№2-80/2010 РЕШЕНИЕ 23 апреля 2010 года Ворошиловский районный суд г. Ростова н/Д в составе: председательствующего судьи Морозова И.В. при секретаре Василевской Т.Н., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Ивашкина В.О. к Запорожец Я.И., Стоянович С.М., 3-е лицо Управление Росреестра по РО об обязании совершить регистрацию перехода права собственности и по встречному иску Стоянович С.М. к Ивашкину В.О., Запорожец Я.И.,3-и лица: нотариус Ларионова А.Ф., Управление Росреестра по РО о признании сделки купли-продажи квартиры недействительной и приминении последствий недействительности сделки, УСТАНОВИЛ: Ивашкин В.О. обратился в суд с иском к Запорожец Я.И., Стоянович С.М., 3-е лицо Управление Росреестра по РО об обязании совершить регистрацию перехода права собственности. В обоснование иска указано, что 05.06.2009г. Ивашкин В.О. приобрел у Запорожец Я.И., действующего по доверенности Стоянович С.М., квартиру № по ... в ... н/Д по договору купли-продажи от 05.06.2009г. Все необходиые документы были сданы в Управление Росрееестра по РО для регистрации договора купли-продажи, однако договор не был зарегистрирован, так как Стоянович С.М. отозвала свою доверенность. Действия сотрудников Управления Росреестра по РО и Стоянович С.М. являются грубейшим нарушением законодательства, так как не было сообщено в письменной форме о прекращении доверенности. Доверенность была отозвана после заключения сделки. На звонки и письма ответчики не отвечают и никаких объяснений не дают. Продавец деньги получил в полном объеме согласно договору купли-продажи. В связи с изложенным истец просит обязать ответчиков совершить регистрацию перехода права собственности на недвижимость, согласно договора купли-продажи от 05.06.2009г. В порядке ст.137 ГПК РФ Стоянович С.М. подала встречный иск к Ивашкину В.О., 3-и лица: Запорожец Я.И. нотариус Ларионова А.Ф., Управление Росреестра по РО о признании незаключенным договора купли-продажи квартиры. В обоснование встречного иска указано, что Стоянович С.М. выдала доверенность своему внуку Запорожец Я.И. на продажу принадлежащей ей квартиры № по ... в ... н/Д. Данная доверенность была выдана в связи с тем, что внук ссылался на тяжелое материальное положение. Он убедил Стоянович С.М. в том, что после продажи квартиры, он передаст ей большую часть денег, а в последствии приобретет квартиру, возможно меньшей площади или в другом районе, где она будет проживать. 13.06.2009г. Стоянович С.М. получила уведомление о приеме на госрегистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним заявления от лица, представляющего интересы правообладателя по доверенности выданной в порядке передоверия, которым ее поставили в известность, что Дубининым Е.В. представлено заявление на госрегистрацию сделки и переход права на указанную квартиру. Стоянович С.М. позвонила внуку, но его телефон не отвечал. Стоянович С.М. пошла в Управление Росреестра по РО, где ей сообщили, что Дубининым Е.В. было представлено заявление на госрегистрацию сделки и перехода права на данную квартиру, но договор купли-продажи ей не показали. Стоянович С.М. обратилась к нотариусу Ларионовой А.Ф., где она узнала, что ее квартира продана и увидела сам договор купли-продажи, в котором указана стоимость ее квартиры в размере 250 000 рублей. Стоянович С.М. пыталась связаться с внуком, однако ей сказали, что он уехал. 16.09.2009г. у нотариуса Стоянович С.М. написала заявление об отмене доверенности, выданной 03.06.2009г. на имя внука и подала заявление в управление Росреестра по РО о прекращении государственной регистрации прав на квартиру, в связи с отменой доверенности. Данная сделка была заключена на заведомо невыгодных для Стоянович С.М. условиях, в части продажной цены квартиры, которая продавалась в пять раз дешевле ее рыночной стоимости. Таким образом, уклонение от госрегистрации было законным и обоснованным. В связи с изложенным Стоянович С.М. просит признать договор купли-продажи от 05.06.2009г. незаключенным. Протокольным определением суда от 13.11.2009г. в качестве соответчика по встречному иску привлечен Запорожец Я.И. Протокольным определением суда от 14.02.2010г. в качестве 3-го лица по встречному иску привлечена нотариус Ларионова А.Ф. В порядке ст.39 ГПК РФ истец по встречному иску уточнила требования, просила признать недействительным договор купли-продажи квартиры № по ... в ... н/Д, применить последствия недействительности сделки. В судебном заседании истец и его представитель по доверенности Закаляев В.И. исковые требования поддержали, просили удовлетворить, встречные требования не признали, просили в удовлетворении встречного иска отказать. Представитель ответчика Стоянович С.М. по доверенности Твердохлебова М.В. исковые требования не признала, просила в их удовлетворении отказать, встречные требования поддержала, просила удовлетворить. Ответчик по первоначальному иску - Запорожец Я.И. исковые требования не признал, просил в их удовлетворении отказать. Третье лицо по встречному иску Запорожец Я.И. встречные требования поддержал, просил удовлетворить. Представитель третьего лица Управления Росреестра по РО в судебное заседание не явился о месте и времени рассмотрения дела извещен. Дело рассмотрено в его отсутствие в порядке ст.167 ГПК РФ. Третье лицо нотариус Ларионова А.Ф. в судебное заседание не явилась, просила рассмотреть дело в ее отсутствие. Дело рассмотрено в ее отсутствие в порядке ст.167 ГПК РФ. Суд, выслушав стороны, пояснения свидетелей Кузнецова В.А., Гринякина О.В., исследовав материалы данного гражданского дела, приходит к следующему. В судебном заседании установлено, что Стоянович С.М. является собственником квартиры № по ... в ... н/Д на основании свидетельства о праве на наследство от ...г. При этом государственная регистрация права собственности Стоянович С.М. не осуществлена. Из материалов дела следует, что Стоянович С.М. доверенностью от 03.06.2009г. уполномочила своего внука-Запороожец Я.И. представлять ее интересы на продажу принадлежащей ей квартиры № по ... в ... н/Д. Впоследствии Запорожец Я.И. доверенностью от 05.06.2009г. в порядке передоверия уполномочил Байрамова К.С. и Дубинина Е.В. быть представителем в Управлении Росреестра по РО. Судом установлено, что 08.06.2009г. в УФРС по РО с заявлением о государственной регистрации ранее возникшего права, сделки, перехода права собственности на квартиру № по ... в ... н/Д к Ивашкину В.О. обратилась Стоянович С.М. в лице Дубинина Е.В., действующкего по доверенности от 05.06.2009г, удостоверенной нотариусом Ларионовой А.Ф. и с заявлением о государственной регистрации права собственности на указанную квартиру и выдаче свидетельства о государственной регистрации права собственности обратился Ивашкин В.О. в лице Дубинина Е.В., действующего по доверенности, удостоверенной нотариусом Ларионовой А.Ф. В соответствии со ст.17 ФЗ «О госудастсвенной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» в качестве документа – основания для государственной регистрации права собственности на квартиру был предоставлен договор купли-продажи квартиры от 05.06.2009г. Судом также установлено, что 01.07.2009г. Стоянович С.М. до момента государственной регистрации перехода права собственности по указанному договору, обратилась с заявлением о прекращении государственной регистрации ранее возникшего права на квартиру № по ... в ... н/Д, в связи с отменой доверенности, выданной на имя Запорожец Я.И. 01.07.2009г. УФРС по РО были направлены уведомления о приостановлении государственной регистрации. 31.07.2009г. Ивашкину В.О. было отказано в государственной регистрации права собственности на указанную квартитру, так как на государственную регистрацию не были представлены документы, необходимые для ее проведения, в том числе и документы подтверждающие государственную регистрацию права собственности на спорную квартиру за Стоянович С.М. В соответствии со ст.549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или иное недвижимое имущество. В порядке выполнения п.1 ст.551 ГК РФ переход права собственности на недвижимое имущество по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. В соответствии со ст. 170 ГК РФ мнимой сделкой является сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия. Такая сделка ничтожна. Для признании сделки недействительной на основании данной нормы права необходимо установить, что на момент совершения сделки воля каждой из сторон не была направлена на создание тех правовых последствий, которые характерны для данного вида сделки. Согласно ст.167 ГК РФ 1. Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. 2. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом. Из пояснений Запорожец Я.И. и Стоянович С.М. следует, что в июне 2009 г. Запорожец Я.И. сообщил бабушке Стоянович С.М. о том, что у него имеются долги и ему срочно требуются деньги для их погашения, поскольку в его адрес стали поступать угрозы от кредиторов. Оформить кредит он не мог в силу «плохой» кредитной истории. Также Запорожец Я.И. решил организовать новый бизнес, установить терминалы по приему платежей, на что ему необходимо было примерно 250 000 - 300 000 рублей, и уже из прибыли возвращать долги. Вместе с тем собственником спорной квартиры, Стоянович С.М., было принято решение о продаже квартиры и приобретении более дешевой, а оставшуюся часть денег передать внуку Запорожец Я.И., при этом были приглашены оценщики с целью выяснения рыночной стоимости спорной квартиры, были подобраны варианты приобретения более дешевых квартир в поселке «Александровке». Также собственником квартиры была оформлена доверенность на имя Запорожец Я.И. на осуществление указанных действий. Кроме того, в судебном заседании было установлено, что Запорожец Я.И. через друзей познакомился с Ивашкиным В.О., который якобы мог занять сумму денег, интересующую Запорожец под залог недвижимости. При этом в случае займа, оформлялся договор купли-продажи объекта недвижимости за сумму, полученную по договору займа, а государственная регистрация перехода права собственности к Ивашкину В.О., осуществлялась в случае не возвращения суммы займа и процентов. 05.06.2009г. между Ивашкиным В.О. и Запорожец Я.И. фактически был заключен договор займа, согласно которому Запорожец Я.И. получил от Ивашкина В.О. сумму в размере 250 000 рублей с условием возврата по графику платежей до 05.12.2009г. суммы займа с процентами в размере 350 000 рублей. Оформление долгового обязательства состоялось 05.06.2009г. путем подписания договора купли-продажи квартиры № по ... в ... н/Д, по которому Запорожец Я.И. получил 250 000 рублей, и договора аренды квартиры с условием о выкупе, в котором содержится график платежей, и сумма выкупа, которая совпадает с общей суммой займа и суммой процентов подлежащих выплате. Данные обстоятельства подтверждаются материалами дела. Доводы Ивашкина о том, что имел место быть только договор купли-продажи квартиры, а договор аренды квартиры был им подписан только по просьбе Запорожец, с целью «успокоения» бабушки, Стоянович С.М., не могут быть приняты во внимание, поскольку договор аренды с правом выкупа имеет место быть, из которого следовало, что собственником квартиры является Ивашкин, чем он мог успокоить Стоянович, Ивашкин пояснить не смог. Вместе с тем, исследуя оспариваемый договор купли-продажи следует отметить, что фактически квартира Ивашкину В.О. не передавалась, она им не осматривалась, в квартире после подписания договора купли-продажи оставались проживать все зарегистрированные в ней лица, в том числе и Стоянович С.М., которая продолжала оплачивать коммунальные платежи, и несла бремя ее содержания как собственник. На основании изложенного суд, приходит к выводу о том, что договор купли-продажи квартиры № по ... в ... н/Д является мнимой сделкой, заключенный от имени Стоянович С.М. ее представителем, без намерения создать последствия, характерные для купли-продажи недвижимости – передачи квартиры в собственность покупателя. Согласно п.1 ст.179 ГК РФ Сделка, совершенная под влиянием обмана, насилия, угрозы, злонамеренного соглашения представителя одной стороны с другой стороной, а также сделка, которую лицо было вынуждено совершить вследствие стечения тяжелых обстоятельств на крайне невыгодных для себя условиях, чем другая сторона воспользовалась (кабальная сделка), может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего. Также в данном случае договор купли-продажи был вызван стечением тяжелых обстоятельств и был заключен на крайне невыгодных для Стоянович С.М. условиях. Стоянович видела, что к ее внуку приходят кредиторы, которые его постоянно разыскивают, высказывают свои угрозы в его адрес. Стоянович опасаясь за жизнь внука вынуждена была принять решение о продаже квартиры по рыночной стоимости. Вместе с тем квартира была продана ее внуком всего за 250 000 рублей, тогда как, согласно отчета об оценке рыночной стоимости указанной квартиры, ее стоимость по состоянию на 01.06.2009г. составляла 1 615 000 рублей. Доводы Ивашкина В.О. о том, что именно на таком условии о стоимости было достигнуто соглашении купли-продажи квартиры, не могут быть приняты во внимание судом, поскольку не смотря на то, что Стоянович и указала в доверенности выданной на имя Запорожец о продаже квартиры на условиях по своему усмотрению, вместе с тем Стоянович собиралась на вырученные деньги приобрести другую, более дешевую квартиру, а часть денег оставшихся от продажи ее квартиры передать внуку, о чем знал Запорожец. В связи с изложенным сделка купли-продажи квартиры за 250 000 рублей является для Стоянович С.М. заключенной на крайне не выгодных условиях, Стаянович сделкой лишена и единственного жилого помещения, и возможности приобрести другое жилое помещение. Кроме того, если допустить, что имел место только договор купли-продажи спорной квартиры именно за 250 000 рублей, то имеет место злонамеренное соглашение представителя Стоянович, действующего по доверенности Запорожец, с другой стороной – Ивашкиным В.О. Поскольку Запорожец и Ивашкин зная о не согласии Стоянович на продажу квартиры за 250 000 рублей, (так как для «успокоения» Стоянович заключают договор аренды квартиры с правом выкупа) заключают указанную сделку, в результате которой Запорожец получат 250 000 рублей для развития своего бизнеса, а Ивашкин получает квартиру за цену в несколько раз ниже рыночной. В связи с чем сделка также подлежит признанию недействительной. Таким образом, сделка купли-продажи квартиры от 05.06.2009г. с одной стороны является мнимой, а с другой стороны имеет признаки кабальности, в связи с чем данную сделку следует признать недействительной. Суд, оценив относимость, допустимость и достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности, считает, что встречные исковые требования Стоянович С.М. к Ивашкину В.О., 3-и лица Запорожец Я.И., нотариус Ларионова А.Ф., Управление Росреестра по РО о признании сделки купли-продажи квартиры недействительной и приминении последствий недействительности сделки, подлежат удовлетворению. Таким образом, учитывая, что встречные исковые требования удовлетворены, то оснований для удовлетворения первоначальных требований не имеется, в связи с чем в удовлетворении иска Ивашкина В.О. к Запорожец Я.И., Стоянович С.М., 3-е лицо Управление Росреестра по РО об обязании совершить регистрацию перехода права собственности, следует отказать. Руководствуясь ст. ст. 12, 56, 194-197 ГПК РФ, суд РЕШИЛ: В удовлетворении иска Ивашкина В.О. к Запорожец Я.И., Стоянович С.М., 3-е лицо Управление Росреестра по РО об обязании совершить регистрацию перехода права собственности – отказать. Встречный иск Стоянович С.М. к Ивашкину В.О., 3-и лица Запорожец Я.И., нотариус Ларионова А.Ф., Управление Росреестра по РО о признании сделки купли-продажи квартиры недействительной и применении последствий недействительности сделки - удовлетворить. Признать недействительным договор купли-продажи от 05.06.2009г. квартиры № по ... в ..., заключенный между Стоянович С.М. и Ивашкиным В.О.. Применить последствия недействительности сделки : -Вернуть квартиру № по ... в ... в собственность Стоянович С.М.. -Взыскать с Запорожец Я.И. в пользу Ивашкина В.О. полученную по договору купли-продажи квартиры от 05.06.2009г. сумму в размере 250 000 рублей. Решение может быть обжаловано в Ростовский областной суд в течение 10 дней через Ворошиловский районный суд г. Ростова-на-Дону. Судья :
именем Российской Федерации