Р Е Ш Е Н И Е
Именем Российской Федерации
../../.... года Восточный районный суд г.Бийска в составе:
председательствующего: Матвеева А.В.,
при секретаре: Рязановой Т.Г.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» к Лучшевой Л.В., Лучшеву О.В., Петрову К.В. о взыскании долга и обращении взыскания на заложенное имущество,
У С Т А Н О В И Л:
ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» обратилось в суд с иском к Лучшевой Л.В., Лучшеву О.В., Петрову К.В. о взыскании солидарно с ответчиков задолженности в размере Х руб., в том числе остатка неисполненных обязательств по основному долгу - Х руб., суммы неуплаченных процентов за пользование кредитом - Х руб., начисленные пени в размере в размере Х руб., а также начиная с ../../.... года и по день реализации жилого дома и земельного участка определить подлежащими выплате проценты за пользование кредитом в размере 13,5 % годовых, и пени за нарушение сроков возврата кредита и уплаты процентов по нему в размере 0,2 % за каждый день просрочки, на сумму остатка неисполненных обязательств по основному долгу - Х руб. Обратить взыскание на жилой дом и земельный участок, расположенные по адресу: ..., в том числе: определить способ реализации в виде продажи с публичных торгов, определить начальную продажную стоимость жилого дома и земельного участка исходя из их оценки, указанной в Закладной, в размере Х рублей; взыскать с ответчиков в пользу истца расходы по уплате государственной пошлины в сумме Х руб., по Х руб. с каждого.
Решением Восточного районного суда г.Бийска от ../../.... года исковые требования ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» удовлетворены частично.
Определением Судебной коллегии по гражданским делам Алтайского краевого суда от ../../.... года решение Восточного районного суда г.Бийска от ../../.... года отменено, дело возвращено в тот же суд на новое рассмотрение.
При новом рассмотрении дела судом установлено, что в обоснование исковых требований истцы указали, что в соответствии с условиями кредитного договора N от ../../.... года (далее - кредитный договор) заемщикам-залогодателям Лучшевым: Л.В., О.В., заемщику Петрову К.В. Краевой Коммерческий Сибирский социальный банк ООО предоставило ипотечный жилищный кредит в размере Х рублей на срок 180 месяцев для приобретения в общую совместную собственность ответчиков Лучшевых: О.В., Л.В. жилого дома, расположенного по адресу: ... Кредит в сумме Х рублей зачислен ../../.... года на счет ответчика, что подтверждается мемориальным ордером N. По состоянию на ../../.... года жилой дом и земельный участок были оценены в размере Х рублей, что подтверждается заключением независимого оценщика РП «Российская коллегия оценщиков» N от ../../.... года. Государственная регистрация договора купли-продажи от ../../.... года произведена ../../.... года Управлением Федеральной регистрационной службы по Алтайскому краю. Права залогодержателя по кредитному договору, обеспеченному ипотекой жилого дома и земельного участка, были удостоверены Закладной, составленной ответчиками Лучшевыми: О.В., Л.В. как должниками - залогодателями, Петровым К.В. как должником, и выданной Управлением Федеральной регистрационной службы по Алтайскому краю первоначальному залогодержателю - Краевому Коммерческому банку Сибирский социальный банк ООО ../../.... года. Запись об ипотеке жилого дома и земельного участка в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним произведена ../../.... года за N и за N.
Залогодержателем и кредитором по Закладной в настоящее время является истец. Права истца на Закладную основываются на сделке по передаче прав по Закладной (договор купли-продажи закладных от ../../.... года и отметки на Закладной, произведенной предыдущим владельцем закладной - Краевым Коммерческим Сибирским социальным банком ООО).
Истец ссылается на то, что начиная с июля 2008 года ежемесячные платежи по погашению суммы кредита и процентов за пользованием им, предусмотренные условиями Закладной и кредитным договором, ответчиками в адрес истца, как залогодержателя-кредитора, не производятся. В связи с неисполнением ответчиком обязательств по возврату кредита и уплате процентов за пользование им, истцом в соответствии с п. 5.1 Закладной и п. 4.4.1 кредитного договора было предъявлено требование от ../../.... года N о полном досрочном исполнении обеспеченных ипотекой денежных обязательств, которое ответчиками выполнено не было.
В соответствии с условиями п. 7.1 Закладной, п. 4.4.3 кредитного договора указанное обстоятельство является основанием для обращения взыскания на заложенную квартиру.
Задолженность ответчиков по состоянию на ../../.... года составляет Х руб., в том числе остаток неисполненных обязательств по основному долгу - Х руб., сумма неуплаченных процентов за пользование кредитом - Х руб., а также начисленные пени в размере в размере Х руб.
Истец просит взыскать с ответчиков Лучшевой Л.В., Лучшева О.В., Петрова К.В. в пользу ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» задолженность в размере Х руб., в том числе остаток неисполненных обязательств по основному долгу - Х руб., сумма неуплаченных процентов за пользование кредитом - Х руб., а также начисленные пени в размере в размере Х руб., а также начиная с ../../.... года и по день реализации жилого дома и земельного участка определить подлежащими выплате проценты за пользование кредитом в размере 13,5 % годовых, и пени за нарушение сроков возврата кредита и уплаты процентов по нему в размере 0,2 % за каждый день просрочки, на сумму остатка неисполненных обязательств по основному долгу - Х руб. солидарно. Обратить взыскание на жилой дом и земельный участок, расположенные по адресу: ... в том числе: определить способ реализации в виде продажи с публичных торгов, определить начальную продажную стоимость жилого дома и земельного участка исходя из их оценки, указанной в Закладной, в размере Х рублей; взыскать с ответчиков в пользу истца расходы по уплате государственной пошлины в сумме Х руб., по Х руб. с каждого.
../../.... года истцом были уточнены исковые требования. В уточненном исковом заявлении истец просит суд взыскать с ответчиков Лучшевой Л.В., Лучшева О.В., Петрова К.В. в пользу ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» задолженность в размере Х руб., в том числе остаток неисполненных обязательств по основному долгу - Х руб., сумма неуплаченных процентов за пользование кредитом - Х руб., начисленные пени в размере в размере Х руб., а также начиная с ../../.... года и по день реализации жилого дома и земельного участка определить подлежащими выплате проценты за пользование кредитом в размере 13,5 % годовых, и пени за нарушение сроков возврата кредита и уплаты процентов по нему в размере 0,2 % за каждый день просрочки, на сумму остатка неисполненных обязательств по основному долгу - Х руб. солидарно. Обратить взыскание на жилой дом и земельный участок, расположенные по адресу: ..., в том числе: определить способ реализации в виде продажи с публичных торгов, определить начальную продажную стоимость жилого дома и земельного участка исходя из их оценки, указанной в Закладной, в размере Х рублей; взыскать с ответчиков в пользу истца расходы по уплате государственной пошлины в сумме Х руб., по Х руб. с каждого.
В судебное заседание истец - представитель ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» не явился, о времени и месте судебного разбирательства извещен надлежаще, представлено заявление с просьбой о рассмотрении дела в его отсутствие, что суд находит возможным.
Ответчики Лучшева Л.В., Петров К.В. в судебное заседание не явились, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом. Каких-либо возражений по иску, заявлений, ходатайств от ответчиков не поступало, доказательств уважительности причин неявки в судебное заседание не представили, при таких обстоятельствах, на основании ч. 4 ст.167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее ГПК РФ), суд находит возможным рассмотреть дело в отсутствие указанных ответчиков.
Ответчик Лучшев О.В. в судебное заседание не явился, о месте и времени судебного заседания извещен надлежащим образом, просил рассмотреть дело в его отсутствие с участием представителя Булгаковой Я.А.
Представитель ответчиков Лучшева О.В., Лучшевой Л.В. - Булкагова Я.А., действующая на основании доверенностей, в судебном заседании возражала относительно удовлетворения исковых требований, в том числе в части размера взыскиваемой пени за нарушение сроков возврата кредита. Указывала, что сумма пени явно несоразмерна последствиям нарушенного обязательства, ссылаясь на ст. 333 ГК РФ просила уменьшить неустойку. Кроме этого, просила отказать в удовлетворении требований об определении подлежащими выплате процентов за пользование кредитом в размере 13,5 % годовых, и пени за нарушение сроков возврата кредита и уплаты процентов по нему в размере 0,2 % за каждый день просрочки, на сумму остатка неисполненных обязательств по основному долгу, начиная с ../../.... года и по день реализации квартиры.
Выслушав представителя ответчика Лучшева О.В., Лучшевой Л.В. Булкагову Я.А., изучив материалы дела, суд приходит к выводу об удовлетворении настоящего иска в части по следующим основаниям.
В судебном заседании установлено, что между Краевым Коммерческим Сибирским социальным банком ООО и ответчиками ../../.... года заключен кредитный договор N, в соответствии с которым Краевой Коммерческий Сибирский социальный банк ООО предоставило кредит в сумме Х рублей сроком на 180 месяцев для приобретения в собственность ответчиков Лучшевых: О.В., Л.В. жилого дома и земельного участка, находящихся по адресу: ..., оценочной стоимостью Х рублей.
Кредит в сумме Х рублей зачислен ../../.... года на счет ответчика Лучшевой Л.В., что подтверждается мемориальным ордером N от ../../.... года.
По состоянию на ../../.... года рыночная стоимость указанных жилого дома и земельного участка была определена в размере Х рублей, что подтверждается отчетом N об оценке рыночной стоимости ООО Специализированная фирма «РосЭксперт».
Согласно п.п. 4.4.3 Кредитного договора кредитор вправе обратить взыскание на заложенное имущество при просрочке ежемесячного платежа по денежному обязательству более чем на 30 календарных дней, при нарушении сроков внесения ежемесячных платежей по денежному обязательству более трех раз в течение 12 месяцев, даже если каждая просрочка незначительна, при неудовлетворении должником требования владельца закладной о досрочном исполнении денежного обязательства в течение 30 календарных дней, считая от даты получения письменного уведомления о таком требовании, в иных случаях, предусмотренных действующим законодательством РФ.
Права залогодержателя по кредитному договору, обеспеченному ипотекой жилого дома и земельного участка, были удостоверены Закладной, составленной ответчиками и выданной Управлением Федеральной регистрационной службы по Алтайскому краю первоначальному залогодержателю - «Краевой Коммерческий Сибирский социальный банк» ООО ../../.... года. Запись об ипотеке спорных жилого дома и земельного участка в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним произведена ../../.... года за N и за N.
В соответствии с договором купли-продажи закладных N от ../../.... года залогодержателем и кредитором по закладной в настоящее время является ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию».
В соответствии с п. 2 ст. 13 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» закладная является ценной бумагой, удостоверяющей право ее законного владельца на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой, без предоставления других доказательств существования этого обязательства, и право залога на имущество, обремененное ипотекой.
Начиная с июля 2008 года ежемесячные платежи по погашению суммы займа и процентов за пользование им, предусмотренные условиями закладной и кредитным договором, ответчиками в полном объеме не производятся. Доказательств обратному ответчиками не представлено.
На ../../.... года задолженность ответчиков перед истцом составляет Х руб. коп., что подтверждается представленным в материалах дела расчетом.
Судом проверен расчет истца, который признан правильным.
Следовательно, ответчики ненадлежащим образом исполняют свои обязательства по кредитному договору ипотечного кредитования.
../../.... года истцом в адрес ответчиков направлялось требование о полном досрочном исполнении обеспеченных ипотекой денежных обязательств, однако до настоящего времени задолженность ответчиками перед истцом не погашена.
В соответствии со ст.ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускается.
Согласно ст. 50 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное. В силу ст. 56 вышеуказанного закона, имущество, заложенное по договору об ипотеке, на которое по решению суда обращено взыскание, в соответствии с указанным федеральным законом реализуется с публичных торгов.
В соответствии с ч. 2 ст. 54 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, а в случае спора - самим судом.
Истцом определена стоимость заложенного жилого дома и земельного участка в размере Х рублей, указанном в закладной.
По ходатайству представителя ответчикой Лучшева О.В., Лучшевой Л.В. - Булкаговой Я.А. ../../....г. судом была назначена судебная оценочная экспертиза, проведение которой суд поручил ООО «Бюро оценки и консалтинга».
Согласно заключению экспертов N от ../../....г. рыночная стоимость дома и земельного участка, расположенных по адресу: ... составляет Х рублей.
В соответствии со ст. 8 Федерального закона от 29.07.1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» проведение оценки объектов оценки является обязательным при ипотечном кредитовании физических лиц в случае возникновения споров о величине стоимости предметов ипотеки.
Статьей 3 указанного Федерального Закона определено, что оценочная деятельность представляет собой установление в отношении объектов оценки рыночной и иной стоимости.
Установленная рыночная или иная стоимость объекта оценки оформляется отчетом об оценке, требования к которой закреплены в ст. 8 Федерального закона.
В частности, в отчете об оценке объекта оценки должны быть указаны: дата составления и порядковый номер отчета, основание для проведения оценщиком оценки объекта оценки, место нахождения оценщика, точное описание объекта оценки, стандарты оценки для определения соответствующего вида стоимости объекта оценки, обоснование их использования при проведении оценки данного объекта оценки, последовательность определения стоимости объекта оценки и ее итоговая величина, дата определения стоимости объекта оценки, перечень документов, используемых оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки.
Отчет об оценке дома и земельного участка по адресу: ..., соответствует всем указанным требованиям, установленным Федеральным законом к оценке данного объекта. Сторонами данная оценка не оспорена.
Ответчики каких-либо доказательств в опровержение заявленных истцом требований не представили.
С учетом изложенных обстоятельствах суд признает обоснованными, доказанными, соответственно, подлежащими удовлетворению исковые требования ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» о взыскании с ответчиков суммы основного долга и процентов за пользование кредитом, обращении взыскания на предмет залога, определения способа реализации указанного недвижимого имущества в виде продажи с публичных торгов, определении начальной продажной стоимости квартиры в размере Х рублей, определении подлежащими выплате процентов за пользование кредитом в размере 13,5 % годовых, начиная с ../../.... года и по день реализации жилого дома и земельного участка.
Вместе с тем, по мнению суда, не основаны на законе исковые требования ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» о взыскании с ответчиков пени за нарушение сроков возврата кредита и процентов по нему в размере 0,2 % за каждый день просрочки от суммы платежа по исполнению обязательств с ../../.... года и по день реализации предмета ипотеки. В указанной части требований истцу следует отказать.
Кроме того, суд считает необоснованно завышенной и не соответствующей последствиям нарушения обязательства сумму предъявленной истцом ко взысканию с ответчиков пени за ненадлежащее исполнение ответчиками обязательств по кредитному договору.
Так, истец просит суд взыскать с ответчиков общую сумму пени в размере Х руб., исходя из расчета 0,2% процента в день за каждый день прострочки т.е. в размере 72% годовых, в то время как учетная ставка банковского процента за весь период действия договора не превышала 13% годовых.
В силу ч. 1 ст. 333 ГК РФ если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.
Поскольку предъявленная ко взысканию неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства суд считает необходимым снизить ее размер до максимального размера учетной ставки банковского процента (13%), существовавшего в период действия кредитного договора.
Таким образом, с ответчиков в пользу истца в солидарном порядке подлежит взысканию пеня за ненадлежащее исполнение обязательств по кредитному договору в размере Х руб.
При изложенных обстоятельствах суд приходит к выводу о том, что исковые требования ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» подлежат удовлетворению частично.
В соответствии со ст.98 ГПК РФ, стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.
При подаче иска истцом уплачена государственная пошлина в размере Х руб., исходя из максимально установленного Налоговым кодексом Российской Федерации на тот период времени размера государственной пошлины, подлежащей уплате при предъявлении в суд искового заявления имущественного характера, подлежащего оценке, а также Х руб., в связи с предъявлением в суд искового требования имущественного характера, не подлежащего оценке.
Исходя из удовлетворенного судом размера исковых требований судебные расходы по уплате государственной пошлины подлежат взысканию с ответчиков в пользу истца в полном объеме.
Таким образом, с ответчиков в пользу ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» надлежит взыскать государственную пошлину, уплаченную истцом при подаче в суд искового заявления в размере Х руб. ((Х руб. - госпошлина, подлежащая уплате по имущественным требованиям + Х руб. - госпошлина, подлежащая уплате по требованию неимущественного характера)/3), в равных долях по Х руб. с каждого из ответчиков.
На основании вышеизложенного и руководствуясь ст.194-199 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
1. Удовлетворить иск Открытого акционерного общества «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» частично.
2. Взыскать с Лучшевой Л.В., Лучшева О.В., Петрова К.В. в солидарном порядке в пользу Открытого акционерного общества «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» задолженность по кредитному договору от ../../.... года N в сумме Х руб., из которых: остаток основного долга - Х руб., сумма неоплаченных процентов за пользование кредитом - Х руб.., пеня за ненадлежащее исполнение обязательств по кредитному договору в размере Х руб.
3. Определить ко взысканию в солидарном порядке с Лучшевой Л.В., Лучшева О.В., Петрова К.В. в пользу Открытого акционерного общества «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» сумму процентов за пользование кредитом, исходя из 13,5 % годовых, подлежащих начислению на сумму основного долга, равную Х руб., начиная с ../../.... г. до полного исполнения обязательств по кредитному договору.
4. Обратить взыскание на жилой дом и земельный участок, расположенные по адресу: ...
5. Определить способ реализации жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: ..., в виде продажи с публичных торгов.
6. Определить начальную продажную стоимость жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: ..., в размере Х рублей.
7. Взыскать с Лучшевой Л.В., Лучшева О.В., Петрова К.В., Петрова К.В. в пользу Открытого акционерного общества «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» судебные расходы по уплате государственной пошлины в размере Х рублей в равных долях, по Х руб. с каждого из ответчиков.
8. В остальной части иска Открытому акционерному обществу «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» отказать.
9. Решение суда может быть обжаловано в течение 10 дней со дня его принятия судом в окончательной форме в Алтайский краевой суд через Восточный районный суд г. Бийска.
Председательствующий А.В. Матвеев