Судья Туркова А.Н.Дело № 33-5232011 год
К А С С А Ц И О Н Н О ЕО П Р Е Д Е Л Е Н И Е
24 мая 2011 годаг. Майкоп
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Адыгея в составе:
председательствующего: Мейстер В.М.
судей: Тхагапсовой Е.А. и Хапачевой Р. А.
при секретаре Добриной Н.А.
рассмотрела в открытом судебном заседании дело по кассационной жалобе Тутукова З.В. на решение Майкопского городского суда от 15 апреля 2011 года, которым постановлено:
иск Калашаов Р.М. к Тутукова З.В. о признании договора купли-продажи дома и земельного участка недействительным и применении последствий недействительности сделки удовлетворить частично.
Признать недействительным договор купли-продажи жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: <адрес>, заключенный 03.07.2007 года между Калашаов Р.М., именуемым «Продавец» и Тутукова З.В., именуемой «Покупатель».
Применить последствия недействительности ничтожной сделки.
Признать за Калашаов Р.М. право собственности на жилой дом и земельный участок, расположенные по адресу: <адрес>
Взыскать с Калашаов Р.М. в пользу Тутукова З.В. 1960000 (один миллион девятьсот шестьдесят тысяч) рублей.
В иске Тутукова З.В. к Калашаов Р.М., Калашаова Н.К., Калашаов М.Х., Калашаовой Т.Р. в своих интересах и в интересах несовершеннолетнего Калашаова С.Р. о выселении отказать за необоснованностью.
Заслушав доклад судьи Хапачевой Р.А., объяснения ответчика Тутуковой З.В. и ее представителя Буневой Л.Н., полагавших решение суда незаконным и необоснованным, пояснения представителя Калашаова Р.М. по доверенности Кожевиной Г.В. и 3-го лица Калашаовой Н.К., считавших решение суда законным и обоснованным, судебная коллегия
У С Т А Н О В И Л А:
Калашаов Р. М. обратился в суд с иском к Тутуковой 3.В. и ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» в лице регионального оператора ОАО «Адыгейское ипотечное агентство» о признании недействительным договора купли-продажи жилого дома и земельного участка с обременением их в силу закона от 03.07.2007 года ввиду его изначальной ничтожности и притворности применив последствия недействительности сделки. Просил обязать УФРС по Республике Адыгея возвратить в исходное положение документы по регистрации домовладения, отменив свидетельство о праве собственности на жилой дом оформленное на имя Тутуковой З.В. и переоформить документы на домовладение на его имя.
Калашаов P.M. 14.01.2011 года обратился в суд с дополненным и уточненным исковым заявлением, в котором просил признать договор купли- продажи жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу:г. Майкоп, п. Западный, ул. Сельских строителей, 20, заключенный между Тутуковой 3.В. и Калашаовым Р. М. в лице поверенной Калашаовой Н.К. недействительным и применить последствия недействительности ничтожной сделки, признав за Калашаовым P.M. право собственности на жилой дом и земельный участок. Просил обязать Тутукову З.В. передать Калашаову P.M. жилой дом и земельный участок в течение 30 дней с момента вступления решения в силу. Обязать Калашаова P.M. передать Тутуковой З.В. 1710000 рублей в течение 30 дней с момента вступления решения в силу. От возврата Тутуковой З.В. денежной суммы в размере 250000 рублей Калашаова P.M. освободить.
Тутукова З.В. обратилась в суд со встречным иском к Калашаову P.M., Калашаовой Н.К., Калашаову М.Х., Калашаовой Т.Р. в своих интересах и в интересах несовершеннолетнего Калашаова С.Р., в котором просила выселить их из домовладения, расположенного по адресу: <адрес>
В судебном заседании представитель истца Кожевина Г.В. поддержала заявленные требования Калашаова P.M. с дополнениями и уточнениями от 14.01.2011 года, просила удовлетворить требования в полном объеме.
В судебном заседании ответчик Тутукова З.В. не признала требования Калашаова P.M. Просила отказать за их необоснованностью. Свои требования о выселении поддержала.
Третье лицо Калашаова Н. К. в судебном заседании поддержала заявленные исковые требования Калашаова P.M. Считала иск подлежащим удовлетворению.
Представитель третьего лица ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию», надлежаще уведомленный о времени и месте разбирательства дела в судебное заседание не явился.
В судебном заседании представитель третьего лица комиссии по опеке и попечительству при администрации муниципального образования «Город Майкоп» Филонова П.Ю. считал иск Тутутковой З.В. о выселении Калашаова Р. М., Калашаовой Н. К., Калашаова М. X., Калашаовой Т. Р. и несовершеннолетнего Калашаова С. Р. не подлежащим удовлетворению.
Прокурор по делу Акеньшина Е.В. в своем заключении полагала, в случае удовлетворения иска Калашаова P.M. и признания сделки недействительной, иск Тутуковой З.В. о выселении не подлежащим удовлетворению, а в случае отказа в иске Калашаову P.M. – подлежащим удовлетворению.
Суд постановил означенное выше решение.
В кассационной жалобе Тутукова З.В. просит решение суда отменить и принять новое решение. В обоснование указывает, что, принимая решение о признании недействительным договора купли-продажи жилого дома и земельного участка, суд необоснованно исходил из того, что спорный договор являлся мнимой сделкой и не порождал никаких правовых последствий для сторон, то есть сделка совершена лишь для вида. Указывает, что суд не принял во внимание то обстоятельство, что показания третьего лица Калашаовой Н. относительно имевшейся у нее договоренности с Гидзевой, а также работниками Адыгейского ипотечного агентства Квашевым, Женетль и Намитоковым по поводу заключения договора купли-продажи дома с целью получения кредита не соответствуют действительности и опровергаются показаниями этих же лиц. Кроме того, считает, что суд не дал надлежащей оценки показаниям представителя истца, а также Квашева, Женетль и Намитокова относительно того, что договор купли-продажи является составной частью договора о получении кредита на приобретение жилья.
В возражении на кассационную жалобу истец Калашаов Р.М. просит решение суда оставить без изменения, а кассационную жалобу без удовлетворения, считает его законным и обоснованным.
Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы и возражения на нее, судебная коллегия приходит к выводу о том, что решение подлежит отмене по следующим основаниям.
Удовлетворяя требования Калашаова Р. М. к Тутуковой З. В. о признании договора купли-продажи от 03.07.2007 года, суд первой инстанции неполно установил обстоятельства, имеющие значение для дела, что привело к неправильному разрешению требований сторон.
Так, суд первой инстанции исходил из того, что договор купли-продажи от 03.07.2007 года может быть рассмотрен самостоятельно на предмет его действительности вне связи с договором займа, заключенным между ОАО «Адыгейское ипотечное агентство» и Тутуковой З. В., в силу которого предметом ипотеки является предмет договора купли-продажиот 03.07.2007 года – домовладение и земельный участок <адрес>
Между тем, договор купли-продажи жилого дома и земельного участка с обременением их ипотекой в силу закона от 03.07.2007 года уже в названии содержит информацию о том, что приобретаемые объекты – домовладение и земельный участок обременены залогом.
Раздел 2 указанного договора подробно расписывает источники оплаты приобретаемого жилого дома и земельного участка и предусматривает, что заемные средства из общей суммы оплаты по договору составляют 1 710 000 рублей. В соответствии с п.2.4 договора от 03.07.2007 года жилой дом и земельный участок в соответствии с ст. 77 Федерального закона от 16 июля 1998 года №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» считаются находящимися в залоге у займодавца в силу закона с момента государственной регистрации права собственности на жилой дом и земельный участок. Гражданка Тутукова З. В. является по договору залогодателем. Права займодавца Открытого акционерного общества «Адыгейское ипотечное агентство» по договору займа № 258-06/07-ИЗ от 29.06.2007 года включает в себя право на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой в силу закона, без предоставления других доказательств существования этого обязательства.
Оспариваемым решением суд первой инстанции, признав сделку мнимой, вернул стороны в первоначальное положение, признав право собственности на домовладение за Калашаовым Р. М. и взыскав при этом с Калашаова Р. М. в пользу Тутуковой З. В. 1 960 000 рублей.
Поскольку иное никак не отражено в постановленном решении суда первой инстанции, взысканная в пользу Тутуковой З. В. сумма денег поступит в собственность Тутуковой З. В. без каких-либо условий их целевого расходования.
Исходя из положений ст. 38 Федерального закона от 16.07.1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», согласно которым при переходе прав на заложенное имущество к другому лицу, ипотека сохраняется, на домовладение и земельный участок по <адрес> строителей в <адрес>, право собственности на которое по решению суда первой инстанции признано за Калашаовым Р. М., банком потенциально может быть обращено взыскание для целей погашения задолженности по договору займа между ОАО «Адыгейское ипотечное агентство» и Тутуковой З. В. от 29.06.2007 года.
При таких условиях, обстоятельствами, имеющими значение для правильного разрешения дела о признании недействительным договора купли-продажи жилого дома и земельного участка с обременением их ипотекой в силу закона, являлись не только исследование действительности самого договора купли-продажи, но и правовые последствия признания недействительным указанного договора с учетом того, что он имеет обременение.
С учетом данных обстоятельств суду следовало правильно определить состав лиц, участвующих в деле. Исходя из характера правоотношений сторон, заявленный спор не мог быть рассмотрен без участия в деле займодавца и залогодержателя, которых суд первой инстанции необоснованно исключил из числа лиц, участвующих в деле, либо не предпринял мер к их привлечению к участию в деле. Кроме того, из пояснений сторон в судебном заседании суда кассационной инстанции следует, что в производстве Майкопского городского суда находится на разрешении иск займодавца, согласно которому предметом спора является расторжение договора займа между ОАО «Адыгейское ипотечное агентство» и Тутковой З. В., взыскании с нее задолженности и обращении взыскания на заложенное имущество – домовладение, являющееся предметом договора купли-продажи.
При таких обстоятельствах, суду первой инстанции в соответствии с ч. 4 ст. 151 ГПК РФ надлежало с учетом мнения сторон обсудить вопрос об объединении в одно производство двух гражданских дел, поскольку такое объединение способствовало правильному рассмотрению и разрешению дела.
Ввиду того, что судом первой инстанции неполно определены обстоятельства, имеющие значение для правильного разрешения спора, в силу ст. 362 ГПК РФ решение суда подлежит отмене. Для целей исправления допущенных судом первой инстанции процессуальных упущений, дело надлежит направить в суд первой инстанции на новое рассмотрение, при котором следует учесть изложенное в определении.
На основании изложенного, руководствуясь ст. 361, 362 ГПК РФ, судебная коллегия
О П Р Е Д Е Л И Л А:
решение Майкопского городского суда от 15 апреля 2011 года отменить и направить дело на новое рассмотрение.
Председательствующий:В. М. Мейстер
Судьи:Е. А. Тхагапсова
Р. А. Хапачева