о взыскании денежных средст по договору купли-продажи

РЕСПУБЛИКИ БУРЯТИЯ

Судья Воробьева О.В.

Дело № 33-1164 поступило хххх

КАССАЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда Республики Бурятия в составе председательствующего судьи Шагдаровой Т.А., судей коллегии Ивановой В.А., Эрхетуевой О.М. при секретаре Мижитовой М.А., рассмотрела в открытом судебном заседании в г. Улан-Удэ 11 апреля 2011 г. дело по иску Власовой А.В., Власова А.Г. к ЗАО «Желдорипотека» о защите прав потребителей по кассационной жалобе представителя ЗАО «Желдорипотека» Федорова Д.В. (по доверенности) на решение Железнодорожного районного суда г. Улан-Удэ от 08 февраля 2011 года, которым постановлено:

Заслушав доклад судьи Ивановой В.А., пояснения представителя ЗАО «Желдорипотека» Федорова Д.В. (по доверенности), представителя истцов Тарасова В.А. (по доверенности), ознакомившись с кассационной жалобой и материалами дела, судебная коллегия

у с т а н о в и л а:

Обращаясь в суд, Власова А.В., Власов А.Г. просили взыскать с ЗАО «Желдорипотека» сумму денежных средств в размере хххх рублей, переданных по предварительному договору купли-продажи квартиры, хххх рублей - проценты, предусмотренные статьей 395 ГК РФ, убытки в размере хххх рублей, хххх рублей в возмещение морального вреда, всего - хххх рублей.

Требования истцов мотивированы тем, что ЗАО «Желдорипотека» осуществляет деятельность по привлечению денежных средств граждан для участия в строительстве многоквартирных домов. 28 декабря 2007 года истцы заключили с ответчиком предварительный договор купли-продажи квартиры. Согласно договору стороны обязались заключить основной договор купли-продажи квартиры с условным номером 16, состоящей из двух комнат общей площадью 57,8 кв.м., расположенной на 4-м этаже в первом подъезде жилого дома. Цена квартиры определена в предварительном договоре в хххх рублей. Указанная сумма 28.12.2007 г. была внесена истцами на счет ответчика за счет собственных средств и денежных средств, полученных по кредитному договору, заключенному с ОАО «ТрансКредитБанк». Свои обязательства по оплате квартиры супруги Власовы исполнили в полном объеме, однако до настоящего времени квартира им в собственность не передана, т.к. строительство дома не завершено.

Ссылаясь на то, что правоотношения сторон фактически подпадают под действие Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», истцы просили суд взыскать с ответчика денежные средства, оплаченные по предварительному договору, проценты, предусмотренные статьей 395 ГК РФ, в двойном размере, убытки, выразившиеся в том, что истцы несут расходы по оплате ипотечного кредита, проживают в арендованной квартире с ребенком инвалидом, поскольку нет собственного жилья, а также компенсацию морального вреда.

В судебном заседании истцы уточнили требования, просили взыскать с ответчика в пользу Власовой А.В. сумму переданных по предварительному договору денежных средств в размере хххх руб., сумму процентов, предусмотренных ст.395 ГК РФ, в двойном размере - хххх руб., сумму убытков в размере хххх руб., в том числе проценты по кредитному договору - хххх руб., сумму оплаченной страховой комиссии - хххх руб. и компенсацию морального вреда в сумме хххх руб., в пользу Власова А.Г. - убытки в виде уплаченных страховых комиссий в размере хххх руб. и компенсацию морального вреда в сумме хххх руб.

Представитель истцов Тарасов В.А. (по доверенности) поддержал исковые требования в полном объеме.

Представитель ответчика Федоров Д.В. (по доверенности) требования истцов не признал, пояснив суду, что предметом заключенного между сторонами предварительного договора не является строительство и передача в будущем участнику долевого строительства недвижимого объекта, а является заключение сторонами в будущем основного договора купли-продажи недвижимого объекта. ЗАО «Желдорипотека» не имеет статуса застройщика, в связи с чем нормы ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ не применимы. Просил отказать в иске в полном объеме.

В кассационной жалобе представитель ответчика Федоров Д.В. (по доверенности) просит отменить решение суда, ссылаясь на его незаконность и необоснованность. Полагает, что суд применил закон, не подлежащий применению, неправильно определил обстоятельства, имеющие значение для дела, выводы суда первой инстанции, изложенные в решении, не соответствуют обстоятельствам дела.

В отзыве на кассационную жалобу представитель истцов Тарасов В.А. полагает, что оснований для отмены судебного решения не имеется.

В суде кассационной инстанции представитель ответчика Федоров Д.В. поддержал доводы жалобы, просил решение суда отменить. Истцы Власов А.Г. и Власова А.В. не явились в судебное заседание, в своих заявлениях просили рассмотреть жалобу в их отсутствие. Представитель истцов Тарасов В.А. возражал против отмены решения, считая его законным и обоснованным.

Проверив решение в пределах доводов кассационной жалобы, судебная коллегия не находит оснований к его отмене.

В соответствии с частью 1 статьи 1 ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ в редакции, действовавшей на момент заключения между сторонами предварительного договора, данный Федеральный закон регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на основании договора участия в долевом строительстве и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.

Часть 2 данной статьи в той же редакции устанавливала, что кроме предусмотренного частью 1 данной статьи случая привлечение денежных средств граждан для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости юридическим лицом с принятием на себя обязательств, после исполнения которых у гражданина возникает право собственности на жилое помещение в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме, допускается в случаях, если денежные средства граждан привлекаются путем выпуска эмитентом, имеющим в собственности или на праве аренды земельный участок и получившим в установленном порядке разрешение на строительство на этом земельном участке многоквартирного дома, облигаций особого вида - жилищных сертификатов, закрепляющих право их владельцев на получение от эмитента жилых помещений в соответствии с законодательством Российской Федерации о ценных бумагах, а также жилищно-строительными и жилищными накопительными кооперативами в соответствии с федеральными законами, регулирующими деятельность таких кооперативов.

Согласно части 1 статьи 3 данного Федерального закона в той же редакции застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости только после получения в установленном порядке разрешения на строительство, опубликования, размещения и (или) представления проектной декларации в соответствии с данным Федеральным законом и государственной регистрации застройщиком права собственности на земельный участок, предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости, в состав которых будут входить объекты долевого строительства, или договора аренды такого земельного участка.

Согласно части 2 этой же нормы в действующей редакции право на привлечение денежных средств граждан для строительства (создания) многоквартирного дома с принятием на себя обязательств, после исполнения которых у гражданина возникает право собственности на жилое помещение в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме, имеют отвечающие требованиям данного Федерального закона застройщики на основании договора участия в долевом строительстве.

В части 1 статьи 4 данного Федерального закона в действующей редакции указано, что по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Согласно п. 1 статьи 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

В соответствии с п. 1 статьи 424 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В силу п. 1 статьи 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

В соответствии со статьей 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если правила, содержащиеся в части первой данной статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.

Проанализировав предварительный договор купли-продажи квартиры, заключенный между сторонами в совокупности со всеми доказательствами, представленными сторонами, суд пришел к обоснованному выводу, что указанный договор не отвечает признакам предварительного договора и договора купли-продажи квартиры.

Фактически по этому договору имело место привлечение юридическим лицом денежных средств гражданина для строительства многоквартирного дома и принятие на себя обязательства, после исполнения которого у гражданина должно было возникнуть право собственности на жилое помещение в строящемся многоквартирном доме.

На это указывает характеристика продаваемой квартиры: она имеет условный номер 16; площадь квартиры указана согласно проекту; дом, в котором располагается квартира, является многоквартирным и имеет строительный адрес, т.е. не введен в эксплуатацию на момент заключения договора. Из пункта 1.3 договора следует, что права в отношении квартиры принадлежат ответчику на основании договора строительного подряда от 16 октября 2007 года, заключенного между ответчиком и ООО «Альфа-Строй». Цена квартиры определена сторонами из расчета стоимости за один квадратный метр общей площади по проекту (пункт 3.1 договора).

То обстоятельство, что в предварительном договоре напрямую не указано на обязанность ЗАО «Желдорипотека» построить дом, не имеет определяющего значения, поскольку закон допускает, что застройщик может построить многоквартирный дом не только своими силами, но и с привлечением других лиц. Исходя из этого, ссылку в предварительном договоре на договор строительного подряда между ответчиком и ООО «Альфа-Строй» следует расценить, как принятие ответчиком обязательства построить дом с привлечением других лиц.

На момент заключения предварительного договора у ЗАО «Желдорипотека» не имелось зарегистрированного права на земельный участок, на котором возводится дом, разрешения на строительство и проектной декларации.

Постановлением по делу об административном правонарушении, вынесенным 26 марта 2010 года заместителем руководителя Республиканской службы государственного строительного надзора, ЗАО «Желдорипотека» привлечено к административной ответственности по части 1 статьи 14.28 КоАП РФ за нарушение требований законодательства об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости.

Таким образом, неправомерность действий ответчика состоит в том, что в нарушение закона денежные средства гражданина для строительства многоквартирного дома привлечены по предварительному договору купли-продажи квартиры, при этом у ответчика отсутствовало право на привлечение денежных средств гражданина.

Часть 3 статьи 3 данного Федерального закона в редакции, действовавшей на момент заключения предварительного договора, предусматривала, что в случае привлечения денежных средств гражданина для строительства (создания) многоквартирного дома с принятием на себя обязательств, после исполнения которых у гражданина возникает право собственности на жилое помещение в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме, лицом, не имеющим на это права в соответствии с данным Федеральным законом, гражданин может потребовать от данного лица немедленного возврата переданных ему денежных средств, а также уплаты предусмотренных статьей 395 Гражданского кодекса Российской Федерации процентов в двойном размере на сумму этих средств и возмещения сверх суммы процентов причиненных гражданину убытков.

В действующей редакции указанная норма устанавливает, что в случае привлечения денежных средств граждан для строительства лицом, не имеющим в соответствии с данным Федеральным законом на это права и (или) привлекающим денежные средства граждан для строительства в нарушение требований, установленных частью 2 статьи 1 данного Федерального закона, гражданин может потребовать от данного лица немедленного возврата переданных ему денежных средств, уплаты в двойном размере предусмотренных статьей 395 Гражданского кодекса Российской Федерации процентов от суммы этих средств и возмещения сверх суммы процентов причиненных гражданину убытков.

Исходя из указанных норм и установленных по делу обстоятельств, районный суд применил закон, подлежащий применению и обоснованно произвел взыскание денежных средств с ответчика в пользу истца.

Доводы жалобы о том, что выплата процентов и страховых премий по кредиту не связана с действиями ответчика и не является убытками, подлежат отклонению.

Согласно пункту 2 статьи 15 ГК РФ под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

Судом установлено, что Власова А.В. выплачивает проценты и страховые премии по ипотечному кредиту при том, что передача квартиры, для приобретения которой она получил кредит, не состоялась ни в сроки, установленные пунктом 4 статьи 429 ГК РФ, ни до настоящего времени. Более того, до сих пор не закончено строительство самого многоквартирного дома. В сложившейся ситуации следует признать, что Власова А.В. фактически утратила свои денежные средства, т.е. понесла убытки.

Выводы суда об отсутствии оснований для снижения размера процентов на основании статьи 333 ГК РФ надлежащим образом мотивированы. Суд первой инстанции обсудил вопрос о возможности применения положений статьи 333 ГК РФ и пришел к обоснованному выводу, что обстоятельств, которые бы свидетельствовали о явной несоразмерности процентов последствиям нарушения обязательства, не установлено.

Вопреки доводам жалобы факт причинения истцам морального вреда был установлен. Судом установлено, что истцы, не имея собственного жилья, имея на иждивении ребенка инвалида, вынуждены длительное время проживать в стесненных условиях, нести дополнительные затраты на аренду жилья. Размер компенсации морального вреда определен с учетом требований разумности и справедливости.

Иные доводы кассационной жалобы являются аналогичными доводам, приводимым в суде первой инстанции, были предметом исследования и оценки суда, основаны на неправильном толковании норм действующего законодательства, фактически направлены на переоценку выводов суда, поэтому не могут быть основанием для отмены решения суда.

Таким образом, выводы суда, изложенные в решении, соответствуют установленным обстоятельствам дела. Каких-либо нарушений норм материального и процессуального права, которые могли бы повлиять на правильность постановленного решения, судом первой инстанции не допущено, в связи с чем кассационная жалоба оставлена без удовлетворения.

Руководствуясь статьями 361, 366 ГПК РФ, судебная коллегия

О П Р Е Д Е Л И Л А:

Решение Железнодорожного районного суда г. Улан-Удэ от 08 февраля 2011 года оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Председательствующий: Т.А.Шагдарова

Судьи: О.М. Эрхетуева

В.А. Иванова