Судья Бадмаева З.К.
Дело № 33-769
поступило 03 марта 2011г.
ВЕРХОВНЫЙ СУД
РЕСПУБЛИКИ БУРЯТИЯ
К А СС А Ц И О НН О Е О П Р Е Д Е Л Е Н И Е
30 марта 2011 года г. Улан-Удэ
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда РБ в составе председательствующего Булгытовой С.В., судей Казанцевой Т.Б., Эрхетуевой О.М., при секретаре Забелиной Т.Т.
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Галицыной Е.И. к Орбодиевой Р.О. о регистрации сделки купли-продажи квартиры, регистрации перехода права собсвтенности на квартиру,
по кассационной жалобе представителя Орбодиевой Р.И. по доверенности - Доржиева Б.В.,
на решение Баргузинского районного суда Республики Бурятия от 17 января 2011 года, в соответствии с которым постановлено:
Исковое заявление Галицыной Е.И. удовлетворить.
Баргузинскому отделу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Бурятия зарегистрировать сделку купли-продажи квартиры №... дома №... по ул.<данные обезличены> от 16.07.2001г., заключенного между Орбодиевой Р.О. и Галицыной Е.И.
Баргузинскому отделу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Бурятия зарегистрировать переход права собственности на квартиру <данные обезличены> от Орбодиевой Р.О. к Галицыной Е.И.
Взыскать с Орбодиевой Р.О. в пользу Галицыной Е.И. судебные расходы в размере ... руб.
Заслушав доклад судьи Казанцевой Т.Б., выслушав Галицыну Е.И. и ее представителя Ушакова В.И., представителя Орбордиевой Р.О. - Доржиеву Б.В., ознакомившись с кассационной жалобой и материалами дела, судебная коллегия
У С Т А Н О В И Л А:
Галицына Е.И. обратилась в суд с иском к Орбордиевой Р.О. о признании права собственности на квартиру, расположенную по адресу <данные обезличены>, мотивировав свои исковые требования тем, что 16.07.2002г. ею был подписан с ответчицей договор купли-продажи спорной квартиры, переданы денежные средства во исполнение договора в размере ... руб., фактически она была вселена в квартиру и проживает в ней в настоящее время, зарегистрирована по месту жительства. Орбодиева, проживающая в <данные обезличены> обещала оформить доверенность на родственницу в целях регистрации сделки, однако стала уклоняться от регистрации сделки и перехода права собственности.
В ходе рассмотрения дела Голицына Е.И. изменила предмет иска и просила суд зарегистрировать договор купли-продажи спорной квартиры и переход права собственности в связи с уклонением ответчика о регистрации на основании ст.ст.165, 551 ГК РФ.
В судебном заседании истец Галицына Е.И. и ее представитель по доверенности Ушаков В.И. исковые требования поддержали по доводам, изложенным в иске
Ответчик Орбордиева Р.О. в судебное заседание не явилась, будучи надлежащим образом о нем извещенной, в связи с чем дело рассмотрено в ее отсутствие.
Представитель Орбордиевой Р.О. - Доржиев Б.В., действующий на основании доверенности, исковые требования не признал, пояснив, что установленные основания для их удовлетворения отсутствуют. Подписанный между сторонами договор является ничтожной сделкой, так как не соответствует положениям ст.556 ГК РФ акт приема-передачи квартиры. Фактически истица заселилась в спорную квартиру на основании договора аренды. В договоре не содержится существенное условие о наличии лиц, имеющих право пользования жилым помещением - О. и О., чье право пользования закреплено решением Курумканского районного суда от 17.08.2010г. по их иску к Орбодиевой о признании договора приватизации недействительным. Подписание договора в одном экземпляре нарушает Закон о госрегистрации и свидетельствует о том, что сделки, предусмотренной законом заключено не было. По несовершенной сделке у истца никаких прав на квартиру возникнуть не могло. Обратиться с заявление о госрегистрации истица могла одна без участия Орбодиевой. Просил также применить к требованию срок исковой давности.
Представитель привлеченного к участию в деле в качестве третьего лица Баргузинского отдела Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Бурятия (далее - Баргузинский отдел Управления Росреестра по РБ) Настобурская Л.Ю. в судебном заседании пояснила, что стороны договора в Росреестр в связи с регистрацией сделки не обращались, регистрация производится с участием обеих сторон.
Районный суд вынес решение, которым удовлетворил исковые требования.
В кассационной жалобе представитель Орбордиевой Р.О. по доверенности Доржиев Б.В. просит отменить решение суда, указав, что судом дана неверная оценка доказательств по делу. Неверным является вывод суда о том, что ответчица передала квартиру по договору купли-продажи, так как в суде было установлено, что заселение произошло задолго до подписания договора. Это подтверждает доводы ответчицы о получении денег за аренду квартиры. Суд не принял во внимание положения ст.131, ст.558 ГК РФ. Их право пользования закреплено решением Курумканского районного суда. Суд не принял во внимание пояснения третьего лица - Росреестра о том, что сделка не соответствует требованиям ФЗ №122-ФЗ.
Возражений на кассационную жалобу не поступило.
В судебное заседание суда кассационной инстанции Орбодиева Р.О., представитель Баргузинского отдела Управления Росреестра по РБ, будучи надлежащим образом извещенными, не явились, что в силу п.3 ст.354 ГПК РФ не является препятствием к рассмотрению дела.
Представитель Орбодиевой Р.О. по доверенности - Доржиев Б.В. доводы жалобы поддержал.
Галицына Е.И. и ее представитель Ушаков В.И. в заседании суда кассационной инстанции возражали относительно доводов кассационной жалобы, просили оставить решение суда без изменения.
Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, выслушав доклад судьи Казанцевой Т.Б., пояснения лиц, участвующих в деле, судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда РБ находит, что основания для отмены решения суда отсутствуют.
В соответствии с ч. 2 ст. 218 Гражданского кодекса РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.
В соответствии с п.1 ст.164 ГК РФ сделки с землей и другим недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в случаях и в порядке, предусмотренных статьей 131 настоящего Кодекса и законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Согласно п.3 ст.433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.
Статьей 558 п.2 ГК РФ установлено, что договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Таким образом, указанными нормами предусмотрена обязательная регистрация договора купли-продажи квартиры, такой договор считается заключенным с момента государственной регистрации.
Статьей 223 ГК РФ, регламентирующей момент возникновения права собственности у приобретателя по договору, установлено, что в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.
В силу ч. 1 ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.
В соответствии с п.3 ст.165 ГК РФ, положениями которой Галицына обосновывала свои исковые требования, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.
Возможность регистрации перехода права собственности в соответствии с решением суда установлена также п.3 ст. 551 ГК РФ в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость.
Таким образом, из содержания указанных норм следует, что государственная регистрация сделки и перехода права собственности осуществляется на основании решения суда в случае уклонения другой стороны данной сделки от регистрации.
Разрешая возникший спор, и правильно применив указанные нормы материального права, суд на основании оценки доказательств, в том числе представленного истцом договора купли-продажи от 16.07.2002г., расписки в получении денежных средств, пришел к обоснованному выводу о соответствии данной сделки требованиям закона, согласовании сторонами всех существенных условий данного договора, в связи с чем удовлетворил требования о регистрации сделки и перехода права собственности в судебном порядке.
Выводы суда в решении достаточно полно мотивированы, подтверждаются материалами дела, соответствуют требованиям материального закона, основаны на надлежащей оценке доказательств по делу в их совокупности в соответствии с требованиями ст. ст. 12, 56, 67 Гражданского процессуального кодекса РФ.
Доводы кассационной жалобы о том, что сделка не совершена в надлежащей форме и не соответствует требованиям, предъявляемым к ней нормами ФЗ №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество…», судом кассационной инстанции не принимается, поскольку требования к содержанию и форме договора купли-продажи недвижимости изложены в ст.ст.550, 554, 555 ГК РФ и указанным требованиям закона представленный договор удовлетворяет: составлен в виде одного документа, подписанного его сторонами, содержит данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, его цену.
Поскольку нормы ГК о договоре купли-продажи жилого помещения не содержат такого последствия отсутствия государственной регистрации сделки, как ее недействительность, сделка является действительной, а у стороны имеется возможность в случае уклонения другой стороны от государственной регистрации зарегистрировать сделку в судебном порядке в соответствии с п.3 ст.165 ГК РФ. В этом случае сделка в соответствии со ст. 28 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" регистрируется в соответствии с решением суда.
Несостоятельными являются и доводы жалобы о невключении в договор в качестве существенного условия сведений о проживающих в жилом помещении лицах, сохраняющих право пользования им (ст.558 ГК РФ), поскольку как верно отметил суд, на момент заключения договора сведения об указанных лицах отсутствовали (не зарегистрированы в жилом помещении и не проживали в нем), а предметом рассмотрения по гражданскому делу по иску О. и О.., на которое ссылается кассатор, являлись их требования о признании недействительным договора приватизации жилого помещения, оставленные судом без удовлетворения, а не признание права пользования спорной квартирой.
Не принимаются доводы жалобы о том, что фактическая передача имущества имела место задолго до заключения договора купли-продажи в связи с заключенным сторонами договором аренды, поскольку на действительность сделки это обстоятельство не влияет, а факт владения квартирой на основании договора аренды не исключает ее последующую продажу и переход права собственности (в том числе и владения) на основании договора купли-продажи. Кроме того, фактическая передача квартиры, несение бремени содержания имущества Галицыной Е.И. стороной ответчика в ходе рассмотрения дела не оспаривалось, как и отсутствие каких-либо претензий в связи с этим со стороны Орбодиевой.
Несостоятельны и доводы представителя ответчика о получении денежных средств в размере ... руб. в счет аренды квартиры, поскольку они опровергаются содержанием имеющейся в материалах дела копии расписки Орбодиевой о получении указанных средств за продажу спорной квартиры.
Другие доводы кассационной жалобы связаны с иной оценкой установленных и детально исследованных судом доказательств по делу, направлены на иное толкование норм материального и процессуальною права, а потому не могут быть приняты во внимание как основание к отмене решения суда.
При таких обстоятельствах, решение суда, проверенное в силу ч. 1 ст. 347 Гражданского процессуального кодекса РФ по доводам кассационной жалобы, отмене не подлежит.
Руководствуясь статьями 361, 366 ГПК РФ, судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Бурятия
О П Р Е Д Е Л И Л А:
Решение Баргузинского районного суда Республики Бурятия от 17 января 2011 г. по настоящему делу оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Председательствующий: С.В. Булгытова
Судьи: Т.Б. Казанцева
О.М. Эрхетуева