Судья Едиджи С.Х. № 33-693 2011 год
К А С С А Ц И О Н Н О Е О П Р Е Д Е Л Е Н И Е
12 июля 2011 года г. Майкоп
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Адыгея в составе:
председательствующего – Ткаченко В.В.
судей: Мейстер В.М. и Митусова В.М.
при секретаре Добриной Н.А.
рассмотрела в судебном заседании 12 июля 2011 года дело по кассационной жалобе ответчика Хутим М.А. на решение Тахтамукайского районного суда от 06 мая 2011 года, которым постановлено:
- с Хутим М.А. в пользу Оганесян А.Г. взыскать 122 299 (сто двадцать две тысячи двести девяносто девять) рублей стоимость газового котла и его установка, 59 400 (пятьдесят девять тысяч четыреста) рублей – возврат излишне уплаченной стоимости за квартиру.
- с Хутим М.А. в пользу Оганесян А.Г. взыскать государственную пошлину в размере 5 026 (пять тысяч двадцать шесть) рублей, уплаченную при подаче иска в суд и оплату за услуги эксперта в размере 3 000 (три тысячи) рублей.
Заслушав доклад судьи Митусова В.М., объяснения ответчика Хутим М.А. и его представителя Оберемченко А.Д. (допущенного в дело судом второй инстанции по письменному заявлению ответчика Хутим М.А.), поддержавших доводы кассационной жалобы и полагавших решение суда подлежащим отмене ввиду его незаконности, возражения истца Оганесян А.Г. и его представителя – адвоката Тугуз Р.М. (по ордеру) против изменения решения как соответствующего закону, судебная коллегия
У С Т А Н О В И Л А:
Оганесян А.Г. обратился в суд с иском к Хутим М.А. о возмещении ущерба.
В обоснование своих требований сослался на то, что 24 марта 2009 года он заключил с ответчиком предварительный договор купли-продажи 1/24 доли жилого дома, представляющей собой однокомнатную <адрес> общей площадью <данные изъяты> кв.м. и балкон, расположенную в <адрес> на земельном участке площадью 1200 кв.м. Произвел денежные расчеты с ответчиком в срок согласно условиям предварительного договора, то есть выплатил тому договорную сумму 954 тыс.руб. Стоимость 1 кв.м. площади они установили в 22 тыс.руб.
Так как от заключения основного договора ответчик уклонился, переход права собственности на квартиру был зарегистрирован на основании судебного решения от 23.04.2010года.
По условиям предварительного договора (п.6, п.8) Хутим М.А. принял на себя обязательство к моменту заключения основного договора, то есть к окончанию второго квартала 2009 года (30 июня 2009 года) предоставить квартиру под чистовую отделку с оштукатуренными стенами, стяжкой пола, с установленными отопительными батареями, газовым котлом и газификацией, с установленными металлопластиковыми окнами, наружной железной дверью, подведенной внутренней электропроводкой, установленным электросчетчиком, с проведенными канализационными, водяными трубами и водомером.
Однако ответчик не установил в его квартире автономный газовый котел, а площадь квартиры оказалась заниженной на 2,7 кв.м.
Неправомерными действиями ответчика ему причинен материальный ущерб, так как стоимость установки газового котла с учетом стоимости стройматериалов составляет 122 299 руб. Компенсация стоимости 2,7 кв.м. - 59 400 руб. Расходы по госпошлине 5 026 руб. и услуги эксперта 3 000 руб., а всего с ответчика надлежит взыскать 189 725 руб.
В судебном заседании истец Оганесян А.Г. свои требования поддержал.
Ответчик Хутим М.А. иск не признал.
Суд принял изложенное выше решение.
В кассационной жалобе ответчик Хутим М.А. просит обжалуемое им решение суда отменить и вынести по настоящему делу новое решение, которым отказать истцу в удовлетворении исковых требований в полном объеме. В обоснование указывает, что судом неправильно оценены установленные обстоятельства. Суд не учел, что по своей правовой природе предварительный договор не несет в себе никаких обязательств сторон, кроме обязательства заключить основной договор в будущем. Передачи же имущества в виде выполнения работ, оказания услуг по такому договору не происходит.
Основной договор между ним и истцом заключен не был. Право собственности у истца возникло не на основании договора купли-продажи, а по решению Тахтамукайского районного суда от 23.04.2010 года.
Согласно п.6 ст.429 ГК РФ обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен, либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить договор.
Так как основной договор между ними заключен не был, то обязательства, предусмотренные предварительным договором от 24 марта 2009 года, прекратились.
Помимо всего он - ответчик не принимал на себя по предварительному договору обязательство по установке в квартире истца индивидуального газового котла, газификация не предусматривала в своих условиях установку индивидуальных газовых котлов в каждой квартире многоэтажного дома.
Также не подлежат удовлетворению требования истца о взыскании компенсации в разнице площади квартиры между указанной в предварительном договоре и по данным БТИ. В соответствии с письмами Минэкономразвития РФ общая площадь квартиры в строящемся многоквартирном доме определяется как сумма площадей жилых комнат и подсобных помещений, лоджий, балконов, веранд, террас и холодных помещений.
То есть при строительстве жилья в многоквартирном доме учитывается площадь всех помещений: жилых, нежилых, подсобных и вспомогательных и балконов.
Помимо всего истцу было передано жилое помещение общей площадью 42 кв.м. в свободной планировке и с балконом, а с учетом того, что истец установил различные перегородки в квартире, то есть перепланировал ее, то общая площадь квартиры соответственно уменьшилась.
Судом все доказательства исследованы, установлены фактические обстоятельства, однако доказательствам дана неправильная юридическая оценка. Взыскание стоимости газового котла и его установки, да еще и ввиду отсутствия разрешающих на это документов от компетентного органа, является неправильным.
Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы и выслушав стороны, судебная коллегия приходит к вводу, что решение суда первой инстанции подлежит отмене в полном объеме, с принятием по настоящему делу нового решения об отказе истцу Оганесян А.Г. в его исковых требованиях к Хутим М.А. за их необоснованностью.
Как следует из материалов дела, 24 марта 2009 года между Хутим М.А. (продавцом) и Оганесян А.Г. (покупателем) был заключен предварительный договор купли-продажи квартиры (л.д.4-6). Согласно условиям этого договора стороны в доказательство своих намерений о заключении договора купли-продажи однокомнатной <адрес> общей площадью <данные изъяты> кв.м. и с балконом, расположенной на третьем этаже <адрес>, пришли к соглашению о том, что основной договор купли-продажи квартиры, составляющей 1/24 долю трехэтажного многоквартирного жилого дома будет заключен ими не позднее 2-го квартала 2009 года (то есть не позднее ДД.ММ.ГГГГ). Общая стоимость квартиры из расчета 22000руб. за один квадратный метр ее площади и балкона, сторонами определена в 954 тысячи рублей.
Истец ссылался на то, что ответчик отказался оформить основной договор купли-продажи квартиры в установленный предварительным договором купли-продажи квартиры, имеющей балкон, срок, а также потому, что произошла смена собственника жилого дома, он и обратился в Тахтамукайский районный суд с требованиями о признании заключенным договора купли-продажи квартиры с земельным участком и признании права собственности на 1/24 долю жилого дома.
Решением Тахтамукайского районного суда от 23 апреля 2010 года (л.д. 29-31) договор купли-продажи однокомнатной <адрес>, площадью <данные изъяты> кв.м. с балконом, расположенной в <адрес> на третьем этаже <адрес>, признан заключенным между сторонами, участвующими ныне в настоящем деле, и за Оганесяном А.Г. признано право собственности на 1/24 жилого <адрес> земельного участка площадью 1200кв.м., расположенных по <адрес>.
Вместе с тем суд первой инстанции, рассмотревший настоящее дело 6 мая 2010 года, хотя и сослался на вступившее в законную силу решение Тахтамукайского районного суда от 23 апреля 2010 года, вынесенного по другому делу, в котором участвовали те же лица (л.д.29-31) и в котором с участием тех же сторон, которые ныне участвуют в настоящем деле, обсуждались условия того же предварительного договора и выполнение его условий, не учел, в частности, что в том решении суд первой инстанции уже давал оценку предварительному договору купли-продажи в совокупности с другими доказательствами по делу (объяснениями сторон, расписок Хутима М.А.) и сделал однозначный вывод, что между сторонами имело место соглашение о купле-продаже вышеназванной квартиры по цене 954 тыс.руб.(то есть вместе с балконом) на условиях предварительного договора, и условия этого договора выполнены, кроме обязательства собственника о заключении основного договора купли-продажи квартиры и регистрации его в установленном законом порядке.
Как следует из того решения, истец Оганесян А.Г. вопроса о каких-то не выполненных работах в квартире со стороны ответчика суду не заявлял.
В соответствии со ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.
Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.
Суд первой инстанции при рассмотрении настоящего дела пришел к выводу о том, что в нарушение условий п.8 предварительного договора купли-продажи от 24 марта 2009 года вышеназванной квартиры ответчик не установил в квартире истца автономный газовый котел и не осуществил газификацию. Стоимость установки такого котла с учетом стоимости строительных материалов составляет 122299руб.
Кроме того общая площадь квартиры оказалась менее 42 кв.м. на 2,7 кв.м., то есть 39,3 кв.м. Так как истец внес деньги за эти метры ответчику, то последний обязан стоимость 2.7 кв.м. в размере 59400руб. возвратить истцу.
Однако в суде второй инстанции истец Оганесян А.Г. пояснил, что стоимость газового котла и расходы по его установке он определил с помощью специалиста и эти расходы не входят в сумму 954 тыс.руб., уплаченных им ответчику за купленную квартиру с балконом. То есть стоимость газового котла и затраты по его установке находятся за пределами указанной выше стоимости общей площади спорной квартиры и балкона, оплаченной им ответчику. Но так как ответчик обещал ему оборудовать квартиру автономным газовым котлом помимо того, что все квартиры в трехэтажном доме, где находится и его квартира, отапливаются от единой котельной с газовыми котлами и расположенной рядом с их жилым домом, Хутим М.А. обязан возместить ему предполагаемые расходы в размере 122 299 руб.
Также суд первой инстанции не принял во внимание, что в стоимость квартиры, приобретенной истцом, то есть в сумму 954 тыс.руб. входит и 30 тыс. руб. стоимости площади балкона, составляющей 2,4 кв.м. ( л.д.59 -оборот). Взыскание же 122 299 руб. стоимости автономного газового котла и расходов по его установке сверх договорной суммы 954 тыс.руб. с ответчика в пользу истца будет противоречить условиям п.6 ст.429 ГК РФ. То есть можно сделать вывод, что истец фактически намерен эту сумму взыскать без законных оснований и притом, что действие предварительного договора закончилось еще с 1 июля 2009 года.
В деле имеется письменное заявление ответчика Хутим М.А. на имя суда первой инстанции (л.д.40) о том, что истец Оганесян А.Г. не впустил его в спорную квартиру для измерения длины и ширины межкомнатных перегородок для объективно выяснения реальной площади квартиры и уточнения факта заниженной площади квартиры на 2,7 кв.м. Это заявление истцом не оспаривается.
Согласно же ст.56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые ссылается как на основания своих требований и возражений.
Воспрепятствование истца к допуску ответчика для проверки выполнения тем условий предварительного договора купли-продажи квартиры и уточнения фактической площади его квартиры после ее перепланировки истцом, судебная коллегия расценивает как воспрепятствование истца к проверке доводов ответчика об отсутствии факта занижения площади квартиры и полагает, что сведения истца о заниженной общей площади вызывают сомнения и не могут быть приняты как достоверное обстоятельство для положительного разрешения его требований в этой части.
Кроме того, технические паспорта на жилой дом, в котором расположена квартира истца (л.д.45-63) и составленные работниками ТИ по Тахтамукайскому району 02 и 29 июня 2009 года в графах «общие сведения» об общей площади 3-х этажного дома жилого дома и жилой площади этого дома (л.д.45-оборот и л.д.56-оборот) содержат резко отличающиеся между собою сведения, которые истцом не приняты во внимание при предъявлении им исковых требований.
Таким образом, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что стоимость спорной квартиры с балконом сторонами была оценена по условиям предварительного договора от 24 марта 2009 года в 954 тысяч рублей, которые покупателем были уплачены ответчику в полном объеме. Однако сделал неправильные выводы о наличии в квартире истца занижения общей площади и обязанности ответчика возместить истцу стоимость котла и расходов по его установке ввиду отсутствия надлежащих и объективных доказательств и их неправильной оценки.
Из материалов дела также следует, что до окончания срока, в который стороны должны были заключить основной договор, то есть к окончанию второго квартала 30 июня 2009 года, он не был заключен и сведений о направлении одной стороной другой стороне предложения заключить этот договор, в дело истцом не представлено. Лишь по его иску судебным решением от 23 апреля 2010 года был признан заключенным договор купли-продажи указанной выше квартиры между истцом и ответчиком.
С учетом вышеизложенного, судебная коллегия считает решение суда первой инстанции подлежащим отмене, и, не передавая дела на новое рассмотрение, принять по настоящему делу новое решение об отказе истцу Оганесян А.Г. в его иске к ответчику Хутим М.А. в полном объеме за необоснованностью заявленных требований, так как обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены на основании имеющихся и дополнительно представленных доказательств.
Руководствуясь ст. ст. 361, 366 ГПК РФ, судебная коллегия
О П Р Е Д Е Л И Л А:
решение Тахтамукайского районного суда от 06 мая 2011 года отменить и вынести по настоящему делу новое решение, которым в иске Оганесян А.Г. к Хутим М.А. о взыскании 122 299 рублей в счет стоимости не установленного автономного газового котла в квартире и 59400 рублей в возврат излишне уплаченной стоимости за 2,7 кв.м. общей площади <адрес> отказать в полном объеме за необоснованностью.
Председательствующий: Ткаченко В.В.
судьи: Мейстер В.М. и Митусов В.М.
Копия верна:
судья Верховного Суда
Республики Адыгея В.М. Митусов