О признании недействительности договора об ипотеке

РЕСПУБЛИКИ БУРЯТИЯ

Судья Номогоева З.К.

Дело № 33- 2570 поступило //.//.//.

КАССАЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Бурятия в составе

Председательствующего Кротовой Л.М.

судей Куницыной Т.Н., Семенова Б.С.

при секретаре Ласкиной М.М.

рассмотрела в открытом судебном заседании г. Улан-Удэ 11 октября 2010 года по кассационной жалобе представителя ОАО Банк Баландиной А.П., действующей на основании доверенности на решение Октябрьского районного суда г. Улан-Удэ от 27 августа 2010 года

Заслушав доклад судьи Кротовой Л.М., выслушав пояснения представителя ОАО Банк Баландиной А.П., действующей на основании доверенности, проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы

у с т а н о в и л а :

Обращаясь в суд, Холодова Г.Б. просила признать недействительным (ничтожным) договор об ипотеке (залоге недвижимости) //.//.//. заключенный //.//.//. между ООО ЖКС и ОАО Банк на нежилое помещение подземную автостоянку, расположенную в подвальном помещении по адресу //.//.//. ссылаясь на то, что //.//.//. она заключила с ООО ЖКС договор купли-продажи //.//.//. в праве общей собственности на подземную стоянку, расположенную в подвальном помещении по адресу //.//.//. Считает, что договор об ипотеке (залоге недвижимости) //.//.//. заключенный //.//.//. между ООО ЖКС и ОАО Банк на нежилое помещение подземную автостоянку в части не может быть признан действительным, так как ООО ЖКС не могло распоряжаться не принадлежащим ему имуществом.

В судебное заседание Холодова Г.Б. и ее представитель Гаврилова Л.Н. не явились, просили рассмотреть дело в их отсутствие.

В судебном заседании представитель ОАО Банк Баландина А.П., действующая на основании доверенности исковые требования не признала и пояснила, что на момент заключения и регистрации договора об ипотеки у истца не возникло каких-либо прав на автостоянку, истец не обладала долей в праве собственности на данный объект, договор ипотеки не затрагивает и не нарушает права истца.

Суд постановил вышеуказанное решение.

В кассационной жалобе представитель ОАО Банк Баландина А.П. просит отменить решение суда, ссылаясь на его незаконность и необоснованность.

Судебная коллегия, выслушав пояснения представителя ОАО Банк Баландиной А.П., проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, не находит оснований для отмены решения суда, постановленного в соответствии с законом и фактическими обстоятельствами дела.

Разрешая заявленные исковые требования, суд первой инстанции правильно установил юридически значимые обстоятельства дела, исследовал представленные доказательства и, оценив их на основе норм материального и процессуального права, пришел к обоснованному выводу об удовлетворении исковых требований Холодовой Г.Б.

Так судом был сделан обоснованный вывод о приобретении истцом на основании договора купли-продажи права на доли подземной автостоянки, соответствующие стояночным местам для автомашин. При этом суд установил, что договор купли-продажи был заключен и исполнен сторонами до заключения //.//.//. оспариваемого договора об ипотеке. Довод представителя ответчика о том, что договор с истцом был заключен позднее подписания договора ипотеки, ничем не подтверждается.

Несостоятелен довод жалобы о том, что суд необоснованно отказал в проведении экспертизы на предмет давности заключения договора купли-продажи между Холодовой Г.Б. и ООО ЖКС поскольку предметом рассмотрения настоящего дела не являлась проверка соответствия указанного договора с требованием закона, соглашение сторонами было достигнуто по всем существенным условиям договора.

Удовлетворяя исковые требования, суд, установив, что регистрация перехода права собственности не была произведена по независящим от истца обстоятельствам, правомерно сослался на ст. 551 ГК РФ, исходя из положений которой, до момента регистрации перехода права собственности не только покупатель, получив объект договора в свое пользование, не вправе им распоряжаться в отношениях с третьими лицами, но и продавец теряет право каким-либо образом распоряжаться этой вещью.

Согласно разъяснениям Постановления Пленума Верховного суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного суда РФ № 10/22 от 29 апреля 2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (п. 60), отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом. После передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности, покупатель является законным владельцем этого имущества.

Ссылаясь на данное положение закона, суд обоснованно указал на то, что ООО ЖКС не вправе был передавать проданную долю автостоянки в залог. Тем более, что в договоре купли-продажи доли Холодовой Г.Б. в п. 3.1.3 указано на запрет продавцу после подписания договора передавать отчужденную долю в залог.

В связи с этим является обоснованной ссылка решения на ст. 174 ГК РФ, согласно которой, если полномочия лица на совершение сделки ограничены договором либо полномочия органа юридического лица - его учредительными договорами по сравнению с тем, как они определены в доверенности, в законе либо как они могут считаться очевидными из обстановки, в которой совершается сделка, и при ее совершении такое лицо или орган вышли за пределы этих ограничений, сделка может быть признана судом недействительной по иску лица, в интересах которого установлены ограничения, в случаях, когда будет доказано, что другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать об указанных ограничениях.

В данном случае коллегия полагает, что ОАО Банк заведомо должен был знать об отчуждении долей в автостоянке, поскольку стояночные места фактически использовались гражданами, что не могло быть неизвестным представителям банка. Кроме того, учитывая, что из 65 стояночных мест 40 было продано, т.е. на большую часть имущества ООО ЖКС имело ограничения, подземная стоянка в соответствии со ст. 335 ГК РФ не могла выступать в качестве предмета залога, а ООО «ЖКС в качестве залогодателя.

..

Таким образом, материалы дела судом исследованы полно, всесторонне и объективно, представленным сторонами доказательствам дана надлежащая правовая оценка, изложенные в обжалуемом судебном акте выводы соответствуют обстоятельствам дела и нормам права.

На основании изложенного, руководствуясь ст.361 ГПК РФ

о п р е д е л и л а :

Решение Октябрьского районного суда г. Улан-Удэ от 27 августа 2010 года оставить без изменения, кассационную жалобу без удовлетворения.

Председательствующий: Л.М. Кротова.

Судьи: Т.Н. Куницына.

Б.С. Семенов.