Судья Апалькова Т.Е. Дело № 33- 808 2011 год
К А С С А Ц И О Н Н О Е О П Р Е Д Е Л Е Н И Е
02 августа 2011 года г. Майкоп
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Адыгея в составе:
председательствующего: Ткаченко В.В.
судей: Мейстер В.М. и Хапачевой Р.А.
при секретаре: Добриной Н.А.
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по кассационной жалобе Чермит <данные изъяты> на решение Тахтамукайского районного суда от 15 июня 2011 года, которым постановлено:
в удовлетворении исковых требований Чермит <данные изъяты> к ООО фирме «Гарантия» о взыскании с ООО фирмы «Гарантия» излишне уплаченных по договору купли-продажи долевого участия в строительстве денежных средств в размере 1 000 000 (один миллион) рублей; о взыскании с ООО фирмы «Гарантия» в счет компенсации морального вреда в размере 30000 рублей; о признании договора инвестирования от 14 августа 2006 года на сумму 600 000 рублей неисполненной и притворной сделкой, то есть сделкой, которая совершена с целью прикрыть договор долевого участия в строительстве; о признании договора инвестирования от 14 августа 2006 года на сумму 952 000 рублей неисполненной и притворной сделкой, то есть сделкой, которая совершена с целью прикрыть договор долевого участия в строительстве; о признании договора купли-продажи от 27 декабря 2007 года неисполненным, незаключенным и притворной сделкой, то есть сделкой, которая совершена с целью прикрыть договор долевого участия в строительстве; о признании недействительным свидетельства о государственной регистрации права собственности от 08 февраля 2008 года <данные изъяты>, выданное Чермит Зареме Гаруновне на кв.<данные изъяты> дома <данные изъяты> по <адрес> в части документов -оснований регистрации права собственности; о признании документом -основанием регистрации права договор участия в долевом строительстве от 14 августа 2006 года, - отказать.
Заслушав доклад судьи Хапачевой Р.А., объяснения Чермит З.Г. и ее представителей Неделько Г.С. и Сафразъян И.Г., поддержавших доводы кассационной жалобы, пояснения представителя ответчика ООО «Гарантия» по доверенности Тлий И.Ш., возражавшего против доводов кассационной жалобы истца, судебная коллегия
У С Т А Н О В И Л А:
Чермит З.Г. обратилась в суд с исковыми требованиями к ООО фирма «Гарантия» о взыскании с нее излишне уплаченных по договору купли - продажи долевого участия в строительстве денежных средств в размере 1 000 000 рублей; о взыскании с ООО фирма «Гарантия» в счет компенсации морального вреда в размере 30 000 рублей. В обоснование иска указала, что 14 августа 2006 года она заключила с ООО фирма «Гарантия» договор на инвестирование средств в строительство двухкомнатной квартиры на втором этаже, расположенной в жилом доме по <адрес>, стоимость которой составляла 600 000 рублей. Истица 14.08.2006 года по квитанции к приходно-кассовому ордеру внесла на счет ответчика сумму 150 000 рублей. Позже с ответчиком был заключен ещё один договор инвестирования на сумму 952 000 рублей.
Поскольку, стоимость квартиры в процессе строительства несколько раз менялась, то она уплатила ответчику в общей сложности 1 226 000 рублей, что подтверждается квитанциями к приходно-кассовым ордерам (от 14.08.2006г. - 150 000 руб., 01.09.2006г. - 50000 рублей, 06.02.2007г. -100 000 рублей и 07.12.2007г. по трем квитанциям на 500 000 руб., 63 000 руб., 363 000 руб.)
Ответчик 29.12.2007г. заключил с истицей договор купли-продажи указанной квартиры. Квартира ей была передана и право собственность на квартиру зарегистрировано за ней.
Согласно разрешению на ввод дома в эксплуатацию, стоимость строительства объекта составила <данные изъяты> рублей. Общая площадь дома составила <данные изъяты> кв.м.; стоимость одного квадратного метра помещений - <данные изъяты> рублей (7020690,0 : 2546,7 = 2756,7 рублей).
Считает, что ей была предоставлена ложная информация о стоимости квартиры, так как фактически стоимость её квартиры составила - 172 574,43 рубля (2546,7 х 62.6 = 172574,43 рубля) и ответчик не использовал на строительство её квартиры - 1 053 425,57 рублей (1 226 000,00 - 172 574,43 = 1 053 425,57 рублей). Указанная сумма, по её мнению, является неосновательным обогащением.
Полагает, что ей должны быть возмещены убытки, которые возникли в результате исполнения договора, ущемляющего её права, как потребителя, а также взыскана с ответчика компенсация за моральный вред.
В судебном заседании истица изменила свои исковые требования и просила взыскать с ООО фирмы «Гарантия» излишне уплаченные по договору купли - продажи долевого участия в строительстве денежные средства в размере 1 000 000 рублей, взыскать с ООО фирмы «Гарантия» в счет компенсации и морального вреда в размере 30 000 рублей, признать договор инвестирования от 14 августа 2006 года на сумму600 000 рублей неисполненной и притворной сделкой, то есть сделкой,которая совершена с целью прикрыть договор долевого участия встроительстве, признать договор инвестирования от 14 августа 2006 года на сумму 952 000 рублей неисполненной и притворной сделкой, то есть сделкой, которая совершена с целью прикрыть договор долевого участия в строительстве, признать договор купли-продажи от 27 декабря 2007 года неисполненной, незаключенной и притворной сделкой, то есть сделкой, которая совершена с целью прикрыть договор долевого участия в строительстве, признать недействительным свидетельство о государственной регистрации права собственности от 08 февраля 2008 года 01-АА 141 758, выданное Чермит <данные изъяты> на кв.<данные изъяты> дома <данные изъяты> по <адрес> в части документов -оснований регистрации права собственности, признать документом основанием регистрации права договор участия в долевом строительстве от 14 августа 2006 года.
В судебном заседании Чермит З.Г. и ее представители Неделько Г.С., Сафразъян И.Г. поддержали исковые требования и просили их удовлетворить в полном объеме.
Представитель ответчика Тлий И.Ш. в судебном заседании исковые требования не признал ввиду их необоснованности. Просил в удовлетворении иска отказать.
Суд первой инстанции принял изложенное выше решение.
В кассационной жалобе Чермит З.Г. просит отменить решение Тахтамукайского районного суда и направить дело на новое рассмотрение. При этом ссылается на то, что совершенные сторонами сделки прикрывают договор участия в долевом строительстве. Считает, что продажа недвижимости может осуществляться только собственником либо с его согласия. Организация, привлекающая денежные средства граждан для финансирования строительства многоквартирных жилых зданий, не является собственником ни самих строящихся зданий, ни квартир в них, поэтому не может заключать с гражданами договоры купли-продажи.
В возражениях на кассационную жалобу ООО фирма «Гарант» просит решение суда оставить без изменения, а кассационную жалобу без удовлетворения ввиду ее необоснованности.
Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы и возражений на нее, судебная коллегия считает, что оспариваемое решение суда подлежит оставлению без изменения по следующим основаниям.
Довод кассационной жалобы о том, что в рамках сложившихся взаимоотношений волеизъявление сторон было направлено на создание правовых последствий по сделке об участии в долевом строительстве, а не по сделке о купле - продаже недвижимости, не основан на законе и не соответствует действительным обстоятельствам дела, в связи с чем не свидетельствует о наличии оснований для признания спорного договора купли-продажи недвижимого имущества недействительным, а сделки – притворной в силу ч. 2 ст. 170 ГК РФ.
Отказывая в удовлетворении требований Чермит З. Г. о признании недействительными сделок из договора на инвестирование от 14.08.2006 года и договора купли-продажи квартиры от 29.12.2007 года, суд первой инстанции исходил из того, что заключенный договор от 14.08.2006 года является предварительным договором купли-продажи, а название не соответствует действительному волеизъявлению сторон. В связи с этим, суд правомерно руководствовался ч. 2 ст. 170 ГК РФ и применил к возникшим правоотношениям нормы Гражданского кодекса РФ, регулирующие предварительный договор и Закон РФ «О защите прав потребителей».
В силу ч. 1 ст. 421 ГК РФ, граждане и юридические лица свободны в заключении договора.
Как видно из материалов дела и установлено судом, по условиям договора от 14.08.2006 года между ООО фирма «Гарания» и Чермит З. Г., застройщик - ООО фирма «Гарания» обязуется организовать строительство двухкомнатной квартиры № <данные изъяты>, расположенной на втором этаже многоквартирного дома по <адрес>, окончить строительство в срок до 01 июля 2007 года, после ввода многоквартирного дома в эксплуатацию передать Чермит З. Г. квартиру на основании будущего договора купли-продажи. Инвестор (Чермит З. Г.) должна в срок до 01 сентября 2006 года уплатить цену, соответствующую рыночной стоимости этой квартиры для личных нужд, из расчета за каждый метр площади (л.д. 6).
В связи с этим, определяя характер договора от 14.08.2006 года, суд с достоверностью установил цель, преследуемую сторонами при его заключении – предварительная договоренность на создание и передачу квартиры в собственность по договору купли-продажи, правильно установил предназначение вносимых денежных средств - в счет уплаты цены по договору купли-продажи, а также выяснил, что истица имеет право на долю в общем имуществе многоквартирного дома.
Мнение кассатора о том, что предварительный договор от 14.08.2006 года является незаключенным ввиду того, что сторонами не достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора купли-продажи, является необоснованным и не свидетельствует о наличии оснований для отмены или изменения оспариваемого решения в кассационном порядке.
В соответствии с частями 1, 3 и 4 статьи 429 ГК РФ, по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Предварительный договор обязательно должен содержать условия, позволяющие установить его предмет, а также другие существенные условия основного договора, срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.
При этом, в части 2 статьи 455 ГК РФ предусмотрено, что договор может быть заключен на куплю-продажу как товара, имеющегося в наличии у продавца в момент заключения договора, так и товара, который будет создан или приобретен продавцом в будущем.
По смыслу статей 554 ГК РФ и ч. 1 ст. 454 ГК РФ, существенными условиями продажи недвижимости являются: данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества, цена договора.
При анализе условий предварительного договора купли-продажи от 14.08.2006 года, суд первой инстанции обоснованно исходил из того, что этот договор содержит условия, позволяющие определить предмет договора, каковым является двухкомнатная квартира № <данные изъяты>, фактической площадью, указанной в соответствующей проектной документации, расположенная на втором этаже многоквартирного дома по <адрес>. То есть стороны достигли соглашения по основным характеристикам будущей квартиры.
Довод кассационной жалобы касаемо того, что в п. 3 договора от 14.08.2006 года не указана конкретная площадь квартиры, не свидетельствует об отсутствии предмета договора, так как площадь вновь созданного объекта недвижимости определялась и уточнялась при вводе многоквартирного дома в эксплуатацию, что предусмотрено п. 7 предварительного договора.
Как видно из материалов дела, 29 декабря 2007 года между ООО фирмой «Гарантия» и Чермит З. Г. заключен договор купли-продажи двухкомнатной квартиры № <данные изъяты>, литер «<данные изъяты>», общей площадью <данные изъяты> кв.м., в том числе жилой - <данные изъяты> кв.м., расположенной на земельном участке, площадью <данные изъяты> кв.м., с кадастровым номером <данные изъяты>, по <адрес>
Довод Чермит З. Г. о том, что в предварительных договорах купли-продажи от 14.08.2006 года и договоре купли-продажи квартиры от 29.12.2007 года не достигнуто соглашение о цене, также не основан на материалах дела и является необоснованным.
В ходе судебного разбирательства суд выяснил и установил, что согласно условиям пунктов 4-6 предварительного договора от 14.08.2006 года, цена квартиры, указанной в пункте 3 договора, фиксирована в размере 600 000 рублей, при этом обязательства по уплате цены Чермит З. Г. обязалась исполнить в срок до 01 сентября 2006 года. В случае, если покупатель произведет полную оплату за пределами указанного срока, стоимость квартиры подлежит увеличению.
Из материалов дела видно, что Чермит З.Г. по предложению застройщика по приходным ордерам от 14.08.2006 года и от 01.09.2006 года уплатила в обусловленный договором срок только 200 000 рублей, что подтверждается соответствующими квитанциями, имеющимися в материалах дела.
Таким образом, изменение условий о цене договора купли-продажи квартиры, оговоренных в предварительном договоре от 14.08.2006 года на (л.д. 7), с 600 000 рублей до 952 000 рублей, а затем до 1 226 000 рублей, вытекает из существа договорных взаимоотношений сторон, в связи с чем является правомерным. При этом, увеличенная стоимость складывается из суммы доплаты за разницу в фактической площади квартиры (п. 5 указанного договора).
Как следует из материалов дела, по приходным кассовым ордерам от 06 февраля 2007 года и от 07 декабря 2007 года, истица после 01.09.2006 года доплатила ответчику за квартиру, общей площадью <данные изъяты> кв.м., по частям денежные средства в сумме 1 026 000 рублей, исполнив тем самым свои обязательства, обусловленные предварительным договором купли-продажи от 14.08.2006 года, в полном объеме до подписания основного договора купли-продажи от 29.12.2007 года.
Кроме того, из пояснений истицы в судебном заседании суд установил то обстоятельство, что во исполнение обязательств по договору купли-продажи продавец (ООО фирма «Гарантия») передал Чермит З.Г. квартиру №<данные изъяты> в установленном договором порядке, она в нее вселилась и проживает до настоящего времени, конкретных претензий к качеству помещений не имеет, 08 февраля 2008 года у истицы возникло право собственности на квартиру, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права на имя истицы № 01-АА 141758.
При таких обстоятельствах, на основе представленных сторонами доказательств, оцененных судом по правилам ст. 67 ГПК РФ, как в отдельности на предмет их относимости, допустимости и достоверности, так и совокупности, суд пришел к законному и обоснованному выводу об отсутствии нарушения оспариваемыми сделками прав и охраняемых законом интересов истицы. Следовательно, ее требования не подлежат удовлетворению.
С учетом изложенного, судебная коллегия считает, что решение суда первой инстанции от 15.06.2011 года является законным и обоснованным и, следовательно, отсутствуют предусмотренные в ст. 362 ГПК РФ основания, в том числе те, на которые ссылается кассатор, для его отмены или изменения в кассационном порядке. В связи с этим, решение суда подлежит оставлению без изменения в силу ст. 361 ГПК РФ, а жалоба – без удовлетворения ввиду ее необоснованности.
Руководствуясь ст. ст. 361, 366 ГПК РФ, судебная коллегия
О П Р Е Д Е Л И Л А:
решение Тахтамукайского районного суда от 15 июня 2011 года оставить без изменения, а кассационную жалобу – без удовлетворения.
Председательствующий: Ткаченко В. В.
Судьи: Мейстер В.М. и Хапачева Р. А.
Копия верна:
судья Верховного Суда
Республики Адыгея Р.А. Хапачева