Дело № 33-1832 Судья Цыбикдоржиева Т.В. поступило хххх Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Бурятия в составе председательствующего Шагдаровой Т.А., судей Казанцевой Т.Б., Ивановой В.А., при секретаре Батагаевой С.А., рассмотрев в открытом судебном заседании в г. Улан-Удэ 15 июня 2011 г. гражданское дело по иску Павлова А.В. к ОАО «Ипотечная корпорация РБ» о взыскании денежных средств и по встречному исковому заявлению ОАО «Ипотечная корпорация РБ» к Павлову А.В. о признании недействительным одностороннего отказа от исполнения договора по кассационной жалобе представителя Павлова А.В. - Колосова Б.Н. (по доверенности) на решение Советского районного суда г. Улан-Удэ от 05 мая 2011 г., которым постановлено: Исковые требования Павлова А.В. к ОАО «Ипотечная корпорация РБ» о взыскании денежных средств участнику долевого строительства оставить без удовлетворения. Встречные исковые требования ОАО «Ипотечная корпорация РБ» удовлетворить. Признать недействительным односторонний отказ от исполнения договора, заявленный Павловым А.В. 24 декабря 2010 года. Взыскать с Павлова А.В. в пользу ОАО «Ипотечная корпорация РБ» судебные расходы в сумме хххх рублей. Заслушав доклад судьи Ивановой В.А., выслушав представителя Колосова Б.Н. (по доверенности), представителей ОАО «Ипотечная корпорация РБ» Башитовой М.А., Самсонова Ю.И., ознакомившись с материалами дела и доводами кассационной жалобы, судебная коллегия УСТАНОВИЛА: Павлов А.В. обратился в суд с иском к ОАО «Ипотечная корпорация РБ» о взыскании денежных средств участнику долевого строительства. Определением суда принят встречный иск ОАО «Ипотечная корпорация РБ» к Павлову А.В. о признании недействительным одностороннего отказа от исполнения договора. Заявленные требования Павлова А.В. мотивированы тем, что между сторонами был заключен договор долевого участия в строительстве. 19 января 2010 года ответчиком было получено разрешение на ввод в эксплуатацию жилого дома. Согласно условиям договора ответчик должен был не позднее 08 февраля 2010 года уведомить истца о завершении строительства и не позднее 19 марта 2010 года передать квартиру. Однако квартира не была передана в установленные сроки. Так, первая приемка состоялась 24 апреля 2010года, ответчик от составления акта о недоделках отказался, и поэтому истец отказался от приемки квартиры и написал свои замечания непосредственно на акте. Вторая попытка приемки квартиры была предпринята в ноябре 2010 года. Приемка также не состоялась из-за аварии системы канализации. В квартире имелись многочисленные недостатки, которые были устранены только в феврале 2011года. 14 декабря 2010 года истец направил в адрес ответчика письмо с просьбой передать квартиру до 21 декабря 2010 года. Передача также не состоялась. В связи с чем, истцом в адрес ответчика направлено письмо от 24 декабря 2010 года, в котором он заявил об отказе от исполнения условий договора 12 мая 2009 года и просил вернуть уплаченные денежные средства. Данный отказ был зарегистрирован в Управлении Росреестра по РБ. Просил взыскать с ответчика в пользу истца хххх руб., в том числе сумму основного долга в сумме хххх руб. и проценты за пользование денежными средствами в сумме хххх., а также взыскать уплаченную государственную пошлину в размере хххх руб. В судебное заседание истец Павлов А.В. не явился, просил рассмотреть дело в его отсутствие. Представитель Павлова А.В.- Колосов Б.Н. (по доверенности) поддержал требования своего доверителя в полном объеме.По поводу встречного иска пояснил, что гражданским законодательством не предусмотрена возможность признавать незаконным односторонний отказ от исполнения договора. Кроме того, такого основания для признания сделки недействительной, как уклонение одной стороны от приемки объекта закон не предусматривает. Просил отказать в удовлетворении встречного иска. Представители ОАО «Ипотечная корпорация РБ» Башитова М.А. и Самсонов Ю.И. (по доверенностям) исковые требования не признали, поддержали встречный иск. Пояснили, что 24 декабря 2010 г. Павловым А.В. в адрес ОАО «Ипотечная корпорация РБ» было направлено письмо с уведомлением об отказе в одностороннем порядке от исполнения условии договора на участие в долевом строительстве от 12 мая 2009 г. Отказ был заявлен на основании п. 1 ч. 1 ст. 9 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве...», а именно неисполнение застройщиком обязательства по передаче объекта долевого участия в срок, превышающий установленный договором срок передачи такого объекта на 2 месяца. Однако имела место просрочка передачи объекта долевого строительства именно по причине ненадлежащего исполнения обязанности Павловым по приему квартиры. Павлов в нарушение 2.1 Договора на участие в долевом строительстве не принял мер по приемке квартиры в 2-хмесячный срок после ввода дома в эксплуатацию. Явился только 27 апреля 2010 г., однако от приема квартиры отказался в связи замечаниями частично надуманного характера, частично несущественного характера. В последующем Павлов также уклонялся от приема квартиры. 31 января 2011 г. Павловым произведен осмотр квартиры и озвучены новые замечания, которые «Ипотечной корпорацией РБ» были устранены в срок до 4 февраля 2011 г. Таким образом, своими действиями Павлов подтвердил намерение осуществлять прием квартиры, и аннулировал свой отказ от исполнения договора на участие в долевом строительстве. 7 февраля 2011 г. ОАО «Ипотечная корпорация» был составлен односторонний акт передачи квартиры. Определением суда в качестве третьего лицо привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Бурятия. Представитель третьего лица Будаев Ч.С. в судебное заседание не явился, просил рассмотреть дело в его отсутствие. Районный суд постановил вышеуказанное решение. В кассационной жалобе представитель Павлова А.В. - Колосов Б.Н. (по доверенности) ставит вопрос об отмене решения суда. Полагает, что все выводы суда основаны только на пояснениях представителей ОАО «Ипотечная корпорация Республики Бурятия». При этом суд не учел доводы Павлова А.В. о том, что квартира к электроэнергии подключена не была, а по подъезду была проведена временная проводка; не учел акты об устранении недостатков от 23 июля и 17 ноября 2010 года, подтверждающие факт наличия указанных Павловым недостатков. Не учтено, что разрешением на допуск электроустановки к эксплуатации подключен жилой комплекс в целом, а не квартира Павлова. Неверным является вывод суда о незаконности одностороннего отказа Павлова от исполнения договора. Согласно пункту 1 части 1 статьи 9 Закона участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора в случае неисполнения застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства. На основании части 1 статьи 8 Закона передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. То есть, квартира считается переданной не с момента истечения срока, указанного в уведомлении от 03 февраля 2010 года, а с момента подписания акта приема-передачи или иного документа о передаче. Акт приема-передачи между сторонами не подписывался. Павлов не уклонялся от приемки квартиры, а отказывался принять квартиру с недоделками. В отзыве на кассационную жалобу представитель ОАО «Ипотечная корпорация РБ» Башитова М.А. с доводами кассационной жалобы не согласилась, указав, что в суде не был подтвержден факт наличия недостатков, препятствующих приему квартиры, оснований у Павлова А.В. для одностороннего отказа от исполнения договора не было. Просила решение суда оставить без изменения, жалобу - без удовлетворения. В заседании суда кассационной инстанции представитель Колосов Б.Н. поддержал доводы кассационной жалобы. Представители ОАО «Ипотечная корпорация РБ» Башитова М.А. и Самсонов Ю.И. возражали против удовлетворения жалобы, просили решение суда оставить без изменения. Павлов А.В. и представитель Росреестра РБ в суд кассационной инстанции не явились, надлежащим образом извещены о времени и месте рассмотрения дела. Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, выслушав объяснения представителей сторон, судебная коллегия находит решение суда подлежащим отмене по следующим мотивам. В соответствии с частью 3 статьи 67 ГПК РФ суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. Согласно части 4 статьи 67 ГПК РФ результаты оценки доказательств суд обязан отразить в решении, в котором приводятся мотивы, по которым одни доказательства приняты в качестве средств обоснования выводов суда, другие доказательства отвергнуты судом, а также основания, по которым одним доказательствам отдано предпочтение перед другими. В решении суда в силу п. 4 ст. 198 ГПК РФ должны быть указаны обстоятельства дела, установленные судом, доказательства, на которых основаны выводы суда об этих обстоятельствах, доводы, по которым суд отвергает те или иные доказательства. Однако в нарушение указанных норм, суд не дал оценки доводам истца Павлова А.В., не привел мотивы, по которым отверг доказательства, представленные Павловым. В соответствии с ч. 1 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ 1) неисполнения застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства в срок, превышающий установленный договором срок передачи такого объекта на два месяца; 2) неисполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных частью 2 статьи 7 настоящего Федерального закона; 3) существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства; 4) нарушения застройщиком обязанностей, предусмотренных частью 3 статьи 15.1 настоящего Федерального закона; 5) в иных установленных федеральным законом или договором случаях. В силу ч. 2 ст. 7 вышеуказанного Федерального закона в случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика: 1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; 2) соразмерного уменьшения цены договора; 3) возмещения своих расходов на устранение недостатков. Заявленные истцом Павловым А.В. требования основаны на вышеуказанных нормах Федерального закона и связаны с неисполнением застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства в срок, превышающий установленный договором срок передачи такого объекта на два месяца; а также неисполнением застройщиком обязанностей, предусмотренных частью 2 статьи 7 настоящего Федерального закона; Отвергая доводы Павлова, суд пришел к выводу о том, что застройщик исполнил свои обязательства по передаче квартиры Павлову в срок. При этом суд исходил из того, что уведомление о получении разрешения на ввод объекта в эксплуатацию жилого дома с просьбой подписать акт приема-передачи квартиры в срок до 19 марта 2010 года было направлено Павлову и получено последним 08 февраля 2010 г. Однако доводам Павлова о том, что от приемки квартиры он не уклонялся, а акт приема-передачи квартиры им не был подписан в связи с наличием недоделок в квартире, суд оценки не дал. Между тем из материалов дела видно, что 27 апреля 2010 года при составлении акта приема-передачи квартиры Павлов отказался от принятия квартиры, указав, что «застройщик и подрядчик к передаче квартиры не готовы, в том числе строительство балкона не закончено, электроэнергия не подключена, проверить невозможно, на окнах есть повреждения и т.д.» Установив, что квартира не была принята в установленные сроки по вине Павлова, суд при этом не дал оценки его доводам. Так, суд фактически не установил период, в который указанные Павловым недостатки были исправлены. А отвергая доводы Павлова о том, что имеющиеся акты от 23 июля 2010 года, от 17 ноября 2010 г. не означают, что данные недостатки исправлялись до февраля 2011 года, сослался на пояснения представителя ОАО «Ипотечная корпорация» Башитовой М.А. о том, что акты повторялись в связи с неявкой Павлова на приемку квартиры. Однако с такими выводами суда согласиться нельзя, поскольку эти выводы не подтверждаются доказательствами, имеющимися в материалах дела. Так, в материалах дела отсутствуют доказательства того, что Павлова после его отказа от подписания акта в апреле 2010 года, приглашали принять квартиру в июле 2010 года. В акте от 23.07.2010 г. указано, что инвестор на вызов по устранению недостатков по неизвестной причине не явился. Истец Павлов отрицает, что его вызывали для передачи квартиры, и его доводы в суде не опровергнуты. Согласно акту от 17 ноября 2010 г. инвестор от осмотра квартиры отказался в связи с аварией (произошло подтопление канализацией). Вопрос о возможности составления акта приема-передачи при такой аварии, соответственно для проверки устранения недоделок судом не обсуждался. Соответственно вывод суда о том, что прием-передача квартиры не состоялись по вине Павлова, является преждевременным. Кроме того, суд обсудил недостатки, которые были указаны Павловым при отказе от подписания акта приема-передачи квартиры 27.04.2010 г. и пришел к выводу о том, что каких-либо отступлений от условий договора и обязательных требований, которые привели к ухудшению качества квартиры, не имелось, при этом в обоснование таких выводов суд сослался на пояснения представителей ОАО «Ипотечная корпорация». Так, опровергая утверждения Павлова о том, что на момент приема-передачи квартиры электроэнергия не была подключена, суд исходил из пояснения ответчика, утверждавшего, что электроэнергия в квартире была. Данные пояснения судом были приняты в связи с представлением ответчиком разрешения на допуск в эксплуатацию энергоустановки, выданное Забайкальским Управлением Ростехнадзора, из которого следует, что электроустановка соответствует техническим условиям, требованиям проектной документации, нормативно-техническим документам и допускается в эксплуатацию постоянно. Однако согласно «Перечню технических работ и решений, подлежащих выполнению в помещениях многофункционального жилого комплекса по ул. хххх, к моменту сдачи дома в эксплуатацию», являющемуся приложением к договору долевого участия, следует, что застройщиком должно быть выполнено: внутренняя электропроводка с установкой розеток, выключателей, должен быть установлен счетчик. Истец ссылался на то, что электроэнергии не было, а электропроводка в квартире не соответствовала противопожарным нормам. Указанные доводы Павлова о невозможности при таких условиях принятия квартиры оценки суда не получили. Кроме того, признавая доводы Павлова об отсутствии подключения электроэнергии несостоятельными, суд не учел, что данное обстоятельство было фактически признано ОАО «Ипотечная корпорация», поскольку в актах об устранении недостатков в июле и ноябре 2010 года было указано об устранении этого недостатка - «подключение электроэнергии выполнено». Признав, что остекление балкона на момент передачи квартиры не было осуществлено, суд указал в качестве причины этому - невозможность качественно выполнить работы по причине отрицательных температур, а также указав, что эти работы были проведены в апреле-июне 2010 г. Между тем акт составлялся 27 апреля 2010 г., что с очевидностью свидетельствует об отсутствии отрицательных температур в указанный период времени. С принятием судом за основу пояснений представителей ответчика о том, что каких-либо повреждений на окнах на момент приемки 27 апреля 2010 года не было, нельзя согласиться, поскольку в материалах дела имеется акт от 4 февраля 2011 года, подписанный представителями застройщика, согласно которому заменен поврежденный резиновой уплотнитель наружного профиля окна на кухне, заменен поврежденный резиновый уплотнитель наружного профиля балконной двери, отремонтирован откос окна в зале. При таких обстоятельствах выводы суда о том, что квартира не была принята в установленные сроки по вине Павлова, соответственно, Павлов не вправе был в одностороннем порядке от договора, нуждаются в дополнительной проверке. Кроме того, удовлетворяя встречные исковые требования, суд указал, что правовые основания у Павлова для одностороннего отказа отсутствовали, а регистрация одностороннего отказа от договора в Управлении Росреестра РБ была произведена без проведения правовой экспертизы. Между тем обстоятельства регистрации одностороннего отказа от договора в Управлении Росреестра РБ, в том числе вопрос проведения правовой экспертизы, судом не выяснялись. При таких обстоятельствах решение суда нельзя признать законным и обоснованным, оно подлежит отмене с направлением дела на новое рассмотрение, поскольку требуется исследование и оценка дополнительных доказательств. При новом рассмотрении суду следует учесть изложенное, проверить все доводы сторон, правильно определить юридически значимые обстоятельства, разрешить спор с соблюдением норм материального и процессуального права. Руководствуясь статьями 361, 366 ГПК РФ, судебная коллегия ОПРЕДЕЛИЛА: Решение Советского районного суда г. Улан-Удэ от 05 мая 2011 г. отменить, направить дело на новое рассмотрение в тот же суд в ином составе судей. Председательствующий Шагдарова Т.А. Судьи Казанцева Т.Б. Иванова В.А.
"Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора в случае: