Дело № 2-1401/2011
Р Е Ш Е Н И Е
Именем Российской Федерации
г.Бийск 16 мая 2011г.
Восточный районный суд г. Бийска Алтайского края в составе:
Председательствующего : С.А. Сухаревой,
При секретаре : Т.Г. Рязановой,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Шахова РН к ООО «СФ «РосЭксперТ» об оспаривании стоимости объекта оценки,
У С Т А Н О В И Л :
Шахов Р.Н. обратился в суд с указанным иском. В обоснование заявленных требований указал, что Д.М.Г. постановлением <номер> об определении места ведения сводного исполнительного производства руководитель УФССП России по Алтайскому краю определил местом ведения сводного исполнительного производствао наложении ареста и об обращении взыскания на земельный участок, о взыскании с ШаховаР.Н. задолженности в пользу ОАО «Бинбанк» в размере <данные изъяты>. - отдел судебныхприставов г. Белокуриха.
У истца отсутствует иноеимущество, на которое возможно обратить взыскание, за исключением земельного участка,находящегося примерно в 1 860 м, по направлению на
северо-запад от ориентира <адрес>, расположенного за пределами участка, кадастровый номер - <номер>.
Д.М.Г. истцом было получено постановление об оценке вещи или имущественного права Д.М.Г. г., направленное в его адрес судебным приставом-исполнителем. Данным постановлением судебный пристав-исполнитель принял от ответчика отчетоб оценке <номер> от Д.М.Г. г.рыночной стоимости земельного участка, в котором стоимость данного земельного участка, принадлежащего истцу на праве собственности, составляет <данные изъяты>рублей. Считает, что рыночнаястоимость земельного участка в размере <данные изъяты> рублей, установленная ООО«СФ «РосЭксперТ» в отчете об оценке, является недостоверной и существенно заниженной последующим основаниям:
1) Земельный участок, категории земель: земли населенных пунктов - для сельскохозяйственного производства,площадь: ...... кв. м, местоположение примерно в
...... м по направлению насеверо-запад от ориентира <адрес>,
расположенного за пределами участка, кадастровый номер: <номер>, был
приобретен истцом Д.М.Г., что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права <адрес>от Д.М.Г.
Данный участок былприобретен истцом в связи с большими перспективами развития курортной местности, связанными с реализацией проекта ...... Высокая заинтересованность земельнымучастком со стороны покупателей и инвесторов вызвала необходимость проведения оценкирыночной стоимости данного земельного участка.
В начале августа 2009 г.между истцом и ООО «СФ «РосЭксперТ» был заключен договор на оказание услуг по оценке<номер> рыночной стоимости принадлежащего истцу земельного участка.
В соответствии с заключениемоценщика в отчете об оценке <номер> от Д.М.Г. рыночная стоимость земельного участка на дату оценки, т.е. на Д.М.Г., составляет <данные изъяты> рублей.
Таким образом, исходя из расчетовответчика рыночная стоимость принадлежащего истцу земельного участка, упала более чем на 600%менее чем за полтора года.
Считает, что данные обстоятельства не находят подтверждения, поскольку ни органами местного самоуправления, ни региональными и федеральными органами власти не принимались нормативно-правовые акты, существенно влияющие на снижение рыночной стоимости земельных участков в данной местности. На территории, на которой расположен земельный участок, не происходят и не происходили стихийные бедствия или иные природные факторы, влияющие на рыночную стоимость земельных участков. То есть не происходило резких изменений стоимости земельных участков на рынке недвижимости г. Белокуриха по каким-либо причинам. Причина такого существенного уменьшения рыночной стоимости земельного участка вызывает сомнения в правильности и полноте исследований при проведении оценки ответчиком в октябре 2010 г.
2) В случае проведения оценки рыночной стоимости земельного участка в августе 2009 ответчиком применялся сравнительный подход.
Как утверждает сам ответчик на стр. 32 отчета <номер> от Д.М.Г. «среди всех известных методов оценки метод сравнения считается наиболее точным отражением рыночной стоимости».
При проведении оценки рыночной стоимости земельного участка в октябре 2010 г. ответчиком применялся уже затратный подход, который, как полагает истец, вообще__не_мог применяться в данном случае, поскольку, как утверждает сам ответчик на стр. 11 отчета <номер> от Д.М.Г. «затратный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для воспроизводства либо замещения объекта оценки с учетом износа и устаревания...».
Исходя из смысла определения ответчика методов оценки стоимости объекта оценки путем затратного подхода следует, что данный подход может быть применим к оценке зданий и сооружений, иному имуществу, имеющему вещный характер. К оценке рыночной стоимости земельного участка затратный подход может быть применим только в случае ухудшения качеств и свойств объекта оценки по сравнению с аналогичными земельными участками той местности и несением затрат на восстановление качеств и свойств объекта оценки.
Кроме того, на стр.32, 33 и 40 отчета <номер> от Д.М.Г. из текста отчета следует, что ответчиком применялся сравнительный подход для определения рыночной стоимости земельного участка, тогда как на стр. 3 указанного отчета ответчиком заявлено, что сравнительный подходдля определения рыночной стоимости земельного участка не применялся.
Исходя из вышеизложенных обстоятельств считаю, что ответчик в отчете об оценке <номер> от Д.М.Г. противоречит своим собственным утверждениям о методах проведения оценки рыночной стоимости земельного участка, что в итоге повлияло на результаты определения рыночной стоимости объекта оценки.
3) После ознакомления с отчетом об оценке <номер> от Д.М.Г. мной был самостоятельно проведен анализ рынка аналогичных земельных участков. В сети Интернет существует достаточное количество предложений о продаже земельных участков по стоимости, намного превышающей рыночную стоимость, указанную в отчете об оценке <номер> от Д.М.Г.:
Существующее в настоящий момент положение на рынке земельных участков г.Белокуриха позволяет судить о существенном занижении рыночной стоимости принадлежащего истцу земельного участка по сравнению с рыночной стоимостью, указанной ответчиком же в отчете об оценке <номер> от Д.М.Г.
Таким образом, ООО «Специализированная фирма «РосЭксперТ» в отчете об оценке <номер> от Д.М.Г. сделало выводы о рыночной стоимости объекта недвижимости в размере <данные изъяты> рублей, не соответствующие действительности, недостоверно и противоречиво, что позволяет считать данную оценку спорной.
Истец просит признать отчет об оценке от Д.М.Г. рыночной стоимости земельного участка, выданный ООО «Специализированная фирма «РосЭксперТ», недействительным.
В судебное заседание истец Шахов Р.Н. не явился, о месте и времени судебного разбирательства был извещен надлежаще, каких-либо ходатайств не заявлял, при таких обстоятельствах суд находит возможным рассмотрение дела в отсутствие указанного лица.
Представитель истца по доверенности Ивашков А.В. в судебном заседании требования истца поддержал в полном объеме, просил их удовлетворить.
Представитель ответчика - генеральный директор ООО «СФ»РосЭксперТ» Бедарев В.В. возражал против иска. Суду пояснил, что Отчет об оценке от Д.М.Г. полностью соответствует законодательству и федеральным стандартам оценки. Суду пояснил, что ООО «СФ»РосЭксперТ» работает по государственному контракту со службой судебных приставов, осуществляет оценку арестованного имущества.
Целью проведения оценки в данном случае является выставление земельного участка на аукцион для реализации, данная оценка носит вероятностный характер, может измениться в процессе проведения аукциона.
Целью оценки является установление привлекательной для покупателей цены на объект оценки, необходимой для реализации объекта в короткие сроки.
Задачей же представленной для сравнения оценки в 2009 г. являлась установление стоимости земельного участка для инвесторов, соответственно, она выше. И та и другая оценки объективные, но проведены по разным основаниям и с разными целями. Проведенная оценка земельного участка по заказу его собственника в 2008 году имела цель привлечения капитала. Данные земли расположены в игорной зоне. В тот период цены на земельные участка были выше. В связи с тем, что игорная зона перенесена в другое место, земельные участка в г. Белокуриха перестали покупать. В связи с этим ни один аналогичный земельный участок за установленную оценкой от Д.М.Г. цену не был продан.
При проведении оценки в 2010г. в рамках исполнительного производства специалистом изучались цены на рынке, но цены были уже ниже цен 2009 года.
При оспариваемой оценке применялся только сравнительный подход. При этом в отчете об оценке специалист обязан описать все подходы и выбрать один. Отчет был принят заказчиком, утвержден судебным приставом-исполнителем.
Указание в таблице на применение затратного подхода является опиской. Применение сравнительного подхода подробно описано в описательной части заключения, и следует из выводов.
Кроме того, оценка в силу закона, является действительной в течение 6 месяцев. Отчет был изготовлен Д.М.Г., В настоящее время 6 месяцев уже прошли.
Представитель ответчика просил в иске отказать.
Представители третьего лица - Отдела судебных приставов-исполнителей г. Белокуриха УФССП по АК, ОАО «БИК БАНК» в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом. Суд, с учетом нения лиц, участвующих в деле, считает возможным рассмотреть дело в их отсутствие.
В письменном отзыве на исковое заявление и.о. начальника отдела судебных приставов-исполнителей г. Белокуриха УФССП по АК просил рассмотреть дело в отсутствие представителя ОСП. В обоснование возражений по иску указал следующее.
В отдел судебных приставов г. Белокуриха из УФССП по Алтайскому краю поступило постановление главного судебного пристава УФССП по Алтайскому краю об определении места ведения сводного исполнительного производства на территории г. Белокуриха.
Отделом судебных приставов г. Белокуриха возбуждено сводное исполнительное производство <номер> от Д.М.Г. на основании нескольких исполнительных листов о взыскании с Шахова Р.Н. денежных средств.
Д.М.Г. судебным приставом исполнителем ОСП г. Белокуриха в рамках исполнительного производства <номер>, возбужденного на основании постановления СПИ ОСП Ленинского района г. Барнаула, наложен арест на земельный участок с кадастровым <номер>, расположенный в г. Белокуриха за пределами участка по <адрес>.
Д.М.Г. в Белокурихинский городской суд направлено заявление об обращении взыскания на земельный участок.
Д.М.Г. Белокурихинским городским судом вынесено определение по делу <номер> об удовлетворении заявления СПИ об обращении взыскания на земельный участок, земли населённых пунктов для сельскохозяйственного назначения, номер объекта <номер> в г. Белокуриха, участок находится примерно в ...... м. По направлению на северо-запад от ориентира <адрес>.
Д.М.Г. в УФССП России по Алтайскому краю направлена заявка на оценку данного имущества в соответствии с п.2 ст.85 ФЗ «Об исполнительном производстве».
Д.М.Г. в отдел судебных приставов г. Белокуриха поступила оценка ООО «Специализированная фирма «РосЭксперт» <номер> от Д.М.Г. на 46 листах.
Д.М.Г. судебным приставом исполнителем ОСП г. Белокуриха вынесено постановление об оценке в соответствии с пп.З п.4 ст.85 ФЗ «Об исполнительном производстве», которое направлено сторонам исполнительного производства по адресу <адрес>, которое Шахов Р.Н. получил Д.М.Г.
В настоящий момент земельный участок, принадлежащий Шахову Р.Н., передан на реализацию путем проведения открытых торгов в специализированную организацию ......».
Просит в удовлетворении заявления Шахову Р.Н. оказать по следующим основаниям.
Выслушав участников судебного заседания, исследовав материалы дела, материалы исполнительного производства, суд пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения иска Шахова Р.Н.
В соответствии с пп 3 п. 4 ст. 85 ФЗ «Об исполнительном производстве» стоимость объекта оценки, указанная оценщиком в отчете, может быть оспорена в суде сторонами исполнительного производства не позднее десяти дней со дня их извещения о произведенной оценке.
В судебном заседании установлено и подтверждается материалами исполнительного производства, что Д.М.Г. судебным приставом исполнителем ОСП г. Белокуриха в рамках исполнительного производства <номер>, возбужденного на основании постановления СПИ ОСП <адрес>, наложен арест на земельный участок с кадастровым <номер>, расположенный в г. Белокуриха за пределами участка по <адрес>.
Д.М.Г. Белокурихинским городским судом вынесено определение по делу <номер> об удовлетворении заявления СПИ об обращении взыскания на земельный участок, земли населённых пунктов для сельскохозяйственного назначения, номер объекта <номер> в г. Белокуриха, участок находится примерно в ...... м. По направлению на северо-запад от ориентира <адрес>.
Д.М.Г. в УФССП России по Алтайскому краю направлена заявка на оценку данного имущества в соответствии с п.2 ст.85 ФЗ «Об исполнительном производстве».
Д.М.Г. в отдел судебных приставов г. Белокуриха поступила оценка ООО «Специализированная фирма «РосЭксперт» <номер> от Д.М.Г. на 46 листах.
Д.М.Г. судебным приставом-исполнителем ОСП г. Белокуриха вынесено постановление об оценке в соответствии с пп. 3 п.4 ст.85 ФЗ «Об исполнительном производстве», которое направлено сторонам исполнительного производства по адресу <адрес>, которое Шахов Р.Н. получил Д.М.Г.
Согласно ст. 11 ФЗ «Об оценочной деятельности» отчет об оценке объекта оценки (далее - отчет) не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также приводятся иные сведения, которые необходимы для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.
В отчете должны быть указаны:
дата составления и порядковый номер отчета;
основание для проведения оценщиком оценки объекта оценки;
место нахождения оценщика и сведения о членстве оценщика в саморегулируемой организации оценщиков;
точное описание объекта оценки, а в отношении объекта оценки, принадлежащего юридическому лицу, - реквизиты юридического лица и балансовая стоимость данного объекта оценки;
стандарты оценки для определения соответствующего вида стоимости объекта оценки, обоснование их использования при проведении оценки данного объекта оценки, перечень использованных при проведении оценки объекта оценки данных с указанием источников их получения, а также принятые при проведении оценки объекта оценки допущения;
последовательность определения стоимости объекта оценки и ее итоговая величина, а также ограничения и пределы применения полученного результата;
дата определения стоимости объекта оценки;
перечень документов, используемых оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки.
Отчет может также содержать иные сведения, являющиеся, по мнению оценщика, существенно важными для полноты отражения примененного им метода расчета стоимости конкретного объекта оценки.
Для проведения оценки отдельных видов объектов оценки законодательством Российской Федерации могут быть предусмотрены специальные формы отчетов.
Отчет должен быть пронумерован постранично, прошит, подписан оценщиком или оценщиками, которые провели оценку, а также скреплен личной печатью оценщика или печатью юридического лица, с которым оценщик или оценщики заключили трудовой договор.
В силу статьи 12 указанного Закона отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в таком отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное.
Согласно отчету об оценке от Д.М.Г., проведенной ООО «СФ «РосЭксперТ», рыночная стоимость земельного участка составляет 2 640 000 руб.
Отчет об оценке соответствует требованиям, указанным в ст. 11 ФЗ «Об оценочной деятельности».
В отчете указаны дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, которыми является установление рыночной стоимости объекта оценки в рамках исполнительного производства.
При этом под рыночной стоимостью в оценке понимается наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на дату оценки на открытом рынке в условиях конкуренции.
Результаты оценки содержат описание объекта оценки, которое произведено на основании правоустанавливающей, технической документации, визуального осмотра на месте. В заключении приведено подробное описание места расположения исследуемого земельного участка, его характеристика (рельеф, климат, и т.д.).
Оценка содержит анализ рынка земельных участков в Алтайском крае. В оценке приведены подробные определения методов установления рыночной стоимости объекта, а именно: затратный, сравнительный, доходный.
При этом, базой затратного подхода является затраты на создание актива; сравнительного-цены аналогичных объектов; доходного - прогнозные значения будущих результатов использования объектов в финансово-хозяйственной деятельности.
Специалистом выбран для определения оценки сравнительный метод, как наиболее подходящий для целей настоящей оценки. В оценке указано, что затратный и доходный метод при определении рыночной стоимости объекта не применялись.
Согласно действующему законодательству в области оценки специалист по своему усмотрению выбирает подходящие и приемлемые методы и подходы при проведении оценки объекта. При этом подробно описана методика определения оценки.
Вместе с тем, в вводной части заключения (таблице) специалистом допущена описка, указано на применение при исследовании затратного подхода, вместо сравнительного.
Однако в описательной части заключения об оценке, в выводах четко и понятно указано на применение при определении рыночной стоимости земельного участка именно сравнительного подхода.
Поскольку законодательством об оценочной деятельности не предусмотрено исправление описок в заключении, то указанная описка не может являться основанием для признания оценки в целом недействительной.
Перед проведением оценки специалист-эксперт предупрежден об ответственности по ст. 61 ФЗ «Об исполнительном производстве».
Доводы истца о том, что оценка от Д.М.Г. явно занижена, поскольку не согласуется с результатами оценки от Д.М.Г., не могут быть приняты судом во внимание, поскольку цель проведения данных оценок различна.
Оценка от Д.М.Г. проведена с целью вложения инвестиций в земельный участок для использования в коммерческих целях, строительства курортной зоны.
Целью же оценки от Д.М.Г. являлось установление рекомендуемой рыночной стоимости земельного участка для реализации на аукционе в рамках исполнительного производства в короткие сроки. При этом на объект наложены обременения в виде ареста.
Кроме того, с момента проведения оценки от Д.М.Г. до проведения оценки от Д.М.Г. прошло более года, за этот период цены на рынке недвижимости могут реально измениться.
В силу п. 26 Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО № 1), утвержденного приказом Минэкономразвития РФ от 20.07.2007 г. № 256, итоговая величина стоимости объекта оценки, указанная в отчете об оценке, может быть признана рекомендуемой для целей совершения сделки с объектами оценки, если с даты составления отчета об оценке до даты совершения сделки с объектом оценки или даты представления публичной оферты прошло не более 6 месяцев.
В случае истечения срока, в течение которого рыночная стоимость объекта оценки, указанная в отчете об оценке, может быть рекомендована для совершения сделки, в течение одного месяца со дня истечения указанного срока проводится повторная оценка имущества должника (ч. 8 ст. 85 ФЗ «Об исполнительном производстве»).
Как установлено материалами дела, оценка земельного участка истца произведена Д.М.Г.
На момент рассмотрения дела земельный участок не реализован. Определением суда от 20 апреля 2011 года исполнительное производство в отношении Шахова Р.Н. приостановлено.
Таким образом, суд исходит из того, что в настоящее время права истца не нарушены, поскольку земельный участок не реализован, с даты составления отчета прошло более 6 месяцев, в связи с чем срок результатов оценки истек.
Заслуживает внимание о тот факт, что действия судебного пристава-исполнителя, выразившиеся в принятии результатов оценки от Д.М.Г., обжалованные Шаховым Р.Н., признаны Белокурихинским городским судом законными и обоснованными, о чем свидетельствует решение указанного суда от Д.М.Г.
С учетом изложенных обстоятельств, оценки исследованных по делу доказательств, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований Шахову Р.Н. в полном объеме.
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд
Р Е Ш И Л :
В удовлетворении исковых требований Шахову РН отказать в полном объеме.
Решение может быть обжаловано в течение 10 дней со дня вынесения его в окончательной форме в Алтайский краевой суд через Восточный районный суд гор. Бийска.
......
......
Судья : С.А. Сухарева