судья Шибанова Т.А.
дело № 33-1648
поступило 20 мая 2011г.
ВЕРХОВНЫЙ СУД
РЕСПУБЛИКИ БУРЯТИЯ
К А С С А Ц И О Н Н О Е О П Р Е Д Е Л Е Н И Е
30 мая 2011г г. Улан-Удэ
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда РБ в составе: председательствующего Шагдаровой Т.А., судей Ивановой В.А. и Казанцевой Т.Б., при секретаре Темниковой О.А.
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Исаевой Л.П. к Амрахову Н.Б.-о. об устранении нарушений прав собственника
по кассационной жалобе Амрахова Н.Б.-о. на решение Бичурского районного суда Республики Бурятия от 19 апреля 2011г., в соответствии с которым постановлено:
Исковые требования Исаевой Л.П. удовлетворить.
Обязать Амрахова Н. Б.-о. освободить земельный участок<...>. Обязать Амрахова Н.Б.-о. снести пилораму, возведенную на земельном участке<...>. Взыскать с Амрахова Н. Б.-о. в пользу Исаевой Л.П. в возмещение судебных издержек в виде расходов на оплату услуг представителей <...>, в возмещение расходов на уплату государственной пошлины <...>.
Заслушав доклад судьи Казанцевой Т.Б., ознакомившись с материалами дела и доводами кассационной жалобы, выслушав объяснения представителя Амрахова Н.Б.-о. по доверенности - Клементьева А.Ю., представителей Исаевой Л.П. по доверенности - Кондратьевой Л.М., Соколовой Н.А., Монхорова С.Ю., судебная коллегия
У С Т А Н О В И Л А:
Исаева Л.П. обратилась в суд с иском к Амрахову Н.Б-о. об освобождении земельного участка<...>, сносе пилорамы, возведенной на данном земельном участке, возложении на ответчика обязанности убрать с земельного участка принадлежащее ему движимое имущество<...>.
Исковые требования мотивированы тем, что данный земельный участок перешел в собственность Исаевой Л.П. в порядке наследования от мужа <...>. На данном участке находится столярный цех, где Исаева Л.П. занимается производством. В 2002 году Амрахов Н.Б-о. на данном земельном участке также начал заниматься производством, установив без соответствующего разрешения строение -пилораму, а также без разрешения <...> Исаевой Л.П. стал самовольно пользоваться электричеством. Кроме того, ответчик использует данный земельный участок для складирования и хранения иного имущества, в том числе транспортных средств. Данное имущество и пилорама в настоящее время мешают Исаевой Л.П. заниматься хозяйственной деятельностью, препятствуют ей как собственнику единолично и по своему усмотрению пользоваться, владеть и распоряжаться земельным участком.
В судебном заседании истица Исаева Л.П. исковые требования поддержала по доводам, изложенным в иске. Дополнительно пояснила суду, что участок был мужем приобретен в 2008г. на аукционе.
Представители истца Монхоров С.Ю., Кондратьева Л.М. поддержали позицию своего доверителя, просили суд удовлетворить исковые требования в полном объеме. Монхоров С.Ю. Дополнительно пояснили суду, что все представленные ими доказательства и документы законны, в то время, как представленные ответчиком договор купли-продажи недвижимости и договор аренды составлены с нарушением установленных законом норм. Исаева Л.П. получила в собственность земельный участок в наследство от своего супруга, оформила надлежащим образом право собственности на земельный участок и объекты недвижимости, расположенные на нем, о чем имеются свидетельства о регистрации. Представленные Амраховым Н.Б-о. договор и расписки Исаева Л.П. не признает, поскольку в документах отсутствует подпись ее мужа и печать <...>.
Ответчик Амрахов Н.-Б-о. исковые требования не признал, пояснив суду, что в январе 2003 года он приобрел на торгах имущество обанкротившейся организации <...> в равных долях <...>; был составлен протокол торгов имущества с участием представителя <...>, иных кредиторов. В протоколе указано о разделении границ земельных участков с учетом интересов всех заявителей на имущество. Однако выделение земли под приобретенные им строения он сделать не успел, в связи с отбытием на родину <...> по семейным обстоятельствам. Впоследствии ему стало известно о том, что в его отсутствие <...> оформил земельный участок в свою собственность. <...> Пилораму объектом недвижимости не считает, поскольку правоустанавливающих документов на нее нет. Просил суд отказать Исаевой Л.П. в удовлетворении исковых требований.
Представитель ответчика Копылов Д.Г. не признал исковые требования, предъявленные его доверителю, указав, что отказ суда в принятии встречного иска является необоснованным. В удовлетворении иска просил отказать.
Представитель ответчика Клементьев А.Ю. не признал исковые требования, суду пояснил, что 28 января 2003 года на торгах Амрахов Н.-Б-о. приобрел совместно <...> недвижимое имущество <...> в равных долях. Был составлен договор купли-продажи недвижимого имущества, произведена оплата, имеется квитанция и счет-фактура. Свидетельства о государственной регистрации прав на земельный участок и недвижимое имущество оформлены и выданы <...> незаконно, Амрахов Н.-Б-о. имел преимущественное право на данный земельный участок, поскольку там находилась часть его недвижимого имущества, хотя он действительно не оформил своевременно права собственности на объекты недвижимости надлежащим образом в учреждении юстиции. Клементьев А.Ю.
Суд постановил указанное выше решение.
В кассационной жалобе ответчик Амрахов Н.-Б-о.просит отменить решение суда в полном объеме, ссылаясь на то, что суд неправильно определил обстоятельства, имеющие значение для дела. Удовлетворяя исковые требования, суд сослался на документы о регистрации права собственности на землю за Исаевой, однако не учел, что эти права оспариваются ответчиком. Было заявлено встречное исковое заявление о признании права собственности на недвижимость и признании недействительными свидетельства о государственной регистрации права, выданного истцу, которое судом не было принято. Таким образом, суд фактически лишил права собственности на строения и недвижимость, расположенные на участке, ответчика. Во встречном иске содержались требования о нарушении закона при регистрации права собственности Исаевой, не рассмотрев эти требования совместно с иском Исаевой, суд не в полном мере исследовал обстоятельства дела.
В поступившем в суд возражении на кассационную жалобу истец просила оставить решение суда без изменения, кассационную жалобу Амрахова Н.-Б-о. - без удовлетворения, указав, что решение суда первой инстанции является законным и обоснованным, нарушений норм материального и процессуального права при рассмотрении дела и вынесении решения не усматривается. Ответчиком не были суду представлены доказательства, которые могут служить основанием для отказа в удовлетворении иска Исаевой. Ссылка ответчика на преимущественное право на покупку земельного участка как собственника доли в недвижимости на этом участке, не могли быть приняты судом, поскольку собственником строений Амрахов не является, его право не зарегистрировано, а свидетельства о праве собственности Исаевой не оспорены.
В суд кассационной инстанции Исаева Л.П., Амрахов Н.Б-о., будучи надлежащим образом извещенными, не явились. От Исаевой Л.П. поступило заявление о рассмотрении дела в ее отсутствие. Неявка лиц, участвующих в деле в силу ч.2 ст.354 ГПК РФ не является препятствием к рассмотрению дела.
Представители Амрахова Н.Б.-о. по доверенности Клементьев А.Ю. и Соколова Н.А. поддержали доводы, изложенные в кассационной жалобе, пояснили дополнительно, что в производстве Бичурского суда находятся дела по иску Амрахова о признании недействительным свидетельства о госрегистрации права собственности и о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка, до разрешения которых невозможно решить вопрос о правомерности пользования Исаевой и Амраховым земельным участком.
Представители Исаевой Л.П. по доверенности Кондратьева Л.М. и Монхоров С.Ю. не согласились с доводами, изложенными в кассационной жалобе, отметив, что все имущество принадлежало <...> на основании правоустанавливающих документов, которые не оспорены, договор купли-продажи Амрахова не содержит существенных условий договора, потому не должен приниматься во внимание.
Проверив законность и обоснованность обжалуемого решения, обсудив доводы кассационной жалобы и возражений на нее, пояснения представителей истца и ответчика, судебная коллегия находит, что решение подлежит отмене в связи с существенным нарушением судом норм материального и процессуального права.
Удовлетворяя исковые требования Исаевой Л.П., суд, применив п.2 ст.218, п.2 ст.8, ст.209, 304 ГК РФ, пришел к выводу, что поскольку права Исаевой Л.П. на земельный участок и объекты недвижимости, расположенные на нем, зарегистрированы в установленном порядке, они подлежат защите от нарушений со стороны Амрахова Н.Б.-о, который какими-либо зарегистрированными правами на данные объекты недвижимости не обладает, при этом не оспорил свидетельства о праве собственности на них Исаевой.
С указанными выводами суда согласиться нельзя.
Обосновывая наличие права пользования соответствующим земельным участком, Амрахов Н.Б.-о представил суду следующие документы: протокол торгов имущества <...>, договор купли-продажи недвижимости и акт приема-передачи имущества <...>, счет-фактуру <...>, приходный кассовый ордер <...>, предметом которых являлась передача в собственность Амрахову Н.Б.-о и <...> (правопредшественнику истца) объектов недвижимости, расположенных на спорном земельном участке.
Статьей 550 ГК РФ установлено, что договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Пунктом 1 ст. 551 ГК РФ предусмотрено, что переход к покупателю права собственности на недвижимое имущество по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации.
Согласно п. 3 статьи 551 ГК РФ если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности.
Таким образом, из указанных положений следует, что регистрации подлежит лишь переход права собственности к приобретателю недвижимости, при этом при уклонении одной из сторон от такой регистрации регистрация по требованию покупателя производится на основании решения суда, а сроки регистрации законодателем не установлены.
В соответствии с ФЗ от 21.07.1997г. "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом РФ (ст.2).
Из этих законоположений в их взаимосвязи следует, что право лица возникает в силу гражданского договора; любая сторона в договоре может зарегистрировать данный договор; при этом в регистрации не может быть отказано, если он составлен в надлежащей форме (в письменной форме путем составления одного документа). Таким образом, государственная регистрация договора, равно как и государственная регистрация права собственности, производимые соответствующим учреждением, не могут подменять собой договор как основание возникновения, изменения и прекращения права собственности, вторгаться в содержание договора.
Государственная регистрация - как формальное условие обеспечения государственной, в том числе судебной, защиты прав лица, возникающих из договорных отношений, объектом которых является недвижимое имущество, - призвана лишь удостоверить со стороны государства юридическую силу соответствующих правоустанавливающих документов. Она не затрагивает самого содержания указанного гражданского права, не ограничивает свободу договоров, юридическое равенство сторон, автономию их воли и имущественную самостоятельность, При том, что государственная регистрация недвижимого имущества обязательна, ее отсутствие, по смыслу названных законоположений, само по себе не лишает заявителя права на судебную защиту.
Данная правовая позиция нашла отражение в определениях Конституционного Суда РФ №154-О от 05.07.2001г., №291-О от 10.10.2002г. и других.
Как указано в Постановлении Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом.
После передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании статьи 305 ГК РФ. В то же время покупатель не вправе распоряжаться полученным им во владение имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом.
Между тем, судом указанные положения не учтены, оценка представленным Амраховым доказательствам не дана, суд ограничился указанием на то, что собственником данных строений Амрахов не является, его право не зарегистрировано в установленном порядке, не исследовав вопрос о том, может ли считаться действительным и заключенным договор купли-продажи <...>, в том числе надлежащим ли лицом произведено отчуждение имущества, произведена ли фактическая передача имущества, являющегося предметом сделки, по каким причинам приобретателями не была произведена регистрация перехода права собственности на данное имущество, имелись ли основания для такой регистрации; является ли тождественным имущество, переданное по договору <...> и имущество, права на которое зарегистрированы за Исаевой Л.П. как на вновь возведенные объекты недвижимости (при наличии в гражданском деле технического паспорта на те же объекты<...>).
Отсутствие в решении оценки указанных обстоятельств свидетельствует о существенном нарушении судом требований ст. ст. ст.56, 67, 196 ГПК РФ, предусматривающих обязанность суда определить круг юридически значимых для дела обстоятельств, всесторонне и полно оценить доказательства сторон в подтверждение этих обстоятельств.
Поскольку допущенные судом нарушения требований материального и процессуального права, не могут быть устранены на стадии кассационного рассмотрения, дело подлежит передаче на новое рассмотрение по существу.
Помимо изложенного сторонами суду кассационной инстанции представлены сведения о том, что в производстве Бичурского районного суда находятся гражданские дела по искам Амрахова о признании недействительными свидетельств о праве собственности на спорное имущество, о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка, взаимосвязанные с настоящим делом, в связи с чем суду следует обсудить вопрос об объединении гражданских дел в одно производство в целях более быстрого и правильного разрешения спора.
При новом рассмотрении, суду следует учесть вышеизложенное, правильно определить обстоятельства, имеющие значение для дела, провести надлежащую подготовку по делу,, разъяснить сторонам их процессуальные права, распределить между ними бремя доказывания с учетом исковых требований и возражений на них, исследовать все представленные сторонами доказательства с учетом требований статей 12, 56, 67 ГПК РФ и разрешить спор в соответствии с требованиями материального и процессуального закона.
Руководствуясь статьями 362-364, 366 ГПК РФ, судебная коллегия
О П Р Е Д Е Л И Л А:
Решение Бичурского районного суда Республики Бурятия от 19 апреля 2011 года отменить и направить дело на новое рассмотрение в тот же суд в ином составе судей.
Председательствующий: Т.А. Шагдарова
Судьи: Т.Б. Казанцева
В.А. Иванова