Судья Кусакина О.Н. дело № 33-584 2011 год
К А С С А Ц И О Н Н О Е О П Р Е Д Е Л Е Н И Е
14 июня 2011 года г. Майкоп
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Адыгея в составе:
председательствующего – Мейстер В.М.
судей – Хапачевой Р.А. и Тхагапсовой Е.А.,
при секретаре - Добриной Н.А.,
с участием прокурора Аутлева А.М.,
рассмотрела в судебном заседании дело по кассационной жалобе истицы Васильевой Ольги Юрьевны на решение Гиагинского районного суда от 11 мая 2011 года, которым постановлено:
отказать Васильевой О.Ю.в удовлетворении исковых требований к Базовкиной Татьяне Михайловне, Базовкину Александру Викторовичу, Бондареву Константину Александровичу, Бондареву Ивану Константиновичу, Бондаревой Диане Константиновне, о выселении из жилого помещения по адресу: <адрес> без предоставления жилого помещения.
Исковые требования Базовкиной Татьяны Михайловны к Васильевой Ольге Юрьевне о признании договора состоявшимся, и признании права собственности, в полном объеме удовлетворить.
Признать договор купли-продажи квартиры расположенной по адресу: <адрес>, <адрес> заключенный между Базовкиной Т.М. и Падалка Валентиной Александровной - состоявшимся.
Признать за Базовкиной Татьяной Михайловной, право собственности на квартиру расположенную по адресу : <адрес>, общей площадью 45,7кв.м., жилой 29,7 кв.м., со служебными строениями сооружениями.
Признать свидетельство о праве на наследство по закону от ДД.ММ.ГГГГ, выданное нотариусом Гиагинского нотариального округа Щедриной Валентиной Ивановной на имя Падалка Юрия Николаевича, согласно которого он унаследовал квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, после смерти Падалка Валентины Александровны, недействительным.
Признать свидетельство о праве на наследство по закону, выданное нотариусом Мамсировым Р.З., временно исполняющим обязанности нотариуса Гиагинского нотариального округа РА Щедриной В.И., от ДД.ММ.ГГГГ года на имя Васильевой Ольги Юрьевны и договор о разделе наследственного имущества от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между Падалка Владимиром Юрьевичем и Васильевой Ольгой Юрьевной недействительными, в части наследования и последующего раздела квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, <адрес>.
Исключить из единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним запись № от ДД.ММ.ГГГГ о государственной регистрации права собственности Васильевой Ольги Юрьевны, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, на объект права: квартиру общей площадью 45,7 кв.м., жилой 29,7кв.м., расположенную по адресу: <адрес>, <адрес>, кадастровый (условный) номер №.
Взыскать с Базовкиной Т.М. недоплаченную госпошлину в доход государства в сумме 2207 (две тысячи двести семь) рублей 54 коп.
Заслушав доклад судьи Тхагапсовой Е.А., объяснения истицы Васильевой О.Ю. и ее представителя (по ордеру) – адвоката Дзыбовой Р.А., поддержавших доводы кассационной жалобы, возражения ответчицы Базовкиной Т.М. и ее представителя (по ордеру) – адвоката Ломешина А.А., заключение прокурора, полагавших решение суда законными обоснованным и не подлежащим отмене, судебная коллегия
У С Т А Н О В И Л А:
Васильева О.Ю. обратилась в суд с иском к Базовкиной Т.М., Базовкину А.В., Бондареву И.А., Бондареву К.А., Бондаревой Д.К. о выселении без предоставления жилого помещения. В обоснование своих требований истица указала, что 17.02.2010 г. умер её отец - Падалка Ю.Н. На момент смерти он был зарегистрирован по адресу: <адрес> При жизни в собственности отца находилась квартира по адресу: <адрес> перешедшая ему по наследству после Падалка Валентины Александровны, умершей 18 апреля 2009 года. После смерти отца, кроме неё, наследниками по закону являлись её брат - Падалка В.Ю. и сестра Снопова Н.Ю., которая оказалась от принятия наследства в её пользу. Таким образом, в наследственном имуществе отца у неё имелось две третьих доли. Это обстоятельство подтверждается свидетельством о праве на наследство по закону от ДД.ММ.ГГГГ №, удостоверенным нотариусом. Согласно договору о разделе наследственного имущества от ДД.ММ.ГГГГ №, также нотариально удостоверенному, она стала единственной собственницей <адрес>, в <адрес> <адрес>
Однако как собственница квартиры, она не имеет возможности ею владеть, пользоваться и распоряжаться, так как в ней проживают ответчики. На каком основании они проживают в квартире, ей неизвестно. При жизни отец договора найма жилого помещения с ними не заключал, в родственных отношениях они не состоят. 9 ноября 2010 года она направляла на имя ответчицы заказное письмо с уведомлением, в котором просила в течение 10 суток с момента его получения, освободить жилое помещение, но по настоящее время ответчики не выполнили указанное требование. Просила суд выселить из спорной квартиры Базовкину Татьяну Михайловну, ДД.ММ.ГГГГ., Базовкина Александра Викторовича, ДД.ММ.ГГГГ., Бондарева Ивана Константиновича ДД.ММ.ГГГГ., Бондарева Константина Александровича, ДД.ММ.ГГГГ., Бондареву Диану Константиновну, ДД.ММ.ГГГГ
29.04.2011 г. истица Васильева О.Ю. представила суду заявление об изменении исковых требований, в котором просила суд выселить ответчиков из того же жилого помещения, без предоставления другого помещения.
Ответчица Базовкина Т.М. предъявленный к ней иск не признала, представила встречное исковое заявление к Васильевой О.Ю. о признании договора купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес> заключенного между нею и Падалка В.А.- состоявшимся, и признании за ней права собственности на данную квартиру. При этом указала, что в сентябре 2007 года между ней и Падалка В.А. состоялась договоренность о купле - продажи спорной квартиры. После чего 19 сентября 2007 года Базовкина Т.М. передала в качестве задатка <данные изъяты> рублей Падалка В.А., и со своей семьей переехала в данную квартиру, где начали ремонт, поскольку квартира находилась в аварийном состоянии. Так как Падалка В.А. по состоянию здоровья не могла написать расписку о получении денег и последующей продажи квартиры, то указанная расписка была написала Аппельганс Надеждой Николаевной, которая доводилась родственницей Падалка В.А. и проживала вместе с ней. 17 октября 2007 года, во исполнение указанной договорённости, она выплатила Падалка В.А. ещё <данные изъяты> рублей, 18 октября 2007 года - <данные изъяты> рублей, 26 декабря 2007 года - <данные изъяты> рублей. После чего 24 января 2008 года между ней и Падалка В.А. был заключен предварительный договор купли-продажи указанной квартиры, в котором был определен срок заключения договора купли-продажи - до 01 марта 2008 года. Однако, к указанному сроку Падалка В.А. не выполнила взятых на себя обязательств, не собрала все необходимые для заключения договора купли-продажи документы. Между тем, к указанному времени Базовкина Т.М. уже закончила ремонт в квартире и проживала в ней со своими детьми. Поэтому они договорились с Падалка В.А., что последняя продолжит заниматься подготовкой документов, а оставшуюся сумму за квартиру Базовкина Т.М. выплатит ей при подписании договора купли-продажи. В конце марта 2008 года, при встрече, Падалка В.А. сообщила ей, что она не в состоянии заниматься оформлением документов на квартиру из-за финансовых затруднений, в связи с чем, они договорились, что оформлять документы на квартиру буду сама Базовкина Т.М., а деньги, затраченные на оформление документов, будет включены в счёт продажной стоимости квартиры. Для оформления документов Падалка В.А. выдала ей нотариально удостоверенную доверенность, и она сама начала заниматься оформлением документов. Документы были оформлены ею к концу осени 2008 года. Всего на оформление документов ею было затрачено около <данные изъяты> рублей. Кроме того, ею были погашены задолженности Падалка В.А. за газ в размере <данные изъяты> рублей и за электричество в размере <данные изъяты> рублей. По их обоюдной договоренности, половина оплаченных ею долгов была зачтена в счёт продажной цены квартиры. Таким образом, к осени 2008 года ею было выплачено Падалка В.А. <данные изъяты> рублей, из которых <данные изъяты> рублей наличными и <данные изъяты> рублей -половина оплаченных долгов <данные изъяты> рублей) и затраты на оформление документов (<данные изъяты> рублей).Так как у неё возникли финансовые затруднения, то с Падалка В.А. они договорились, что полный расчет за квартиру Базовкина Т.М. произведет весной 2009 года. В связи с этим они по обоюдному согласию повысили стоимость продаваемой квартиры на <данные изъяты> рублей, до <данные изъяты> рублей. 31 марта 2009 года она выплатила Падалка В.А. <данные изъяты> рублей, и 15 апреля 2009 года ещё <данные изъяты> рублей о чем Аппельганс Н.Н. написала расписку. Таким образом, к 15 апреля 2009 года она полностью выплатила продавцу стоимость квартиры, выполнив свои обязательства по договору купли- продажи в полном объёме.
Однако 18 апреля 2009 года Падалка Валентина Александровна умерла. После её смерти наследником принадлежащего ей имущества стал Падалка Юрий Николаевич, который начал вступать в наследство после смерти Падалка Валентины Александровны. При этом, Падалка Ю.Н. сказал ей, что выплатит за указанную квартиру <данные изъяты> рублей, те затраты, которые она понесла на выплату покупной стоимости квартиры, оформление документов, оплату долгов и производство в квартире ремонта. В связи с этим, она отдала ему все документы на квартиру.
В феврале 2010 года умер Падалка Ю.Н., не оформив на себя право собственности на указанную квартиру. Наследницей имущества, оставшегося после смерти Падалка Ю.Н., стала его дочь - Васильева Ольга Юрьевна.
Полагала, что требования Васильевой О.Ю. не подлежат удовлетворению, так как она купила указанную квартиру и полностью за неё рассчиталась. Просила признать договор купли-продажи спорной квартиры, заключенный между ней и Падалка Валентиной Александровной состоявшимся; признать за ней, Базовкиной Т.М., право собственности на квартиру расположенную в <адрес>, <адрес>, общей площадью 45,7 кв.м., жилой 29,7 кв.м., со служебными строениями и сооружениями.
Далее, в ходе производства по делу Базовкина Т.М., дважды уточняла свои встречные исковые требования. Окончательно, просила: признать договор купли-продажи квартиры, заключенный между ней и Падалка Валентиной Александровной состоявшимся; признать за ней право собственности на квартиру расположенную по адресу: <адрес> <адрес>, общей площадью 45,7 кв.м., 29,7 кв.м., со служебными строениями и сооружениями; признать свидетельство о праве на наследство по закону от 02.02.2010 года выданное нотариусом Щедриной В.И. на имя Падалка Ю.Н., согласно которого он унаследовал спорную квартиру после смерти Падалка В.А. недействительным; признать свидетельство о праве на наследство по закону от ДД.ММ.ГГГГ №, выданное нотариусом Мамсировым Р.З.на имя Васильевой О.Ю., заключенным между Падалка В.Ю. и Всильевой О.Ю. недействительными в части наследовании и последующего раздела квартиры; исключить из единого единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и ним запись № от ДД.ММ.ГГГГ о государственной регистрации права собственности ФИО11 ДД.ММ.ГГГГ года рождения на объект права: по адресу: <адрес>, кадастровый (условный) номер №
Истица Васильева О.Ю. возражала против встречного иска.
Третье лицо Аппельганс Н.Н. полагала, что исковые требования Васильевой О.Ю. не подлежат удовлетворению, а уточненные исковые требования Базовкиной Т.М. полагала обоснованными.
Третье лицо нотариус Гиагинского нотариального округа Щедрина В.И. полагала, что исковые требования Васильевой О.Ю. не подлежат удовлетворению, иск Базовкиной Т.М. признала.
Третье лицо - представитель Гиагинского отдела Управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по РА Зяблова Л.В. принятие решения по делу оставила на усмотрение суда.
Прокурор Тарасевич Н.Е. в заключении считала, что Васильевой О.В. в иске следует отказать, а встречные уточненные исковые требования Базовкиной Т.М. следует удовлетворить в полном объеме.
Ответчик Бондарев К.А., будучи надлежаще извещенным о времени и месте судебного заседания, в суд не явился.
Третье лицо Падалка В.Ю. в суд не явился.
Суд принял изложенное выше решение.
В кассационной жалобе истица Васильева О.Ю. просит отменить решение Гиагинского районного суда от 11 мая 2011 года, и принять новое решение, не передавая дело на новое рассмотрение, которым ее исковое заявление удовлетворить, а в удовлетворении встречных исковых требований отказать. Считает, что судом не были применены нормы материального права, подлежащие применению. Удовлетворяя встречные исковые требования Базовкиной Т.М. суд не учел требования ст.55 ГК РФ о необходимости заключения договора продажи недвижимости в письменном виде. В противном случае сделка считается недействительной. Незаконно суд принял в качестве доказательств предварительный договор купли- продажи, поскольку в срок до 01.03.2008 года обязательства по заключению основного договора купли- продажи сторонами выполнены не были, а значит он прекратил свое действие. Кроме того, на момент заключения договора Падалка В.А. не являлась собственником квартиры. Право собственности за Падалка В.А. было зарегистрировано только 26.11.2008г. Кроме того, недействительны предварительный договор является еще и по тем основаниям, что в нем отсутствует условие об уплате денег. Не являются доказательствами заключения договора купли- продажи квартиры и расписки, представленные Базовкиной Т.М., так как Аппельганс Н.Н. не являлась ни стороной предполагаемого договора купли- продажи, ни доверительным лицом Падалка В.А. Представленные Базовкиной Т.М. документы, об уплате задолженностей по коммунальным услугам, имеющимся у Падалка В.А. дают ей лишь право на взыскание произведенных ею затрат, но не являются доказательством заключения договора купли- продажи. Суд не принял во внимание, что право собственности на спорное имущество возникло у Падалка В.А. только 26.11.2008г. с момента регистрации права собственности, когда она могла распорядиться своим имуществом. Однако договор купли-продажи так и не был заключен с между Падалка В.А. и Базовкиной.
В возражениях на кассационную жалобу прокурор, представитель органа опеки и попечительства МО «Гиагинский район» - Выкова З.Д., и ответчица Базовкина Т.М. просили оставить решение суда без изменения, кассационную жалобу истицы – без удовлетворения.
Проверив материалы дела, изучив доводы кассационной жалобы и возражения на нее, судебная коллегия приходит к следующему.
Согласно пункту 2 статьи 218 ГК РФ в случае смерти гражданина право собственности на принадлежавшее ему имущество переходит по наследству к другим лицам в соответствии с завещанием или законом.
В состав наследства входят принадлежавшие наследодателю на день открытия наследства вещи, иное имущество, в том числе имущественные права и обязанности (ст. 1112 ГК РФ).
В силу п.4 ст.1152 ГК РФ принятое наследство признается принадлежащим наследнику со дня открытия наследства независимо от времени его фактического принятия, а также независимо от момента государственной регистрации права наследника на наследственное имущество, когда такое право подлежит государственной регистрации.
Судом было установлено, что Падалка В.А. являлась наследницей имущества в виде квартиры расположенной по адресу: <адрес>, оставшейся после смерти ее матери – Падалка Н.В.,25.09.61 г. рождения, умершей 22 декабря 2006 г., которой наследственное имущество принадлежало на основании договора мены жилых помещений, удостоверенного 22.10.1999г.года государственным нотариусом Гиагинского нотариального округа РА.
С учетом требований нормы п.4 ст.1152 ГК РФ изложенные обстоятельства свидетельствуют о том, что Падалка В.А., приняв наследство, являлась собственником спорной квартиры.
Пункт 3 ст.154 ГК РФ предусматривает, что для заключения договора необходимо выражение согласованной воли двух сторон.
Договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение (п.1 ст.432 ГК РФ).
Из материалов дела следует, что между Падалка В.А. и Базовкиной Т.М. был заключен предварительный договор купли-продажи от 24.01.08г. в письменном виде.
Согласно п.1 данного договора, стороны договорились о заключении в будущем договора купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, <адрес>, за цену в размере <данные изъяты> рублей.
В п.3 того же договора отражено, что до заключения договора купли- продажи Базовкина Т.М. предварительно передала продавцу <данные изъяты> рублей в качестве специального способа обеспечения исполнения договора, которые в последующем будут зачтены в счет продажной цены.
Данный договор подписан сторонами договора. Подлинность <данные изъяты>
Передача денег в счет заключенного договора была установлена судом на основании представленных расписок, в соответствии с которыми Базовкина Т.М. передала родственнице Падалака В.А. – Аппельганс Н.Н., 19.09.2007г.- <данные изъяты> руб, 17.10.2007г. - <данные изъяты> руб., 18.10.2007г. - <данные изъяты> руб., 26.12.07г. – <данные изъяты> руб., 31.03.09г. - <данные изъяты> руб, 15.04.09г. – <данные изъяты> руб., всего на общую сумму - <данные изъяты> руб. При этом подлинность данных расписок Аппельганс Н.Н. была подтверждена в судебном заседании.
В общей сложности, с учетом суммы <данные изъяты> руб., которая была передана Базовкиной Т.М. при заключении предварительного договора купли- продажи Падалка В.А., сумма, переданная ответчицей в счет покупки спорной квартиры составила <данные изъяты> рублей, т.е. больше суммы, оговоренной сторонами.
Между тем, из технического паспорта на спорную квартиру по состоянию на 23.06.2008 г., усматривается, что действительная инвентаризационная стоимость данной квартиры, в ценах 2008 года определена в размере <данные изъяты> руб., а согласно акту обследования безхозяйнной квартиры от 23.07.2007 года, составленного администрацией МО «Айрюмовское сельское поселение» установлено, что спорная квартира на момент ее исследования находилась в малопригодном для проживания состоянии ввиду того, что в ней отсутствовали электро-, газо-, и водоснабжения, во всех помещениях квартиры требовался ремонт.
Установив, что между Падалка В.А. и Базовкиной Т.М. была достигнута договоренность по всем существенным условиям предполагаемого договора купли-продажи, а Базовкиной Т.М. были исполнены в полной мере обязательства по передаче денежных средств в счет оплаты стоимости квартиры, суд пришел к обоснованному выводу о необходимости удовлетворения заявленных Базовкиной Т.М. встречных исковых требований.
Как следует из материалов, препятствием для государственной регистрации указанной сделки явились те обстоятельства, что изначально у Падалка В.А. не были подготовлены документы на продаваемую квартиру, затем Базовкина Т.М. находилась на лечении в тубдиспансере, а позже продавец Падалка А.В. умерла.
Суд первой инстанции пришел к правильному выводу, что свое намерение передать объект недвижимости Базовкиной Т.М. Падалка В.А. выразила в предварительном договоре купли- продажи, в п.4 которого указано, что « Падалка В.А. передает Базовкиной Т.М. после подписания настоящего ключи от квартиры для проживания и разрешает ей делать в квартире ремонт». При этом сама Падалка В.А. проживала в доме у родственницы Аппельганс Н.Н.
В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пункте 62 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29 апреля 2010 г. "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", на основании статей 58, 1110 и 1112 ГК Российской Федерации обязанности продавца по договору купли-продажи переходят к его универсальным правопреемникам. Поэтому покупатель недвижимого имущества вправе обратиться с иском о государственной регистрации перехода права собственности (статья 551 ГК Российской Федерации) к наследникам или иным универсальным правопреемникам продавца.
Покупатель недвижимого имущества, которому было передано владение во исполнение договора купли-продажи, вправе обратиться за регистрацией перехода права собственности.
Рассматривая такое требование покупателя, суд проверяет исполнение продавцом обязанности по передаче и исполнение покупателем обязанности по оплате. Если единственным препятствием для регистрации перехода права собственности к покупателю является отсутствие продавца, суд удовлетворяет соответствующее требование покупателя.
Таким образом, установив, что сторонами сделки купли-продажи были выполнены обязательства по оплате и передаче квартиры, суд обоснованно признал, что после смерти Падалка А.В., выразившей свою волю на отчуждение своего имущества, но умершей до государственной регистрации перехода права собственности на спорную квартиру, обязанности по договору купли-продажи перешли к ее правопреемникам, получившим свидетельство о праве на наследство.
С учетом изложенных обстоятельств судебная коллегия полагает, что, оценив представленные по делу доказательства по правилам ст.67 ГПК РФ в их совокупности, суд принял законное и обоснованное решение, не подлежащее отмене по доводам, указанным в кассационной жалобе истицы.
Руководствуясь ст. ст. 360, 361, и 366 ГПК РФ, судебная коллегия
О П Р Е Д Е Л И Л А:
решение Гиагинского районного суда от 11 мая 2011 года оставить без изменения, кассационную жалобу Васильевой О.Ю. – без удовлетворения.
Председательствующий – В.М. Мейстер
Судьи – Р.А. Хапачева
Е.А. Тхагапсова