РЕСПУБЛИКИ БУРЯТИЯ
<...>.
дело № 33-3403
<...>
К А С СА Ц И О Н Н О Е О П Р Е Д Е Л Е Н И Е
12 января 2011 года г. Улан-Удэ
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда РБ в составе: председательствующегосудьи Мурзиной Е.А.
судей Булгытовой С.В., Казанцевой Т.Б.
при секретаре Темниковой О.А.
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Малики Н.А. к ЗАО «Желдорипотека» о защите прав потребителей
по кассационной жалобе представителя ЗАО «Желдорипотека» Панкратовой Е.С.
на заочное решение Железнодорожного районного суда г. Улан-Удэ от 17 ноября 2010 года, которымпостановлено:
...
...
...
...
иск удовлетворен частично
Заслушав доклад судьи Булгытовой С.В., объяснения представителя ЗАО «Желдорипотека» Федорова Д.В., истца Малики Н.А. и его представителя Тарасова В.А., ознакомившись с кассационной жалобой и материалами дела, судебная коллегия
У С Т А Н О В И Л А:
1. Малика Н.И. просил суд взыскать с ЗАО «Желдорипотека» <...> рублей, переданные по предварительному договору купли-продажи квартиры, <...> рублей - проценты, предусмотренные статьей 395 ГК РФ, в двойном размере, <...> рубля в возмещение убытков и <...> рублей в возмещение морального вреда.
Требования мотивированы тем, что ЗАО «Желдорипотека» осуществляет деятельность по привлечению денежных средств граждан для участия в строительстве многоквартирных домов. <...> года Малика Н.И. и его супруга Малика Т.И. заключили с ответчиком предварительный договор купли-продажи квартиры. Согласно договору стороны обязались заключить основной договор купли-продажи квартиры с условным номером <...>, расположенной на <...>. Цена квартиры определена в предварительном договоре в <...> рублей. Также в договоре указано, что квартира приобретается за счет кредитных средств, предоставленных ОАО «ТрансКредитБанк».
Свои обязательства по оплате квартиры супруги Малика исполнили в полном объеме, однако до настоящего времени квартира им в собственность не передана, т.к. строительство дома не завершено.
Ссылаясь на то, что правоотношения сторон фактически подпадают под действие Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», истец просил суд взыскать с ответчика денежные средства, уплаченные по предварительному договору, проценты, предусмотренные статьей 395 ГК РФ, в двойном размере, убытки, выразившиеся в том, что Малика Н.И. несет расходы по оплате ипотечного кредита, а также компенсацию морального вреда.
Районный суд привлек к участию в деле в качестве третьего лица супругу истца, по существу спора постановил вышеуказанное решение.
В кассационной жалобе представитель ответчика ставит вопрос об отмене решения суда, ссылаясь на его незаконность и необоснованность.
В заседании суда кассационной инстанции представитель ответчика поддержал доводы жалобы, истец и его представитель возражали против отмены решения.
2. Проверив решение в пределах доводов кассационной жалобы, судебная коллегия не находит оснований к его отмене.
Суть первого довода сводится к тому, что между сторонами заключен предварительный договор, и в нем отсутствуют какие-либо условия, согласно которым ответчик принимает на себя обязательства построить многоквартирный дом и после получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию передать квартиру покупателю. Суд необоснованно применил нормы Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации». Вины ответчика в том, что произошли сроки нарушения ввода дома в эксплуатацию, нет.
С этим доводом нельзя согласиться.
Согласно части 1 статьи 1 указанного выше Федерального закона в редакции, действовавшей на момент заключения между сторонами предварительного договора, данный Федеральный закон регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на основании договора участия в долевом строительстве и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.
Часть 2 данной статьи в той же редакции устанавливала, что кроме предусмотренного частью 1 данной статьи случая привлечение денежных средств граждан для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости юридическим лицом с принятием на себя обязательств, после исполнения которых у гражданина возникает право собственности на жилое помещение в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме, допускается в случаях, если денежные средства граждан привлекаются путем выпуска эмитентом, имеющим в собственности или на праве аренды земельный участок и получившим в установленном порядке разрешение на строительство на этом земельном участке многоквартирного дома, облигаций особого вида - жилищных сертификатов, закрепляющих право их владельцев на получение от эмитента жилых помещений в соответствии с законодательством Российской Федерации о ценных бумагах, а также жилищно-строительными и жилищными накопительными кооперативами в соответствии с федеральными законами, регулирующими деятельность таких кооперативов.
Согласно части 1 статьи 3 данного Федерального закона в той же редакции застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости только после получения в установленном порядке разрешения на строительство, опубликования, размещения и (или) представления проектной декларации в соответствии с данным Федеральным законом и государственной регистрации застройщиком права собственности на земельный участок, предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости, в состав которых будут входить объекты долевого строительства, или договора аренды такого земельного участка.
Согласно части 2 этой же нормы в действующей редакции право на привлечение денежных средств граждан для строительства (создания) многоквартирного дома с принятием на себя обязательств, после исполнения которых у гражданина возникает право собственности на жилое помещение в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме, имеют отвечающие требованиям данного Федерального закона застройщики на основании договора участия в долевом строительстве.
В части 1 статьи 4 данного Федерального закона в действующей редакции указано, что по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
Согласно пункту 1 статьи 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.
В соответствии с пунктом 1 статьи 424 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).
Согласно пункту 1 статьи 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).
В соответствии со статьей 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если правила, содержащиеся в части первой данной статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.
Анализ предварительного договора купли-продажи квартиры, заключенного между сторонами, с учетом других доказательств, имеющихся в деле, показывает, что он не отвечает признакам предварительного договора и договора купли-продажи квартиры.
Фактически по этому договору имело место привлечение юридическим лицом денежных средств гражданина для строительства многоквартирного дома и принятие на себя обязательства, после исполнения которого у гражданина должно было возникнуть право собственности на жилое помещение в строящемся многоквартирном доме.
На это указывает характеристика продаваемой квартиры: она имеет условный номер <...>; площадь квартиры указана согласно проекту; дом, в котором располагается квартира, является многоквартирным и имеет строительный адрес, т.е. не введен в эксплуатацию на момент заключения договора. Из пункта 1.3 договора следует, что права в отношении квартиры принадлежат ответчику на основании договора строительного подряда от 16 октября 2007 года, заключенного между ответчиком и ООО «Альфа-Строй». Цена квартиры определена сторонами из расчета стоимости за один квадратный метр общей площади по проекту (пункт 3.1 договора).
То обстоятельство, что в предварительном договоре напрямую не указано на обязанность ЗАО «Желдорипотека» построить дом, не имеет определяющего значения, поскольку закон допускает, что застройщик может построить многоквартирный дом не только своими силами, но и с привлечением других лиц. Исходя из этого, ссылку в предварительном договоре на договор строительного подряда между ответчиком и ООО «Альфа-Строй» следует расценить как принятие ответчиком обязательства построить дом с привлечением других лиц.
На момент заключения предварительного договора у ЗАО «Желдорипотека» не имелось зарегистрированного права на земельный участок, на котором возводится дом, разрешения на строительство и проектной декларации.
Постановлением по делу об административном правонарушении, вынесенным 26 марта 2010 года заместителем руководителя Республиканской службы государственного строительного надзора, ЗАО «Желдорипотека» привлечено к административной ответственности по части 1 статьи 14.28 КоАП РФ за нарушение требований законодательства об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости.
Таким образом, неправомерность действий ответчика состоит в том, что в нарушение закона денежные средства гражданина для строительства многоквартирного дома привлечены по предварительному договору купли-продажи квартиры, при этом у ответчика отсутствовало право на привлечение денежных средств гражданина.
Часть 3 статьи 3 данного Федерального закона в редакции, действовавшей на момент заключения предварительного договора, предусматривала, что в случае привлечения денежных средств гражданина для строительства (создания) многоквартирного дома с принятием на себя обязательств, после исполнения которых у гражданина возникает право собственности на жилое помещение в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме, лицом, не имеющим на это права в соответствии с данным Федеральным законом, гражданин может потребовать от данного лица немедленного возврата переданных ему денежных средств, а также уплаты предусмотренных статьей 395 Гражданского кодекса Российской Федерации процентов в двойном размере на сумму этих средств и возмещения сверх суммы процентов причиненных гражданину убытков.
В действующей редакции указанная норма устанавливает, что в случае привлечения денежных средств граждан для строительства лицом, не имеющим в соответствии с данным Федеральным законом на это права и (или) привлекающим денежные средства граждан для строительства в нарушение требований, установленных частью 2 статьи 1 данного Федерального закона, гражданин может потребовать от данного лица немедленного возврата переданных ему денежных средств, уплаты в двойном размере предусмотренных статьей 395 Гражданского кодекса Российской Федерации процентов от суммы этих средств и возмещения сверх суммы процентов причиненных гражданину убытков.
Исходя из указанных норм и установленных по делу обстоятельств, районный суд обоснованно произвел взыскание денежных средств с ответчика в пользу истца.
В жалобе также содержится довод о том, что выплата процентов и страховых премий по кредиту не связана с действиями ответчика и не является убытками.
Этот довод подлежит отклонению.
Согласно пункту 2 статьи 15 ГК РФ под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).
Малика Н.И. выплачивает проценты и страховые премии по ипотечному кредиту при том, что передача квартиры, для приобретения которой он получил кредит, не состоялась ни в сроки, установленные пунктом 4 статьи 429 ГК РФ, ни до настоящего времени. Более того, до сих пор не закончено строительство самого многоквартирного дома. В сложившейся ситуации следует признать, что Малика Н.И. фактически утратил свои денежные средства, т.е. понес убытки.
Довод о том, что суд необоснованно и незаконно отказал в удовлетворении ходатайства ответчика об уменьшении процентов на основании статьи 333 ГК РФ, несостоятелен, поскольку в материалах дела такого ходатайства ответчика не имеется.
Суд первой инстанции обсудил в решении вопрос о возможности применения статьи 333 ГК РФ и пришел к выводу, что обстоятельств, которые бы свидетельствовали о явной несоразмерности процентов последствиям нарушения обязательства, не установлено.
Этот вывод является правильным.
Размер процентов установлен законом, поэтому он не может быть признан чрезмерно высоким. Квартира истцу не передана до настоящего времени. Каких-либо иных обстоятельств, которые бы могли послужить основанием к уменьшению процентов на основании статьи 333 ГК РФ, ответчик в кассационной жалобе не привел.
Руководствуясь статьями 361, 366 ГПК РФ, судебная коллегия
О П Р Е Д Е Л И Л А:
Заочное решение Железнодорожного районного суда г. Улан-Удэ от 17 ноября 2010 года по иску Малики Н.А. к ЗАО «Желдорипотека» о защите прав потребителей оставить без изменения, кассационную жалобу представителя ответчика - без удовлетворения.
Председательствующий п/п
Судьи п/п
Верно: судья С.В. Булгытова