Дело № 2-38/2012 РЕШЕНИЕ Именем Российской Федерации р.п. Воскресенское 12 марта 2012 года Воскресенский районный суд Нижегородской области в составе председательствующего судьи Кузнецовой Т.Н., при секретаре Маловой С.К., с участием истца Круглова С.В., представителя истца Хмель Н.Е., действующей на основании доверенности от 26 января 2011 года представителя ответчика Открытого Акционерного Общества « Сбербанк России» Задориной Т.Г., действующей на основании доверенности № 310 от 8 ноября 2010 года, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Круглов С.В. к ОАО « Сбербанк России» о расторжении договора ипотеки в части, УСТАНОВИЛ: Круглов С.В. обратился в суд с иском к ОАО «Сбербанк России» о расторжении договора ипотеки, заключенному ДД.ММ.ГГГГ между Круглов С.В. и ОАО «Акционерный Коммерческий Сберегательный Банк», в части абзаца второго пункта 1.2., по которому Круглов С.В. передает в залог земельный участок размером 8000 (восемь тысяч) кв.м., кадастровый номер №, предназначенный для строительства объекта дорожного сервиса - контейнерной АЗС, <адрес>. Иск обоснован следующим: В соответствии с пунктом 2 статьи 451 Гражданского Кодекса Российской Федерации, если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 названной статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий: Исходя из фактических обстоятельств дела и положений вышеприведенных норм материального права, в настоящем споре имеются правовые основания для удовлетворения заявленных истцом требований о расторжении договора ипотеки от 21 августа 2007 в части залога земельного участка. Существенное изменение обстоятельств заключается в значительном увеличении кадастровой стоимости заложенного земельного участка, в связи с чем, истец вынужден уплачивать земельный налог на земельный участок, фактически имеющий другой разрешенный вид использования. На момент заключения договора и до 1 января 2012 года ставка на кадастровую стоимость земельного участка была установлена Постановлением Правительства Нижегородской области от 17.04.2006 №125 «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель промышленности и иного специального назначения вне границ населенных пунктов Нижегородской области» в размере 301 рублей 57 копеек. С момента заключения договора и до 1 января 2012 года кадастровая стоимость земельного участка составляла - 2 412 560 рублей,а налог на данный земельный участок в соответствии со ст. 394 ч.1 п. 2 Налогового Кодекса Российской Федерации (далее -НК РФ) - 36 188 рублей 40 копеек. Постановлением Правительства Нижегородской области от 05.09.2011г. № 700 «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель промышленности и иного специального назначения вне границ населенных пунктов Нижегородской области», в котором результаты переоценки для целей налогообложения применяются с 1 января 2012 года,на земли с разрешенным видом использования: земельные участки под объектами дорожного сервиса, размещенные на полосах отвода земельные автомобильных дорог,устанавливается ставка в размере 762 рублей 24 копеек. А поэтому кадастровая стоимость земельного участка с 01 января 2012 года будет составлять -6 097 920 рублей,а налог на данный земельный участок в соответствии со ст. 394 ч. 1 п. 2 Налогового Кодекса РФ - 91 468 рублей 80 копеек,что значительно больше настоящего. Указанный факт свидетельствует о том, что с 2012 года увеличивается более чем в 3 раза объем налоговых обязательств истца как собственника земельного участка. Фактически под АЗС занята лишь небольшая часть земельного участка, остальная часть имеет иной вид использования. Оптимизация налогообложения для истца возможна лишь при разделе земельного участка и изменении целевого назначения одного из вновь образованных участков. Наличие обременения на земельный участок в виде залога означает невозможность распорядиться его судьбой без согласиязалогодержателя. Согласие залогодержателя истцом получено не было, хотя истцом направлялось соответствующее требование. С учетом тяжелого имущественного положения истца, увеличение суммы земельного налога окажет существенное негативное влияние на возможность исполнения его иных денежных обязательств. Сохранение договорных отношений неизменно повлечет нарушение соотношения имущественных интересов сторон и влечет для истца существенный ущерб. Кроме того, истец, проявляя должную добросовестность, лишен возможности уменьшить свое налоговое бремя, так как раздел земельного участка, находящегося в залоге, не допускается без согласия залогодержателя (оно не было дано). Возникшие обстоятельства, которые заключаются в издании уполномоченным органом нормативного акта, являются заведомо непредвиденными для каждой из сторон, непреодолимыми, чрезмерными, когда ни обычай делового оборота, ни существо договора не предполагают необходимости возложения риска происшедшего изменения обстоятельств на заинтересованную сторону. С учетом предоставленной рассрочки и прошедшего периода, в рамках которого истцом уплачивалась сумма долга, сумма долга по договору существенно уменьшилась. В связи с этим следует, что требования ответчика по договору № 24 от 21 августа 2007 года могут быть удовлетворены из стоимости здания, превышающего сумму неисполненных обязательств по кредитному договору. Ранее истец направлял ответчику письмо с просьбой о даче согласия на раздел земельного участка и замены предмета залога. Ответа на письмо не последовало. Согласно части 2 статьи 452 Гражданского Кодекса Российской Федерации требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок. 17 ноября 2011 года требование о расторжении договора ипотеки в части залога земельного участка было вручено ответчику. Ответ истцом получен не был. В судебном заседании истец Круглов С.В. настаивал на иске в полном объеме по указанным выше основаниям. Представитель истца Хмель Н.Е. исковые требования Круглова С.В. поддержала по основаниям, изложенным в исковом заявлении. Представитель ответчика ОАО Сбербанк России Задорина Т.Г. иск не признала ввиду следующего. Истец обратился с исковыми требованиями о расторжении Договора залога недвижимости ( ипотеки) от 21 августа 2007 года, заключенного между Кругловым С.В. и Акционерным коммерческим Сберегательным банком Российской Федерации, в части абзаца второго пункта 1.2. Требования мотивированы увеличением более чем в 3 раза объема налоговых обязательств истца как собственника земельного налога. Требования о расторжении в части заключенного договора залога недвижимости (ипотеки) от 21.08.2007 года необоснованны и не подлежат удовлетворению. По договору о залоге недвижимого имущества залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества залогодателя, преимущественно перед другими кредиторами. В связи с неисполнением Заемщиком ИП Кругловым С.В. обязательств по Кредитному договору № 24 от 21 августа 2007 года, Воскресенским районным судом вынесено решение о взыскании суммы задолженности с Заемщика Круглова С.В. и поручителя Кругловой Н.К. в солидарном порядке и обращении взыскания на заложенное имущество, в том числе на недвижимое имущество, указанное в п. 1.2. Договора залога недвижимого имущества (ипотеке) от 21.08.2007 года. Постановленное решение вступило в законную силу. Были приняты меры по обеспечению иска, определением Воскресенского районного суда от 31 марта 2010 года на указанные объекты недвижимости наложен арест, при вынесении судебного решения обеспечительные меры - арест, не были отменены. Основания расторжения договора, указанные в исковом заявлении увеличение налоговых платежей - несостоятельны, залогодатель - Круглов С.В. до настоящего времени продолжает пользоваться заложенным имуществом, извлекает доход, нести расходы на содержание этого имущества, в том числе, нести расходы по уплате налогов должен Залогодатель. Таким образом, оснований для расторжения Договора залога недвижимости (ипотеки) от 21.08.2007 года между Кругловым С.В. и Акционерным коммерческим Сберегательным банком Российской Федерации, в части абзаца второго пункта 1.2.- не имеется. Заслушав объяснения сторон, допросив свидетеля, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему: 21.08.2007 года между акционерным коммерческим Сберегательным Банком Российской Федерации и Кругловым С.В. был заключен кредитный договор № 24 на сумму 4800000 рублей для покупки техники и оборудования, предназначенного для производства, реконструкции АЗС, отделочных работ офисного здания на срок до 20.08.2010 г. Согласно договору залога недвижимости (ипотеки) от 21.08.2007 г. Круглов С.В. передал в залог ОАО Сбербанк России ОАО принадлежащее на праве собственности Круглов С.В. недвижимое имущество: нежилое здание операторской АЗС и все установки к ней (два резервуара под дизельное топливо, резервуар под бензин А-76, резервуар под бензин А-92, аварийный резервуар, резервуар для пром. ливневых стоков, топливо-распределительные колонки типа «Нара» 27 МЭС-4шт., два пожарного резервуара), надворные постройки: тесовый туалет, расположенное по адресу у деревни <адрес> на объездной дороге на мост через <адрес>, общей площадью 14.86 (четырнадцать целых восемьдесят шесть сотых) кв.м., этажность 1, земельный участок размером 8000 (восемь тысяч) кв.м., кадастровый номер № предназначенный для строительства объекта дорожного сервиса-контейнерной АЗС <адрес>. Как следует из п. 2.3.1 договора ипотеки, им обеспечивается исполнение обязательств по кредитному договору № 24 от 21 августа 2007 года в сумме 4 800 000 рублей. Решением Воскресенского районного суда Нижегородской области от 11 мая 2010 года по делу № 2-81/2010 с ИП Круглова С.В., поручителя Кругловой Н.К. в пользу ОАО «Акционерный Коммерческий Сберегательный Банк» взыскана задолженность в размере 4 818 126 рублей 43 копейки по кредитным договорам, в том числе по кредитному договору № 24 от 21 августа 2007 года в сумме 2 513 122 рублей 34 копейки. Этим же Решением было обращено взыскание на заложенное имущество Круглов С.В., указанное в Договоре залога недвижимости (ипотеки) от «21» августа 2007 года с Дополнительным соглашением №1 от 17.12.2008 года, Дополнительным соглашением №2 от 24 апреля 2009 года, с определением начальной продажной цены по залоговой стоимости,а именно: - нежилое здание операторской АЗС и все установки к ней (два резервуара под дизельное топливо, резервуар под бензин А-76, резервуар под бензин А-92, аварийный резервуар, резервуар для пром. ливневых стоков, топливно-распределительные колонки типа «Нара» 27 МЭС - 4 шт., два пожарного резервуара), надворные постройки: тесовый туалет, расположенное по адресу у деревни <адрес> на объездной дороге на мост через <адрес>, общей площадью 14,86 (четырнадцать целых восемьдесят шесть сотых) кв.м., этажность 1, залоговой стоимостью 3427500 рублей. - земельный участок, размером 8000 (восемь тысяч) кв.м., кадастровый номер № предназначенный для строительства объекта дорожного сервиса-контейнерной АЗС <адрес>, на котором (земельном участке) расположен вышеуказанный объект, заложенный по Договору залога недвижимости (ипотеки) от «21» августа 2007 года с Дополнительным соглашением №1 от 17.12.2008 года, Дополнительным соглашением №2 от 24 апреля 2009 года; Залоговая стоимость земельного участка составляет 60000 рублей. Определением Воскресенского районного суда Нижегородской области от 20.04.2011 г. Круглов С.В. и Кругловой Н.К. была предоставлена рассрочкаисполнения решения Воскресенского районного суда Нижегородской области от 11.05.2010 г. начиная с момента вступления настоящего определения в законную силу на срок 36 месяцев, с ежемесячной выплатой суммы долга в размере 120 674 рубля 77 копеек, а также отсрочка исполнения решения в части обращения взыскания на все имущество, заложенное по договору залога № 13 от 05.04.2007 г., договору залога № 14 от 05.04.2007 г. договору залога № 15 от 05.04.2007 г., договору залога № 42 от 10.10.2007 г., договору залога недвижимости от 21.08.2007, договору залога № 15 от 12.05.2008 г., договору залога № 16 от 12.05.2008 г. на срок до окончания 36 месяцев, начиная с момента вступления определения суда в законную силу. Как следует из показаний свидетеля Кругловой Н.К. с момента предоставления рассрочки судом, они с супругом Кругловым С.В. ежемесячно погашают задолженность по кредиту, сбой был только в октябре 2011 года, так как необходимо было платить налоги, а также в феврале 2012 года, так как понесли большие расходы по ремонту техники. Они намерены в случае освобождения земельного участка от ипотеки в течении небольшого промежутка времени сменить его назначение, произвести раздел земельного участка на два земельных участка, на одном будут располагаться помещения дорожного сервиса, а второй земельный участок будет предназначен под размещения складов. Такое разделение земельных участков даст им возможность понести меньшие затраты при уплате налога и в свою очередь даст большую возможность вносить задолженность по кредиту. После проведения всей процедуры готовы оба земельных участка предоставить снова в залог банку. В порядке досудебного обращения с этим вопросом в банк, банк на их обращение никак не отреагировал. В соответствии со ст. 819 п. 1 ст. 820 Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ) по кредитному договору банк или кредитная организация (кредитор) обязуются предоставить денежные средства (кредит) заемщику в размере и на условиях, предусмотренных договором, заемщику обязуется возвратить полученную денежную сумму и уплатить проценты на нее; кредитный договор должен быть заключен в письменной форме, несоблюдение письменной формы влечет недействительность договора, такой договор считается ничтожным. Кредитор вправе отказаться от предоставления заемщику предусмотренного кредитным договором кредита полностью или частично при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что предоставленная заемщику сумма не будет возвращена в срок ( п.1 ст.821 ГК РФ). В соответствии со ст.450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим кодексом, другими законами или договором(п.1); по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут или изменен по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим кодексом, другими законами или договором (п.2). Согласно ст.452 ГК РФ соглашение об изменении или расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное (п.1). В силу положений федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» № 102-ФЗ от 16.07.1998 г. ( с изменениями и дополнениями) ст.ст. 1-3,5,7 ипотека может быть установлена в обеспечение обязательств по кредитному договору; обеспечивает уплату залогодержателю суммы долга по кредитному договору; предметом договора ипотеки могут быть земельные участки, за исключением земельных участков, указанных в статье 63 настоящего Федерального закона; предприятия, а также здания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности. Согласно ст.9 федерального закона «Об ипотеке» в договоре об ипотеке должны быть указаны предмет ипотеки, его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой (п.1); обязательство, обеспечиваемое ипотекой, должно быть названо в договоре об ипотеке с указанием его суммы, основания возникновения и срока исполнения, в тех случаях, когда это обязательство основано на каком - либо договоре, должны быть указаны стороны этого договора, дата и место его заключения (п.4); если обеспечиваемое ипотекой обязательство подлежит исполнению по частям, в договоре об ипотеке должны быть указаны сроки (периодичность) соответствующих платежей и их размеры (п.5). Суд считает, что кредитный договор между Кругловым С.В. и ОАО «Акционерный коммерческий Сберегательный Банк» федеральному закону «О банках и банковской деятельности» не противоречит, а заключенный в его обеспечение договор ипотеки не противоречит федеральному закону «Об ипотеке». В соответствии с ч.2 ст.69 Федерального закона «Об ипотеке», ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка ( в редакции Федерального закона от 26 июня 2007 года №118-ФЗ). Как следует из договора ипотеки земельный участок принадлежит Круглову С.В. на праве собственности на основании Свидетельства о государственной регистрации права серия 52- АА № 709464 от 8 сентября 2003 года. Помещения, находящиеся на земельном участке, принадлежат Круглову С.В. также на праве собственности на основании Свидетельства о государственной регистрации права серия 52-АА №601516 от 27 января 2003 года. Принятие мер по сохранности предмета ипотеки, поддержание его в исправном состоянии, выполнение в случае необходимости текущего и капитального ремонта, несение расходов по его содержанию, включая сюда оплату коммунальных услуг, а также и налога на имущество и другие относится к обязанностям залогодателя. (пункт 4.1.3 Договора залога недвижимости). Кроме того, в числе основных принципов земельного законодательства в подпункте 5 п.1 ст.1 ЗК РФ провозглашен такой принцип, как единство судьбы земельного участка и прочно связанных с ним объектов, согласно которому все объекты следует судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами. На момент рассмотрения иска обязательства по кредитному договору заемщиком Кругловым С.В. не исполнены. Как следует из выписки лицевого счета за период с 1 января 2011 года по 7 марта 2012 года, остаток по кредиту составляет 2064784 р.72 к. Согласно ст. 30 Федерального закона от 2 декабря 1990 г. N 395-I "О банках и банковской деятельности" (с изменениями и дополнениями) - «отношения между Банком России, кредитными организациями и их клиентами осуществляются на основе договоров, если иное не предусмотрено федеральным законом. В договоре должны быть указаны процентные ставки по кредитам и вкладам (депозитам), стоимость банковских услуг и сроки их выполнения, в том числе сроки обработки платежных документов, имущественная ответственность сторон за нарушения договора, включая ответственность за нарушение обязательств по срокам осуществления платежей, а также порядок его расторжения и другие существенные условия договора. Таким образом, суд считает, что оснований для расторжении договора ипотеки в части абзаца второго пункта 1.2., по которому Круглов С.В. передает в залог земельный участок размером 8000 (восемь тысяч) кв.м., кадастровый номер №, предназначенный для строительства объекта дорожного сервиса - контейнерной АЗС, <адрес>, не имеется, поскольку права и законные интересы истца данный договор не нарушает, предусмотренных законом оснований для расторжения договора не имеется. Кроме того, как следует из материалов гражданского дела № 2-81-2010 Воскресенским районным судом 31 марта 2010 года вынесено определение о принятии мер по обеспечению иска с наложением ареста на имущество, в том числе на вышеуказанное имущество. Меры по обеспечению иска при вынесении решения судом о взыскании задолженности по кредитному договору не отменены и сохраняют свое действие до исполнения решения суда. На основании изложенного, руководствуясь ст. ст.194- 198 ГПК РФ, суд РЕШИЛ: В удовлетворении искового заявления Круглов С.В. к ОАО « Сбербанк России » о расторжении договора ипотеки в части абзаца второго пункта 1.2., по которому Круглов С.В. передает в залог земельный участок размером 8000 (восемь тысяч) кв.м., кадастровый номер №. предназначенный для строительства объекта дорожного сервиса - контейнерной АЗС, <адрес> отказать за необоснованностью. Решение Воскресенского районного суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в Нижегородский областной суд в течении месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме через Воскресенский районный суд. Судья подпись