Судья ФИО17 Дело № 33-2852/2011г. КАССАЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ 05 октября 2011 года г.Махачкала Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Дагестан в составе: председательствующего Шихгереева Х.И., судей Галимовой Р.С. и Загирова Н.В., при секретаре судебного заседания Гавриленковой С.Е. рассмотрела в открытом судебном заседании от <дата> дело по кассационной жалобе ФИО1 на решение Бабаюртовского районного суда РД от <дата>, которым постановлено: В иске ФИО1 к ФИО2 о признании договора купли-продажи состоявшимся и признании права собственности на часть домовладения отказать в удовлетворении полностью. Встречный иск ФИО2 к ФИО1 о выселении с членами семьи из жилого дома и взыскании материального ущерба удовлетворить частично. ФИО1 с членами семьи выселить из домовладения, находящегося по адресу <адрес>, в остальной части отказать. Заслушав доклад судьи Верховного Суда <адрес> , объяснения ФИО1 и его представителя адвоката ФИО10, просивших решение суда отменить, ФИО2, просившей решение суда оставить без изменения, судебная коллегия Установила: ФИО1 обратился с иском к ФИО2 о понуждении к заключению договора купли-продажи домовладения, указывая, что он по устному договору купли-продажи приобрел домовладение, расположенное по адресу: <адрес>, улица <адрес> № по цене 300.000 рублей. Согласно расписке от <дата> он оплатил ФИО2 деньги в сумме 243000 рублей, оставшуюся часть денег в сумме 57000 рублей он по устному договору обязался оплатить к <дата> Они договорились, что он будет платить в рассрочку и он полностью выполнил условия договора по оплате стоимости дома. По условиям договора ФИО2 обязалась к <дата> предоставить документы о купле-продаже домовладения. С 2005 года он со своей семьей проживает в указанном домовладении, оплачивая налоги и коммунальные услуги, произвел ремонт дома. Ответчик на протяжении более пяти лет отказывается заключить с ним договор купли-продажи. ФИО1 в порядке уточнения исковых требований просил суд признать сделку купли-продажи домовладения состоявшейся и признать за ним право собственности на дом под литером «А», навес в доме под литером «Б» и земельный участок общей площадью 0.06 га. ФИО2 обратилась со встречным иском к ФИО1 о возмещении материального ущерба на сумму 80.000 рублей, 48 тыс. рублей упущенную выгоду (квартплата), выселения его с членами семьи из домовладения по <адрес> № в <адрес>, указывая, что ФИО1 в течение более пяти лет незаконно проживает в ее доме по <адрес> № бесплатно, не имея договора на проживание. Они устно договаривались с истцом о купле-продаже ее дома, письменно составив график передачи денег, так как на тот момент у истца не было денег. При этом у него было всего 243000 рублей, за которые он продал свою квартиру. Истец попросил дать возможность проживать до оформления купли-продажи ее дома. Оформление договора купли-продажи должно было состояться после выплаты ФИО1 всей суммы. Выдачу денег ФИО1 затянул более чем на два года, а потом и вовсе отказался платить оставшуюся часть и забрал сумму, которую оплатил по договору последние 1,5 года, отказавшись от половины двора. Это он мотивировал наличием фальсифицированных документов на 1,98 соток на имя ФИО3 Джамала. К этому времени он уже успел не имея на руках никаких юридических документов, разрушить навесы, сараи, часть заборов, основной дом, вытащить окна, двери, разрушить полы. Она потребовала освобождение дома, предложив ему забрать у нее оставшиеся деньги в сумме 300000 рублей. Он категорически отказался выезжать, сославшись, что он претендует на половину дома, даже после того, как она ему передала копии документов межевания, техпаспорт, предупредила о наличии у нее свидетельства о регистрации на весь двор. Он отказался от второй половины и без всякого спроса сломал ее заборы и продолжал незаконно рушить целостность ее двора, при этом превратил вторую половину в мусоросвалку. Она не может осуществлять контроль за всеми действиями ФИО1, в том числе за использованием газа, света, поэтому требует его выселения. Она не отрицает, что имеются две расписки от <дата>, одна написанная ею, вторая ФИО1 Расписка это не договор купли-продажи, а график передачи по частям денег за весь дом и за весь двор общей стоимостью на тот момент 450.000 рублей, график выдачи им был также сорван. Обещанные деньги в сумме 57.000 рублей к <дата> он отдал только <дата> Она по первому же требованию вернула ФИО1 45 тыс. рублей и предложила вернуть остальные 300.000 рублей, на что ответчик не согласился и потребовал 600.000 рублей. В 2008 году она ему отдала пакет документов, т.е. копии межевания и техпаспорта, но у истца не было намерений покупать весь двор. Судом постановлено указанное выше решение. В кассационной жалобе ФИО1 просит отменить решение суда как незаконное и необоснованное и направить дело на новое рассмотрение в тот же суд в ином составе суда. В обоснование жалобы указывает на то, что суд при вынесении решения не исходил из фактически сложившихся обстоятельств, рассмотрел дело односторонне и необъективно. Решение суда мотивированно тем, что по смыслу ч.1 ст. 160 ГК РФ сделка купли-продажи должна быть заключена в письменной форме, тогда как возникновение между сторонами спора путем составления документа не подтверждается. Полагает, что оспариваемое решение суда первой инстанции является незаконным вследствие существенного нарушения норм материального и процессуального права. Суд первой инстанции, правильно установив круг юридически значимых для разрешения настоящего дела фактических обстоятельств, исследованных в судебном заседании, сделал неправильные выводы по существу спора вследствие ошибочного истолкования норм материального права. Сам факт получения от него денежных средств в несколько приемов: 243.000рублей от <дата> в качестве части оплаты за дом (за северную часть без кухни) по <адрес>-8, 7000 рублей от <дата>, 10000 рублей от <дата>, 20000 рублей от <дата>, 15000 рублей от <дата>, 5000 рублей от <дата>, 25000 рублей от <дата>, 20000 рублей от <дата>, всего 345.000рублей, подтверждается по расписке от <дата>, где лично подписывалась ФИО2 в получении каждой суммы. А впоследующем как утверждает ответчица, по первому требованию вернула ему 45.000рублей за южную часть двора, согласно расписке она вернула 20000 рублей от <дата>, 22.000рублей вернула в мае 2008года, больше ничего не вернула. Все это ответчицей не оспаривается и судом под сомнение не ставится. В судебном заседании ответчица, подтвердив получение указанных сумм, пояснила, что расписка от <дата> являлся графиком передачи денег, по устному договору между ней (ФИО2) и им (ФИО1) о купле-продаже дома целого домовладения с земельным участком 0,10га. Впоследующем при установлении третьих лиц, претендующих на земельный участок 1,98соток из общего земельного участка, условия договора изменились и стали называться северная часть домовладения без кухни стоимостью 300тыс.рублей, а южная часть с кухней стоимостью 150.000рублей. Согласно свидетельству о государственной регистрации права, выданного <дата> <адрес>, ФИО2 является собственником жилого дома расположенного по адресу: <адрес>, а именно литера- Б., а не всего домовладения. Кассационное определение судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда <адрес> от <дата> дала оценку указанному свидетельству. Но суд первой инстанции, не принял за основу указанное кассационное определение. ФИО2, получая свидетельство о государственной регистрации права на дом под литером - Б считала, что дом под литером - А принадлежит ему и не получила свидетельство о государственной регистрации права. Судом также были исследованы: свидетельство о государственной регистрации права на земельный участок общей площадью 0,10га принадлежащей ФИО2 расположенный по адресу <адрес> без улицы и дома, свидетельство о государственной регистрации права, выданного <дата> серия 05-АА № на земельный участок 198 кв.м. расположенный по адресу <адрес> ул. <адрес>, 34 на имя ФИО3, но суд первой инстанции не дал им правовую оценку, хотя в выше указанном кассационном определении указано определить правой режим земельного участка. Неправильное применение нормы процессуального права судом первой инстанции, повлекло неправильное разрешение возникшего между ними спора. в суде первой инстанции было установлено, что устный договор купли-продажи между ними был заключен. На основании расписки от <дата> он выплатил стоимость домовладения северной части без кухни к указанному сроку 295.000рублей, а остаток в сумме 5.000 рублей - с нарушением срока в 40дней, на что претензий у продавца не было. Он ей это компенсировал, бесплатно установил ограждение на ее пустой земельный участок, убрал мусор, который бросали все соседи. Также установлена причина его отказа от южной части двора с кухней, - это появление третьего лица ФИО3, который имел постановление администрации МО «Бабаюртовский район» <адрес> от <дата> № о предоставлении в собственность на безвозмездной основе земельного участка из земель поселения с кадастровым №:01:00 00 01:2607, расположенный в <адрес> № общей площадью 198 кв.м. и свидетельство о государственной регистрации права от <дата> на земельный участок площадью 198 кв.м. Указанные обстоятельства явились причиной изменения устного договора купли-продажи между ними целого домовладения на часть домовладения северной части без кухни по цене 300тыс.рублей. Согласно п.1 ст.434 ГК РФ, договор купли-продажи может быть заключен в любой форме, предусмотренном для совершения сделки с недвижимостью. Согласно договору купли-продажи жилого помещения продавец обязуется передать в собственность покупателю домовладение, а покупатель обязуется принять домовладение и уплатить за него определенную сторонами денежную сумму ( п.1 ст.549 и п.1 ст.454 ГК РФ). В суде было установлено, что ФИО2 ключи от дома отдала ему пустила его с семьей в указанный дом, а он уплатил стоимость дома - 17 мая 205года - 243тыс.руб., а в конце мая - 57тыс.рублей, как и указанно в расписке выданной ФИО2 и обязательства считаются фактически исполненными на указанных условиях (п. 1 ст.556 ГК РФ). Любой реализованный недвижимый объект имеет закрепленный за ним земельный участок для его обслуживания, ответчик ФИО2 сегодня, а не вчера говорит, что она дом продала без земельного участка. Технический паспорт на домовладение расположенного по адресу <адрес> составлен <дата>, а землеустроительное дело составлено 2008году, представители филиала ГУП «Дагтехинвентаризация» <адрес> и ООО «Меридиан» <адрес> в указанное домовладение не приходили для составления вышеуказанных документов и поэтому они составлены с нарушениями строительных, технических и земельных норм. К примеру: литер «Б» согласно техническому паспорту состоит из трех помещений: 1.кухня, 2.кладовка, 3.жилая., что противоречит действительности, о чем с выездом на место убедился и судья, не знает когда составляли технический паспорт, техник- исполнитель ФИО11, проверяющий тех.паспорт ФИО12 и начальник бюро Курбанов A.M. имели под видом кладовка и жилая комната, когда на самом деле где указанна кладовка имеется баня с лестничной площадкой пристроенная к дому литер «А». В техпаспорте техническое описание конструктивных элементов литера «Б» двери и окна так называемой в кавычках кухни хорошие, их не было, а после заложения летнего навеса передней шлакоблочной стены был оставлен дверной проем и старая снятая дверь была установлена им. внутренняя отделка: глиняная штукатурка, полы бетонные всего этого совсем по сей день нет. Дом литер «А» в техническом описании конструктивных элементов указано как полностью не удовлетворительные, хотя им произведен ремонт и все в они в отличном состоянии на момент составления технического паспорта. Технический паспорт является подтверждением тому, что продавец ФИО2 и работник филиала ГУП «Дагтехинвентаризация» <адрес> составили технический паспорт под литерами «А» и «Б» не выходя на место расположения домовладения. Технический паспорт резко изменил условия устного договора, т.е. северная часть домовладения без кухни. По первоначальному договору он и ФИО2 имели ввиду северную часть домовладения без кухни, именно так как он поставил границы с первого дня приобретения домовладения. Разногласий между ними до разбирательства в суде не было. Также допрошенные в суде в качестве свидетелей: ФИО4, ФИО5 и ФИО6 показали, что во дворе по <адрес> - 32 стояли один большой дом и напротив маленькая кухня с летним навесом и с баней, что также подтверждает несоответствие действительности в техническом паспорте дома под литером «Б». Допрошенный в суде представитель филиала ГУП «Дагтехинвентаризация» <адрес> ФИО12 подтвердил, что технический паспорт они составляют со слов хозяина дома. Представитель регистрационной палаты Хасавюртовского межрайонного отдела ФИО14 пояснил, что основанием для выдачи свидетельства о государственной регистрации права на земельный участок ФИО2 являлась выписка из хозяйственной книги о наличии у гражданина права на земельный участок, причину того, что в свидетельстве ФИО2 указан 0,10га он объяснил тем, что она лишнюю площадь земельного участка наверняка выкупила. Согласно документам, находящимся в деле и показаниям ФИО2 она не выкупала земельный участок 0,025га. На основании всех вышеуказанных фактов приведенных в судебном разбирательстве первой инстанции, суду оставалось дать правовую оценку согласно представленным документам и показаниям свидетелей, что подразумевается под словом кухня. <адрес> не дал указанным обстоятельствам правовую оценку. ФИО2 он не нарушил предусмотренные ст.151 ГК РФ личные и неимущественные права, наоборот он вывез более 10-ти КАМАЗов навоза и мусора с земельного участка, принадлежащего ФИО2 и по ее просьбе поставил забор из шифера на пустующий земельный участок, как после установлено принадлежащий ФИО3, произвел ремонт аварийного дома, который находился весь в трещинах и в крысиных норах, провел воду. Согласно п.2 ст.165 ГК РФ сделка требующая госрегистрации, совершена надлежащей форме и одна из сторон полностью или частично исполнила сделку требующего нотариального удостоверения, а другая сторона уклоняется от такого удостоверения сделки, суд вправе по требованию исполнившей сделку стороны признать ее действительной. Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, судебная коллегия находит решение суда подлежащим оставлению без изменения по следующим основаниям. Договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой форме достигнуто соглашение по всем существенным его условиям (п.1 ст.432 ГК РФ). В силу п.1 ст.549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (ст.130ГК РФ). Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (п.2 ст.434). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность (ст.550 ГК РФ). В договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества (ст.554 ГК РФ). Договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. В случае отсутствия в договоре точно определенных данных о предмете, цене недвижимости, подлежащей передаче, условия в них считаются несогласованными сторонами, а договор считается незаключенным (ч.2 ст.554 и ч.2 п.1 ст.555 ГК РФ). Сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения (ст.168 ГК РФ). Ничтожная сделка не порождает у сторон никаких прав и обязанностей. Следовательно, договор купли-продажи недвижимости ввиду несоблюдения положений ст.550 ГК РФ не влечет никаких правовых последствий. Судом установлено и материалами дела подтверждается, что ФИО2 согласно расписке от <дата> получила деньги в сумме 243000 рублей от ФИО1 в качестве оплаты за часть за жилого дома (северную часть без кухни), расположенного в <адрес>, оставшуюся сумму в размере 57000 рублей согласно этой же расписке ФИО1 обязался оплатить до <дата>, а за вторую половину дома -150.000 рублей до <дата>. В целом ФИО1 оплачено ФИО2 303.000 рублей. В судебном заседании стороны пояснили, что ими был заключен устный договор купли-продажи жилого дома по адресу <адрес> что после оплаты всей суммы ФИО1 ФИО2 должна была оформить необходимые документы для заключения договора купли-продажи. По взаимному согласию сторон ФИО1 с 2005 года проживает по указанному адресу со своей семьей, регулярно оплачивая коммунальные услуги. Судом также установлено, что ФИО2 имела намерение продать ФИО1 целое домовладение, а не его часть и ФИО2 согласна вернуть ФИО1 оплаченную им сумму 300000 рублей в случае расторжения устного договора. Утверждение ФИО1 о том, что им приобретена только северная часть домовладения, в суде объективного подтверждения не нашло. Поскольку ФИО1 не исполнено существенное условие сделки, связанное с ее ценой, суд пришел к выводу о необоснованности его требований о признании договора купли-продажи заключенным и признания за ним права на жилой дом. Из свидетельства о государственной регистрации права от <дата> №-АА 181766 следует, что ФИО2 является собственником одноэтажного жилого дома общей площадью 51,6 кв.м литер "Б" по адресу <адрес>(л.д.65). При этих обстоятельствах, коллегия считает что суд правильно руководствовался нормами ч.1 ст.209 и ст. 301 ГК РФ о правомочиях собственника и удовлетворил требование ФИО2 в части выселения ФИО1 из домовладения площадью 51,6 кв.м литер "Б" по адресу <адрес>. Коллегия не усматривает правых оснований для отмены постановленного судом решения по доводам, изложенным в кассационной жалобе ФИО1 На основании изложенного, руководствуясь ст.361 ГПК РФ, судебная коллегия Определила: Решение Бабаюртовского районного суда РД от 22 августа 2011 года оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения. <.> <.>