Судья Абакаров И.С. Дело № 33-3601/2011г. КАССАЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ 14 декабря 2011 года г.Махачкала Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Дагестан в составе: председательствующего Загирова Н.В., судей Галимовой Р.С. и Мустафаевой З.К., при секретаре судебного заседания Хираеве Ш.М. рассмотрела в открытом судебном заседании от 14 декабря 2011 года дело по кассационной жалобе Акбулатова М.С. на решение Буйнакского городского суда РД от <дата>, которым постановлено: Исковые требования Саидова М. А. удовлетворить частично и взыскать с Акбулатова М. С. в его пользу арендную плату за аренду нежилого помещения площадью 128 квадратных метров и прилегающей территории площадью 210 квадратных метров, расположенных по <адрес> № литер «Г-5» <адрес> за три года и шесть месяцев в сумме 25200 рублей. Расторгнуть договор аренды нежилого помещения площадью 128 квадратных метров и прилегающей территории площадью 210 квадратных метров, расположенных по <адрес> № литер «Г-5» <адрес>, заключенного <дата> между исполнительным директором СРП Уллубиевым М.И. и Акбулатовым М. С. и обязать Акбулатова М. С. освободить арендуемые им нежилое помещение площадью 128 квадратных метров и прилегающую к этому помещению территорию площадью 210 квадратных метров, расположенных по <адрес> № литер «Г-5» <адрес>. Заслушав доклад судьи Верховного Суда Республики Дагестан Галимовой Р.С., объяснения Акбулатвоа М.С., просившего решение суда отменить, Саидова М.А., просившего решение суда оставить без изменения, судебная коллегия Установила: Саидов М.А. обратился в суд с иском к Акбулатову М.С. о взыскании в его пользу арендную плату в сумме 384 000 рублей за аренду принадлежащих ему складского помещения и земельного участка за период с 01.03.2008г., 200 000 рублей в качестве компенсации морального вреда, причиненного ему злостным уклонением в течение нескольких лет от внесения арендной платы, досрочного расторжения договора аренды от 25.06.1997г. за многократное грубое нарушение ответчиком условий договора и законодательства, регламентирующего порядок его исполнения, обязать Акбулатова М.С. освободить занимаемое им по этому договору помещение и земельный участок, передать их ему в надлежащем состоянии по акту приема-сдачи, ссылаясь на то, что по решению администрации Буйнакского района Республики Дагестан №166 от 30 мая 1994года СРП «Буйнакское» было реорганизовано в АО СРП «Буйнакское». Согласно договору от 25 июня 1997 года, заключенному директором СРП «Буйнакское» Уллубиевым М.И. с Акбулатовым М.С. был арендован бывший склад МЖФ площадью 128 кв.м. с прилегающим земельным участком площадью 210 кв.м., находящийся по ул. И.Газимагомеда, № 22 «в» г.Буйнакске сроком на 25 лет с ежемесячным внесением арендной платы. На основании протокола № 3 внеочередного собрания акционеров от 04.06.2001г. АО СРП «Буйнакское» реорганизовано и на ее базе были созданы три самостоятельных независимых общества с ограниченной ответственностью с отдельными балансами, печатями и расчетными счетами в банке, в том числе и ООО «Прогресс». Согласно разделительному балансу и договору отчуждения объектов недвижимости от 02.08.2001г. ООО «Прогресс» передано занимаемое ответчиком складское помещение с земельным участком мерою 1228 кв.м, в том числе и тот земельный участок, на котором находится указанный склад. Решением учредителей ООО «Прогресс» от 28.05.2002г. принят его выход из этого общества с выделением ему в счет доли (из-за отсутствия денежных средств) земельного участка по ул. И.Газимагомеда, 22 «в» г.Буйнакска площадью 956 кв.м. вместе с расположенными на нем постройками, включая упомянутые арендованные ответчиком складское помещение и земельный участок. На этом основании и в соответствии с постановлением администрации г.Буйнакска №309 от 02.08.2002г. у ООО «Прогресс» изъят и предоставлен ему в собственность данный земельный участок. 27.09.2006г. и 08.10.2007г. ему выданы свидетельства о государственной регистрации его права собственности соответственно на арендуемые ответчиком земельный участок и складское помещение. В связи с этим в силу ч.1 ст.617 ГК РФ со дня государственной регистрации его права собственности, то есть с 08.10.2007г. к нему перешли все права арендодателя по договору аренды складского помещения и земельного участка. Акбулатов М.С. фактически пользовался арендованным имуществом бесплатно, незаконно без регистрации в установленном порядке договора аренды. После 08.10.2007г. в нарушение требований ч.2 ст.452 ГК РФ была направлена новая претензия с требованиями о погашении в срок до 15.02.2011г. задолженности по арендной плате, досрочном расторжении договора аренды, освобождении арендуемого помещения и сдаче его в надлежащем состоянии по акту приема-сдачи. Данная претензия ответчиком также проигнорирована. Считает, что в результате неправомерных действий ответчика задолженность последнего по арендной плате составила 384 000 рублей, исходя из арендной платы 1000 рублей в год за 1 кв.м. арендуемой площади помещения (128*1000*3 года=384000 рублей). Также считает, что действиями ответчика, препятствующими ему в осуществлении его прав собственника на арендуемые помещение и земельный участок, ему причинен существенный материальный вред, физические и нравственные страдания. Причиненный ему моральный вред оценивает в 200000 рублей. Судом постановлено указанное выше решение. В кассационной жалобе Акбулатов М.С. просит отменить решение суда как незаконное и необоснованное и направить дело на новое рассмотрение в тот же суд в ином составе суда. В обоснование жалобы указывает на то, что указанное решение суда, изготовленное и полученное им только лишь 28.10.2011 года подлежит отмене по следующим основаниям. 1.Претензии Саидова М. не конкретизированы и необоснованны, в них нет ясных и экономически обоснованных расчётов арендных платежей из расчёта 600 руб. в месяц, нет сроков, к которым он должен был исполнить свои обязательства согласно ч. 3 ст. 619 ГК РФ. Саидов М.А. требовал уплаты им арендных платежей из расчёта 1000 руб. за один квадратный метр арендуемой площади, что и вынуждало его всякий раз объяснять ему, среди прочего, о незаконности его действий. 2. В исковом заявлении Саидова М. нет обоснования в чём выразилось с его стороны невнесение арендной платы более двух раз подряд, с какого времени следует исчислять этот срок (а точнее периоды), если известно, что на 2001 год им досрочно внесена оплата в размере 153 000 руб., то есть за 255 месяцев - 21 год и 3 месяца, приходящийся, при исчислении с даты заключения договора аренды до 2018 год. 3. 3а все время пользования складским помещением в качестве предмета аренды он исправно платил арендную плату, что подтверждается имеющимися в деле квитанциями; квитанции с имеющимися на них штампами судом исследованы и ничем новым во время суда не опровергнуты. Вся сумма арендных платежей им внесена. Так, уже к 2001 году им была внесена сумма, равная 153 000 руб. А остаток суммы, составляемой 23 400 рублей, на имя истца он перевёл уже через 4 дня после получения второй претензии Саидова М.А. от 18.01.2011 года, то есть 22.01.2011 года и за 37 дней до обращения Саидова М.А. в суд. 4. В судебном решении указано на то, что Саидов М.А показал, что он по адресу, указанному в исковом заявлении не проживает, а только прописан, никто ему о том, что поступили деньги от него не говорил, и никакой необходимости не было отправлять деньги по его адресу, когда можно было их отдать ему непосредственно, так как они периодически встречались. Более того, указано на то, что им не представлены доказательства того, что Саидов М.А. знал о его переводе денег. Между тем, обе претензии, которые были исследованы судом, содержат один и тот же адрес, также он указан в исковом заявлении Саидова М.А., следовательно, располагая именно этим адресом Саидова М.А., он не мог переводить деньги по иному адресу. Факт того, что деньги 22.02.2011г. были переведены Саидову М.А. в размере 23 400 руб. в суде он подтвердил почтовой квитанцией, которая судом исследована. Ссылка же на то, что он мог деньги не переводить, а передавать ему непосредственно, несостоятельна, поскольку он воспользовался своим правом выбора более надежного способа передачи денег. Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, судебная коллегия находит решение суда подлежащим отмене по следующим основаниям. Как усматривается из материалов дела, по договору аренды от 25 июня 1997 года, заключенному директором СРП «Буйнакское» Уллубиевым М.И. с Акбулатовым М.С., бывший склад МЖФ площадью 128 кв.м. с прилегающим земельным участком площадью 210 кв.м., находящийся по ул. И. Газимагомеда, №22 литер «Г-5» г.Буйнакска был передан в аренду сроком на 25 лет с ежемесячным внесением арендной платы Акбулатвоу М.С. (л.д.7). На основании протокола №3 внеочередного собрания акционеров от 04.06.2001г. СРП «Буйнакское» реорганизовано в виде трех самостоятельных независимых обществ с ограниченной ответственностью, в том числе ООО «Прогресс». Согласно разделительному балансу и договору отчуждения объектов недвижимости от 02.08.2001г. ООО «Прогресс» передано занимаемое ответчиком складское помещение и земельный участок мерою 1228 кв.м., в том числе земельный участок, находящийся в аренде у Акбулатова. Решением учредителей ООО «Прогресс» от 28.05.2002г. принят выход Саидова М.А. из этого общества с выделением ему в счет доли (из-за отсутствия денежных средств) земельного участка по <адрес> г.<адрес>ю 956 кв.м. вместе с расположенными на нем постройками, включая арендованные ответчиком складское помещение и земельный участок. На этом основании и в соответствии с постановлением администрации <адрес> № от <дата> у ООО «Прогресс» изъят и предоставлен Саидову М.А. в собственность данный земельный участок. 27.09.2006г. и 08.10.2007г. Саидов М.А.получил свидетельства о государственной регистрации его права собственности на арендуемые ответчиком земельный участок и помещение. В связи с этим с 08.10.2007г. к Саидову М.А. перешли все права арендодателя по договору аренды складского помещения и земельного участка. Возникшее у Саидова право собственности Акбулатовым не оспорено, после обращения Саидова в суд с требованиями о взыскании арендной задолженности, расторжения договора аренды, освобождения занимаемых помещений и возмещения морального вреда, им заявлялся встречный иск о понуждении Саидова заключить договор купли-продажи, который был основан именно на признании за последним права собственности на спорные помещение и земельный участок (л.д.94-95). Решением Буйнакского городского суда от 25 мая 2011года встречный иск Акбулатова М.С. был удовлетворен, в удовлетворении иска Саидову М.А. отказано. Определением судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда РД от 13.07.2011года указанное решение в части отказа в удовлетворении исковых требований Саидова М.А. о взыскании морального вреда в сумме 200тысяч рублей оставлено без изменения, в остальной части отменено. По встречному иску Акбулатова М.С. к Саидову М.А. о понуждении к заключению договора купли-продажи с передаточным актом бывшего склада МЖФ по адресу: г.Буйнакск, ул.И.Газимагомеда, 12(22) за лит. "Г-5" общей площадью 128 кв.м с прилегающей территорией площадью 210 кв.м вынесено новое решение об отказе в удовлетворении исковых требований. В остальной отмененной части решения, а именно, в части спора по иску Саидова М.А. к Акбулатову М.С. о взыскании образовавшейся с 2008года задолженности по арендной плате, досрочном расторжении договора аренды, обязания освободить занимаемые нежилые помещения и земельный участок, дело направлено на новое рассмотрение. При новом рассмотрении дела судом постановлено приведенное выше оспариваемое Акбулатовым М.С. решение. Требуя внесения задолженности по арендной плате и расторжения арендного договора от 1997года Саидов М.А. ссылался на несвоевременную оплату ответчиком арендной платы Разрешая дело и частично удовлетворяя требования Саидова М.А., суд пришел к выводу, что Акбулатов М.С., несмотря на письменные предупреждения Саидова М.А. о необходимости произвести арендную плату до 15 февраля 2011 года, арендную плату Саидову М.А. не оплатил, тем самым не выполнил условия договора аренды о ежемесячной оплате арендной платы. С учетом данного обстоятельства, а именно что Акбулатов М.С. арендную плату не платил более трех лет и в установленный ему разумный срок до 15 февраля 2011 года арендную плату не оплатил, суд со ссылкой на ст. 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательств в разумный срок, суд посчитал достаточным для расторжения арендного договора. Возражая против удовлетворения иска, Акбулатов М.С. в суд представил квитанцию о почтовом переводе от 22.01.2011 года на сумму 23400 рублей, которые он перевел по адресу, указанному в исковом заявлении Саидова М.А. и пояснил, что эти деньги он получил обратно, со ссылкой на то, что Саидов по данному адресу не проживает, а только прописан. В силу пункта 3 части первой ст.619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату. В силу части третьей этой же статьи ГК РФ арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок. Согласно п. 2 ст. 452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок. В связи с этим в пункте 29 Обзора практики разрешения споров, связанных с арендой в информационном письме Президиума ВАС РФ от 11.01.2002г.№66 указано, что по смыслу части третьей ст. 619 ГК РФ предупреждение "само по себе не является предложением об изменении или расторжении договора аренды", в то время как "право требовать расторжения указанного договора возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующие нарушения". Так как часть третья ст. 619 ГК РФ не регламентирует процедуру расторжения договора аренды, в отношениях по аренде действует общее правило, содержащееся в пункте 2 статьи 452 ГК РФ. Таким образом, только после направления письменного предупреждения, отвечающего указанным выше требованиям, заявление о расторжении договора аренды подается в суд с соблюдением положений п. 2 ст. 452 ГК РФ. Суд между тем эти нормы материального права при разрешении спора не учел. Из материалов дела следует, что Саидов М.А. просит взыскать с Акбулатова М.С. арендную плату за период с 1.03.2008 года по 1 октября 2011 года в сумме 384000 рублей исходя из арендной платы в 1000 рублей за 1 квадратный метр арендуемой площади, тогда как по условиям договора аренды, заключенного СРП "Буйнакское" с Акбулатовым М.С. арендная плата составляет 600 рублей в месяц, о чем суд правильно отметил в решении. Заслуживают внимания и доводы кассационной жалобы Акбулатова о том, что после получения от Саидова претензии об оплате арендной задолженности, он осуществил денежный перевод на имя Саидова по адресу, указанному им как в претензии, так и в его исковом заявлении. При принятии решения судом эти обстоятельства не приняты во внимание. В связи с изложенным выше, коллегия полагает, что при этих допущенных судом недостатках постановленное судом решение не может быть признано законным и обоснованным и поскольку требования Саидова М.А. освободить арендуемые Акбулатовым складские помещения и прилегающую территорию производны от требования расторжения арендного договора, решение суде подлежит отмене полностью с направлением дела на новое рассмотрение в тот же суд. При новом рассмотрении суду надлежит учесть изложенное и в зависимости от установленного принять законное и обоснованное решение. На основании изложенного, руководствуясь ст.361 ГПК РФ, судебная коллегия Определила: Решение Буйнакского городского суда РД от 19.10.2011г. отменить, дело направить на новое рассмотрение в тот же суд. <.> <.>