Судья Туркова А.Н. дело № 33-1126 2011 год
К А С С А Ц И О Н Н О Е О П Р Е Д Е Л Е Н И Е
25 октября 2011 года г. Майкоп
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Адыгея в составе:
председательствующего – Ткаченко В.В.
судей: Мейстер В.М. и Тхагапсовой Е.А.
при секретаре – Фроловой Е.В.
рассмотрела в открытом судебном заседании дело по кассационной жалобе ответчицы Тутуковой Зары Вячеславовны на решение Майкопского городского суда от 14 сентября 2011 года, которым постановлено:
- иск Калашаова Рустама Меджидовича к Тутуковой Заре Вячеславовне о признании договоров займа, купли-продажи дома и земельного участка недействительными, применении последствий недействительности сделки, удовлетворить частично.
В иске ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» к Тутуковой Заре Вячеславовне о взыскании задолженности и обращении взыскания на заложенное имущество отказать за необоснованностью.
В иске Тутуковой Зары Вячеславовны к Калашаову Рустаму Меджидовичу, Калашаовой Нуриет Каплановне, Калашаову Меджиду Хасанбиевичу, Калашаовой Тамиле Руслановне в своих интересах и в интересах несовершеннолетнего Калашаова Самира Рустамовича о выселении, отказать за необоснованностью.
Признать недействительным договор займа № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ОАО «Адыгейское ипотечное агентство» и Тутуковой Зарой Вячеславовной.
Признать договор займа № от ДД.ММ.ГГГГ, состоявшимся между ОАО «Адыгейское ипотечное агентство» и ФИО2 Рустамом Meджидовичем.
Признать недействительным договор купли-продажи жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: <адрес> <адрес> заключенный ДД.ММ.ГГГГ между Калашаовым Рустамом Меджидовичем, именуемым «продавец» и Тутуковой Зарой Вячеславовной, именуемой «покупатель».
Применить последствия недействительности ничтожной сделки.
Признать за Калашаовым Рустамом Меджидовичем право собственности на жилой дом и земельный участок, расположенные по адресу: <адрес> <адрес>
Взыскать с Калашаова Рустама Меджидовича в пользу ОАО «Агентства по ипотечному жилищному кредитованию задолженность по договору займа в размере <данные изъяты> копейки.
Обратить взыскание на предмет ипотеки - жилой дом и земельный участок по адресу: <адрес> <адрес>, посредством продажи с публичных торгов, установив начальную продажную стоимость предмета ипотеки для его реализации с публичных торгов в размере <данные изъяты> для уплаты из стоимости, вырученной от продажи предмета ипотеки задолженности перед ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» в размере <данные изъяты>
Взыскать с Калашаова Рустама Меджидовича в пользу ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» расходы по уплате госпошлины в сумме <данные изъяты>.
Заслушав доклад судьи Тхагапсовой Е.А., объяснения ответчика Тутуковой З.В.и ее представителя (по ордеру) – адвоката Буневой Л.Н., представителя ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» Намитокова Ю.М., поддержавших доводы кассационной жалобы; возражения представителя истца Калашаова Р.М. (по ордеру) – адвоката Кожевиной Г.В., третьего лица – Калашаовой Н.К., просивших решение суда оставить без изменения, судебная коллегия
У С Т А Н О В И Л А :
Калашаов Р. М. обратился в суд с иском к Тутуковой 3.В., ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» в лице регионального оператора ОАО «Адыгейское ипотечное агентство», в котором просил признать недействительным договор купли- продажи жилого дома и земельного участка с обременением ввиду его изначальной ничтожности и притворности, применив последствия недействительности сделки. Кроме того, просил обязать УФРС по <адрес> возвратить в исходное положение документы по регистрации домовладения, расположенного по адресу: <адрес> <адрес> отменив свидетельство о праве собственности на жилой дом, оформленное на имя Тутуковой З.В., и переоформить документы на домовладение на его имя.
14.01.2011 года истец Калашаов P.M. обратился в суд с дополненным и уточненным исковым заявлением, в котором просил признать договор купли-продажи жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: г. <адрес> заключенный между Тутуковой 3.В. (покупатель) и Калашаовым Р. М. (продавец) в лице поверенной Калашаовой Н.К. недействительным и применить последствия недействительности ничтожной сделки, признав за Калашаовым P.M. право собственности на жилой дом и земельный участок, расположенные по адресу: <адрес> <адрес> Обязать Тутукову З.В. передать Калашаову P.M. указанные жилой дом и земельный участок в течение 30 дней с момента вступления решения в силу. Обязать его передать Тутуковой З.В. <данные изъяты> рублей в течение 30 дней с момента вступления решения в силу. От возврата Тутуковой З.В. денежной суммы в размере <данные изъяты> рублей освободить.
28.03.2011 года и 19.07.2011 года Калашаов P.M. обратился в суд с уточнениями и изменениями к иску, просил: признать недействительным договор купли-продажи жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: <адрес> <адрес>, заключенный 03.07.2007 года между Калашаовым Р. М., именуемым «продавец» и Тутуковой 3. В., именуемой «покупатель»; признать недействительным договор займа № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ОАО «Адыгейское ипотечное агентство» и Тутуковой 3. В.; признать состоявшимся договор займа, между ОАО «Адыгейское ипотечное агентство» и Калашаовым Р. М.; применить последствия недействительности ничтожной сделки; признать за Калашаовым Р. М. право собственности на жилой дом и земельный участок, расположенные по адресу: <адрес> <адрес> взыскать с Калашаова Р. М. в пользу Тутуковой З.В. остаток займа в сумме <данные изъяты> рублей; взыскать с Тутуковой З.В. в пользу ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» остаток займа в сумме <данные изъяты> рублей; отказать ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» в обращении взыскания на жилой дом и земельный участок, расположенные по адресу: <адрес> <адрес> в иске Тутуковой 3. В. к Калашаову Р. М., Калашаовой Н. К., Калашаову М. X., Калашаовой Т. Р. в своих интересах и в интересах несовершеннолетнего Калашаова С. Р. о выселении отказать.
Тутукова З.В. обратилась в суд с иском к Калашаову P.M., Калашаовой Н.К., Калашаову М.Х., Калашаовой Т.Р. в своих интересах и в интересах несовершеннолетнего Калашаова С.Р., в котором просила выселить их из домовладения, расположенного по адресу: г. <адрес>
ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» обратилось в суд 26.08.2009 года с иском к Тутуковой З.В. о взыскании задолженности по кредитному договору и обращении взыскания на заложенное имущество. 08.11.2010 г., 12.08.2011 года, 06.09.2011 года истец обратился с заявлениями об уточнении исковых требований, просил: взыскать с Тутуковой З.В. задолженность по договору № от ДД.ММ.ГГГГ в размере <данные изъяты> рублей., а так же начиная с 01.09.2011 года и по день реализации недвижимого имущества определить подлежащими к выплате проценты за пользование займом в размере 13,5 % годовых и пени за нарушение сроков возврата займа и уплаты процентов по нему в размере 0,2 % за каждый день просрочки, на сумму остатка неисполненных обязательств по основному долгу - <данные изъяты> рублей; обратить взыскание на недвижимое имущество, расположенное по адресу: <адрес> в том числе определить способ реализации квартиры с публичных торгов, установить начальную продажную стоимость исходя из оценки в Закладной в размере <данные изъяты> рублей.
В судебном заседании представитель истца Калашаова Р.М. (по ордеру) Кожевина Г.В. не признала иск Тутуковой З.В. о выселении, также полагала необоснованным иск ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» о взыскании задолженности, поддержала иск Калашаова P.M.
Представитель ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» Малова Л.Ю., исковые требования ипотечного агентства поддержала, просила его удовлетворить в полном объеме. Спор между Калашаовым P.M. и Тутуковой З.В. оставляла разрешить по усмотрению суда.
Ответчик Тутукова З.В. в судебном заседании не признала исковые требования Калашаова P.M. и ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию», поддержала свой иск.
Третье лицо – Калашаова Н.К. в судебном заседании полагала иски Тутуковой З.В. о выселении и ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» о взыскании задолженности необоснованными, а иск Калашаова P.M. подлежащим удовлетворению.
Представитель третьего лица – ОАО «Адыгейское ипотечное агентство» Намитоков Ю.М. в судебном заседании полагал иск Калашаова P.M. необоснованным, иски Тутуковой З.В. о выселении и ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» о взыскании задолженности подлежащими удовлетворению.
Представитель третьего лица – комиссии по опеке и попечительству при администрации МО «Город Майкоп» в судебное заседание не явился, обратился с заявлением о разбирательстве дела без его участия.
Прокурор Жакшакулов Р.А. полагал, что иск Тутуковой З.В. к Калашаову P.M., Калашаовой Н.К., Калашаову М.Х., Калашаовой Т.Р., Калашаова С.Р. о выселении не подлежит удовлетворению.
Суд принял вышеизложенное решение.
В кассационной жалобе ответчица Тутукова З.В. просит данное решение суда отменить и направить дело на новое рассмотрение. Считает, что выводы суда о мнимости сделки противоречат обстоятельствам дела. Суд пришел к необоснованному выводу, что фактически договор купли-продажи между Калашаовым и Тутуковой не был исполнен. То обстоятельство, что после заключения договора купли-продажи и подписания акта передачи жилого дома в нем продолжают проживать прежний собственник и его семья на правах поднанимателей, не свидетельствует бесспорно о том, что объект недвижимости не был передан новому собственнику. Считает, что выводы суда по поводу готовности дома на момент заключения сделки купли-продажи не основаны на надлежащих доказательствах. Необоснованным является и вывод суда о том, что расписка о передаче Калашаовой Н.К. <данные изъяты> тыс. руб. составлена лишь для вида, без фактической передачи денег. Кроме того, признавая недействительным договор займа, заключенный между Тутуковой З.В. и ОАО «Адыгейское ипотечное агентство», суд вышел за рамки заявленных требований, так как сторона истца не заявляла таковых. Полагает незаконным решение суда и в части отказа ей в иске о выселении Калашаовых, поскольку она является собственником спорного дома.
Проверив материалы дела, изучив доводы кассационной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.
Согласно ч.2 ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.
В соответствии со ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.
В силу ч.1 ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.
Судом первой инстанции установлено, что по договору купли-продажи от 03.07.07 г. Калашаов Р.М. продал Тутуковой З.В. жилой дом и земельный участок, расположенные по адресу: <адрес>, с обременением ипотекой и по акту приема- передачи передал указанное имущество Тутуковой З.В. Переход права собственности к покупателю Тутуковой З.В. подтвержден свидетельством о государственной регистрации права от 07.07.2007г.
Между тем, судом первой инстанции установлено, что сторонами договор купли-продажи дома фактически исполнен не был, поскольку права владения и пользования домовладением, Тутукова З.В., несмотря на заключенную сделку, не приобрела.
На основании пояснений сторон, а также показаний свидетелей, суд установил, что продавец Калашаов Р.М. в действительности не имел намерений продавать ответчице спорное домовладение. Договор купли-продажи недвижимости был совершен лишь в целях получения кредита для завершения строительства данного жилого дома. При этом дальнейший ремонт дома и погашение кредитных платежей ипотечному агентству осуществлялись продавцом Калашаовым, а не покупателем. В связи с указанным, Тутукова З.В. никогда не вселялась в этот дом, в нем до настоящего времени проживает Калашаов Р.М. со своей семьей, несет бремя по его содержанию, оплачивает коммунальные услуги и т.д.
Статьей 170 ГК РФ определено понятие мнимой сделки, в соответствии с которым, сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна.
На основании изложенного, суд первой инстанции признал, что договор купли-продажи дома и земельного участка от 03.07.2007г., заключенный между Калашаовым Р.М. и Тутуковой З.В., являлся притворной сделкой, совершенной лишь для вида, преследовавшей иные цели, нежели указанные в тексте договора.
Свои выводы суд обосновал с учетом показаний свидетелей Тугуз Ф.М., Датхужева Аслана М., Датхужева Анзора М., Джимова Х.А., Калашаова Б.Х.; а также письменных доказательств – договора подряда от 05.08.2008г. на проведение строительных работ, договор на предоставление услуг по водоснабжению от 01.04.2006г., абонентских книжек об оплате коммунальных услуг на имя истца, кассовых и товарных чеков на приобретенные истцом строительные материалы.
Отвергая показания свидетеля Алехиной Н.Л., суд, в соответствии с требованиями ч.4 ст. 198 ГПК РФ, указал мотивы, по которым не принял их в качестве доказательства.
Признав недействительным договор купли-продажи домовладения и применив последствия недействительности сделки, суд первой инстанции правомерно признал недействительным договор займа, состоявшийся 29.06.2007г. между ОАО «Адыгейское ипотечное агентство» и Тутуковой З.В., указав, что с истца не подлежат взысканию в пользу ответчицы <данные изъяты> рублей по расписке в виду ее безденежности.
При этом суд учел, что в период 2007-2008г.г. ежемесячные платежи по погашению кредитной задолженности, а также страховые взносы осуществлялись не заемщиком Тутуковой З.В., а матерью истца – Калашаовой Н.К.
Кроме того, судом приняты во внимание показания сотрудника АОА «Адыгейское ипотечное агентство» Женетль М.М., подтвердившей, что Калашаова Н.К., заявляя о недействительности договора займа с Тутуковой З.В., представляла платежные документы по погашению кредита и просила перевести долг по кредитным обязательствам на своего сына Калашаова Р.М.
Доводы ответчицы Тутуковой З.В. о том, что спорное домовладение истец и его семья занимали на основании заключенного с ней договора аренды жилого помещения суд отклонил, как не доказанные в судебном заседании, отметив также, что согласия на такую сделку ответчицей от займодавца – ОАО «Адыгейское ипотечное агентство», получено не было.
При таких обстоятельствах суд первой инстанции признал, что договор займа от 29.06.2007г. фактически состоялся между ОАО «Адыгейское ипотечное агентство» и Калашаовым Р.М., на которого, в соответствии с условиями договора, распространяются обязанности заемщика.
В соответствии со ст.810 ГК РФ заемщик обязан возвратить займодавцу полученную сумму займа в срок и в порядке, предусмотренном договором займа.
Статья 309 ГК РФ предусматривает надлежащее исполнение взятых сторонами обязательств.
Как усматривается их материалов дела, займодавцем обязанности по передаче денежной суммы заемщику по кредитному договору были исполнены в полном объеме.
Однако за заемщиком Калашаовым Р.М. образовалась задолженность по погашению кредита в сумме <данные изъяты> рублей, состоящая из суммы основного долга – <данные изъяты> рублей, начисленных и неуплаченных процентов <данные изъяты> рублей и пени в размере <данные изъяты> рублей.
Правильно применив положения ст. 333 ГК РФ и снизив размер пени до <данные изъяты> рублей, суд признал подлежащей взысканию с заемщика Калашаова Р.М. в пользу ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» сумму в размере <данные изъяты>
В силу ст.334 ГК РФ залогодержатель в случае неисполнения должником обязательств получает возможность удовлетворить свои требования за счет заложенного имущества. Это осуществляется посредством обращения взыскания на предмет залога и его последующей реализации на торгах.
Установив факт ненадлежащего исполнения заемщиком обязательства, обеспеченного ипотекой, наличие просрочки ежемесячного платежа более 30 дней, суд пришел к обоснованному выводу необходимости обращения взыскания на заложенное имущество – жилой дом со служебными строениями, с земельным участком, расположенные по адресу: <адрес>, установив на основании заключения эксперта начальную продажную стоимость предмета ипотеки для его реализации в размере <данные изъяты> рублей.
При таких обстоятельствах, учитывая, что стороны сделки не оспаривали размер начальной стоимости заложенного имущества, подлежащего реализации с публичных торгов, доводы кассационной жалобы ответчицы Тутуковой З.В. в указанной части не могут служить основанием для отмены судебного решения.
Принимая во внимание изложенные обстоятельства, судебная коллегия находит решение суда первой инстанции законным и обоснованным, принятым на основании полно, объективно и всесторонне исследованных доказательств и установленных фактических обстоятельств, при правильном применении норм материального права и соблюдении норм процессуального права, не подлежащим отмене либо изменению по кассационной жалобе ответчицы.
Руководствуясь ст.ст. 360, 361 и 366 ГПК РФ, судебная коллегия
О П Р Е Д Е Л И Л А :
решение Майкопского городского суда от 14 сентября 2011 года оставить без изменения, а кассационную жалобу ответчицы Тутуковой З.В. – без удовлетворения.
Председательствующий – В.В. Ткаченко
Судьи: В.М. Мейстер
Е.А. Тхагапсова