судья Бунаева А.Д.
дело № 33-1294
поступило 15 апреля 2011г.
ВЕРХОВНЫЙ СУД
РЕСПУБЛИКИ БУРЯТИЯ
К А С С А Ц И О Н Н О Е О П Р Е Д Е Л Е Н И Е
11 мая 2011г г. Улан-Удэ
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда РБ в составе: председательствующего Шагдаровой Т.А. и судей Казанцевой Т.Б. и Эрхетуевой О.М. при секретаре Забелиной Т.Т.
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Айвазян С.Г. к Балуевой О.В. о признании незаключенным договора купли-продажи жилого помещения
по кассационной жалобе Айвазян С.Г. на решение Октябрьского районного суда г.Улан-Удэ от 04 марта 2011г., в соответствии с которым постановлено:
Отказать в удовлетворении исковых требований Айвазян С.Г. к Балуевой О.В. о признании договора купли-продажи квартиры незаключенным.
Заслушав доклад судьи коллегии Казанцевой Т.Б., ознакомившись с материалами дела и доводами кассационной жалобы, выслушав объяснения истца Айвазян С.Г., его представителя Льянову Л.И. (по доверенности), представителя ответчика Эрдынеева С.П. (по доверенности), судебная коллегия
У С Т А Н О В И Л А:
Айвазян С.Г. обратился в суд с иском к Балуевой О.В. о признании незаключенным договора купли-продажи жилого помещения.
Исковые требования мотивированы тем, что 02 апреля 2010 года между сторонами был заключен договор купли-продажи квартиры №... по ул.<...> по цене ... руб. Ранее Айвазян занял у Балуевой денежные средства в размере ... руб. на срок два месяца с выплатой процентов в размере ... руб., при этом Балуева в качестве гарантии возврата займа потребовала оформить договор купли-продажи квартиры с условием заключения обратной сделки купли-продажи после возвращения займа. ... руб. были Балуевой возвращены, ... руб. он должен был передать в день оформления сделки купли-продажи квартиры. Однако в УФРС Балуева потребовала передать ей ... руб., отказавшись возвращать квартиру до их передачи. Требуемую сумму он найти не смог. Намерения продавать квартиру у него не было, что подтверждается ценой квартиры ... руб., рыночная стоимость которой - более ... руб. Балуева не оплатила ... руб. по договору купли-продажи, что свидетельствует о незаключенности договора, так как цена договора продажи недвижимости в силу п.1 си.558 ГК РФ является существенным условием. Также о незаключенности договора свидетельствует то, что в указанной квартире проживают члены его семьи: супруга и малолетние дети, которые были вселены в квартиру 30 июня 2009 г., то есть до совершения сделки 02 апреля 2010 года, и которые имеют право пользования указанным жильем, однако в договоре указание на это отсутствует.
В судебное заседание истец Айвазян С.Г. и его представитель Льянова Л.А., третье лицо Айвазян М.М. не явились, в связи с чем дело рассмотрено судом в их отсутствие. ранее в судебном заседании Льянова Л.А. и Айвазян М.М. исковые требования поддержали. Айвазян М.М. суду пояснила, что договор купли-продажи квартиры считается незаключенным, поскольку она как супруга продавца квартиры и его малолетние дети имеют право пользования квартирой с момента вселения в квартиру в качестве членов семьи Айвазян С.Г. О совершении сделки, нарушающей ее права и права малолетних детей, она не знала.
Ответчик Балуева Л.В. в судебное заседание не явилась, судом дело рассмотрено в ее отсутствие, поскольку она надлежаще извещена о рассмотрении дела, заявила о рассмотрении дела без ее участия.
Представитель ответчика Эрдынеев С.П. иск не признал и суду пояснил, что 02.04.2010 года был заключен договор купли-продажи квартиры между сторонами, цена договора была определена соглашением сторон в размере ... руб. и указана в договоре. Договор подписан Айвазян как единоличным собственником, который приобрел имущество по завещанию. Требования о включении в договор супруги и малолетних детей можно назвать злоупотреблением правом, так как Айвазян в договоре указал, что на момент подписания договора по данному адресу на регистрации никто не значится. Из чего следует, что Айвазян умышленно скрыл, что его супруга и малолетние дети зарегистрированы по данному адресу, и ввел в заблуждение покупателя и регистрирующий орган либо действительно на момент заключения договора никто не проживал, указанные лица заселились позднее. Доводы иска о том, что договор купли-продажи был заключен в обеспечение договора займа, также являются необоснованными, при подтверждении этого договор был бы ничтожным. Из представленных расписок о передаче денег следует, что договор займа был заключен 05 апреля 2010 года, тогда как договор купли-продажи квартиры был заключен 02 апреля 2010 года, из чего следует, что договор займа указанный в расписке не мог обеспечить договор купли-продажи квартиры. Акт комиссионного обследования от 01 февраля 2011 года о состоянии жилого помещения, подписанный супругой Айвазян С.Г., не подтверждает и не опровергает доводы иска.
Суд постановил указанное решение.
В кассационной жалобе истец Айвазян С.Г. просит отменить решение суда, ссылаясь на доводы, которыми поддерживал исковые требования, а также указав, что суд неправильно определил обстоятельства, имеющие значение для дела, неправильно применил нормы материального и процессуального права. Суд не допросил свидетеля Ч, о чем ходатайствовал истец, не дал оценки факту неисполнения сделки ее сторонами. Суд не применил п.1 ст.558 ГК РФ. Суд разрешил вопрос о правах и обязанностях лиц, не привлеченных к участию в деле, проживающих и зарегистрированных с спорной квартире - М, А, у которых возникло самостоятельное право пользования квартирой ввиду вселения в нее.
В заседании суда кассационной инстанции Айвазян С.Г. и его представитель Льянова Л.И. доводы кассационной жалобы поддержали.
Ответчик Балуева О.В. в судебное заседание не явилась, просила рассмотреть дело в ее отсутствие. Ее представитель Эрдынев С.П. с изложенными доводами жалобы не согласился.
Третье лицо Айвазян М.М. в судебное заседание не явилась, извещена надлежащим образом.
Выслушав истца, представителей сторон, проверив доводы, изложенные в кассационной жалобе, судебная коллегия не находит оснований для ее удовлетворения и отмены решения, постановленного в соответствии с законом и конкретными обстоятельствами дела.
В соответствии с п.1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
Согласно ст. 554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
В силу п.1 ст.555 ГК РФ договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным.
В силу ст. 558 ГК РФ существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением (п.1).
Пунктом 2 ст.558 ГК РФ предъявлено также требование о государственной регистрации договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, который считается заключенным с момента такой регистрации.
Рассмотрев дело в пределах заявленных исковых требований, суд первой инстанции правильно применив к спорным правоотношениям указанные нормы материального права, определив значимые для разрешения дела юридические обстоятельства, и дав им надлежащую правовую оценку, пришел к верному выводу об отсутствии оснований для удовлетворения заявленных требований.
Судом первой инстанции установлено, что договор купли-продажи квартиры № ... в <...> между Айвазян С.Г. и Балуевой О.В. от 02 апреля 2010 года содержит данные, в том числе технические, позволяющие определить местоположение жилого помещения, назначение, площадь, этажность, стоимость, следовательно предмет договора соответствует требованиям ст.ст.554, 555 ГК РФ. Данный договор был зарегистрирован в УФРС по РБ, следовательно, также является заключенным в соответствии со ст.558 ГК РФ.
Согласно ст.56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.
Истцом не представлены доказательства, подтверждающие его доводы, приведенные в обоснование незаключенности спорного договора купли-продажи жилого помещения.
При установлении указанных обстоятельств, принимая во внимание положения вышеназванных норм права, вывод суда об отсутствии оснований для признания спорного договора купли-продажи жилого помещения незаключенным следует считать правильным.
Доводы кассационной жалобы Айвазян С.Г. о несогласованности сторонами договора купли-продажи условия о цене квартиры подлежит отклонению, поскольку, как установлено в судебном заседании и подтверждается материалами дела, а также с учетом п.1 ст.421 ГК РФ, согласно которому граждане и юридические лица свободны в заключении договора, стоимость квартиры в рассматриваемом договоре купли-продажи определена и составляет ... руб.
Доводы жалобы о неисполнении стороной договора условий об оплате, о заключении между сторонами договора займа не имеют правового значения для правильного разрешения настоящего спора, поскольку не являются основаниями для признания договора незаключенным.
Довод Айвазян С.Г. о том, что в нарушениеп.1 ст.558 ГК РФ в договоре не указаны совместно проживающие с ним в спорном жилом помещении жена и малолетние дети также не может быть принят заслуживающим внимания, поскольку в названной правовой норме речь идет о лицах, проживающих в жилом помещении и сохраняющих в соответствии с законом право пользования им (например, ст.19 ФЗ «О введении в действие ЖК РФ»), а судом при рассмотрении дела такие обстоятельства установлены не были, так как из материалов дела видно, что Айвазян С.Г. являлся собственником спорной квартиры в порядке наследования, право пользования квартирой членами его семьи производно от его права собственности, а норма закона в силу которой они сохраняют право пользования жильем после отчуждения квартиры истцом не приведена.
В силу изложенного несостоятельными также являются доводы жалобы о нарушении законных интересов иных лиц, не привлеченных к участию в деле. Кроме того, из представленных документов усматривается временный характер их регистрации в жилом помещении, что не предполагает возникновения самостоятельного права пользования квартирой.
Доводы кассационной жалобы о том, что сделка носит фиктивный характер и сторонами не исполнялась также не принимаются, поскольку такие требования и основания Айвазян суду первой инстанции не заявлялись, в связи с чем судом дело в соответствии с ч.3 ст.196 ГПК РФ обоснованно рассмотрено в пределах заявленных требований.
Отказ в удовлетворении исковых требований по указанным основаниям не препятствует Айвазян С.Г. в защите предполагаемых или действительных прав в ином установленном законом порядке.
Руководствуясь статьями 361, 366 ГПК РФ, судебная коллегия
О П Р Е Д Е Л И Л А:
Решение Советского районного суда г.Улан-Удэ от 08 февраля 2011 года по настоящему делу оставить без изменения, а кассационную жалобу - без удовлетворения.
Председательствующий: Т.А. Шагдарова
Судьи: Т.Б. Казанцева
О.М.Эрхетуева