Дело № 2-838/10
Р Е Ш Е Н И Е
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
24 сентября 2010 года
Воткинский городской суд УР в составе:
Председательствующего судьи Акуловой Е.А.
При секретаре Лужбиной Е.В.,
Рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Хлыбовой В.В. к Глухову В.А. и Сошниковой Е.В. об устранении нарушения прав собственника и взыскании убытков,
У с т а н о в и л :
Истец Хлыбова В.В. обратилась в суд с исковыми требованиями о возложении на ответчиков Глухова В.А. и Сошникову Е.В. обязанности зарыть котлован, восстановить забор и взыскании с ответчиком убытков в размере 250 000 рублей.
Исковые требования мотивированы тем, что истец является собственником земельного участка и жилого <адрес> по адресу <адрес>. Ответчикам в равных долях ( по 1/2 доле каждому) принадлежит смежный земельный участок №*** по <адрес>. <дд.мм.гггг> истец заключила договор аренды принадлежащих ей жилого дома и земельного участка с ИП В*** сроком до <дд.мм.гггг>. Арендная плата была ей оплачена в размере 50 000 рублей. По вине ответчиков данный договор аренды был расторгнут арендатором в одностороннем порядке в соответствии с п. 6.3.3 договора, который предусматривал такое право арендатора в случае фактического несоответствия границ земельного участка границам, указанным в приложении №*** к договору аренды, или в случае объективной невозможности фактического использования всей площади земельного участка, указанного в том же приложении. Уменьшение границ земельного участка истца произошло по вине ответчиков, которые на своем земельном участке ведут строительные работы, вырыли котлован, часть которого занимает и земельный участок истца, в результате чего площадь ее земельного участка уменьшилась на 30 кв.м. Без ее ведома и согласия ответчиками также был демонтирован забор между вышеуказанными земельными участками. Поскольку все нарушения, указанные в претензии арендатора соответствовали действительности, она вынуждена была выплатить ИП В*** 200 000 рублей <дд.мм.гггг> согласно п.6.3.4 договора аренды. Считает, что по вине ответчиков она понесла убытки в размере выплаченной суммы - 200 000 рублей и, кроме того, в сумме 50 000 рублей - доход, который она не получила, но имела намерение получить по договору аренды.
Определением суда от <дд.мм.гггг> ( л.д.90) судом принят отказ истца от исковых требований в части возложения на ответчиков обязанности зарыть котлован на земельном участке №*** по <адрес>.
В судебном заседании истец Хлыбова В.В. не участвовала, о дне и времени слушания дела извещена надлежащим образом, просила рассмотреть дело в ее отсутствие с участием в качестве ее представителей А*** и адвоката Кузнецовой Т.Б., о чем в материалах дела имеется ее заявление (л.д.56).
Судом, в соответствии с ч.5 ст.167 ГПК РФ вынесено определение о рассмотрении дела в отсутствии истца.
Представители истца А***, действующий на основании доверенности, и адвокат Кузнецова Т.Б., действующая на основании ордера, исковые требования в судебном заседании поддержали, уточнив исковые требования в части возложения на ответчиков обязанности по восстановлению забора, изложив их в следующей редакции - возложить на ответчиков «обязанность восстановить забор по границе между нашими земельными участками длиной 21 метр от имеющегося забора на границе между нашими земельными участками до конца земельного участка» (л.д.88). Кроме того, представители истца пояснили, что поскольку срок действия договора аренды земельного участка и жилого дома от <дд.мм.гггг> был определен менее одного года, данный договор в соответствии с требованиями ГК РФ и ст.26 ЗК РФ не подлежал государственной регистрации. Кроме того, несмотря на то, что истец Хлыбова В.В. не является индивидуальным предпринимателем, действующее законодательство не ограничивает каким-либо образом ее право, как собственника земельного участка, на заключение договора аренды этого участка. Считают, что со стороны истца представлено достаточно доказательств, свидетельствующих о том, что при рытье котлована на земельном участке ответчиков, были нарушены границы земельного участка истца, и демонтирован забор, ремонт которого был осуществлен истцом на основании договора подряда от <дд.мм.гггг>. Указанные обстоятельства явились основанием для расторжения в одностороннем порядке арендатором ИП В*** договора аренды от <дд.мм.гггг>, с учетом условия данного договора, содержащегося в п.6.3.3. Из-за неправомерных действий ответчиков по нарушению границ земельного участка истца, последняя вынуждена была выплатить арендатору 200 000 рублей. Кроме того, истец также по вине ответчиков, не получила доход, на который вправе была рассчитывать в случае сдачи земельного участка в аренду в размере 50 000 рублей. Представители истца также пояснили, что длина забора, на восстановлении которого истец настаивает, составляет 21 метр, что подтверждается топографической съемкой, на которой пунктиром отмечен старый (не существующий) забор и исходя из масштаба этой съемки, протяженность указанного пунктиром участка границы между земельными участками составляет 21 метр. Просят исковые требования удовлетворить в полном объеме.
Ответчики Сошникова Е.В. и Глухов В.А. в судебном заседании не участвовали, о дне и времени слушания дела извещены надлежащим образом, представили в суд заявление с просьбой о рассмотрении дела в их отсутствие с участием их представителей. От представителя ответчика Сошниковой Е.А. - Б*** поступило заявление о рассмотрении дела также в его отсутствии.
Судом, в соответствии с ч.5 ст.167 ГПК РФ вынесено определение о рассмотрении дела в отсутствии ответчиков и представителя ответчика Б***
В судебном заседании <дд.мм.гггг> представитель ответчика Б*** пояснил, что состоит в браке с Сошниковой Е.А., в связи с чем присутствовал при проведении строительных работ на земельном участке ответчиков. Котлован рыли в соответствии с разрешительной документацией и не на меже, а с отступом от границы смежных земельных участков, при этом возможно на земельный участок истца и попала осыпь земли размером 20-30 см. На момент разрытия котлована между земельными участками истца и ответчиков существовал только забор длиной 21 метр, начинавшийся от <адрес>.
Представитель ответчиков З***, действующий на основании доверенностей, исковые требования не признал, пояснил, что разрешенный вид использования земельного участка истца, согласно имеющегося в материалах дела свидетельства о государственной регистрации права собственности - земли поселений, а строение по адресу <адрес>, является жилым домом, в связи с чем, и в соответствии с требованиями гражданского законодательства, истец не имела права сдавать в аренду для коммерческих целей вышеуказанное недвижимое имущество. Кроме того, договор аренды недвижимого имущества - земельного участка, в соответствии с требованиями ст.609 ГК РФ и ст.26 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» подлежит обязательной государственной регистрации. Указанные требования закона истцом выполнены не были, в связи с чем, представитель истца считает, что договор аренды от <дд.мм.гггг> является ничтожным, а следовательно, не порождает каких-либо правовых последствий и, соответственно, обязанностей ответчиков по возмещению истцу убытков. Кроме того, согласно технического паспорта на домовладение №*** по <адрес>, спорный забор, проходящий вдоль границы земельных участков истца и ответчиков, принадлежит на праве собственности ответчикам. На момент составления технического паспорта данный забор имелся в наличии, однако в последствии, за ветхостью, разрушился, и на момент начала рытья котлована на земельном участке ответчиков, данного забора уже не было, что, по мнению представителя ответчиков, подтверждается представленными им фотографиями, сделанными в апреле 2010 года. Считает, что даже если забор и был отремонтирован истцом, данное обстоятельство не свидетельствует о переходе к истцу права собственности на указанный забор, поскольку ответчики на это не давали своего согласия, а следовательно, истец не имеет право требовать у ответчиков восстановления указанного забора. По указанным выше основаниям, просит в удовлетворении исковых требований отказать в полном объеме.
Третье лицо В***, привлеченный к участию в деле определением суда от <дд.мм.гггг> (протокол судебного заседания л.д.76 об.) в судебное заседание не явился, просил рассмотреть дело в его отсутствие о чем в материалах дела имеется его собственноручное заявление ( л.д. 78).
Допрошенный ранее в качестве свидетеля в судебном заседании <дд.мм.гггг> В*** показал, что договор аренды земельного участка и жилого дома с Хлыбовой В.В. был заключен, поскольку он был намерен на данном земельном участке разместить строительные материалы, а дом необходим был для размещения рабочих. При заключении договора он сам лично произвел с помощью рулетки замеры земельного участка. Однако, приехав в <адрес> <дд.мм.гггг>, он увидел, что забор между смежными земельными участками снесен, а на его месте вырыт котлован глубиной 2-3 метра, из-за чего площадь арендуемого им земельного участка существенно уменьшилась, кроме того, края котлована могли обрушиться. При таких обстоятельствах он не смог бы разместить на арендуемом земельном участке необходимые строительные материалы, и создавалась угроза жизни для рабочих. Он написал истцу претензию, которая была удовлетворена, и Хлыбова В.В. выплатила ему неустойку в размере 200 000 рублей, о чем были составлены соответствующие платежные документы, подлинники которых он представил в судебном заседании.
Выслушав объяснения представителей сторон, исследовав материалы дела и добытые по делу доказательства, суд приходит к следующему.
Из имеющихся в материалах дела документов - свидетельства о государственной регистрации права ( л.д. 15, 16), договора купли-продажи от <дд.мм.гггг> (л.д.114) судом установлено, что истец Хлыбова В.В. является собственником жилого дома и земельного участка по адресу <адрес>. <дд.мм.гггг> между истцом и ИП В*** был заключен договор аренды (л.д.9) вышеуказанного недвижимого имущества сроком действия до <дд.мм.гггг>. В тот же день имущество было передано от арендодателя арендатору по акту приема-передачи (л.д.11). Согласно вкладного листа кассовой книги за <дд.мм.гггг> ИП «В***.» (л.д.51) и расходного кассового ордера №*** от <дд.мм.гггг> (л.д.52) Хлыбовой В.В. от арендатора была получена арендная плата в размере 50 000 рублей, в соответствии с п. 5.2.1 договора аренды.
Доводы представителя ответчиков З*** о ничтожности вышеуказанного договора аренды в связи с отсутствием его государственной регистрации, суд признает не обоснованными и противоречащими требованиям ст.26 Земельного кодекса РФ и ст. 651 ч.2 ГК РФ, предусматривающих обязательную регистрацию такого договора только в случае заключения его на срок не менее одного года. В данном же случае договор был заключен на срок с <дд.мм.гггг> до <дд.мм.гггг>, т.е. менее одного года.
Пунктом 6.3.3. вышеуказанного договора аренды предусмотрено, что допускается расторжение договора в одностороннем порядке по инициативе арендатора в случае фактического несоответствия границ земельного участка, границам, указанным в приложении №*** и/или в случае объективной невозможности фактического использования всей площади земельного участка, указанного в приложении №*** к договору (план границ арендуемого земельного участка с расположенными на нем строениями л.д.12).
Пунктом 6.3.4 договора предусмотрено, что в случае досрочного расторжения договора по инициативе Арендатора по причинам, указанным в п.6.3.3., или в случае одностороннего расторжения договора Арендодателем, оплата постоянной части платы, предусмотренной п.5.2 договора, возвращается Арендатору в четырехкратном размере в течении 5 дней.
Из показаний свидетеля (в последствии третьего лица) В*** и материалов дела судом установлено, что фактически арендатор не приступил к использованию арендованного имущества и <дд.мм.гггг> направил в адрес истца претензию (л.д.13) о досрочном расторжении им договора в одностороннем порядке и требованием о выплате ему, в соответствии с п.6.3.4 договора, постоянной части платы в четырехкратном размере, т.е. 200 000 рублей. Требования арендатора в части неустойки истцом были исполнены, что подтверждается приходным кассовым ордером №*** от <дд.мм.гггг> (л.д.54) и квитанцией к нему (л.д.8).
Вместе с тем, в соответствии со ст.310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом. Односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности допускается также в случаях, предусмотренных договором, если иное не вытекает из существа обязательства.
Следовательно, в отношениях с гражданами (арендодатель Хлыбова В.В. - физическое лицо, не являющееся предпринимателем) одностороннее прекращение обязательств не допускается, если иное не установлено законом. Условия п. 6.3.3 договора аренды, предусматривающего основания для досрочного расторжения договора по инициативе арендатора, в данном случае, по мнению суда, ущемляют права арендодателя по сравнению с установленными законом.
Кроме того, в соответствии с ч.1 ст.651 ГК РФ должен был быть и был заключен в письменной форме, следовательно, и соглашение о его расторжении, также должно было быть совершено в письменной форме.
Направление арендатором в адрес арендодателя письменной претензии и исполнение арендодателем требования арендатора о выплате неустойки, не может, по мнению суда, свидетельствовать о соблюдении сторонами требований ч.1 ст.452 ГК РФ, в связи с чем, суд не может согласиться с доводами истца и его представителей и приходит к выводу, что договор аренды от <дд.мм.гггг> между Хлыбовой В.В. и ИП В*** не расторгнут.
По указанным выше основаниям, а также учитывая, что уплата неустойки по п.6.3.4 договора предусмотрена только в случае его досрочного расторжения, суд приходит к выводу об отсутствии у арендодателя, т.е. у истца Хлыбовой В.В. обязанности по уплате ИП В*** неустойки в размере 200 000 рублей.
В соответствии с ч.1 ст.15 ГК РФ лицо, чье право нарушено, может потребовать полного возмещения причиненных ему убытков.
В соответствии с ч.2 ст.15 ГК РФ под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества, а также неполученные доходы, которое это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено.
Обосновывая требования о взыскании с ответчиком убытков, представители истца в своих пояснениях указывают, что 50 000 рублей - это упущенная выгода, неполученная истцом арендная плата, которая могла бы быть получена в случае аренды ее земельного участка. В материалах дела имеется расходный кассовый ордер №*** от <дд.мм.гггг>, из которого судом установлено, что истец Хлыбова В.В. получила от ИП В*** 50 000 рублей в качестве оплаты постоянной части арендной платы (л.д.52). Каких-либо доказательств того, что данная сумма была возвращена истцом ИП В*** истцом и его представителями не представлено, в связи с чем, суд приходит к выводу о недоказанности истцом причинения ей убытков в виде упущенной выгоды.
Исходя из вышеизложенных обстоятельств уплаты истцом неустойки в размере 200 000 рублей, и положений ст.15 ГК РФ, учитывая, что данные расходы истец понесла не с целью восстановления своего нарушенного права и при отсутствии правовых оснований для уплаты данной денежной суммы, суд приходит к выводу, что факт причинения истцу убытков в размере 200 000 рублей, также не доказан.
Из материалов дела - свидетельств о государственной регистрации права (л.д.17, 18), договоров купли-продажи от <дд.мм.гггг> и от <дд.мм.гггг>, технического паспорта (л.д.41-44), судом также установлено, что ответчики Глухов В.А. и Сошникова Е.В. являются долевыми собственниками (по 1/2 доле каждый) земельного участка и домовладения, расположенного по адресу <адрес>. При этом из акта установления границ землепользования (л.д.108) схемы согласования границ земельного участка (л.д.107), судом установлено, что земельные участки истца и ответчиков являются смежными. В акте согласования границ землепользования указано, что между точками 1-2, 6-6-1 граница земельного участка по адресу <адрес> проходит по забору. Наличие данного забора отражено и в техническом паспорте на домовладение, расположенное по указанному адресу (л.д.42), и в вышеуказанных договорах купли-продажи.
Допрошенная в судебном заседании <дд.мм.гггг> свидетель Ж*** показала, что данные о принадлежности забора записываются в технический паспорт со слов собственника дома, стоимость данного забора включается в инвентаризационную оценку всего домовладения и с этой стоимости собственник оплачивает налоги.
Вместе с тем, из объяснений представителя ответчиков З*** в судебном заседании судом было установлено, что указанный забор из-за ветхости со временем разрушился, а следовательно, в соответствии с ч.1 ст.235 ГК РФ, суд приходит к выводу, что право собственности ответчиков на разрушенную за ветхостью часть забора было прекращено.
В соответствии с ч.1 ст.218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.
В материалах дела имеются договор подряда на ремонтно-строительные работы от <дд.мм.гггг>, акт выполненных работ от <дд.мм.гггг> (л.д.60), схема устройства забора (л.д.79), из которых судом установлено, что ООО «Промбытсервис» по заказу Хлыбовой В.В. осуществило ремонт забора <адрес>, между земельными участками по <адрес> и <адрес>, длиной 16 метров. Работы выполнены в полном объеме и оплачены истцом в размере 12000 рублей, согласно представленных суду и имеющихся в деле (л.д.61) квитанций к приходным кассовым ордерам.
Данные письменные доказательства суд признает допустимыми, и достоверными, поскольку ответчиками доказательств обратного суду не представлено, и указанные выше доказательства подтвердили допрошенные в судебном заседании свидетели, сомневаться в достоверности показаний которых, у суда не имеется.
Из показаний свидетеля В*** судом установлено, что на момент осмотра им земельного участка Хлыбовой В.В. и заключения договора аренды - <дд.мм.гггг>, забор между смежными земельными участками был.
Из показаний свидетеля Г***, допрошенной в судебном заседании <дд.мм.гггг> (л.д.97) судом было установлено, что она и Е***, как специалисты Управления градостроительства и архитектуры Администрации г.Воткинска, <дд.мм.гггг> выходили с обследованием земельных участков истца и ответчиков, в связи с письменной жалобой Хлыбовой В.В. При выходе на место ими было установлено, что на земельном участке ответчиков разрыт котлован, на расстоянии примерно 1,5 метра от существующей части забора. Результаты осмотра были ими зафиксированы фотосъемкой, и отражены на фотографиях (л.д.92-93). Данные фотографии были приобщены к материалам дела по ходатайству представителей истца и при их изучении судом установлено отсутствие забора на участке, который был отремонтирован истцом в <дд.мм.гггг>.
Свидетель Д***, допрошенная в судебном заседании также подтвердила, что разрытия котлована на одном из земельных участков - №*** или №*** по <адрес>, точно она сказать не может, существовал забор, проходящий между этими земельными участками, сделанный из старых досок. Потом, примерно в период с <дд.мм.гггг> по <дд.мм.гггг>, на его месте был вырыт котлован.
Фотографии, представленные суду представителем ответчиков, суд не может признать допустимым доказательством отсутствия спорного забора на <дд.мм.гггг>, т.е. до момента начала выполнения работ по рытью котлована, поскольку, данные фотографии не содержат сведений о дате фотосъемки, что не исключает, по мнению суда, доводы представителя истца А*** о том, что фотосъемка могла быть сделана и в <дд.мм.гггг>, т.е. до ремонта забора.
С учетом вышеизложенных доказательств, суд считает необходимым исковые требования Хлыбовой В.В. в части касающейся забора удовлетворить частично, обязав ответчиков восстановить деревянный забор по границе между земельными участками по адресу <адрес> л.1 Мая <адрес> по адресу <адрес> длиной 16 метров, начиная от задней границы этих участков. Достаточных и достоверных доказательств наличия у истца права собственности, либо иного законного владения забором большей длины, суду не представлено.
Руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд
Р Е Ш И Л :
Исковые требования Хлыбовой В.В. к Глухову В.А. и Сошниковой Е.В. об устранении нарушения прав собственника - удовлетворить частично.
Обязать Глухова В.А. и Сошникову Е.В. восстановить деревянный забор по границе между земельными участками по адресу <адрес> по адресу <адрес> длиной 16 метров, начиная от задней границы этих участков.
В удовлетворении исковых требований Хлыбовой В.В. к Глухову В.В. и Сошниковой Е.В. о взыскании убытков - отказать.
Решение может быть обжаловано в Верховный суд УР в течение 10 дней со дня изготовления решения в окончательной форме, с которой стороны могут ознакомиться, начиная с 30 сентября 2010 года.
Решение в окончательной форме изготовлено 30.09.2010 года.
Председательствующий судья: Е.А. Акулова