоснованными, подлежат отмене с направлением дела на новое рассмотрение. Руководствуясь ст.390 ГПК РФ, президиум п о с т а н о в и л : Надзорную жалобу представителя Ахмедханова А.А. - Мусаибова И.М. удовлетворить. Решение Даг.Огнинского городского суда от 03 сентября 2010 г. и кассационное определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда Республики Дагестан от 08 декабря 2010 г. отменить, дело направить на новое рассмотрение в тот же суд. Председательствующий Р.М. Мирзаев