Судья Абдуризаев Г.А. Дело № 33-1061/2011 г. КАССАЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда Республики Дагестан в составе: председательствующего Сидоренко М.И. судей Бейтуллаевой З.А. и Гебековой Л.А. при секретаре Алиевой Т.А. рассмотрела в открытом судебном заседании в г.Махачкале от 20 апреля 2011 года дело по кассационной жалобе конкурсного управляющего МУП «Восход» Тавлуевой А.М. на решение Табасаранского районного суда РД от 15 февраля 2011 года, которым постановлено: «Исковые требования МУП «Восход» в лице конкурсного управляющего удовлетворить частично. Взыскать с в пользу МУП «Восход» в лице конкурсного управляющего 87 833 (восемьдесят семь тысяч восемьсот тридцать три) рубля 23 копейки. Взыскать с государственную пошлину в доход государства в размере 2 835 (две тысячи восемьсот тридцать пять) рублей. В остальной части в иске отказать». Заслушав доклад судьи Бейтуллаевой З.А., объяснения представителей истца Тавлуевой А.М. (конкурсного управляющего МУП «Восход») и Хавчаева А.А. (на основании доверенности от 20 апреля 2011 года), просивших решение суда отменить, судебная коллегия УСТАНОВИЛА: МУП «Восход» обратилось в суд с иском к Муртазаеву Н.М. о расторжении договоров аренды недвижимого имущества от 17 сентября 2002 г. и от 12 мая 2003 года и взыскании задолженности по арендной плате за период с января 2008 года по ноябрь 2010 года в размере 87 833 руб. 23 коп., указав в обоснование иска на то, что 17 сентября 2002 года истец заключил арендный договор с гражданином Муртазаевым Н.М., по условиям которого МУП передал арендатору Муртазаеву Н.М. сроком на 30 лет 20 га зимних пастбищ, 1/2 часть овцетоварной фермы размерами 12x46 кв.м, половину жилого помещения для чабанов, состоящей из 4 комнат и коридора, для использования в животноводческих целях, разведения и выращивания крупного и мелкого рогатого скота. Согласно этому договору аренды Муртазаев Н.М. обязался уплатить арендную плату в размере 100 рублей за каждый гектар земли в год, 12 тысяч рублей в год за аренду части овцетоварной фермы и 5 тысяч рублей в год за аренду части чабанского дома. 12 мая 2003 года МУП заключил с Муртазаевым Н.М. второй договор аренды. Согласно этому договору МУП предоставил Муртазаеву Н.М. в аренду 10 га земель, 1/2 часть овцетоварной фермы размерами 46x12 кв.м. сроком на 49 лет. Согласно этому договору ответчик обязался уплатить арендную плату в размере 100 рублей за каждый гектар земли в год, 15 тысяч рублей за аренду части овцетоварной фермы. Согласно договору ответчик был обязан перечислять арендную плату на расчетный счет арендодателя ежеквартально не позднее 10 числа месяца, следующего после квартала месяца. Или же внести в кассу арендодателя наличными в тот же срок. До апреля 2008 года Муртазаев Н.М. надлежащим образом исполнял условия договоров аренды. Претензий МУП к Муртазаеву Н.М. не имел. В 2008 году решением арбитражного суда Республики Дагестан МУП признан банкротом. Конкурсным управляющим МУП сначала был назначен Меджидов А.А., затем - Тавлуева A.M. После признания МУП банкротом ответчик перестал платить арендную плату, из-за чего возник спор. В соответствии со ст. 309 ГК РФ обязательства по договору должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Пунктом 3 части 619 ГК РФ установлено, что если арендатор более двух раз подряд по истечении срока платежа не вносит арендную плату, по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом. Статьей 622 ГК РФ установлено, что при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. В соответствии со ст. 164 ГК РФ сделки с землей и другим недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации. Это требование закона ответчиком не соблюдено, то есть арендные договора не прошли государственной регистрации, являются недействительными. Судом постановлено указанное выше решение. В кассационной жалобе представителя МУП «Восход» конкурсного управляющего Тавлуевой А.М. содержится просьба об отмене решения суда ввиду неправильного определения судом обстоятельств, имеющих значение для дела и несоответствия выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, фактическим обстоятельствам дела. Судом допущено существенное нарушение норм материального и процессуального права. Доводы истца, подтвержденные письменными доказательствами, судом проигнорированы, тогда как, голословные, ни чем не подтвержденные доводы представителя ответчика приняты во внимание и ни как не проверенны судом. Подтверждением того, что истцом неоднократно направлялись ответчику письменные уведомления, является претензия от 27.11.2008 за № 46/В направленная заказным письмом с уведомлением о вручении ответчику. Повторная претензия от 15.04.2009 за № 54/В, также направленная заказным письмом с уведомлением о вручении. Вышеизложенные обстоятельства являются неоспоримым подтверждением того, что ответчик был надлежащим образом предупрежден о том, что им нарушаются существенные условия договора аренды, а именно невнесение арендной платы за используемое имущество. В ходе судебного разбирательства, представитель ответчика заявлял, что ответчику, якобы, не было известно, куда вносить арендную оплату. Данные утверждения ответчика являются голословными и не соответствующими действительности. Недостоверность показаний представителя ответчика подтверждается следующим: в претензиях от <дата> за №/В, от <дата> за №/В указывались реквизиты для перечисления арендной платы, а именно, расчетный счет № в ОАО «Анджибанк». Согласно справки от <дата> выданной Межрайонной ИФНС России по РД № 4 по <адрес>, указанный расчетный счет МУП «Восход» действовал до <дата>. У ответчика имелись все возможности для исполнения условий договора аренды надлежащим образом, однако, ответчик продолжал нарушать существенные условия договора аренды. Статьёй 622 ГК РФ установлено, что при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения. В случае, когда за несвоевременный возврат арендованного имущества договором предусмотрена неустойка, убытки могут быть взысканы в полной сумме сверх неустойки, если иное не предусмотрено договором. Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, судебная коллегия находит решение суда подлежащим отмене по следующим основаниям. Судом первой инстанции не принято предусмотренных ГПК РФ мер к установлению юридически значимых обстоятельств дела, допущено неправильное применение норм материального права. Как установлено материалами дела, 17 сентября 2002 года МУП «Восход» заключил арендный договор с ответчиком Муртазаевым Н.М. По условиям этого договора арендодатель МУП «Восход» передал арендатору Муртазаеву Н.М. сроком на 30 лет 20 га зимних пастбищ, 1/2 часть овцетоварной фермы размерами 12x46 кв.м., половину жилого помещения для чабанов, состоящую из 4-х комнат и коридора, для использования в животноводческих целях, разведения и выращивания крупного и мелкого рогатого скота. Арендатор Муртазаев Н.М. обязался уплатить арендную плату в размере 100 рублей за каждый гектар земли в год, 12 тысяч рублей в год за аренду части овцетоварной фермы и 5 тысяч рублей в год за аренду части чабанского дома. Установлено также, что 12 мая 2003 года МУП заключил с Муртазаевым Н.М. ещё один договор аренды, в соответствии с которым предоставил Муртазаеву Н.М. в аренду 10 га земель, 1/2 часть овцетоварной фермы размерами 46x12 кв.м. сроком на 49 лет, арендатор же обязался уплатить арендную плату в размере 100 рублей за каждый гектар земли в год, 15 тысяч рублей за аренду части овцетоварной фермы. По условиям заключенных сторонами договоров арендатор был обязан перечислять арендную плату на расчетный счет арендодателя ежеквартально, не позднее 10-го числа месяца, следующего после квартала, либо внести деньги в кассу арендодателя наличными в тот же срок. Изложенные выше существенные условия договоров аренды установлены имеющимися письменными доказательствами и сторонами по делу не оспариваются. Судом также установлено, что до апреля 2008 года Муртазаев Н.М. надлежащим образом исполнял условия договоров аренды, после чего арендная плата им не вносилась. Размер образовавшейся задолженности составил 87 833 рубля 23 копейки, как и указано в исковом заявлении МУП «Восход», что также не оспаривалось ответчиком. Суд обоснованно взыскал с Муртазаева Н.М. в пользу МУП «Восход» указанную сумму.Решение суда в этой части является законным и обоснованным, подлежит оставлению без изменения. Соответственно, судом обоснованно взыскана с Муртазаева Н.М. и государственная пошлина в доход государства. Согласно ст. 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: 1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; 2) существенно ухудшает имущество; 3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; 4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора. Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок. Отказывая в иске о досрочном расторжении договора аренды, суд сослался на то, что представитель истца не представил суду доказательств направления арендатору письменного предупреждения о необходимости уплаты арендной платы. Суд согласился с доводами ответчика о том, что арендную плату он не уплачивает по той причине, что расчетные счета МУП «Восход» закрыты, кассы в МУП также нет. К такому выводу суд пришел без надлежащего исследования представленных истцом доказательств. Так, на л.д. 25, 99-101 и 102-104 имеются адресованные ответчику письменные извещения конкурсного управляющего МУП «Восход» о необходимости внесения арендной платы, соответственно, от 27 ноября 2008 года и от 16 апреля 2009 года, в которых указаны реквизиты расчетного счета истца – 406028100000700000000044 в ОАО «Анджибанк». К письмам приложены копии почтовых квитанций и почтовых уведомлений о вручении этих писем и дате их вручения адресату. Аналогичное извещение было направлено в адрес ответчика также 9 февраля 2010 года (л.д. 31-32). Эти документы судом не исследованы и оценки им в соответствии с правилами ст. 67 ГПК РФ не дано. Согласно справке межрайонной инспекции № Управления Федеральной налоговой службы по Республике Дагестан расчетный счет МУП «Восход» № в ОАО «Анджибанк» был закрыт лишь 5 мая 2010 года (л.д. 93). Таким образом, доводы истца о том, что ответчик до закрытия счетов МУП «Восход» был уведомлен о необходимости погашения задолженности по арендной плате, однако не исполнил своих вытекающих из договоров аренды обязательств без уважительных причин, материалами дела не опровергнуты. При новом рассмотрении дела суду надлежит принять предусмотренные ГПК РФ меры к установлению юридически значимых обстоятельств дела, тщательно исследовать представленные истцом материалы переписки, истребовав их подлинники, выяснить, когда в адрес арендатора Муртазаева Н.М. арендодателем были направлены письменные предупреждения о необходимости исполнения им обязательства по оплате арендной платы, кем и когда получены эти письма, по каким причинам Муртазаев Н.М. не погасил задолженность по арендной плате в разумный срок, имел ли он такую возможность, исходя из установленного в соответствии с законом разрешить спор. ОПРЕДЕЛИЛА: Решение Табасаранского районного суда от 15 февраля 2011 года в части отказа в удовлетворении требований МУП «Восход» к Муртазаеву Н.М. о досрочном расторжении договоров аренды недвижимого имущества от 17 сентября 2002 года и от 12 мая 2003 года отменить, дело в отмененной части направить на новое рассмотрение в тот же суд. В остальной части решение Табасаранского районного суда от 15 февраля 2011 года оставить без изменения. Председательствующий: Судьи:
Руководствуясь ст.ст. 361-362 ГПК РФ, судебная коллегия