Дело № 2-14/12
РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
<дата> г. Воскресенск Московской области
Воскресенский городской суд Московской области
В составе:
председательствующего судьи Кретовой Е.А.,
при секретаре судебного заседания Калабушкиной Ю.В.,
с участием адвоката Никулкиной Н.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО4 к ФИО2 о разделе имущества, находящегося в долевой собственности и выделе из него доли в натуре, о прекращении права долевой собственности,
установил:
ФИО4 обратилась в Воскресенский городской суд <адрес> с иском к ФИО2 о разделе имущества, находящегося в долевой собственности, выделе из него доли в натуре и прекращении права долевой собственности. Мотивировала свои требования тем, что является собственником ? доли жилого дома и хозяйственных построек, находящихся по адресу: <адрес>, де<адрес> ? доли земельного участка общей площадью 1319 кв.м с кадастровым номером <данные изъяты> при данном доме на основании свидетельства о праве на наследство по завещанию от <дата>, выданного Воскресенским нотариусом ФИО6 и свидетельства о государственной регистрации права собственности на ? долю дома и ? долю земельного участка от <дата> УФРС по <адрес>. Собственником другой ? доли вышеуказанного дома и земельного участка является ФИО2, ответчик по делу. Порядок пользования домом и земельным участком между сторонами сложился. Дом оборудован двумя отдельными входами для каждого из занимаемых сторонами помещений и отдельными подсобными помещениями, имеет площадь всех частей здания 82,9 кв.м., общую площадь 51,5 кв.м., жилую площадь 26,2 кв.м., подсобную – 25,3 кв.м., площадь помещений вспомогательного типа 31,4 кв.м. Фактически домовладение разделено на две части капитальной стеной и каждый собственник уже на протяжении длительного времени владеет и пользуется определенной частью дома и земельного участка, в связи с чем, истица ФИО4 просит суд произвести раздел имущества, находящегося в общей долевой собственности: жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>, де<адрес>, и хозяйственных построек при нем в натуре и выделить из него в собственность истицы часть дома и хозяйственных построек в соответствии со сложившимся порядком пользования, а именно, жилую комнату лит.А, 26,2 кв.м, веранду лит.а - 31,4 кв.м, ? долю сарая Г1 и ? долю земельного участка из общей площади 1319 кв.м., прекратить между сторонами право общей долевой собственности на вышеуказанный жилой дом и хозяйственные постройки.
Истец ФИО4 в судебном заседании заявленные требования о реальном разделе домовладения по варианту, изложенному в исковом заявлении поддержала, но не возражала против варианта №2 заключения экспертизы, так как дом состоит из двух помещений, кухня – не жилая, но по площади кухня как жилая, и по использованию пользуются кухней как жилой.
Представитель истца ФИО7, действующая по доверенности (т.1 л.д.119) доводы истицы ФИО4 поддержала, пояснив, что вариант эксперта №2 является наиболее технически целесообразным вариантом раздела, как указывает сам эксперт. Учитывая то, что дом состоит из трех литер – помещений, два их которых отапливаются, просила учесть, что по второму варианту истцу выделяется комната отапливаемая, площадь 16,5 кв.м., что на полтора кв.м. больше, чем по первому варианту, ответчику по первому варианту выделяется 36,0 кв.м. отапливаемых помещений, а по второму – 34,5кв.м. При варианте раздела №2 вход в дом не меняется. В экспертном заключении в чертеже №4 по предлагаемому варианту раздела №1 земельного участка эксперт допустил опечатку и неправильно расставил точки. Точки 11 и 10 смещены и не соответствуют действительности, а по чертежу 5-му точки указаны верно, что соответствует варианту № 2 раздела дома. Кроме того, эксперт указывает в вопросе 11, что признаков, свидетельствующих о сложившемся порядке пользования земельным участком, им не выявлено. Представитель истца считает, что раздел произвести можно, так как сам эксперт указывает, что переоборудование возможно, если физический износ не превышает 60%. Физический износ эксперт не учитывает, учитывает накопительный. Считает, что взыскание при разделе компенсации в чью либо пользу является нарушением законодательства. Выделение земли без дома повлечет невозможность эксплуатации, земельный участок вытянутый и возвести на нем строение не возможно, кроме того, раздел земельного участка привязан к разделу дома.
Ответчик ФИО2 иск не признал, по основаниям, указанным в возражениях на исковое заявление (т.1 лд.30-34), согласно которых, ответчик отрицает факт сложившегося порядка пользования спорным домом между сторонами, дом имеет один вход, капитальная стена, разделяющая дом на две части отсутствует. Истец ФИО4 в спорном доме не появляется и не пользуется жилым домом. Помещения, которые просит истец выделить себе в собственность, она никогда не занимала. По варианту, предложенному истцом, в случае раздела истцу переходит часть дома, включающая основное строение Лит. А, жилая, площадью 26,2 кв.м. и веранда лит. а, площадью 31,4 кв.м., итого, 57,6 кв.м., ответчику остается в пользование только кухня лит.А1, площадью 25,3 кв.м, чем нарушается принцип равенства долей собственников жилого дома, кроме того при варианте раздела дома, предложенным истцом, причитающаяся ответчику кухня не будет является жилым помещением, а реальный раздел возможен при выделе в натуре собственнику 18 кв.м, из которых 12 кв.м приходится на жилую, а 6 кв.м – кухня, таким образом, раздел дома, при котором кому-либо из собственников выделяется часть жилого дома без жилой комнаты, состоящая только из подсобных помещений, невозможен. Раздел жилого дома невозможен в случае, если кому - либо из собственников выделяется часть жилого дома, состоящая из нескольких помещений, не связанных между собой. Также невозможен раздел дома, при котором кому-либо из собственников выделяется часть жилого дома, состоящая из жилой комнаты без кухни. Процент износа спорного дома по данным технического паспорта по состоянию на <дата> составляет 44%. Исходя из технических данных спорного жилого дома, раздел данного объекта по предложенному истцом варианту невозможен.
Представитель ответчика ФИО8 также поддержала позицию своего доверителя, возражала против заявленных требований, пояснила, что разделить дом по варианту истца невозможно, согласно заключению эксперта, так как процент износа дома составляет 61,6%, при таком износе раздел дома невозможен. Также пояснила, что дом может разрушиться в результате переоборудования, раздел возможен только после проведения работ по укреплению фундамента и стен, состояние которых неудовлетворительное. Только после этого можно вернуться к вопросу о разделе дома. Варианты раздела земли привязаны к вариантам раздела дома, поэтому землю разделить тоже невозможно. На денежную компенсацию стороны не согласны, а без согласия сторон суд не может применить компенсацию. Пояснила, что в зимнее время эксперт мог и не увидеть сложившийся порядок пользования земельным участком, но истица в судебном заседании поясняла, что фактический порядок пользования землей сложился. Просила в исковых требованиях отказать в полном объеме.
Опрошенный в ходе судебного разбирательства эксперт ФИО9 (т.2 л.д.167-170, протокол судебного заседания от <дата>)., проводивший комплексную судебную строительно-техническую, землеустроительную и оценочную экспертизы по настоящему гражданскому делу (т.2, лд. 1-156), показала, что по вариантам раздела №1 и №2 экспертного заключения необходим капитальный ремонт дома, проект которого необходимо согласовывать в соответствующих организациях. На вопросы суда и лиц, участвующих в деле, пояснила, что возведение стены из гипсокартона не затрагивает конструктивные особенности дома. Собственнику № 1 не требуется устанавливать дверные проемы. Дверной проем придется прорубать второму собственнику. У первого собственника входы есть. Собственнику (истцу) надо установить два дверных проема и входной тамбу<адрес> входного тамбура не предусматривает разрушения дома. Прорубание дверных проемов и оконных проемов может повлечь нарушение целостности дома по обоим предложенным вариантам раздела. Необходимо усиление фундамента дома, стены и перекрытия во всем доме. Согласно экспертному заключению износ дома составляет 61,6% - это общий износ по всему дому. По отдельным помещениям процент износа эксперт не проводил. Износ фундамента, стен, перегородок – 50%. При производстве переоборудования затрагиваются полностью все конструктивные элементы дома, в том числе стены, фундамент, перекрытия, кровля, другие проемы, так как, при выполнении указанных работ по переоборудованию может случиться перекос дома. Методики, по которой при оценке физического износа исключаются отдельные конструктивные элементы здания, не существует. Физический износ рассчитывается в совокупности. Процент износа рассчитывался по фактическому состоянию дома. Помещения спорного дома не являются отдельно стоящими, они находятся в связке. При прорубании проемов могут быть разрушения, но может их и не быть. Износ рассчитывался из данных визуального обследования, год постройки дома во внимание не принимался. Исследование фундамента, перекрытий стен производилось только визуально. В заключении приводится подробная методика исследований (стр.27-33 заключения). Физический износ дома превышает допустимую норму. Дом имеет назначение «жилое». В заключении не указано, что объект является ветхим и непригодным для проживания, в заключении указан только процент его износа. Для того, чтобы дом разделить в натуре необходимо провести капитальные работы по укреплению, так как на всех стенах дома – многочисленные трещины, отпадание частей кладки фундамента. Глубину отпадания кладки эксперт назвать затруднился. Фундамент имеет гнилые, рассохшиеся балки. Состав фундамента смешанный– кирпичные столбы и деревянные балки. Фундамент ленточный, опирание происходит на деревянные балки, которые прогнили. Балки опираются на фундамент из кирпича. По методическим рекомендациям возможен визуальный метод обследования, установлено, что состояние дома неудовлетворительное. Пояснила, что пока не будут проведены капитальные работы по укреплению стен и фундамента дома, его реальный раздел не возможен. Методики расчёта процента износа каждого отдельного помещения одного строения не существует. По варианту раздела, предложенному истцом, дом разделить невозможно, так как в домовладении имеется одна жилая комната, а не предоставление другому сособственнику жилого помещения жилой комнаты является нарушением его прав. Остальные помещения – кухня и веранда - не носят статус жилого помещения. На кухне имеется печь, мойка. Стоимость капитального ремонта точно можно рассчитать только по проекту. Считает, что такие работы по укреплению целесообразно произвести, чтобы впоследствии разделить дом реально и проживать в доме. Стоимость капитальных работ будет ниже стоимости дома. Варианты по разделу земли прикреплены к вариантам раздела дома и связаны с разделом дома. Износ дома - 61,6% рассчитан следующим методом: у каждого конструктивного элемента есть свой удельный вес - по таблице №4 экспертного заключения, умножается процент износа элемента на удельный вес, суммируются все отдельные удельные веса, высчитывается общий износ, затем оценщики высчитывали функциональный износ, согласно формуле на стр.31 экспертного заключения, получается накопленный износ, который и равен 61,6%. Эти формулы расчета взяты из методических рекомендаций правил оценки физического износа №53-86 (р).
Заслушав стороны, пояснения эксперта, исследовав материалы дела, суд находит исковые требования ФИО4 к ФИО2 о разделе имущества, находящегося в долевой собственности и выделе из него доли в натуре не подлежащими удовлетворению в силу следующего:
Согласно ст.244 ГК РФ имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности. Имущество может находиться в общей собственности с определением доли каждого из собственников или без определения таких долей.
Согласно ст.247 ГК РФ владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия – в порядке, устанавливаемом судом.
В соответствии со ст. 252 ГК РФ имущество, находящееся в долевой собственности, может быть разделено между ее участниками по соглашению между ними.
Участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества.
При недостижении участниками долевой собственности соглашения о способе и условиях раздела общего имущества или выдела доли одного из них участник долевой собственности вправе в судебном порядке требовать выдела в натуре своей доли из общего имущества.
Если выдел доли в натуре не допускается законом или невозможен без несоразмерного ущерба имуществу, находящемуся в общей собственности, выделяющийся собственник имеет право на выплату ему стоимости его доли другими участниками долевой собственности.
Несоразмерность имущества, выделяемого в натуре участнику долевой собственности на основании настоящей статьи, его доле в праве собственности устраняется выплатой соответствующей денежной суммы или иной компенсацией.
Выплата участнику долевой собственности остальными собственниками компенсации вместо выдела его доли в натуре допускается с его согласия. В случаях, когда доля собственника незначительна, не может быть реально выделена и он не имеет существенного интереса в использовании общего имущества, суд может и при отсутствии согласия этого собственника обязать остальных участников долевой собственности выплатить ему компенсацию.
С получением компенсации в соответствии с настоящей статьей собственник утрачивает право на долю в общем имуществе.
По требованиям Закона (ГК РФ, ЖК РФ Градостроительный Кодекс РФ) и разъяснениям Пленума Верховного суда СССР от <дата> № 4 «выдел по требованию участника общей долевой собственности на дом принадлежащей ему доли (раздел дома) может быть произведен судом лишь в том случае, если выделяемая доля составляет изолированную часть дома с отдельным входом (квартиру) либо имеется возможность превратить эту часть дома в изолированную путем соответствующего переоборудования».
Судом установлено, что ФИО4 и ФИО2 являются долевыми собственниками по 1/2 доле каждый земельного участка, площадью 1319 кв.м. для ведения личного подсобного хозяйства из земель населенных пунктов, по адресу: <адрес>, де<адрес>, что подтверждается копиями свидетельств о государственной регистрации права от <дата> (т.1, лд.21) и <дата> (т.1, лд 49).
Также стороны являются долевыми сособственниками по 1/2 доли каждый жилого дома по вышеуказанному адресу, одноэтажного общей площадью 82,9 кв.м., лит.А, А1, а, Г,Г1,Г2, У, 1, 11, что подтверждается копиями свидетельств о государственной регистрации права от <дата> и от <дата> (т.1,лд 20, 48).
Судом установлено и не оспорено сторонами, что ФИО2 является собственником сарая, назначение: нежилое, общей площадью 30 кв.м., по адресу: <адрес>, с/пос Ашитковское, де<адрес>, за <адрес> (т. 1 л.д. 83, копия свидетельства о государственной регистрации права от <дата>), который по согласию сторон исключен из объектов, подлежащих разделу.
Правообладателями долей спорного земельного участка и долей в жилом доме стороны стали на основании свидетельства о праве на наследство по завещанию после смерти ФИО3, умершей <дата> (т.1,лд.22, 50).
Для разрешения вопроса о возможности реального раздела спорного домовладения и земельного участка, в том числе и по варианту, предложенному истцом, определением Воскресенского городского суда <адрес> от <дата> была назначена судебная строительно-техническая и землеустроительная экспертиза, производство которой, по ходатайству истицы ФИО4 (т.1 л.д.105-109, протокол судебного заседания от <дата>), было поручено экспертам ГУП МО «МОБТИ» <адрес> (т.1, лд 110-114).
ФИО4 впоследствии оспорила данное экспертное учреждение и отказалась от оплаты услуг эксперта в связи с высокой стоимостью работ (т.1, лд.118), на основании чего, определением Воскресенского городского суда <адрес> от <дата> данная судебная строительно-техническая и землеустроительная экспертиза была переназначена в экспертное учреждение - Автономная Некоммерческая Организация «Центр судебных экспертиз» (т.1, лд. 133-137).
Согласно заключению эксперта № 5-1202/11 от <дата> (т.2 л.д. 2-156), с участием сторон был осуществлен выход на место, определена рыночная стоимость объекта экспертизы – земельного участка с жилым домом и надворными постройками, расположенного по адресу: <адрес>, де<адрес>, которая составила 2 214 500 рублей, при стоимости земельного участка 1 231 080 руб., стоимости жилого дома – 703 435 руб. Экспертами установлено, что жилой дом, 1920 года постройки основного строения и 1972 года постройки основной пристройки лит. А1, расположенный по адресу: <адрес>, де<адрес>, имеет объемно-планировочное решение, при котором в результате выделения истице ФИО4 жилой комнаты лит. А, площадью 26,2 кв.м, веранды лит. а, площадью 31,4 кв.м, ответчику ФИО2 выделяется кухня 25,3 кв.м., что является нарушением действующего законодательства ввиду не предоставления одному из собственников жилой комнаты. Таким образом, осуществить раздел объекта экспертизы по предложенному варианту истицы ФИО4 невозможно. С технической стороны раздел жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>, де<адрес> натуре между собственниками в соответствии с долями с учетом износа, не возможен, так как износ рассматриваемого дома превышает допустимый нормативный износ 60%. Раздел указанного дома возможен в том случае, если будут проведены ремонтно-строительные работы по усилению конструктивных элементов дома (фундамент, стены). При условии проведения вышеуказанных работ раздел дома возможен по вариантам, предложенным экспертами. Размер компенсации за ? долю жилого дома составит 351 718 рублей. По мнению эксперта, наиболее технически и экономически целесообразный вариант раздела домовладения является вариант № 2 представленный в ответе на вопрос № 6 экспертного заключения. Экспертом установлено, что признаков, свидетельствующих о сложившемся порядке пользования сторонами земельным участком не выявлено, представлены варианты раздела земельного участка в зависимости от вариантов раздела жилого дома.
В ходе обсуждения представленного экспертного заключения судебной строительно-технической и землеустроительной экспертизы в судебном заседании от <дата> эксперт ФИО9 поддержала данное заключение (т.2, лд.167-174, протокол судебного заседания от <дата>), подтвердила, что пока не будут проведены капитальные работы по укреплению стен и фундамента дома, стоимость которых можно рассчитать только по проекту, его реальный раздел не возможен, так как накопленный износ дома составляет 61,6 %, что может привести к разрушению дома. По варианту раздела, предложенному истцом, дом разделить невозможно, так как в домовладении имеется одна жилая комната, а не предоставление другому сособственнику жилого помещения жилой комнаты является нарушением его прав. Варианты раздела земельного участка, предложенные экспертами, зависят и прикреплены к вариантам раздела дома и связаны с разделом дома.
Суд принимает данное заключение экспертизы и пояснения эксперта как достоверное доказательство, поскольку экспертиза проведена экспертами Автономной Некоммерческой Организации «Центр Судебных Экспертиз», имеющей необходимые лицензии и допуски к проектированию зданий и сооружений второго уровня ответственности, работ по выполнению инженерно-геодезических изысканий, работ по исследованию состояния грунтов оснований зданий и сооружений (т.2 л.д.123), по исследованию строительных конструкций зданий и сооружений (т.2 л.д.125), геодезической деятельности (т.2, л.д.126), ФИО10 - руководителем департамента землеустроительных экспертиз, (общий профессиональный стаж – с 2006 г., по экспертной специальности – с 2008г.), экспертом- землеустроителем ФИО11 (общий профессиональный стаж – с 2005 г., по экспертной специальности – с 2010г.), квалификация – кадастровый инженер, экспертом в области землеустроительной экспертизы ФИО9 (общий профессиональный стаж – с 2007 г., по экспертной специальности – с 2008г.), экспертом-оценщиком ФИО12 (стаж работы по экспертной специальности – с 2007 г., по экспертной специальности – с 2008г.) (т. 2, л.д.4-6). Эксперты были предупреждены об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по с. 307 УК РФ (т.2, л.д.3). Заключение мотивировано, обосновано и подписано. (т.2 л.д.89).
Кроме того, выводы заключения эксперта подтверждаются данными технического паспорта жилого дома по состоянию на <дата> (т.1 л.д.35-47).
Согласно Методическим рекомендациям «Решение экспертных задач, связанных с реальным разделом домовладения, при рассмотрении судами споров о праве собственности на недвижимость жилищной сферы» переобрудование зданий возможно при условии, если физический износ строения не превышает 60%. Согласно заключения эксперта (т.2, лд.52) накопленный износ спорного домовладения является значительным и составляет 61,6%. Для выделения доли в натуре необходимо провести комплекс мероприятий по усилению конструктивных элементов жилого дома. При условии выполнения мер по усилению конструктивных элементов жилого дома раздел спорного дома между сторонами возможен с отступлением от идеальной доли.
С учетом вышеизложенного, при разрешении заявленных ФИО4 требований с учетом заключения эксперта суд считает невозможным удовлетворить требования о реальном разделе дома по предложенному истицей и экспертами вариантам в связи с необходимостью проведения капитальных работ по укреплению стен и фундамента дома, а также произвести раздел земельного участка, расположенного при домовладении по адресу: <адрес>, <адрес>, <адрес>, так как экспертом не установлены признаки фактического пользования земельным участком, предложенные варианты раздела земельного участка приведены в соответствие с вариантами раздела дома.
Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
ФИО4 в удовлетворении исковых требований к ФИО2 о разделе имущества, находящегося в долевой собственности, а именно, жилого дома <адрес> по <адрес> де<адрес> и хозяйственных пристроек, выделе в соответствии со сложившимся порядком пользования части жилого дома и хозяйственных построек, а именно: жилой комнаты лит.А, площадью 26,2 кв.м., веранды лит.а, площадью 31,4 кв.м., и ? доли земельного участка, площадью 1319 кв.м, о прекращении права долевой собственности на жилой дом, хозяйственные постройки и земельный участок – отказать.
Решение может быть обжаловано в Московский областной суд через Воскресенский городской суд в течение одного месяца.
Судья: подпись Е. А. Кретова
<данные изъяты>:
Судья: Секретарь:
<данные изъяты>
Судья: Секретарь: