О взыскании задолженности арендной платы за землю

Дело № 2 – 157/ 2011

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

03 февраля 2011 года г. Воткинск

Воткинский городской суд Удмуртской Республики под председательством судьи Станиславского В.В.,

при секретаре Овчинниковой Е.Е.,

с участием представителя истца Администрации города Воткинска – Кузнецовой Т.С., действующей на основании доверенности №*** от <дд.мм.гггг>,

ответчиков: Лялина В.А., Макарова О.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Администрации города Воткинска Удмуртской Республики к Лялину В.А., Макарову О.А., Ходаковской О.В. о взыскании задолженности по арендной плате за землю по договору об аренде земельного участка в размере 136084 руб. 73 коп. с каждого,

У С Т А Н О В И Л:

Истец Администрация города Воткинска обратилась в суд с иском к ответчикам: Лялину В.А., Макарову О.А., Ходаковской О.В. о взыскании задолженности по арендной плате за землю обосновывая свои требования тем, что между истцом и ответчиками на основании постановления Администрации города Воткинска от <дд.мм.гггг> №*** «О предоставлении Лялину В.А., Макарову О.А., Ходаковской О.В. в аренду земельного участка, расположенного по адресу: УР, <адрес>», был заключен договор аренды с множественностью лиц на стороне арендатора №***д от <дд.мм.гггг> земельного участка (далее – договор), расположенного по адресу: УР, <адрес>, общей площадью 5251 кв.м. для строительства административного здания. На вышеуказанном земельном участке расположен объект незавершенного строительства, принадлежащий собственникам – ответчикам на праве общей долевой собственности по 1/3 доли каждому. Срок действия договора установлен с <дд.мм.гггг> по <дд.мм.гггг>. Арендаторы в нарушение условий договора не вносят арендную плату с 2008 года, в результате чего образовалась задолженность в размере 353938 руб. 05 коп., в том числе, по 117979 руб. 35 коп. у каждого арендатора. По состоянию на <дд.мм.гггг> размер пени по договору составил 54316 руб. 14 коп., в том числе, по 18105 руб. 38 коп. у каждого арендатора. Ответчику неоднократно направлялись претензии. Претензии оставлены без исполнения. Просит взыскать с Лялина В.А., Макарова О.А., Ходаковской О.В. сумму задолженности по арендной плате за землю по договору об аренде земельного участка №*** от <дд.мм.гггг> в размере 136 084 руб. 73 коп. с каждого, а также в федеральный бюджет - государственную пошлину в размере 2 427 руб. 51 коп. с каждого.

В ходе судебного заседания <дд.мм.гггг> от представителя истца поступило заявление в котором она указала, что в связи с оплатой долга просит принять отказ от иска в части исковых требований, предъявленных к Ходаковской О.В. в сумме 136084 руб. 73 коп.

Судом принят отказ представителя истца от иска в части заявленных требований о взыскании с Ходаковской О.В. в пользу истца задолженности по арендной плате за землю по договору об аренде земельного участка в размере 136084 руб. 73 коп., о чем судом вынесено определение.

В ходе судебного заседания представитель истца Администрации города Воткинск – Кузнецова Т.С. исковые требования поддержала в полном объеме, подтвердила изложенные в иске обстоятельства.

Ответчик Лялин В.А. исковые требования признал частично, пояснил, что не согласен с начислением пени по договору, поскольку продукцию, которую он производит, он может реализовать только летом, производство носит сезонный характер. По взысканию с него арендной платы, у него возражений нет.

Ответчик Макаров О.А. исковые требования признал частично, также пояснил, что не согласен с начислением пени по договору, так как здание на арендуемом земельном участке не достроено, имеются материальные трудности. По взысканию с него арендной платы, возражений нет.

Заслушав объяснения представителя истца, ответчиков, изучив и исследовав представленные доказательства, суд приходит к следующему.

Как установлено судом, постановлением зам. главы администрации города Воткинск по имущественным отношениям от <дд.мм.гггг> №*** П*** для строительства административного здания ответчикам предоставлен земельный участок, расположенный по адресу: УР, <адрес> площадью 5251 кв. м. в аренду на срок с <дд.мм.гггг> по <дд.мм.гггг>. При заключении договора сторонами был подписан акт приема-передачи земельного участка от <дд.мм.гггг>.

По условиям п. 3.1 договора размер арендной платы рассчитан за периоды: с <дд.мм.гггг> по <дд.мм.гггг> и с <дд.мм.гггг> по <дд.мм.гггг> и составил 199914 руб. 84 коп., 507968 руб. 22 коп. соответственно. Расчет годовой арендной платы за участок приведен в приложении к договору, которое является его неотъемлемой частью.

Согласно п. 3.2 договора арендная плата за период с <дд.мм.гггг> по <дд.мм.гггг> вносится арендатором не позднее <дд.мм.гггг>. В последующие периоды арендная плата вносится ежеквартально не позднее 15 марта, 15 июня, 15 сентября, 15 ноября.

Пунктом 3.4. договора предусмотрено, что арендная плата может быть изменена арендодателем в одностороннем порядке, уведомление о перерасчете вместе с расчетом является обязательным для арендатора.

Первоначальный расчет арендной платы (л.д. 20-25) соответствовал размеру арендной платы, указанной в договоре аренды.

Истцом предъявлены исковые требования в части взыскания с каждого из ответчиков арендной платы в размере 117979 руб. 35 коп., отличной от размера, указанного в договоре аренды, но соответствующей расчетам арендной платы (л.д. 33-35, 49-51) и претензиям, направленным в адрес ответчиков (л.д.36-38), т.е. перерасчитанной арендодателем в сторону уменьшения.

В соответствии с п. 10 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (далее - Закон № 137-ФЗ) распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляется органами местного самоуправления муниципальных районов, городских округов, если иное не предусмотрено законодательством Российской Федерации об автомобильных дорогах и о дорожной деятельности.

Вопросы распоряжения земельными участками, находящимися в пределах соответствующих муниципальных образований, до разграничения государственной собственности на них в силу прямого указания федерального закона отнесены к ведению органов местного самоуправления и составляют, таким образом, вопросы местного значения.

Как следует из материалов дела, спорный земельный участок не разграничен в установленном законном порядке.

Таким образом, поскольку распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляется органами местного самоуправления городских округов (п. 10 ст. 3 Закона № 137-ФЗ), муниципальное образование – городское поселение «Город Воткинск» обладало полномочиями по предоставлению в аренду спорного земельного участка и правомерно выступило в рассматриваемых правоотношениях в качестве арендодателя.

В соответствии с п. 3 ст. 36 ЗК РФ в случае, если здание (помещения в нем), находящееся на неделимом земельном участке, принадлежит нескольким лицам на праве собственности, эти лица имеют право на приобретение данного земельного участка в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора. Между такими соарендаторами обязанности по договору аренды распределяются следующим образом.

При множественности лиц на стороне арендатора в договоре аренды земельного участка, на котором находится здание, предмет обязательства по внесению арендной платы делим, как указано в ч. 3 п. 20 Постановления. При определении размера обязательства каждого из соарендаторов следует исходить из размера площади здания (помещения), принадлежащего каждому из соарендаторов.

Таким образом, ответственность ответчиков по данному обязательству является долевой.

Согласно ч. 1, ч. 2, ч. 3 ст. 65 ЗК РФ, использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. За земли, переданные в аренду, взимается арендная плата. Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления. Размер арендной платы является существенным условием договора аренды земельного участка.

На основании ч. 4 ст. 22 ЗК РФ размер арендной платы определяется договором аренды. Общие начала определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, могут быть установлены Правительством Российской Федерации.

До настоящего времени такие правила не установлены.

Согласно п. 2 ст. 3 Закона № 137-ФЗ, арендная плата за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, определяется в соответствии с п. 10 данной статьи.

Порядок определения размера арендной платы, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливаются органами государственной власти субъектов Российской Федерации.

Согласно п. 3 Положения о порядке определения размера арендной платы, порядке, условиях и сроках внесения арендной платы за использование земельных участков, находящихся в собственности Удмуртской Республики, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена (далее- Положение), утвержденному постановлением Правительства Удмуртской Республики от 6 ноября 2007 года № 172 (далее – Постановление) расчет годовой арендной платы за земельные участки, за исключением земельных участков, указанных в пунктах 6, 6.1, 6.2, 6.3 Положения, производится по следующей формуле:

А = С x КС x К, где А - величина годовой арендной платы за земельный участок (руб.); С - базовая ставка арендной платы за земельный участок, установленная в процентах от кадастровой стоимости земельного участка согласно приложению 1 к Положению, определяемая в зависимости от вида разрешенного использования земельного участка и направления деятельности арендатора или фактического использования объектов недвижимого имущества или земельного участка арендатором; КС - кадастровая стоимость земельного участка (руб.), определяемая на основании утвержденных нормативными правовыми актами Правительства Удмуртской Республики результатов государственной кадастровой оценки земельных участков по категориям земель и видам разрешенного использования или на основании сведений государственного кадастра недвижимости либо рассчитывается по формуле КС = КСу x S, где КС - кадастровая стоимость земельного участка (руб.); КСу - удельный показатель кадастровой стоимости за единицу площади земельного участка (руб./кв. м; руб./га), определенный на основании утвержденных нормативными правовыми актами Правительства Удмуртской Республики результатов государственной кадастровой оценки земельных участков по категориям земель и видам разрешенного использования или на основании сведений государственного кадастра недвижимости; S - площадь земельного участка (кв. м; га); К – коэффициент.

Таким образом, суд приходит к выводу, что формула расчета годовой арендной платы за земельные участки выглядит следующим образом: А = С x (КСу x S) x К.

Согласно п. 7.4 приложения 1 к Положению, утвержденному Постановлением, значение базовой ставки арендной платы за земельный участок для иных административных и офисных объектов в городе Воткинск составляет 1,5%.

П. 3 Постановления установлен понижающий коэффициент 0,5 отнесенный к земельным участкам, предоставленным для строительства объектов недвижимого имущества, за исключением комплексного освоения в целях жилищного строительства, за период, равный не более 3 годам с даты предоставления в аренду земельного участка до даты государственной регистрации прав на построенные объекты недвижимого имущества.

Согласно п. 1 ст. 424 ГК РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами. Данная норма носит императивный характер.

Порядок определения размера арендной платы, порядок и условия и сроки ее внесения за земли, находящиеся в собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления (п. 3 ст. 65 ЗК РФ). При аренде земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, соответствующие органы исполнительной власти устанавливают базовые размеры арендной платы по видам использования земель и категориям арендаторов (ст. 21 Закона «О плате за землю»).

Из смысла приведенных норм следует, что стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен, а потому арендная плата за пользование объектом аренды должна определяться с учетом установленной полномочным органом ставки арендной платы на условиях, предусмотренных договором.

Судом установлено, что арендную плату ответчики согласно договора не вносили, поэтому примененная истцом методика расчета арендной платы и расчет пени за просрочку платежей основаны на условиях договора и нормах вышеуказанных нормативных правовых актов.

Изучив пояснения истца к иску, которые содержат расчет годовой арендной платы за 2008 и 2009г.г. (л.д. 47-48), расчет арендной платы (л.д. 33-35, 49-51) суд считает, что истцом при расчете неправомерно не применен понижающий коэффициент 0,5, предусмотренный п.3 Постановления.

Как следует из ответа зам. Главы администрации города Воткинск от <дд.мм.гггг> на обращение ответчиков относительно размера арендной платы, администрация считает, что не имеется оснований для применения вышеуказанного коэффициента, так как он установлен на три года для строительства при отводе земельного участка вновь, а первоначальный отвод объекта, приобретенного ответчиками, был произведен около четырех лет назад (л.д.32). Однако, данные обстоятельства не подтверждены соответствующими доказательствами как в части даты отвода участка под строительство более четырех лет назад, так и в части правомерности неприменения понижающего коэффициента к арендаторам, которым спорный земельный участок передан в аренду вновь.

<дд.мм.гггг> договор аренды земельного участка №*** заключен между администрацией города Воткинск и <данные изъяты>.

Договор аренды земельного участка между администрацией города Воткинск и ответчиками заключен <дд.мм.гггг>.

Поскольку истцом не представлено доказательств тому, что земельный участок находится в аренде более трех лет, в том числе и у ответчиков, неприменение понижающего коэффициента за период, равный не более 3 годам с даты предоставления в аренду земельного участка до даты государственной регистрации прав на построенные объекты недвижимого имущества, является неправомерным.

Расчет годовой арендной платы, согласно вышеуказанной формуле выглядит следующим образом.

За период с <дд.мм.гггг> по <дд.мм.гггг> 16659 руб. 57 коп. = 1,5%х(4509,48х1750,33)х0,5:366 х103, где 1,5% - базовая ставка арендной платы за земельный участок, согласно п. 7.4 приложения 1 к Положению, определяемая в зависимости от вида разрешенного использования земельного участка - под строительство иных административных объектов; 4509,48 - удельный показатель кадастровой стоимости за единицу площади земельного участка – частное от кадастровой стоимости земельного участка, согласно кадастрового плана земельного участка от <дд.мм.гггг> (л.д. 29) и его площади 23679279,48 : 5251 кв.м; 1750,33 – 1/3 часть площади земельного участка, принятая при расчете на каждого арендатора; 0,5 – понижающий коэффициент; 366 – количество дней в году; 103 – количество дней аренды.

За период с <дд.мм.гггг> по <дд.мм.гггг> 42330 руб. 69 коп. =1,5%х(4509,48х1750,33)х0,5:365 х261, где 1,5% - базовая ставка арендной платы за земельный участок, согласно п. 7.4 приложения 1 к Положению, определяемая в зависимости от вида разрешенного использования земельного участка - под строительство иных административных объектов; 4509,48 - удельный показатель кадастровой стоимости за единицу площади земельного участка – частное от кадастровой стоимости земельного участка, согласно кадастрового плана земельного участка от <дд.мм.гггг> (л.д. 29), от <дд.мм.гггг> и его площади 23679279,48 : 5251 кв.м; 1750,33 – 1/3 часть площади земельного участка, принятая при расчете на каждого арендатора; 0,5 – понижающий коэффициент; 365 – количество дней в году; 261 – количество дней аренды.

Всего арендная плата каждого ответчика по договору составит 58 990 руб. 26 коп. (16659,57+42330,69).

Суд приходит к выводу об обоснованности требований истца в части взыскания с ответчиков неустойки, предусмотренной п. 5.1 договора аренды.

Учитывая, что размер арендной платы пересчитан судом, расчет неустойки, будет выглядеть следующим образом.

Поскольку согласно п. 3.2 договора арендная плата за период с <дд.мм.гггг> по <дд.мм.гггг> должна быть внесена не позднее <дд.мм.гггг>, просрочка по ее внесению возникла с <дд.мм.гггг>. Так как арендная плата должна вноситься ежеквартально (п.3.2 договора аренды), следующая дата внесения – <дд.мм.гггг>.

Таким образом, за период с <дд.мм.гггг> по <дд.мм.гггг> каждым ответчиком просрочено внесение годовой арендной платы за периоды: с <дд.мм.гггг> по <дд.мм.гггг> в сумме 16659 руб. 57 коп., согласно расчета, представленного выше, и за период с <дд.мм.гггг> по <дд.мм.гггг> в сумме 29355 руб. 76 коп. = 1,5%х4509,48х1750,33х0,5:365 х181, где 1,5% - базовая ставка арендной платы за земельный участок, согласно п. 7.4 приложения 1 к Положению, определяемая в зависимости от вида разрешенного использования земельного участка - под строительство иных административных объектов; 4509,48 - удельный показатель кадастровой стоимости за единицу площади земельного участка – частное от кадастровой стоимости земельного участка, согласно кадастрового плана земельного участка от <дд.мм.гггг> (л.д. 29), от <дд.мм.гггг> и его площади 23679279,48 : 5251 кв.м; 1750,33 – 1/3 часть площади земельного участка, принятая при расчете на каждого арендатора; 0,5 – понижающий коэффициент; 365 – количество дней в году; 181 – количество дней аренды.

Всего за период с <дд.мм.гггг> по <дд.мм.гггг> каждым ответчиком просрочено внесение арендной платы в сумме 46015 руб. 33 коп. Неустойка за указанный период составит 1100 руб. 69 коп. = 46015 руб. 33 коп. х 0,026 % х 92, где 46015 руб. 33 коп. – сумма просроченной арендной платы, 0,026 % - одна трехсотая ставки рефинансирования Центрального банка РФ от <дд.мм.гггг> №***, составляющей с <дд.мм.гггг> (на день предъявления иска – <дд.мм.гггг>) 7,75 % годовых, 92 – количество дней просрочки.

Неустойка за период с <дд.мм.гггг> по <дд.мм.гггг> составит 6656 руб. 46 коп. = 58 990 руб. 26 коп. х 0,026 % х 434, где 58 990 руб. 26 коп. – сумма просроченной арендной платы, 0,026 % - одна трехсотая ставки рефинансирования Центрального банка РФ от <дд.мм.гггг> №***, составляющей с <дд.мм.гггг> (на день предъявления иска – <дд.мм.гггг>) 7,75 % годовых, 434 – количество дней просрочки.

Всего подлежит взысканию неустойки за период с <дд.мм.гггг> по <дд.мм.гггг> с каждого ответчика - 7757 руб. 15 коп. (1100,69+6656,46).

В соответствии со ст. 333 ГК РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.

В настоящем случае суд, исследовав все обстоятельства данного дела, считает размер неустойки соразмерным последствиям неисполненного обязательства, в связи с чем, отсутствует необходимость применения ст. 333 ГК РФ для его уменьшения.

На основании изложенного, суд приходит к выводу о необходимости удовлетворения исковых требований частично и считает необходимым взыскать Лялина В.А., Макарова О.А. задолженность по договору об аренде земельного участка от <дд.мм.гггг> в сумме 66747 руб. 41 коп. с каждого, в том числе задолженность по арендной плате за землю за период с <дд.мм.гггг> по <дд.мм.гггг> в сумме 58990 руб. 26 коп., пени за период с <дд.мм.гггг> по <дд.мм.гггг> в размере 7757 руб. 15 коп.

В соответствии со ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить другой стороне все понесенные по делу судебные расходы.

С ответчиков в пользу истца подлежат взысканию судебные расходы по оплате госпошлины в сумме 2202 руб. 42 коп. с каждого, пропорционально сумме удовлетворенных исковых требований.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 194 - 199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Иск Администрации города Воткинска Удмуртской Республики к Лялину В.А., Макарову О.А. о взыскании задолженности по арендной плате за землю по договору об аренде земельного участка в размере 136084 руб. 73 коп. с каждого, удовлетворить частично.

Взыскать с Лялина В.А. в пользу Администрации города Воткинска Удмуртской Республики задолженность по договору об аренде земельного участка от <дд.мм.гггг> в сумме 66747 руб. 41 коп., в том числе: задолженность по арендной плате за землю за период с <дд.мм.гггг> по <дд.мм.гггг> в сумме 58990 руб. 26 коп., пени за период с <дд.мм.гггг> по <дд.мм.гггг> в размере 7757 руб. 15 коп.

Взыскать с Макарова О.А. в пользу Администрации города Воткинска Удмуртской Республики задолженность по договору об аренде земельного участка от <дд.мм.гггг> в сумме 66747 руб. 41 коп., в том числе: задолженность по арендной плате за землю за период с <дд.мм.гггг> по <дд.мм.гггг> в сумме 58990 руб. 26 коп., пени за период с <дд.мм.гггг> по <дд.мм.гггг> в размере 7757 руб. 15 коп.

Взыскать с Лялина В.А. государственную пошлину в бюджет РФ в сумме 2202 руб. 42 коп.

Взыскать с Макарова О.А. государственную пошлину в бюджет РФ в сумме 2202 руб. 42 коп.

В остальной части исковых требований отказать.

Решение суда может быть обжаловано в кассационном порядке в Верховный Суд УР через Воткинский городской суд УР в течение 10 дней со дня составления мотивированного решения суда.

Мотивированное решение суда составлено 08.02.2011.

Председательствующий судья В.В.Станиславский