Судья Номогоева З.К.
дело № 33-2813 поступило ...
КАССАЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
22 ноября 2010 г. г. Улан-Удэ
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Бурятия в составе:
председательствующего Урмаевой Т.А.,
судейколлегии Мурзиной Е.А., Куницыной Т.Н.
при секретаре Калашниковой Е.Г.
рассмотрела в открытом судебном заседаниигражданское дело по иску АК Сбербанка РФ (ОАО) <...> к Бохиевой Н.В., Цыренжаповой Л.М. о взыскании задолженности по кредиту и обращении взыскания на заложенное имущество по кассационной жалобе Бохиевой Н.В. на решение Октябрьского районного суда г. Улан-Удэ от 27 сентября 2010 г., которым исковые требования банка удовлетворены.
Заслушав доклад судьи Куницыной Т.Н., пояснения Бохиевой Н.В., её представителя Мурзина В.Н., представителя истца Овчинниковой О.А., проверив материалы дела и обсудив доводы кассационной жалобы, судебная коллегия
У С Т А Н О В И Л А:
АК Сбербанк РФ (ОАО) <...> обратился в суд с иском о взыскании с заёмщика Бохиевой и поручителя Цыренжаповой солидарно задолженности по кредитному договору и неустойки за нарушение сроков исполнения обязательств, и обращении взыскания на заложенные по договору здание кафе и земельный участок.
Требования мотивированы тем, что Бохиева, получив <...> г. кредит в размере <...> руб. сроком на <...> лет под <...> % годовых, не исполняет обязательств по его возврату и уплате процентов.
Бохиева не признала иска, пояснив, что не имеет возможности в настоящее время погасить задолженность.
Ответчик Цыренжапова исковые требования не признала, ссылалась на то, что по договоренности она должна была быть выведена из числа поручителей до <...> г. Она имеет небольшой доход, сама оплачивает кредит, по которому является заёмщиком, поэтому не может исполнять обязательства Бохиевой.
Шанарова, представляющая интересы третьего лица Балданова, не возражала против требований банка.
Районный суд удовлетворил требования истца.
В кассационной жалобе Бохиева просит отменить решение суда, полагая, что судом при рассмотрении дела неправильно применены нормы материального и процессуального права. Считает, что дело подлежит рассмотрению в арбитражном суде, поскольку кредит был получен индивидуальным предпринимателем. Не согласна с начальной продажной стоимостью имущества, определенной судом, и процессуальным положением Балданова.
В суде кассационной инстанции Бохиева и её представитель Мурзин доводы кассационной жалобы поддержали, пояснив, что стоимость недвижимого имущества составляет <...> руб. и явно занижена судом при вынесении решения. Считают, что Балданов должен был участвовать в деле в качестве ответчика, так как имущество, несмотря на совершение сделки в пользу Бохиевой, обременено ипотекой в пользу Балданова.
Представитель банка Овчинникова не согласилась с доводами жалобы, пояснив, что Бохиева не заявляла в суде первой инстанции о своем несогласии с начальной продажной стоимостью, предложенной истцом.
Балданов и его представитель не явились в заседание судебной коллегии. Коллегией принято решение о рассмотрении дела в отсутствие третьего лица.
Выслушав указанных лиц, проверив и обсудив доводы кассационной жалобы, судебная коллегия находит решение суда подлежащим отмене по следующим основаниям.
Разрешая спор, суд исходил из того, что Бохиева ненадлежащим образом исполняла обязательства по возврату суммы выданного кредита и оплате начисленных за пользование кредитом процентов, в связи с чем удовлетворил исковые требования истца и обратил взыскание на заложенное имущество.
При определении начальной продажной цены заложенного имущества суд исходил из согласованной сторонами при заключении договора стоимости заложенного имущества.
Между тем, с указанным выводом суда согласиться нельзя, поскольку он основан на неправильном толковании и применении норм материального и процессуального права.
В силу ст. 348 ГК РФ взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя (кредитора) может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства по обстоятельствам, за которые он отвечает.
Реализация (продажа) заложенного имущества, на которое в соответствии со ст. 350 ГК РФ).
В соответствии с п. 4 ч. 2 ст. 54 ФЗ от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, а в случае спора - самим судом.
Из материалов дела видно, что начальная продажная стоимость здания кафе и земельного участка, установленная судом, не соответствует ее действительной цене (рыночной стоимости) и это может впоследствии привести к нарушению прав должника в ходе осуществления исполнительного производства. Суд при обращении взыскания на предмет залога и определении начальной продажной цены заложенного имущества, исходя из цены, согласованной сторонами спора в договоре залога, не учел значительный промежуток времени с момента заключения договора залога.
По заключению независимого оценщика ООО <...>, рыночная стоимость заложенного недвижимого имущества по состоянию на <...> г. составляет <...> руб.
Кроме того, суд, удовлетворяя исковые требования и обращая взыскание на заложенное имущество, не установил ряд обстоятельств, имеющих существенное значение для правильного разрешения спора.
В соответствии с п. 2 ст. 348 ГК РФ и п. 1 ст. ст. 54.1 Закона об ипотеке обращение взыскания на заложенное имущество не допускается, если допущенное должником обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества. Если не доказано иное, предполагается, что нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества при условии, что одновременно соблюдены следующие условия: сумма неисполненного обязательства составляет менее пяти процентов от размера оценки предмета ипотеки по договору об ипотеке; период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет три месяца.
Вопрос о наличии либо отсутствии одновременно вышеуказанных условий судом не исследовался.
Вышеназванные требования закона судом не были учтены при рассмотрении возникшего спора, повлияли на исход дела и привели к его неправильному разрешению спора и нарушению прав Бохиевой.
На основании изложенного, решение суда первой инстанции нельзя признать законным.
Поскольку обстоятельства, имеющие значение для дела, не могут быть установлены на основании имеющихся в деле доказательствах, дело подлежит направлению в суд первой инстанции.
При новом рассмотрении суду необходимо учесть изложенное и в зависимости от установленных обстоятельств разрешить спор в соответствии с требованиями закона.
Руководствуясь ст. ст. 361, 366 ГПК РФ, судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Бурятия
О П Р Е Д Е Л И Л А:
Решение Октябрьского районного суда г. Улан-Удэ от 27 сентября 2010 г. отменить и направить дело на новое рассмотрение в тот же суд в ином составе судей.
Председательствующий Урмаева Т.А.
Судьи Мурзина Е.А.
Куницына Т.Н.