Дело № 2-2923/2010
Р Е Ш Е Н И Е
Именем Российской Федерации
12 ноября 2010 года Восточный районный суд г. Бийска Алтайского края в составе:
председательствующего: Матвеева А.В.,
при секретаре: Родионове И.Е.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Русановой Е.С. к ООО «Торгово-экспедиционное молодежное предприятие «Ареал» о признании права собственности на жилое помещение, взыскании неустойки за ненадлежащее исполнение обязательств,
У С Т А Н О В И Л:
Русанова Е.С. обратилась в суд с иском к ООО «Торгово-экспедиционное молодежное предприятие «Ареал» о признании права собственности на жилое помещение и взыскании неустойки за ненадлежащее исполнение обязательств.
В обоснование заявленных требований указывает, что ДД.ММ.ГГГГ она заключила с ООО «ТЭМП «Ареал» договор о долевом участии в строительстве №.
В соответствии с условиями данного договора она взяла на себя обязательства оплатить поэтапно ХХХ руб., а ответчик-построить дом, оформить и передать ей в собственность квартиру № в доме № по пер.<адрес>.
ДД.ММ.ГГГГ Администрацией г. Бийска было выдано разрешение на ввод пятиэтажного многоквартирного жилого дома в эксплуатацию с присвоением вводимому объекту адреса: <адрес>.
Со стороны истца обязательства по оплате стоимости квартиры выполнены надлежащим образом и в полном объеме, однако, ООО «ТЭМП «Ареал» уклоняется от совершения действий, необходимых для государственной регистрации права собственности истца на спорную квартиру, тем самым нарушая права истца.
Дополнительным соглашением № от ДД.ММ.ГГГГ к договору № от ДД.ММ.ГГГГ стороны договора внесли изменения в договор от ДД.ММ.ГГГГ, указав, что инвестору передается <.......> комнатная квартира, расположенная на пятом этаже <.......> этажного жилого дома, по адресу: <адрес>.
По условиям договора от ДД.ММ.ГГГГ застройщик должен выплатить неустойку в случае нарушения срока сдачи дома в эксплуатацию. Поскольку ответчик не передал истцу квартиру в сроки, предусмотренные договором, истец полагает, что с ответчика в ее пользу подлежит взысканию неустойка, которую она определила в размере ХХХ руб. с учетом положений ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ).
В этой связи истец в уточненном исковом заявлении от ДД.ММ.ГГГГ просила суд признать за ней право собственности на <адрес>, расположенную на <.......> этаже <.......> этажного жилого дома по адресу, <адрес> взыскать с ответчика в ее пользу неустойку в размере ХХХ руб.
Истец Русанова Е.С. в судебное заседание не явилась, о времени и месте судебного разбирательства извещена надлежащим образом. Суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие истца.
В судебном заседании ДД.ММ.ГГГГ истец Русанова Е.С. исковые требования поддержала в полном объеме, суду дала аналогичные пояснения.
Представитель истца по доверенности Кутляров Д.В. исковые требования Русановой Е.С. поддержал в полном объеме, суду дал аналогичные пояснения.
В судебном заседании интересы ответчика представлял директор ООО «ТЭМП «Ареал» Смирнов А.И.
Представитель ответчика Смирнов А.И. в судебном заседании иск Русановой Е.С. не признал, суду пояснил, что в ДД.ММ.ГГГГ был подготовлен проект и получены соответствующие разрешения на строительство дома № по пер. <адрес> (в последующем определен почтовый адрес: <адрес>).
На момент получения соответствующих разрешений на строительство дома не было возможности установить точную сумму затрат, необходимых для возведения дома, и сумму вклада каждого дольщика.
В договорах с первоначальными дольщиками были указаны предварительные суммы оплаты за предназначенные им жилые помещения.
Русанова Е.С. должна была перечислить по договору ХХХ руб. на счет ООО «ТЭМП «Ареал», однако, своих обязательств на сумму ХХХ руб. не исполнила. Часть представленных истцом квитанций являются подложными, так как подписаны бухгалтером, не обладавшим правом на получение денежных средств от дольщиков.
На дату окончания строительства истцу было предложено провести оплату подлежащего передаче ей жилого помещения: квартиры № в доме № по пер. Гилева <адрес>, однако, она от такого предложения отказалась.
Относительно искового требования о взыскании неустойки представитель ответчика в судебном заседании указал, что поскольку истец полностью не оплатила стоимость квартиры по договору долевого участия в строительстве, то по условиям договора ООО «ТЕМП «Ареал» вправе обратиться в суд с иском к Русановой Е.С. о взыскании неустойки в связи с неисполнением обязательства по договору.
Кроме того, в судебном заседании представитель ответчика Смирнов А.И. полагал, что неустойка по договору долевого участия в строительстве может быть взыскана с ООО «ТЕМП «Ареал» только за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ поскольку ДД.ММ.ГГГГ ООО «ТЕМП «Ареал» был получен акт о приемке законченного строительством объекта.
В дальнейшем в связи с изменением цен на рынке недвижимости и недостаточностью сумм, предусмотренных договорами долевого участия, строительством дома занимались сами дольщики, которые в ДД.ММ.ГГГГ въехали в свои квартиры и проживают в них до настоящего времени.
Вместе с тем, представитель ответчика в судебном заседании просил суд отказать истцу Русановой Е.С. в удовлетворении исковых требований в полном объеме.
Третьи лица - Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Алтайскому краю, ФГУП «Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ» по Алтайскому краю надлежаще извещены о месте и времени судебного разбирательства, представители третьих лиц в судебное заседание не явились, каких-либо заявлений, ходатайств суду не представили. Суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие представителей третьих лиц.
Выслушав объяснения представителей истца и ответчика, изучив материалы дела, суд находит исковые требования подлежащими частичному удовлетворению по следующим основаниям.
В судебном заседании установлено, что ДД.ММ.ГГГГ ООО «ТЭМП «Ареал» было выдано разрешение за № на выполнение строительно-монтажных работ по четырехэтажному кирпичному жилому дому по пер. <адрес>.
ДД.ММ.ГГГГ между ООО «ТЭМП «Ареал» и ООО «СДК» был заключен договор подряда на строительство <.......>-ти квартирного дома по пер. <адрес>.
Поскольку в процессе строительства увеличилось количество этажей дома: с <.......> до <.......>, и квартир в доме: с <.......> до <.......>, ООО «ТЭМП «Ареал» заключило контракт № (договор подряда) от ДД.ММ.ГГГГ с ООО «Бийск-сервисмонтаж» на строительство жилого <.......>-ти квартирного кирпичного дома по пер. Гилева, 15. Соответствующее разрешение № на строительство многоквартирного жилого дома из <.......> этажей было получено ООО «ТЭМП «Ареал» ДД.ММ.ГГГГ.
Согласно п. 2 ст. 27 Федерального закона от 30.12.2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», вступившего в силу с 01.04.2005 г., действие данного Закона распространяется на отношения, связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, разрешения на строительство которых получены после вступления в силу данного Федерального закона.
Поскольку разрешение на строительство жилого дома было получено ООО «ТЭМП «Ареал» в ДД.ММ.ГГГГ, указанный закон не распространяется на возникший между сторонами спор. К данным правоотношениям подлежат применению положения ГК РФ о строительном подряде.
В соответствии со ст. 740 ГК РФ по договору строительного подряда подрядчик обязуется в установленный договором срок построить по заданию заказчика определенный объект либо выполнить иные строительные работы, а заказчик обязуется создать подрядчику необходимые условия для выполнения работ, принять их результат и уплатить обусловленную цену. Договор строительного подряда заключается на строительство или реконструкцию предприятия, здания (в том числе жилого дома). В случаях, когда по договору строительного подряда выполняются работы для удовлетворения бытовых или других личных потребностей гражданина (заказчика), к такому договору соответственно применяются правила параграфа 2 главы 37 ГК РФ о правах заказчика по договору бытового подряда.
В судебном заседании установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ООО «ТЭМП «Ареал» и Русановой Е.С. был заключен договор о долевом участии в строительстве. По условиям данного договора Русанова Е.С. принимала участие в долевом строительстве жилого дома по индивидуальному проекту, расположенного по адресу: <адрес>, а ООО «ТЭМП «Ареал» взяло на себя обязательство после завершения строительства и ввода дома в эксплуатацию передать истцу в собственность <.......> квартиру. При этом цена договора определена в размере ХХХ руб.
Дополнительным соглашением № от ДД.ММ.ГГГГ к договору № от ДД.ММ.ГГГГ стороны договора внесли изменения в договор от ДД.ММ.ГГГГ, указав, что инвестору передается <.......> комнатная квартира, расположенная на пятом этаже <.......> этажного жилого дома, по адресу: <адрес>.
Таким образом, между сторонами согласован предмет договора и определена цена в соответствии с требованиями п. 1 ст. 424, п.п. 1 и 4 ст.709 ГК РФ, которая является фиксированной и изменению, согласно условий договора, не подлежит.
Иное стороной ответчика не доказано, соответственно, доводы представителя ответчика Смирнова А.И. о том, что цена в договоре являлась приблизительной, так как не было возможности установить точную сумму затрат, не могут быть приняты судом во внимание.
В силу п. 2 ст. 450 ГК РФ, по которому изменение или расторжение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено законом или договором. Поскольку цена является одним из существенных условий договора, то изменение цены представляет собой изменение существенного условия договора.
Принимая во внимание вышеизложенное ссылки представителя ООО «ТЭМП «Ареал» Смирнова А.И. на то, что стоимость жилого помещения значительно возросла за период строительства дома, в связи с чем, цена должна определяться по стоимости одного квадратного метра жилья на день разрешения спора, являются несостоятельными, так как такие условия договором о долевом участии № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенным с Русановой Е.С., не предусмотрены, а соответствующие изменения по соглашению сторон в соответствии с требованиями гражданского законодательства в него не внесены.
На основании вышеизложенного суд пришел к выводу о том, что цена договора № о долевом участии в строительстве от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ООО «ТЭМП «Ареал» и Русановой Е.С., составляет ХХХ руб. Указанную сумму Русанова Е.С. должна была внести в долевое участие в строительстве дома.
В подтверждение факта исполнения обязательства по внесению оплаты по договору долевого участия, истцом Русановой Е.С. представлена 31 квитанция на общую сумму ХХХ руб. (л.д. 8-16). Платежные документы имеют необходимые реквизиты, в том числе печать ООО «ТЭМП «Ареал», что соответствует требованиям ст. 9 Федерального закона «О бухгалтерском учете» и п. 13 Положения «По ведению бухгалтерского учета и бухгалтерской отчетности в Российской Федерации», утвержденного приказом Минфина РФ от 29.07.1998 г. № 34н.
Квитанции о принятии денежных средств выданы за подписью директора ООО «ТЭМП «Ареал» Смирнова А.И. или главного бухгалтера С.Н.Т.
Возражая относительно заявленных исковых требований, директор ООО «ТЭМП «Ареал» Смирнов А.И. ссылался на недействительность квитанций, подписанных главным бухгалтером С.Н.Т., поскольку у последней право на принятие денежных средств от дольщиков отсутствовало, признавая факт оплаты истцом во исполнение договора 82400 руб. Данные доводы ответчика опровергаются собранными по делу доказательствами.
Так, денежные средства принимались в офисе ООО «ТЭМП «Ареал», что подтвердили стороны спора, а также свидетели З.И.А., С.Н.Т., А.Л.Е., допрошенные в судебном заседании ДД.ММ.ГГГГ
ДД.ММ.ГГГГ Смирнов А.И. подписал акт сверки внесенных денежных средств на строительство дома по ул. <адрес> согласно которому на указанную дату Русановой Е.С. уже было внесено ХХХ руб. по квитанциям за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, подписанных как директором Смирновым А.И., так и главным бухгалтером С.Н.Т.
Допущенные главным бухгалтером ООО «ТЭМП «Ареал» нарушения финансовой дисциплины, которые были выявлены в ходе аудиторской проверки и изложены в выводах заключения от ДД.ММ.ГГГГ, не могут влечь негативных последствий для истца Русановой Е.С., добросовестно исполнившей свои обязательства перед ООО «ТЕМП «Ареал» в соответствии с требованиями ст.ст. 309 и 310 ГК РФ. Доказательств обратного стороной ответчика суду не представлено.
В связи с этим суд приходит к выводу о том, что Русановой Е.С. в ходе судебного разбирательства доказала факт оплаты полной стоимости квартиры по договору № о долевом участии в строительстве от ДД.ММ.ГГГГ
В соответствии с п. 1 ст. 218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.
ДД.ММ.ГГГГ Администрацией г. Бийска ООО «ТЭМП «Ареал» было выдано разрешение № на ввод объекта в эксплуатацию: пятиэтажного многоквартирного жилого дома по пер. Гилева, 15, при этом вводимому в эксплуатацию объекту присвоен адрес: <адрес>. Техническая инвентаризация данного многоквартирного жилого дома была проведена ДД.ММ.ГГГГ АКГУП «Алтайский центр земельного кадастра и недвижимости», технический паспорт выдан ООО «ТЭМП «Ареал».
После ввода дома в эксплуатацию ООО «ТЭМП «Ареал» уклоняется от совершения действий, направленных на регистрацию права собственности Русановой Е.С. в соответствии с требованиями ст. 219 ГК РФ, ст. 17 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21.07.1997 г. № 122-ФЗ. Данные обстоятельства подтверждены имеющейся в материалах дела копией перечня выявленных препятствий для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним от ДД.ММ.ГГГГ, выданного истцу регистрирующим органом (л.д. 72).
В этой связи суд приходит к выводу о том, что права Русакова Е.С. нарушены действиями ответчика ООО «ТЭМП «Ареал» и подлежат восстановлению в судебном порядке.
Поскольку истцом Русановой Е.С. представлены доказательства в подтверждение обстоятельств, указанных в иске, то в целях зашиты ее нарушенного права суд считает необходимым признать за ней право собственности на квартиру № в доме № по пер. <адрес>.
В соответствии с п. 1 ст. 708 ГК РФ в договоре подряда указываются начальный и конечный сроки выполнения работы. По соглашению между сторонами в договоре могут быть предусмотрены также сроки завершения отдельных этапов работы (промежуточные сроки).
Согласно п. 3.2 договора № о долевом участии в строительстве от ДД.ММ.ГГГГ застройщик обязуется сдать в эксплуатацию жилой, указанный в п. 1 договора, во втором квартале ДД.ММ.ГГГГ После получения акта сдачи дома и полной оплаты квартир (так указано в договоре) оформить инвестору квартиры, указанные в п. 1 настоящего договора, согласно действующему законодательству.
На основании п. 5.3 вышеуказанного договора долевого участия в строительстве в случае нарушения застройщиком сроков, указанных в п. 3.2 договора, он уплачивает инвестору неустойку в размере <.......>% от суммы договора за каждый день просрочки.
В силу ст. 1 Закона Российской Федерации «О защите прав потребителей» № 2300-1 от 07.02.1992 г. (далее Закон «О защите прав потребителей») отношения в области защиты прав потребителей регулируются Гражданским кодексом РФ, Закон «О защите прав потребителей», другими федеральными законами и принимаемыми в соответствии сними иными нормативными правовыми актами РФ.
Учитывая, что Русановой Е.С. был заключен договор для удовлетворения личных нужд, то к данным правоотношениям подлежат применению нормы Закона «О защите прав потребителей», в том числе положения п. 5 ст. 28, согласно которого, в случае нарушения установленных сроков выполнения работы (оказания услуги) или назначенных потребителем на основании п. 1 ст. 28 Закона «О защите прав потребителей» новых сроков исполнитель уплачивает потребителю за каждый день просрочки неустойку (пеню) в размере трех процентов цены выполнения работы (оказания услуги), а если цена выполнения работы (оказания услуги) договором о выполнении работ (оказании услуг) не определена - общей цены заказа.
В соответствии со ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с требованиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
В ходе судебного разбирательства судом установлено, что ответчиком ООО «ТЕМП «Ареал» надлежащим образом не исполнены обязательства по договору о долевом участии в строительстве от ДД.ММ.ГГГГ, при этом п. 5.3 указанного договора предусмотрена ответственность застройщика за ненадлежащее исполнение обязательства - неустойка в размере 0,1% в день за каждый день просрочки исполнения обязательства, размер которой не противоречит требованиям действующего законодательства.
Последний платеж во исполнение договора в сумме ХХХ руб. внесен истцом ДД.ММ.ГГГГ, т.е. до истечения указанного в договоре срока сдачи жилого дома в эксплуатацию (л.д. 16), что не противоречит смыслу и содержанию п. 3.2 договора № долевого участия в строительстве, а также всего договора в целом, поскольку данным договором не установлены конкретные сроки, в которые инвестор должен оплатить застройщику полную стоимость квартиры.
При таких обстоятельствах суд находит обоснованным довод искового заявления Русановой Е.С. о том, что с ДД.ММ.ГГГГ (первый день третьего квартала ДД.ММ.ГГГГ.) на сумму, внесенную инвестором по договору долевого участия в строительстве, подлежит начислению неустойка в размере <.......>% в день от внесенной по договору суммы за каждый день просрочки.
В уточненном исковом заявлении от ДД.ММ.ГГГГ истец произвела расчет неустойки, согласно которому неустойка на ДД.ММ.ГГГГ составляет ХХХ руб. (ХХХ руб. * <.......>% * <.......> дней просрочки). Применив положения ст. 333 ГК РФ истец просит суд взыскать с ответчика неустойку в размере цены договора, а именно ХХХ руб.
В соответствии с п. 5 ст. 28 Закона «О защите прав потребителей» сумма взысканной потребителем неустойки (пени) не может превышать цену отдельного вида выполнения работы (оказания услуги) или общую цену заказа, если цена выполнения отдельного вида работы (оказания услуги) не определена договором о выполнении работы (оказании услуги).
Определяя размер подлежащей взысканию неустойки суд находит обоснованным довод представителя ответчика Смирнова А.И. о том, что неустойка может быть взыскана с ООО «ТЕМП «Ареал» только за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ поскольку ДД.ММ.ГГГГ ООО «ТЕМП «Ареал» был получен акт о приемке законченного строительством объекта, в дальнейшем в связи с изменением цен на рынке недвижимости и недостаточностью сумм, предусмотренных договорами долевого участия, строительством дома занимались сами дольщики, которые, как установлено в настоящем судебном заседании из объяснений представителя ответчика Смирнова А.И., в ДД.ММ.ГГГГ въехали в свои квартиры и проживают в них до настоящего времени.
Представитель истца в судебном заседании не отрицал факт того, что истец Русанова Е.С. со своей семьей постоянно проживает в квартире по адресу, <адрес> с ДД.ММ.ГГГГ.
В этой связи подлежащая взысканию с ответчика ООО «ТЕМП «Ареал» в пользу истца Русановой Е.С. неустойка в связи с ненадлежащим исполнением застройщиком своих обязательств перед инвестором за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ составляет ХХХ руб. (ХХХ руб. * <.......>% * <.......> дней просрочки).
О применении срока исковой давности к данному исковому требованию стороной ответчика в ходе судебного разбирательства заявлено не было, в связи с чем, неустойка в размере ХХХ руб. подлежит взысканию с ответчика в пользу истца.
Согласно ч. 1 ст. 103 ГПК РФ издержки, понесенные судом в связи с рассмотрением дела, и государственная пошлина, от уплаты которых истец был освобожден, взыскиваются с ответчика, не освобожденного от уплаты судебных расходов, пропорционально удовлетворенной части исковых требований.
С учетом удовлетворенной части исковых требований истца в размере ХХХ руб. (ХХХ руб. сумма по договору долевого участия в строительстве + ХХХ руб. сумма подлежащей взысканию с ответчика в пользу истца неустойки) с ответчика ООО «ТЭМП «Ареал» в доход бюджета городского округа муниципального образования г. Бийск подлежит взысканию государственная пошлина в размере ХХХ руб. (ХХХ руб. + (ХХХ руб. * <.......>%)).
Иные судебные расходы стороной истца в судебном заседании не заявлялись.
На основании вышеизложенного и руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд
Р Е Ш И Л:
1. Исковые требования Русановой Е.С. удовлетворить частично.
2. Признать за Русановой Е.С. право собственности на жилое помещение, расположенное по адресу: <адрес>.
3. Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «Торгово-экспедиционное молодежное предприятие «Ареал» в пользу Русановой Е.С. неустойку за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере ХХХ руб.
4. В удовлетворении остальной части исковых требований Русановой Е.С. отказать.
5. Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «Торгово-экспедиционное молодежное предприятие «Ареал» госпошлину в доход бюджета городского округа муниципального образования город Бийск в размере ХХХ руб.
6. На решение суда может быть подана кассационная жалоба в Алтайский краевой суд через Восточный районный суд г. Бийска в течение 10 дней со дня его принятия судом в окончательной форме.
Председательствующий: Матвеев А.В.
Верно. Судья: Матвеев А.В.