Судья Мамий М. Р. Дело № 33- <данные изъяты> 2011 год
К А С С А Ц И О Н Н О Е О П Р Е Д Е Л Е Н И Е
20 сентября 2011 года г. Майкоп
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Адыгея в составе:
председательствующего – Ткаченко В.В.
судей – Сиюхова А. Р. и Хапачевой Р.А.
при секретаре – Фроловой Е. В.
рассмотрела в открытом судебном заседании дело по кассационной жалобе истца Степанова <данные изъяты> на решение Майкопского районного суда от 25 августа 2011 года, которым постановлено:
в иске Степанова <данные изъяты> к Щербина <данные изъяты> об установлении факта владения на праве собственности недвижимым имуществом, признании договора купли-продажи недвижимого имущества состоявшимся и о признании права собственности, отказать.
Заслушав доклад судьи- председательствующего Ткаченко В.В., объяснения истца Степанова Д. В., его представителя по доверенности Сокуровой Ж. И., поддержавших доводы кассационной жалобы, пояснения ответчика Щербина Е. А., ее представителя <данные изъяты> Мамий К. Б., возражавших против удовлетворения жалобы ввиду ее необоснованности, судебная коллегия
У С Т А Н О В И Л А:
Степанов Д. В. обратился в суд с иском к Щербина Е. А. об установлении того факта, что наследодатель при жизни владел, пользовался и распоряжался, то есть являлся собственником жилого дома, о признании договора купли-продажи этого жилого дома состоявшимся и признании за ним права собственности на жилой дом.
В обоснование исковых требований истец указал, что 21 января 2011 года между ним и ФИО22., в интересах которого по выданной продавцом доверенности от 10.12.2010 года, удостоверенной нотариусом и зарегистрированной в реестре за № 3796, действовала ФИО18 заключался предварительный договор купли-продажи жилого дома, общей площадью <данные изъяты> кв.м., в том числе жилой – <данные изъяты> кв.м., со служебными строениями и сооружениями, расположенного на земельном участке, площадью <данные изъяты> кв.м., с кадастровым номером <данные изъяты>, по <адрес> Ввиду того, что права продавца на отчуждаемые объекты недвижимости не были оформлены в установленном законом порядке, то в пункте 3 предварительного договора купли-продажи стороны обязались заключить основной договор купли-продажи после подготовки продавцом необходимых документов в срок до 01.03.2011 года.
Согласно п. 2 предварительного договора от 21.01.2011 года цена договора купли-продажи жилого дома составила 400 000 рублей.
В заявлении указано, что истец выплатил цену авансовыми платежами: 12 января 2011 года истец передал ФИО23 денежные средства в размере 100 000 рублей, что подтверждается распиской, а позднее доплатил еще 300 000 рублей.
Таким образом, свои обязательства по данной сделке о купле-продаже он исполнил в полном объеме. Между тем, Щербина ФИО24 выразивший свое волеизъявление на продажу принадлежащего ему домовладения с расположенным под ним земельным участком, при жизни не успел оформить основной договор купли-продажи спорных объектов недвижимости и зарегистрировать переход права собственности по независящим от последнего причинам.
Кроме того, указал, что ранее спорные объекты недвижимости принадлежали на праве собственности матери продавца- ФИО19, умершей ДД.ММ.ГГГГ.
ФИО25 в установленном законом порядке принял наследство после смерти матери, оставшееся после смерти матери, поскольку обращался к нотариусу с заявлением о принятии наследства по завещанию.
ДД.ММ.ГГГГ ФИО26 умер.
08 февраля 2011 года нотариусом выдано свидетельство о праве на наследство по завещанию после смерти Щербина Т. А.
В то же время указывает, что продавец в спорной сделке фактически принял наследство, так как совершил распорядительные действия, свидетельствующие об отчуждении наследственного имущества (земельного участка с расположенным на нем домовладением по <адрес>).
Просил установить факт того, что ФИО27, умерший ДД.ММ.ГГГГ, при жизни владел на праве собственности вышеуказанным жилым домом, признать сделку, оформленную договором купли-продажи от 21.01.2011 года на отчуждение недвижимого имущества между Щербина А. В. и ним, состоявшейся. Признать за ним право собственности на объекты недвижимости, являющиеся предметом данной сделки.
В судебном заседании истец, представитель Степанова Д. В. по доверенности Сокурова Ж. И. исковые требования поддержали в полном объеме и просили суд их удовлетворить.
Ответчик Щербина Е. А. иск не признала ввиду его необоснованности, и просила в удовлетворении всех заявленных требований истцу отказать.
Представитель ответчицы <данные изъяты> Мамий К. Б. позицию Щербина Е.А. поддержал, пояснив суду при этом, что денежные средства в размере 300 000 рублей передавались истцом не продавцу ФИО28., а ФИО20 в связи с чем денежные средства за домовладение, по <адрес>, в размере, полностью соответствующем цене, указанной в п. 2 предварительного договора от 21.01.2011 года, покупателем продавцу не уплачены. Кроме того, продавец не передавал покупателю спорное домовладение, так как отсутствует передаточный акт. Таким образом, сделка, оформленная только предварительным договором купли-продажи от 21.01.2011 года, сторонами не исполнена, в связи с чем не имеется оснований для признания ее состоявшейся.
Суд первой инстанции принял указанное выше решение.
В кассационной жалобе истец Степанов Д. В. просит решение суда от 25.08.2011 года отменить и, не передавая дело на новое рассмотрение, принять новое решение, которым его требования удовлетворить в полном объеме.
При этом ссылается на незаконность и необоснованность оспариваемого решения. Указывает, что судом первой инстанции допущены неправильное толкование и неприменение норм материального права, регулирующих спорные правоотношения. Утверждает, что суд первой инстанции не учел разъяснения, содержащиеся в п. 60 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10/22 от 29.04.2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», не применил положения ч. 4 ст. 1152 ГК РФ и пришел к незаконному и необоснованному выводу о том, что на момент заключения предварительного договора купли-продажи у Щербина А. В. отсутствовало право собственности на спорное домовладение.
Проверив материалы дела и обсудив доводы кассационной жалобы, судебная коллегия считает, что решение суда подлежит отмене по следующим основаниям.
В соответствии с ч. 1 ст. 195 Гражданского процессуального кодекса РФ, решение суда должно быть законным и обоснованным.
Как разъяснено в пункте 2 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 23 от 19.12.2003 года (с последующими изменениями и дополнениями) «О судебном решении», решение является законным в том случае, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению.
Судебная коллегия считает, что при рассмотрении и разрешении настоящего дела суд первой инстанции указанные выше процессуальные требования Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации не выполнил.
В соответствии с положениями частей 1 и 2 статьи 209 ГК РФ, собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.
Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.
Довод кассатора о том, что суд пришел к незаконному и необоснованному выводу об отсутствии у продавца ФИО21 на момент заключения предварительного договора купли-продажи, как и в дальнейшем права собственности на отчуждаемые объекты недвижимости, заслуживает внимания.
Из материалов дела видно, что продавец ФИО29 являлся наследником имущества по завещанию, оставшегося после смерти ФИО30 (матери), умершей ДД.ММ.ГГГГ. Спорное домовладение, расположенное на земельном участке по <адрес> (ранее - № <данные изъяты>), принадлежало матери продавца на основании договора купли-продажи от 04.03.1977 года между ФИО31 и ФИО32 с одной стороны, и ФИО33 с другой стороны.
В ч. 2 ст. 1153 ГК РФ закреплена презумпция принятия наследства наследником, если он совершил любые действия, свидетельствующие о фактическом принятии наследства.
ФИО34 фактически принял наследство после смерти матери, поскольку до истечения установленного законом шестимесячного срока для принятия наследства (до октября 2005 года), он вступил во владение и управление наследуемым недвижимым имуществом, следовательно, воля ФИО35 была направлена именно на приобретение наследства. Позднее, 21 января 2011 года ФИО36 выразил волеизъявление на распоряжение наследственным жилым домом и земельным участком, о чем свидетельствует с очевидностью факт заключению предварительного договора купли-продажи между ним и Степановым Д. В.
Указанные обстоятельства сторонами не оспариваются.
В соответствии со ст. 218 Гражданского кодекса РФ (далее- ГК РФ), с учетом п. 11 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10/22 от 29.04.2010 года (с последующими изменениями и дополнениями) «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», граждане являются собственниками имущества, перешедшего по наследству к ним в соответствии с завещанием или законом. В силу ч. 2 ст. 8 ГК РФ, права на имущество, подлежащее государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав, если иное не установлено законом.
Иной момент возникновения права установлен, в частности, для приобретения права собственности на недвижимое имущество в порядке наследования. Так, если наследодателю принадлежало недвижимое имущество на праве собственности, это право переходит к наследнику независимо от государственной регистрации права на недвижимость.
Согласно ч. 4 ст. 1152 ГК РФ, принятое наследство признается принадлежащим наследнику со дня открытия наследства независимо от времени и способа его принятия, а также независимо от момента государственной регистрации права наследника на наследственное имущество, когда такое право подлежит государственной регистрации.
Согласно ст. 1162 ГК РФ, свидетельство о праве собственности на наследство выдается по заявлению наследника.
Таким образом, материальные положения о том, что принятое наследство признается принадлежащим наследнику со дня открытия наследства, а получение свидетельства о праве на наследство является правом, а не обязанность наследника при том, что он фактически принял наследство, действует и в отношении недвижимого имущества и является исключением из общего правила, определяющего возникновение права на недвижимое имущество с момента государственной регистрации.
В связи с этим, вывод суда об отсутствии у продавца приобретенного по основаниям, предусмотренным законом, права собственности на спорное недвижимое имущество не основан на законе, так как свидетельствует о неприменении материальных положений ч. 4 ст. 1152 Гражданского кодекса РФ, регулирующих спорные правоотношения в этой части.
Кроме того, как видно из мотивировочной части решения, в нарушение ч. 4 ст. 198 ГПК РФ, суд не указал, какие конкретно доказательства свидетельствуют об отсутствии у Щербина А. В. на момент заключения предварительного договора купли-продажи от 21.01.2011 года права собственности спорные объекты недвижимости, не привел доводы, по которым отверг представленные Стапановым Д. В. доказательства в этой части. Кроме того, суд не отразил в мотивировочной части решения то, какое лицо в таком случае являлось собственником указанных выше жилого дома и земельного участка до заключения предварительного договора купли-продажи от 21.01.2011 года, не привлек это лицо к участию в деле, не указал, какими средствами доказывания подтверждается право собственности данного лица на спорное недвижимое имущество и не сослался в подтверждение своего вывода на материальный закон.
Из изложенного следует, что отказ суда первой инстанции в удовлетворении исковых требований об установлении факта владения ФИО37, умершим ДД.ММ.ГГГГ, на праве собственности спорным земельным участком с расположенным на ним жилым домом, является незаконным и необоснованным. Данный вывод суда свидетельствует о нарушениях и неправильном применении норм материального и процессуального права, которые могли привести к нарушению права истца на эффективную судебную защиту в рамках избранного им надлежащего способа своего защиты нарушенного и оспариваемого права.
Судебная коллегия считает, что на момент заключения предварительного договора купли-продажи от 21.01.2011 года ФИО38 являлся собственником спорного недвижимого имущества, возникшего у последнего в 2005 году в соответствии с положениями п. 4 ч. 2 ст. 218 ГК РФ, в порядке наследования по завещанию после смерти ФИО39 (матери).
Отказывая в удовлетворении требований о признании сделки состоявшейся суд исходил из того, что между сторонами не заключался основной договор купли-продажи недвижимости, подписанный обеими сторонами, а переход права собственности на основании соответствующей сделки – не зарегистрирован в установленном законом порядке.
Между тем, данный вывод суда не свидетельствует об отсутствии у истца основания для возникновения права собственности.
В соответствии с Федеральным законом № 122- ФЗ от 21 июля 1997 года (с последующими изменениями и дополнениями) «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним -юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации; государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права; зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке; отказ в государственной регистрации прав либо уклонение соответствующего органа от государственной регистрации могут быть обжалованы заинтересованным лицом в суд.
Как указывал Конституционный Суд Российской Федерации в ряде своих решений, государственная регистрация - как формальное условие обеспечения государственной, в том числе судебной, защиты прав лица, возникающих из договорных отношений, объектом которых является недвижимое имущество - призвана лишь удостоверить со стороны государства юридическую силу соответствующих правоустанавливающих документов. Тем самым государственная регистрация создает гарантии надлежащего выполнения сторонами обязательств и, следовательно, способствует упрочению и стабильности гражданского оборота в целом. Она не затрагивает самого содержания указанного гражданского права, не ограничивает свободу договоров, юридическое равенство сторон, автономию их воли и имущественную самостоятельность, в связи с чем не может рассматриваться как ограничение прав человека и гражданина, в том числе гарантированных Конституцией Российской Федерации права владеть, пользоваться и распоряжаться имуществом, находящимся у лица на законных основаниях. При том, что государственная регистрация договора купли-продажи недвижимости является обязательной, ее отсутствие, по смыслу указанных выше положений, само по себе не лишает заявителя права на судебную защиту, возможности представлять в суде доказательства подтверждающие действительность заключенной сделки, как основания возникновения права.
Как видно из материалов дела и никем из лиц, участвующих в деле, не оспаривается, в соответствии с условиями п. 3 предварительного договора купли-продажи от 21.01.20111 года, стороны договорились заключить основной договор купли-продажи в срок до 01.03.2011 года.
Между тем, 02.02.2011 года, то есть до истечения срока, в который должен быть заключен основной договор купли-продажи недвижимого имущества, продавец умер, что подтверждается свидетельством о смерти ФИО40., имеющимся в материалах дела.
Таким образом, возможность соблюдения требований ст. ст. 550 ГК РФ и 551 ГК РФ об обязательной письменной форме договора купли-продажи недвижимости и государственной регистрации перехода права собственности исключается в связи со смертью продавца, последовавшей вскоре после заключения предварительного договора купли-продажи от 21.01.2011 года (то есть по независящим от него причинам).
Суд не учел, что данное обстоятельство, препятствующее государственной регистрации перехода права собственности, в которой Щербина А. В. не могло быть отказано в силу положений статьи 17 Федерального закона № 122- ФЗ от 21 июля 1997 года «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», предусматривающих основания для государственной регистрации прав, может быть устранено путем принятия судом решения о признании сделки состоявшейся.
Также Пленум Верховного Суда РФ и Пленум ВСА РФ в п. 60 Постановления № 10/22 от 29.04.2010 года (в ныне действующей редакции) «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» выразил правовую позицию, в соответствии с которой отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом.
После передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании статьи 305 ГК РФ.
С учетом этого, существенное значение для правильного разрешения настоящего дела имеют обстоятельства, касающиеся волеизъявления продавца по распоряжению принадлежащим ему на праве собственности имуществом.
Как следует из пояснений истца в ходе судебного разбирательства, Степанов Д. В. поддержал свои доводы в исковом заявлении, свидетельствующие о наличии у ФИО41 при жизни добровольного волеизъявления на отчуждение спорных земельного участка с расположенным на нем жилым домом, выраженного в предварительном договоре купли-продажи от 21.01.2011 года между ФИО42, в интересах которого по доверенности действовала ФИО43, и Степановым Д.В., оформлением доверенности на имя ФИО44., с предоставлением последней прав подписания данного предварительного договора, получения аванса за отчуждаемое недвижимое имущество, а также распиской от 12.01.2011 года, выданной ФИО45 на имя Степанова Д.В., о получении денежных средств в счет оплаты объекты недвижимости, предусмотренные в предварительной договоре в качестве предмета основного договора купли-продажи.
Суд, в нарушение требований ст.ст.12, 56 ГПК РФ указанные обстоятельства на обсуждение сторон не вынес, мнения по ним в совокупности с другими доказательствами по делу суд надлежаще не выяснял, доводы истца в обоснование заявленных требований не проверил.
В то же время суд не применил подлежащие применению по делу положения ч. 1 ст. 549 ГК РФ, предусматривающие в качестве существенных условий договора продажи недвижимости, при наличии которых данный договор считается заключенным, обязательные условия о предмете договора (индивидуально определенном недвижимом имуществе) и цене договора купли-продажи. При этом, по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать недвижимость в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять эту недвижимость и уплатить за нее определенную денежную сумму (цену).
Исходя из указанных положений Гражданского кодекса РФ, согласно ч. 2 ст. 56 ГПК РФ суд не определил и не выяснил при непосредственном их исследовании обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения и разрешения дела, что имеет существенное значение.
В то же время, из материалов дела видно, что 21 января 2011 года между ФИО46, действующей на основании доверенности, выданной продавцом ФИО47 на ее имя, и покупателем Степановым Д.В. достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора купли-продажи недвижимого имущества, предусмотренным ст. 454, 549 ГК РФ, что выражено в предварительном договоре купли-продажи недвижимости.
В силу п. 1 предварительного договора, предметом основного договора купли-продажи является индивидуально определенное недвижимое имущество - жилой дом, общей площадью <данные изъяты> кв.м., в том числе жилой – <данные изъяты> кв.м., со служебными строениями и сооружениями, расположенный на земельном участке, размером <данные изъяты> кв.м., с кадастровым номером <данные изъяты>, по <адрес>. Цена договора купли-продажи сторонами согласована в размере 400 000 рублей.
Обязательства по сделке сторонами фактически исполнены: Степанов Д.В. передал продавцу и его представителю денежные средства за приобретаемые объекты недвижимости в полном объеме, а Щербина А. В. принял денежные средства в размере 400 000 рублей. Со своей стороны, продавец передал покупателю, а покупатель принял в собственность спорные жилом дом и земельный участок.
Претензий по поводу исполнения спорной сделки стороны друг к другу не имели.
Таким образом, довод в кассационной жалобе о том, что между сторонами сделка по купле-продаже недвижимого имущества фактически состоялась, фактически повлекла правовые последствия, соответствующие договору купли-продажи недвижимости, соответствует фактическим взаимоотношениям сторон и материалам дела, в связи с чем является обоснованным.
При таких обстоятельствах, решения суда является незаконным и необоснованным.
Поскольку неправильное толкование и применение судом норм материального права привело к неправильному определению обстоятельств, имеющих значение для дела, недоказанности выводов суда, без исследования и оценки допустимых, относимых и достоверных доказательств, без чего невозможны правильное рассмотрение и разрешения дела для целей, то решение суда подлежит отмене в силу п. 4 ч. 1 ст. 362 ГПК РФ.
Установив обстоятельства, имеющие значение для дела на основе имеющихся в материалах дела доказательств, судебная коллегия считает возможным принять по делу новое решение, которым исковые требования Степанова Д.В. надлежит удовлетворить в полном объеме, установив факт владения, пользования и распоряжения ФИО48., умершим ДД.ММ.ГГГГ, спорными объектами недвижимости, признав сделку по купле-продаже данного недвижимого имущества между ФИО49 и Степановым Д. В., состоявшейся и признав за последним право собственности на основании спорной сделки.
Руководствуясь ст. ст. 360, 361, 366 и 367 ГПК РФ, судебная коллегия
О П Р Е Д Е Л И Л А:
решение Майкопского районного суда от 25 августа 2011 года отменить и принять по делу новое решение, которым исковые требования Степанова <данные изъяты> удовлетворить в полном объеме.
Установить факт владения ФИО50., умершего ДД.ММ.ГГГГ, жилым домом, общей площадью <данные изъяты> кв.м., в том числе жилой – <данные изъяты> кв.м., со служебными строениями и сооружениями, расположенным на земельном участке, площадью <данные изъяты> кв.м., с кадастровым номером <данные изъяты>, по <адрес>, на праве собственности, приобретенном в порядке наследования после смерти ФИО51 умершей ДД.ММ.ГГГГ.
Признать сделку о купле-продаже указанного недвижимого имущества между <данные изъяты> и Степановым Д.В. состоявшейся.
Признать за Степановым <данные изъяты> право собственности на жилой дом, общей площадью <данные изъяты> кв.м., в том числе жилой – <данные изъяты> кв.м., со служебными строениями и сооружениями, и земельный участок, общей площадью <данные изъяты> кв.м., с кадастровым номером <данные изъяты>, расположенные по <адрес>
Председательствующий: Ткаченко В. В.
Судьи: Сиюхов А. Р. и Хапачева Р. А.
Копия верна:
судья Верховного Суда
Республика Адыгея В. В. Ткаченко