Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

19 апреля 2011 года г. Воткинск

Воткинский городской суд Удмуртской Республики под председательством судьи Станиславского В.В.,

при секретаре Овчинниковой Е.Е.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску АКБ «АК БАРС» (ОАО) к Старцеву В.Г. о взыскании задолженности по кредитному договору в сумме 9179754 руб. 66 коп., обращении взыскания на заложенное недвижимое имущество,

УСТАНОВИЛ:

АКБ «АК БАРС» (ОАО) (далее Банк, истец) обратился в суд с иском к Старцеву В.Г. (далее ответчик) о взыскании задолженности по кредитному договору в сумме 9179754 руб. 66 коп., в том числе: остаток неисполненных обязательств по кредиту (основному долгу) 4923612, 89 руб., сумма неуплаченных процентов за пользование кредитом 1035440,01 руб., а также начисленные пени в размере 3220701,85 руб., обращении взыскания на заложенное недвижимое имущество: жилой дом и земельный участок, принадлежащие Старцеву В.Г. по адресу: <адрес>, определении способа реализации жилого дома и земельного участка в виде продажи с публичных торгов с определением начальной продажной стоимости жилого дома в размере 7533360 руб., земельного участка – 837040 руб., обосновывая свои требования тем, что в соответствии с условиями кредитного договора №*** от <дд.мм.гггг> (далее кредитный договор) заемщику – залогодателю Старцеву В.Г. Банк предоставил ипотечный кредит в сумме 5000000 руб. на срок 240 месяцев для приобретения в собственность ответчика жилого дома с постройками по адресу: <адрес> (далее–Жилой дом) и земельного участка площадью 659 кв.м. (далее– Земельный участок). Кредит в сумме 5000000 рублей зачислен на счет Ответчика, что подтверждается мемориальным ордером №***. Права первоначального залогодержателя по кредитному договору, обеспеченному ипотекой Жилого дома и земельного участка, были удостоверены Закладной, составленной Ответчиком как должником и залогодателем и выданной Управлением Федеральной регистрационной службы по УР –<дд.мм.гггг> (далее Закладная) первоначальному залогодержателю ОАО «АК БАРС» БАНК. Законным владельцам Закладной в настоящее время является ОАО «АК БАРС» БАНК. Начиная с <дд.мм.гггг> ежемесячные платежи по возврату суммы кредита и процентов за пользованием им производится с нарушением сроков, начиная с <дд.мм.гггг> ежемесячные платежи по возврату суммы кредита и процентов за пользование им в нарушение условий Закладной и Кредитного договора ответчиком не производится. Истцом, в соответствии с п. 5.1. Закладной и п.4.4.1 Кредитного договора было предъявлено требование о полном досрочном исполнении обеспеченным ипотекой денежных обязательств. Указанное требование ответчиком выполнено не было. В соответствии со ст. 334, 811 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст. 50 «Об ипотеке (залога недвижимости»), условиями п. 7.1 Закладной и п. 4.4.3. Кредитного договора, указанное обстоятельство является основанием для обращения взыскания на заложенное имущество и досрочного возврата суммы задолженности по кредиту.

На судебное заседание представитель истца АКБ «АК БАРС» (ОАО) не явился, извещен о времени и месте судебного заседания надлежащим образом. От представителя истца поступило заявление о рассмотрении дела в отсутствие представителя. На основании п. 5 ст. 167 ГПК РФ дело рассмотрено в отсутствие представителя истца, о чем судом вынесено определение.

Ответчик Старцев В.Г., на судебное заседание не явился, извещен о времени и месте судебного заседания надлежащим образом. От ответчика поступило заявление о рассмотрении дела в его отсутствие. На основании п. 5 ст. 167 ГПК РФ, дело рассмотрено в отсутствие ответчика, о чем судом вынесено определение.

Ответчиком Старцевым В.Г. представлено ходатайство, в котором он просит производство по делу прекратить, так как в соответствии с ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)», требования должны рассматриваться в Арбитражном суде УР.

Временный управляющий индивидуального предпринимателя Старцева В.Г. – А*** извещена о времени и месте судебного заседания надлежащим образом, на судебное заседание не явилась, об отложении судебного заседания не просила, в связи с чем, судебное заседание проведено без ее участия, в соответствии с п.3 ст.167 ГПК РФ, о чем судом вынесено определение.

Изучив и исследовав представленные доказательства, суд приходит к следующему.

В силу ст. 819 ГК РФ, по кредитному договору банк или иная кредитная организация (кредитор) обязуются предоставить денежные средства (кредит) заемщику в размере и на условиях, предусмотренных договором, а заемщик обязуется возвратить полученную денежную сумму и уплатить проценты на нее.

<дд.мм.гггг> между истцом и ответчиком Старцевым В.Г. заключен кредитный договор (при ипотеке в силу закона) №*** (далее договор) (л.д.20-26), в соответствии с которым Банк предоставляет заемщику кредит в размере 5000000 руб. сроком на 240 месяцев, считая от даты фактического предоставления кредита, заемщик осуществляет возврат кредита и уплачивает проценты за пользование кредитом (п.п.1.1, 1.2 договора)

В соответствии с п.1.3 договора, кредит предоставляется для целевого использования, а именно для приобретения: жилого дома с постройками по адресу: <адрес> земельного участка.

В соответствии с п.3.1 договора, за пользование кредитом заемщик уплачивает кредитору проценты из расчета годовой процентной ставки в размере 12, 9% годовых от даты, следующей за датой предоставления кредита до даты окончания срока исполнения денежного обязательства.

В соответствии с п.3.2 договора, проценты по кредиту начисляются кредитором ежемесячно на остаток суммы кредита (ссудной задолженности), подлежащей возврату, ежемесячно, начиная со дня, следующего за днем фактического предоставления кредита, и по день окончательного возврата кредита включительно.

В соответствии с п.3.3.9 договора, ежемесячные платежи по возврату кредита и уплате процентов за текущий процентный период, кроме первого и последнего, заемщик производит в срок, предусматривающий поступление денежных средств на счет кредитора не позднее последнего числа каждого календарного месяца. Если последнее число календарного месяца приходится на выходной (праздничный) день, средства должны поступить на счет кредитора не позднее первого рабочего дня, следующего за указанным выходным (праздничным) днем.

В соответствии с п.3.3.11 договора, размер ежемесячного аннуитетного платежа на дату подписания договора составляет 58327,87 руб. и указывается в Графике платежей (Информационном расчете) (л.д.27-28).

В соответствии с п.4.1.2 договора, заемщик обязуется возвращать кредит и уплачивать начисленные кредитором проценты путем осуществления ежемесячных платежей по возврату кредита и уплате процентов в сумме и в порядке, указанном в разделе 3 настоящего договора.

Факт перечисления денежных средств заемщику, то есть выполнения истцом обязательств со своей стороны по передаче денежных средств, подтверждается мемориальным ордером №*** от <дд.мм.гггг> (л.д.40).

Согласно ст. 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

В соответствии с п. 5.2 договора, при нарушении сроков возврата кредита, заемщик платит кредитору неустойку в виде пени в размере 1% от суммы просроченного платежа по исполнению обязательств по возврату суммы кредита за каждый календарный день просрочки.

В соответствии с п.5.3 договора, при нарушении сроков уплаты начисленных по кредиту процентов, заемщик платит кредитору неустойку в виде пени в размере 1% от суммы просроченного платежа по исполнению обязательств по уплате процентов за каждый календарный день просрочки.

В соответствии со ст.ст. 309, 310 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, при этом односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

Начиная с <дд.мм.гггг> ежемесячные платежи по возврату суммы кредита и процентов за пользованием им производится с нарушением сроков. Начиная с <дд.мм.гггг> ежемесячные платежи по возврату суммы кредита и процентов за пользование им в нарушение условий Закладной и Кредитного договора, а также ст. 309 Гражданского кодекса РФ, Ответчиком не производится.

В соответствии с п.4.1.14 договора, заемщик обязуется досрочно вернуть кредит, уплатить начисленные проценты за пользование кредитом и суммы пеней не позднее 30 календарных дней, считая от даты предъявления кредитором письменного требования о досрочном исполнении обязательств по настоящему договору по основаниям в соответствии с п.4.4.1 настоящего договора.

Поскольку ответчик Старцев В.Г. не производил погашение сумм, причитающихся истцу по договору, в сроки, установленные графиком погашения кредита и уплаты процентов, истец направил заемщику, требование от <дд.мм.гггг> с просьбой полностью погасить кредит в полном объеме, а также уплатить проценты за пользование кредитом, и другие платежи, предусмотренные договором в течение 30 календарных дней (л.д.41).

Требования истца было оставлено без ответа и удовлетворения ответчиком Старцевым В.Г.

Учитывая вышеизложенные обстоятельства, истец вправе требовать исполнения ответчиком - заемщиком Старцевым В.Г. своих обязательств по договору.

В соответствии с п.3.3.17 кредитного договора, в случае недостаточности денежных средств заемщика для исполнения обязательств по настоящему договору в полном объеме устанавливается следующая очередность погашения требований кредитора: в первую очередь – издержки кредитора по получению исполнения обязательства заемщиков; во вторую очередь – требование по уплате процентов за пользование кредитом; в третью очередь – требование по возврату суммы кредита; в четвертую очередь – требование по пеням за просроченные выплаты в счет уплаты процентов; в пятую очередь - требование по пеням за просроченные выплаты в счет возврата суммы кредита; в шестую очередь – требование по просроченным выплатам в счет уплаты процентов; в седьмую очередь – требование по выплате просроченных платежей в счет возврата суммы кредита; в восьмую очередь – требование по выплате штрафов; в девятую очередь – требование по досрочному возврату кредита.

В соответствии с п.3.3.18 кредитного договора, кредитору принадлежит право самостоятельно, в одностороннем порядке изменить очередность погашения заемщиком требований кредитора и установить произвольную очередность погашения требований вне зависимости от очередности, указанной в п.3.3.17 настоящего договора, и вне зависимости от назначения платежей, указанных заемщиком.

В соответствии со статьей 319 ГК РФ, сумма произведенного платежа, недостаточная для исполнения денежного обязательства полностью, при отсутствии иного соглашения погашает, прежде всего, издержки кредитора по получению исполнения, затем проценты, а в оставшейся части – основную сумму долга.

Данная статья под процентами, погашаемыми ранее основной суммы долга, подразумевает проценты за пользование денежными средствами, подлежащие уплате по денежному обязательству, в частности проценты за пользование суммой займа, кредита, аванса, предварительной оплаты. Проценты, предусмотренные статьей 395 ГК РФ за неисполнение или просрочку исполнения денежного обязательства, погашаются после погашения суммы основного долга (пункт 11 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 8 октября 1998 года №13/14 «О практике применения положений Гражданского кодекса Российской Федерации о процентах за пользование чужими денежными средствами»).

В силу закрепленного в ст. 319 ГК РФ стороны кредитного договора вправе были предусмотреть иную очередность погашения требований по денежному обязательству.

Вместе с тем, для разрешения вопроса об уплате неустойки положения ст. 319 ГК РФ не применяются, так как указанная норма не регулирует порядок погашения санкций за неисполнение или просрочку в исполнении денежного обязательства.

Вышеперечисленной нормой закреплен исчерпывающий перечень требований по денежному обязательству, очередность погашения которых может быть изменена соглашением сторон. Неустойка как способ обеспечения обязательства в данный перечень не включена.

Суд считает, что при поступлении платежа от заемщика, сумма которого недостаточна для исполнения денежного обязательства полностью, должна в любом случае распределяться в соответствии со статьей 319 ГК РФ, что соответствует рекомендациям, изложенным в пункте 11 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 8 октября 1998 года №13/14, поскольку первоочередное погашение неустойки противоречит обеспечительному характеру неустойки, так как препятствует исполнению основного обязательства и увеличивает размер ответственности.

Произведенный судом в соответствии со ст. 319 ГК РФ расчет суммы основного долга, процентов, неустойки выглядит следующим образом.

Всего ответчиком за период с <дд.мм.гггг> по <дд.мм.гггг> произведено двадцать девять платежей в погашение обязательств по договору.

Первые двадцать шесть платежей по <дд.мм.гггг> включительно были направлены на погашение текущих процентов за пользование кредитом за <дд.мм.гггг> включительно, текущего основного долга в сумме 76387 руб. 20 коп. Все указанные платежи распределялись в соответствии со ст. 319 ГК РФ. Остаток срочной задолженности по договору на <дд.мм.гггг> составил 4923 612 руб. 80 коп. (5000000 – 76 387, 20), что соответствует приложению №*** - расчету срочной и просроченной задолженности по кредиту (л.д. 7).

На дату следующего – двадцать седьмого платежа по кредиту от <дд.мм.гггг> в сумме 19000 руб. просрочен платеж по графику (л.д. 60) от <дд.мм.гггг>, в том числе по процентам за апрель в сумме 51883 руб. 30 коп. (52 216 руб. 03 коп. – 332 руб. 73 коп., где 52 216 руб. 03 коп. – текущие проценты, согласно графика, 332 руб. 73 коп. – находящиеся на счете денежные средства и списанные банком <дд.мм.гггг> в счет текущих процентов), что соответствует расчету процентов, указанному в приложении №*** к кредитному договору - сводной таблице начисления и уплаты процентов за пользование кредитом (л.д. 10-16). Задолженность по просроченному основному долгу на <дд.мм.гггг> составила 6 124 руб. 08 коп.

Однако, согласно выписке по лицевому счету вклада (л.д. 58-65) указанный платеж, произведенный ответчиком, распределен банком в нарушение ст. 319 ГК РФ, поскольку частично направлен на погашение просроченных процентов в сумме 7978 руб. 67 коп., а также пени за просроченный основной долг в сумме 1163 руб. 56 коп. и пени за просроченные проценты в сумме 9857 руб. 77 коп., в связи с чем, подлежит перераспределению.

Поскольку задолженность по текущим процентам на <дд.мм.гггг> за <адрес> составила 51883 руб. 30 коп., сумма поступивших <дд.мм.гггг> денежных средств должна быть направлена на их погашение. Остаток просроченных процентов на <дд.мм.гггг> составит 32883 руб. 30 коп. (51883, 30 – 19000,0, где – 51883, 30 – сумма просроченных процентов согласно графика, 19000, 0 – сумма платежа), срочной задолженности - 4923 612 руб. 80 коп.

Следующий – двадцать восьмой платеж от <дд.мм.гггг> в сумме 20000 руб. также распределен банком в нарушение ст. 319 ГК РФ, поскольку частично направлен на погашение просроченных процентов в сумме 15 997 руб. 68 коп., а также пени за просроченный основной долг в сумме 489 руб. 92 коп. и пени за просроченные проценты в сумме 3 512 руб. 40 коп., в связи с чем, подлежит перераспределению.

Поскольку остаток задолженности по текущим процентам после списания от <дд.мм.гггг> на <дд.мм.гггг> за <данные изъяты> составит 32883 руб. 30 коп., сумма поступивших <дд.мм.гггг> денежных средств должна быть направлена на их погашение. Остаток просроченных процентов на <дд.мм.гггг> составит 12 883 руб. 30 коп. (32883, 30 – 20000,0, где – 32 883, 30 – остаток просроченных процентов за <дд.мм.гггг>, 20000, 0 – сумма платежа), срочной задолженности - 4923 612 руб. 80 коп.

Таким образом, банком неправомерно не списано в погашение просроченных процентов по кредиту 15023 руб. 65 коп. = 1163 руб. 56 коп. + 9857 руб. 77 коп. + 489 руб. 92 коп. + 3 512 руб. 40 коп., где указанные суммы слагаемых составляют неправомерно списанные пени.

На дату последнего списания от <дд.мм.гггг> (двадцать девятый платеж) денежных средств по счету в сумме 10000 руб., просрочено десять платежей по кредиту, в том числе, по процентам за пользование кредитом в сумме 541881 руб. 65 коп. (556905, 30 - 15023, 65, где 556905, 30 – сумма просроченных процентов за <дд.мм.гггг> включительно, согласно приложению №*** к кредитному договору - сводной таблице начисления и уплаты процентов за пользование кредитом (л.д. 10-16), 15023, 65 - сумма, неправомерно не списанных банком процентов и подлежащих списанию, согласно расчета, произведенного судом выше).

При наличии просроченной задолженности по процентам банком неправомерно сумма поступившего <дд.мм.гггг> платежа в сумме 10000 руб. направлена на погашение пени за просроченные проценты, в связи с чем, в соответствии со ст. 319 ГК РФ, должна быть направлена на погашение просроченных процентов.

Таким образом, всего банком неправомерно не списано в погашение просроченных процентов по кредиту 25023 руб. 65 коп. (15023, 65 + 10000, 0).

Поскольку задолженность по просроченным процентам на <дд.мм.гггг>, согласно исковых требований и приложения №*** к кредитному договору - сводной таблице начисления и уплаты процентов за пользование кредитом (л.д. 16) составляет 1035440 руб. 01 коп., суд считает возможным удовлетворить иск в данной части на сумму 1010416 руб. 36 коп. (1035440, 01 – 25023, 65, где 1035440, 01 – сумма исковых требований в части взыскания процентов, 25023, 65 - сумма процентов, подлежащая списанию в соответствии со ст. 319 ГК РФ).

Поскольку остаток срочной задолженности по договору на <дд.мм.гггг> составил 4923 612 руб. 80 коп. и в последующем банком не списывался, ответчиком не погашался, суд считает возможным взыскать с ответчика срочную задолженность по кредиту в сумме 4923 612 руб. 80 коп.

Судом установлено, что ответчиком в нарушение условий договора допущены факты просрочки сроков возврата кредита и процентов по нему, в связи с чем, в соответствии с п. 5.2, п. 5.3 договора истцом к ответчику предъявлены требования о взыскании пени, сумма которых составила 3220701 руб. 85 коп. (326492, 04 + 2894209, 81, где 326492, 04 - задолженность по пеням на просроченный основной долг, 2894209, 81 – задолженность по пеням за неуплаченные проценты за пользование кредитом, согласно расчета задолженности (л.д. 6), приложений №***, №*** – сводные таблицы начисления пеней (л.д. 18, 19).

Суд, проверив расчет пени, произведенный истцом, находит его правильным.

Учитывая, что начислено пени за период с <дд.мм.гггг> по <дд.мм.гггг> - 3245725 руб. 55 коп. (328145, 52 + 2917580, 03, где 328145, 52 - пени на просроченный основной долг, 2917580, 03 – пени за неуплаченные проценты за пользование кредитом, согласно приложений №***.2, №*** к кредитному договору – сводные таблицы начисления пеней (л.д. 18,19)), предъявлены ко взысканию пени в сумме 3220701 руб. 85 коп., уменьшенной на суммы неправомерно списанных банком пени, суд, соглашается с представленным расчетом.

Однако, учитывая период начисления пени, размер пени - 1 % от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки, многократно превышающий размер учетной ставки банковского процента, действующий на дату обращения истца с исковым заявлением в суд, сумму начисленной пени, суд приходит к выводу о несоразмерности суммы пени последствиям неисполнения обязательств по договору, в связи с чем, на основании ст. 333 ГК РФ, считает необходимым уменьшить сумму пени за просрочку возврата основного долга по кредиту и за просрочку уплаты процентов за пользование кредитом до 500 000 руб.

В соответствии с частью первой статьи 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основание своих требований и возражений. В силу ч. 2 ст. 12 ГПК РФ лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или не совершения ими процессуальных действий.

Ответчиком не представлен свой расчет суммы долга. Размер задолженности подтвержден в судебном заседании исследованными доказательствами, в том числе расчетом истца, движением по счету ответчика Старцева В.Г. Данные доказательства суд признает допустимыми, достоверными. Доказательств недостоверности представленных истцом доказательств, подтверждающих размер задолженности, ответчик не представил. Доказательств, опровергающих указанные истцом обстоятельства, свидетельствующих о надлежащем исполнении обязательств (своевременном возврате кредита и уплате процентов), не представлено.

Согласно п. 2 ст. 811 ГК РФ если договором займа предусмотрено возвращение займа по частям (в рассрочку), то при нарушении заемщиком срока, установленного для возврата очередной части займа, заимодавец вправе потребовать досрочного возврата всей оставшейся суммы займа вместе с причитающимися процентами.

Согласно п.4.4.1 кредитного договора, кредитор имеет право: потребовать полного досрочного исполнения обязательств по настоящему договору путем предъявления письменного требования о досрочном возврате суммы кредита, начисленных процентов за пользование кредитом и суммы пеней, в следующих случаях: б) при просрочке заемщиком осуществления очередного ежемесячного платежа по кредиту более чем на 30 календарных дней; г) при допущении просрочек в исполнении обязательств по внесению ежемесячных платежей более трех раз в течение 12 месяцев, даже если каждая просрочка незначительна.

Поскольку, как установлено судом, имела место просрочка заемщиком – ответчиком осуществления очередного ежемесячного платежа по кредиту более чем на 30 календарных дней и ответчиком были допущены просрочки в исполнении обязательств по внесению ежемесячных платежей более трех раз в течение 12 месяцев, то в силу п.2 ст.811 ГК РФ и п.4.4.1 кредитного договора, истец вправе потребовать от ответчика досрочного возврата всей оставшейся суммы займа вместе с причитающимися процентами.

Согласно п.1 ст.334 ГК РФ в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя), за изъятиями, установленными законом.

В соответствии с п.1 ст.348 ГК РФ взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя (кредитора) может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства по обстоятельствам, за которые он отвечает.

Требования залогодержателя (кредитора) удовлетворяются из стоимости заложенного имущества по решению суда (п.1 ст.349 ГК РФ).

В соответствии с п.2 ст.349 ГК РФ обращено взыскание, осуществляется в порядке, установленном законом о залоге, если иное не предусмотрено законом.

В соответствии со ст. 2 Закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» №102-ФЗ от 16.07.1998 (далее Закона), Ипотека может быть установлена в обеспечение обязательства по кредитному договору, по договору займа или иного обязательства.

В соответствии со ст. 3 Закона, Ипотека обеспечивает уплату залогодержателю основной суммы долга по кредитному договору или иному обеспечиваемому ипотекой обязательству полностью либо в части, предусмотренной договором об ипотеке. Ипотека, установленная в обеспечение исполнения кредитного договора или договора займа с условием выплаты процентов, обеспечивает также уплату кредитору (заимодавцу) причитающихся ему процентов за пользование кредитом (заемными средствами). Если договором не предусмотрено иное, ипотека обеспечивает также уплату залогодержателю сумм, причитающихся ему: в возмещение убытков и / или в качестве неустойки (штрафа, пени) вследствие неисполнения, просрочки исполнения или иного ненадлежащего исполнения обеспеченного ипотекой обязательства; в виде процентов за неправомерное пользование чужими денежными средствами, предусмотренных обеспеченным ипотекой обязательством либо федеральным законом; в возмещение судебных издержек и иных расходов, вызванных обращением взыскания на заложенное имущество; в возмещение расходов по реализации заложенного имущества. Если договором не предусмотрено иное, ипотека обеспечивает требования залогодержателя в том объеме, какой они имеют к моменту их удовлетворения за счет заложенного имущества.

В соответствии с п.1 ст.13 Закона, права залогодержателя по обеспеченному ипотекой обязательству и по договору об ипотеке могут быть удостоверены закладной, поскольку иное не установлено настоящим Федеральным законом. Закладной могут быть удостоверены права залогодержателя по ипотеке в силу закона и по обеспеченному данной ипотекой обязательству, если иное не установлено настоящим Федеральным законом.

В соответствии с п.1 ст.13 Закона, закладная является именной ценной бумагой, удостоверяющей следующие права ее законного владельца: право на получение исполнения по денежным обязательствам, обеспеченным ипотекой, без представления других доказательств существования этих обязательств; право залога на имущество, обремененное ипотекой.

В соответствии со ст. 54.1 Закона, обращение взыскания на заложенное имущество в судебном порядке не допускается, если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества. Если не доказано иное, предполагается, что нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества при условии, что одновременно соблюдены следующие условия: сумма неисполненного обязательства составляет менее пяти процентов от размера оценки предмета ипотеки по договору об ипотеке; период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет менее трех месяцев. Если договором об ипотеке не предусмотрено иное, обращение взыскания на имущество, заложенное для обеспечения обязательства, исполняемого периодическими платежами, допускается при систематическом нарушении сроков их внесения, то есть при нарушении сроков внесения платежей более трех раз в течение 12 месяцев, даже при условии, что каждая просрочка незначительна.

Надлежащее исполнение обязательств ответчика по кредитному договору обеспечивалось залогом приобретаемого в собственность ответчика Старцева В.Г., дома с земельным участком, расположенного по адресу: <адрес>, преимущественное право на удовлетворение своих требований из стоимости которого имеет истец. При этом, права залогодержателя по кредитному договору, обеспеченному ипотекой дома с земельным участком, были удостоверены Закладной от <дд.мм.гггг>, выданной Воткинским отделом Управления федеральной регистрационной службы по УР (л.д. 32-34) и п. 1.4.1 кредитного договора. Во исполнение заключенного договора ипотеки, ответчик Старцев В.Г. обязался обеспечить принадлежащим ему на праве собственности заложенным недвижимым имуществом требование кредитора в объеме, предусмотренном п.7.2 закладной, по основаниям, предусмотренным п.7.1 закладной (л.д.36).

В соответствии с п.7.1 закладной, основаниями обращения взыскания на заложенное имущество являются: а) просрочка по внесению очередного ежемесячного платежа согласно п.п. а) и б) п.5.1 настоящих условий, то есть: просрочка очередного ежемесячного платежа более чем на 30 календарных дней; просрочка очередного ежемесячного платежа более трех раз в течение 12 месяцев, даже если каждая просрочка незначительна.

В соответствии с п.7.2 закладной, требования владельца закладной из стоимости заложенного имущества удовлетворяются в полном объеме, определяемой к дате фактического удовлетворения, включая сумму обязательства, начисленные проценты за пользование этой суммой, неустойку (штраф, пеню), начисленную за просрочку исполнения обязательств, расходы по взысканию, оценке и реализации заложенного имущества, судебные издержки и прочие расходы, вызванные неисполнением или ненадлежащим исполнением должником своих обязательств по настоящей закладной и проведением процедуры обращения взыскания на предмет ипотеки и отселению должника (залогодателя)

Поскольку, как установлено судом, имела место просрочка заемщиком – ответчиком осуществления очередного ежемесячного платежа по кредиту более чем на 30 календарных дней и ответчиком были допущены просрочки в исполнении обязательств по внесению ежемесячных платежей более трех раз в течение 12 месяцев, то в силу п.7.1 закладной имеются основания для обращения взыскания на заложенное имущество.

Суд не усматривает оснований, предусмотренных статьей 54.1 Закона, для отказа в обращении взыскания на заложенное имущество, поскольку допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства значительно и размер требований залогодержателя соразмерен стоимости заложенного имущества. Сумма неисполненного обязательства составляет более пяти процентов от размера оценки предмета ипотеки по договору об ипотеке, период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет более трех месяцев. Имеется систематическое нарушение сроков внесения периодических платежей, то есть нарушение сроков внесения платежей более трех раз в течение 12 месяцев.

Истец, в соответствии с ч.1 ст. 334, ч.1 ст. 348 ГК РФ, ст. 50 ФЗ РФ «Об ипотеке» №*** - ФЗ от <дд.мм.гггг>, имеет право обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, а также получить удовлетворение своих требований за счет реализации заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами. Поскольку предметом залога является жилое помещение обращение взыскания на него возможно только по решению суда.

Порядок обращения взыскания на заложенное имущество установлен ст. 349, 350 ГК РФ, ст. 54 ФЗ РФ «Об ипотеке», исходя из которых, принимая решение об обращении взыскания на заложенное имущество, суд в решении, в том числе, должен определить, способ реализации имущества, начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации, которая определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, а в случае спора самим судом.

Истцом предъявлены требования об обращении взыскания на заложенное имущество, при этом истец просит определить начальную продажную цену жилого дома – 7 533 360 рублей, земельного участка – 837040 руб., подтверждая её служебной запиской главного экономиста по экспертизе и оценке залогов Б*** (л.д. 43-45), а способ реализации - продажа с публичных торгов. Оценщик при определении цены заложенного имущества исходил из ее ликвидационной стоимости.

В соответствии со ст. 12 Закона об оценочной деятельности, отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в таком отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки.

По ходатайству истца была проведена судебная оценочная экспертиза заложенного имущества.

Согласно заключению эксперта №*** об оценке спорного имущества (л.д.75-135), рыночная стоимость объектов оценки по адресу: <адрес> составляет: земельного участка общей площадью 650 кв.м. - 1329000 руб.; жилого дома с постройками: сарай, котельная, гараж, теплица (литер: А, С, К, Г, Т, Е, Е1, I) общей площадью 220, 6 кв.м. – 4 003000 руб.

Согласно п.2.4.1.15 заключения эксперта (л.д.79), в ходе осмотра объекта экспертом было выявлено, что на земельном участке отсутствуют следующие постройки: баня, п/банник, навес. Данные постройки по свидетельству представителя собственника Старцевой Т.А. были снесены для того, чтобы построить новые. На их месте на момент осмотра какие-либо постройки не были обнаружены.

Суд приходит к выводу о возможности установления начальной продажной цены при реализации заложенного имущества соответствующей его рыночной стоимости по следующим основаниям.

Согласно закладной (л.д.34) на <дд.мм.гггг> денежная оценка предмета ипотеки составляет: дом – 10000000 руб., земельный участок – 1410000 руб.

Согласно пункту 7 Федерального стандарта оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО №***)» рыночная стоимость определяется оценщиком, в частности, при определении стоимости объекта залога.

Согласно пункту 9 Федерального стандарта оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО №***)», при определении ликвидационной стоимости объекта оценки определяется расчетная величина, отражающая наиболее вероятную цену, по которой данный объект оценки может быть отчужден за срок экспозиции объекта оценки, меньший типичного срока экспозиции для рыночных условий, в условиях, когда продавец вынужден совершить сделку по отчуждению имущества. При определении ликвидационной стоимости, в отличие от определения рыночной стоимости, учитывается влияние чрезвычайных обстоятельств, вынуждающих продавца продавать объект оценки на условиях, не соответствующих рыночным.

Суд считает, что достоверным, относимым и допустимым доказательством цены заложенного имущества может служить заключение эксперта №***, поскольку квалификация эксперта у суда сомнений не вызывает, при проведении экспертизы эксперт был предупрежден об уголовной ответственности по ст.307 УК РФ за дачу заведомо ложного заключения, период проведения экспертизы (с <дд.мм.гггг> по <дд.мм.гггг>) более близок к дате вынесения судебного решения, чем служебная записка оценщика Банка (<дд.мм.гггг>). Кроме того, при составлении служебной записки оценщик банка учитывал и наличие бани, предбанника и навеса, которых на момент проведения экспертизы не имеется.

Кроме того, суд считает, что ликвидационная стоимость объекта не может быть установлена судом в качестве начальной продажной цены имущества по настоящему делу, поскольку рыночная стоимость, по мнению суда, наиболее соответствует действительной цене спорного имущества. Более низкая начальная цена реализации имущества с публичных торгов может впоследствии привести к нарушению прав ответчика, а также интересов истца с учетом размера задолженности по кредитному договору. Рыночная цена спорного имущества, действующая на момент вынесения решения, в наибольшей степени обеспечивает защиту прав и законных интересов, как истца, так и ответчика.

Таким образом, с учетом баланса интересов сторон данного спора, для целей определения начальной продажной цены имущества, суд определяет ее с учетом рыночной цены заложенного имущества.

Размер рыночной стоимости заложенного имущества на момент вынесения решения суда подтвержден истцом заключением эксперта. Данное доказательство суд признает допустимым, достоверным. Доказательств возражений о недопустимости и недостоверности представленного истцом доказательства, а также доказательств, подтверждающих иной размер стоимости заложенного имущества, ответчик не представил.

Суд руководствуясь п/п 4 п. 2 ст. 54 ФЗ РФ «Об ипотеке», считает необходимым определить начальную продажную цену – соответствующую рыночной, согласно заключения эксперта №***

В соответствии со ст. 56 ФЗ РФ «Об ипотеке», суд считает необходимым установить способ реализации заложенного имущества – продажа с публичных торгов.

Ответчиком Старцевым В.Г. представлено ходатайство, в котором он просит производство по делу прекратить, так как в соответствии с ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» требования должны рассматриваться в Арбитражном суде УР. Ответчиком представлена копия определения Арбитражного суда УР от <дд.мм.гггг> по делу №***. Суд считает, что не имеется оснований для прекращения производства по делу, поскольку исковое заявление поступило в суд <дд.мм.гггг> (л.д.4), принято к производству судом <дд.мм.гггг> (л.д.1 о.с.), а как следует из определения Арбитражного суда УР по делу №*** в отношении имущества индивидуального предпринимателя Старцева В.Г. процедура наблюдения введена <дд.мм.гггг>. То есть, дело было принято судом к своему производству с соблюдением правил подсудности, и в соответствии с п.1 ст.33 ГПК РФ, должно быть разрешено им по существу.

На основании изложенного, суд находит удовлетворить исковые требования частично, взыскать с ответчика в пользу истца задолженность по кредитному договору №***В от <дд.мм.гггг> по состоянию на <дд.мм.гггг> в сумме 6434 029руб. 16 коп., в том числе задолженность по кредиту в размере 4923612 руб. 80 коп., задолженность по процентам за пользование кредитом, начисленным за период с <дд.мм.гггг> по <дд.мм.гггг> в размере 1010 416 руб. 36 коп., задолженность по пени, начисленным за период с <дд.мм.гггг> по <дд.мм.гггг>, в размере 500000 руб.

Обратить взыскание на предмет залога: земельный участок и жилой дом с постройками по адресу: <адрес>, принадлежащие Старцеву В.Г., путем продажи с публичных торгов; установить начальную продажную цену заложенного имущества, с которой начинаются торги: земельного участка – 1329000 руб.; жилого дома с постройками – 4 003000 руб.

В остальной части исковых требований отказать.

В соответствии со ст. 98 ГПК РФ с ответчика подлежат взысканию в пользу истца расходы по оплате государственной пошлины - 40370 руб. 15 коп. пропорционально сумме удовлетворенных исковых требований 6434 029 руб. 16 коп. и от удовлетворенных требований об обращении взыскания на заложенное имущество, а всего в размере 44370 руб. 15 коп.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 194 - 199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования АКБ «АК БАРС» (ОАО) к Старцеву В.Г. о взыскании задолженности по кредитному договору в сумме 9179754 руб. 66 коп., обращении взыскания на заложенное недвижимое имущество, удовлетворить частично.

Взыскать со Старцева В.Г. в пользу АКБ «АК БАРС» (ОАО) задолженность по кредитному договору №*** от <дд.мм.гггг> в сумме 6434 029руб. 16 коп., в том числе: задолженность по кредиту в размере 4923612 руб. 80 коп., задолженность по процентам за пользование кредитом в размере 1010 416 руб. 36 коп., задолженность по пени в размере 500000 руб., а также расходы по уплате госпошлины в сумме 44 370 руб. 15 коп.

Обратить взыскание на предмет залога: земельный участок кадастровый номер №*** общей площадью 650 кв.м. и жилой дом с постройками: сарай, котельная, гараж, теплица (инвентаризационный №***; литер: А, С, К, Г, Т, Е, Е1, I; условный номер объекта №***) общей площадью 220,6 кв.м., по адресу: <адрес>, принадлежащие Старцеву В.Г., путем продажи с публичных торгов для удовлетворения требований АКБ «АК БАРС» (ОАО) по взысканию со Старцева В.Г. в счет исполнения обязательств по кредитному договору №*** от <дд.мм.гггг>: задолженности по кредитному договору в сумме 6434 029руб. 16 коп. и расходов по уплате госпошлины в сумме 44 370 руб. 15 коп.; установить начальную продажную цену заложенного имущества, с которой начинаются торги: земельного участка кадастровый номер №*** общей площадью 650 кв.м. – 1329000 руб.; жилого дома с постройками: сарая, котельной, гаража, теплицы (инвентаризационный №***; литер: А, С, К, Г, Т, Е, Е1, I) общей площадью 220, 6 кв.м. – 4 003000 руб.

В остальной части заявленных требований, отказать.

Решение суда может быть обжаловано в кассационном порядке в Верховный Суд УР через Воткинский городской суд УР в течение 10 дней со дня составления мотивированного решения суда.

Мотивированное решение суда составлено 24.04.2011.

Председательствующий судья В.В. Станиславский