РЕСПУБЛИКИ БУРЯТИЯ
Судья Хаптахаева Л.А.
Дело № 33-2724 поступило дд мм гггг
КАССАЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Бурятия в составе
председательствующего судьи Кротовой Л.М.,
судей коллегии Базарова В.Н., Бухтияровой В.А.,
при секретаре Калашниковой Е.Г.,
рассмотрела в открытом судебном заседании в г. Улан-Удэ 15 ноября 2010г. кассационную жалобу представителя ОАО АК «Банк» Баландиной А.П. на решение Октябрьского районного суда г. Улан-Удэ от 09 сентября 2010 г., которым постановлено:
Исковые требования Бардалеева Б.В. к ООО «...», ОАО АК «Банк» о признании недействительным договора ипотеки <...> доли подземной автостоянки удовлетворить.
Признать недействительным договор об ипотеке №<...>, заключенный между ООО «...» и ОАО АК «Банк» дд мм гггг в части <...> доли Бардалеева Б.В. в подземной автостоянке, парковочного места №<...>, расположенной по адресу: <...>.
Заслушав доклад судьи Бухтияровой В.А., выслушав представителя ОАО АК «Банк» Баландину А.П. (по доверенности), ознакомившись с материалами дела, доводами кассационной жалобы, судебная коллегия
УСТАНОВИЛА:
дд мм гггг Бардалеев Б.В. заключил договор купли-продажи <...> доли в праве общей собственности на подземную автостоянку, расположенную в подвале жилого дома по ул. <...>, с ООО «...».
дд мм гггг между ОАО АК «Банк» и ООО «...» заключен договор об ипотеке, предметом которого явилась та же подземная автостоянка.
Обращаясь в суд, Бардалеев Б.В. просил признать данный договор ипотеки недействительным в части <...> доли подземной автостоянки (место №<...>).
В судебном заседании представитель истца Гаврилова Л.Н. исковые требования поддержала, ссылаясь на то, что истцом во исполнение указанного договора купли-продажи парковочного места №<...> произведен полный расчет с ООО «...», последнее передало истцу по акту приема-передачи долю в праве общей собственности на нежилое помещение, т.е. парковочное место № <...>. Полагала, что ООО «...» не вправе был передавать в залог банку указанное недвижимое имущество, поскольку оно являлось предметом исполнения обязательств, возникших из договора купли-продажи. До государственной регистрации перехода права собственности покупатель по договору купли-продажи недвижимости, исполненному сторонами, не вправе распоряжаться данным имуществом, так как право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом. Однако отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество не является основанием для признания недействительным договора купли-продажи недвижимости. ООО «...» следовало выяснить мнение Бардалеева Б.В. о возможности передачи банку имущества в залог.
Представитель ОАО АК «Банк» Баландина А.П. исковые требования не признавала со ссылкой на ст.ст.223, 335, 551 ГК РФ. При этом указывала на отсутствие ограничений полномочий у генерального директора ООО «...» по передаче в залог спорного имущества, поскольку до государственной регистрации перехода права собственности право собственности остается у продавца. Кроме того, полагала необоснованной ссылку истца на ст.69 ФЗ «Об ипотеке».
Районный суд постановил вышеуказанное решение.
В кассационной жалобе представитель ОАО АК «Банк» Баландина А.П. просит отменить решение суда, указывая на то, что судом неверно истолкованы нормы права - п.2 ст.174 ГК РФ, которая при разрешении данного спора не применима; судом договор ипотеки признан ничтожным, данная приведенная норма, на которую сослался суд в решении, влечет лишь оспоримость сделки; ссылка суда на то, что залогодержатель не мог не знать о ранее совершенной сделке - купле-продаже части автостоянки, является несостоятельной ввиду ее недоказанности.
По мнению заявителя жалобы, выводы суда не подтверждены соответствующими доказательствами. Кроме того, в жалобе указывается на то, что судом необоснованно отказано в удовлетворении ходатайства о назначении экспертизы.
Также автор жалобы указывает на то, что судом не был определен окончательный состав лиц, участвующих в деле.
На заседании судебной коллегии представитель ОАО АК «Банк» Баландина А.П. поддержала доводы кассационной жалобы.
Судебная коллегия, выслушав представителя ответчика, проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, не усматривает оснований к отмене решения, постановленного законно и обоснованно, в соответствии с требованиями закона и обстоятельствами дела.
Вывод суда о том, что ООО «...» не имело право на совершение сделок по распоряжению частью имущества, проданному ранее Бардалееву Б.В., является правильным, соответствующим ч. 2 ст. 551 ГК РФ.
Довод кассационной жалобы о соответствии действий ООО «...» по передаче в залог названного имущества Банку нормам закона подлежит отклонению.
Согласно п.60 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 10/22 от 29 апреля 2010г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом. После передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности, покупатель является законным владельцем этого имущества.
Как установлено в ходе судебного разбирательства, договор купли-продажи между ООО «...» и Бардалеевым Б.В. не оспорен, не расторгнут и не признан недействительным. Сторонами обязательства по договору исполнены.
Следовательно, ООО «...» распорядилось имуществом, не принадлежащим ему на момент совершения сделки с Банком.
При установлении таких обстоятельств, судом первой инстанции правомерно удовлетворены заявленные требования истца и признан недействительным договор об ипотеке между ООО «...» и ОАО АК «Банк» в части <...> доли подземной автостоянки, расположенной в подвальном помещении дома по ул. <...>.
Таким образом, установив, что регистрация перехода права собственности не была произведена по независящим от истца обстоятельствам, суд правомерно сослался на ст. 551 ГК РФ, из положений которой следует, что до момента регистрации перехода права собственности не только покупатель, получив объект договора в свое пользование, не вправе им распоряжаться в отношениях с третьими лицами, но и продавец теряет право каким-либо образом распоряжаться этой вещью. Кроме того, в договоре купли-продажи доли Бардалееву Б.В. в п. 3.1.3 указано на запрет продавцу после подписания договора передавать отчужденную долю в залог.
В связи с этим является обоснованной ссылка решения на ст. 174 ГК РФ, согласно которой, если полномочия лица на совершение сделки ограничены договором либо полномочия органа юридического лица - его учредительными договорами по сравнению с тем, как они определены в доверенности, в законе либо как они могут считаться очевидными из обстановки, в которой совершается сделка, и при ее совершении такое лицо или орган вышли за пределы этих ограничений, сделка может быть признана судом недействительной по иску лица, в интересах которого установлены ограничения, в случаях, когда будет доказано, что другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать об указанных ограничениях.
В данном случае коллегия полагает, что ОАО АК «Банк» заведомо должен был знать об отчуждении долей в автостоянке, поскольку стояночные места фактически использовались гражданами, что не могло быть неизвестным представителям банка. Кроме того, учитывая, что из 65 стояночных мест 40 было продано, т.е. на большую часть имущества ООО «...» имело ограничения, подземная стоянка в соответствии со ст. 335 ГК РФ не могла выступать в качестве предмета залога, а ООО «...» в качестве залогодателя.
Довод кассационной жалобы о необоснованности отклонения ходатайства ответчика о назначении физико-химической экспертизы подлежит отклонению. При рассмотрении дела суду не были представлены доказательства в подтверждение сомнения относительно даты заключения договора купли-продажи, вследствие чего у суда не было оснований для назначения какой-либо экспертизы в соответствии со ст. 79 ГПК РФ, более того, предметом рассмотрения настоящего дела не являлась проверка соответствия указанного договора с требованием закона, соглашение же между сторонами было достигнуто по всем существенным условиям договора.
Не является основанием для отмены решения суда и довод жалобы о рассмотрении дела в отсутствие ООО «...», поскольку им решение не оспаривается, стороной по оспариваемой сделке не является.
Доводы кассационной жалобы являются аналогичными приведенным представителем ответчика в суде первой инстанции, были предметом исследования, им дана правильная оценка, фактически в настоящее время данные доводы направлены на переоценку выводов суда, что не является основанием для отмены решения суда.
При таких обстоятельствах, доводы кассационной жалобы представителя ответчика не могут служить основаниями, предусмотренными ст.362 ГПК РФ, к отмене решения суда, постановленного законно и обосновано. Нарушений норм материального и процессуального права, влекущих отмену решения, не установлено. Существенные для дела обстоятельства установлены судом. С учетом указанного, решение суда подлежит оставлению без изменения, а кассационная жалоба - без удовлетворения.
Исходя из изложенного, руководствуясь ст. ст. 361, 366 ГПК РФ, судебная коллегия
ОПРЕДЕЛИЛА:
Решение Октябрьского районного суда г. Улан-Удэ от 09 сентября 2010 г. оставить без изменения, кассационную жалобу представителя ОАО АК «Банк» Баландиной А.П. - без удовлетворения.
Председательствующий Кротова Л.М.
Судьи коллегии Базаров В.Н.
Бухтиярова В.А.