Дело № 2-525/11

Именем Российской Федерации

15 февраля 2011 года г. Ростов-на-Дону

Ворошиловский районный суд г. Ростова-на-Дону в составе:

председательствующего судьи Пискловой Ю.Н.

при секретаре Чубарьян В.Д.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Хырхырьян М.А. к Агабекян В.В., Поповой О.В., 3-е лицо: Управление Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Ростовской области о применении последствий недействительности ничтожной сделки, признании недействительным зарегистрированного права собственности

УСТАНОВИЛ:

Истица обратилась в суд с вышеуказанными исковыми требованиями, ссылаясь на то, что на основании договора купли-продажи от ... года ей принадлежит на праве собственности нежилое помещение общей площадью 56,5 кв.м, расположенное в пятиэтажном жилом доме, по адресу: .... Ответчику Агабекян В.В. принадлежит на праве собственности нежилое помещение, общей площадью 75 кв.м. в указанном доме. В связи с тем, что в нежилом помещении, право собственности на которое зарегистрированное за ответчицей находятся внутридомовые коммуникации, они не могут быть самостоятельным объектом права и принадлежать Агабекян В.В. на праве собственности на основании договора купли-продажи, так как это нарушает права всех собственников помещений многоквартирного жилого дома, а также права истицы на получение подвала в общую долевую собственность пропорционально площади принадлежащего помещения в жилом доме. В связи с чем истица просит применить последствия недействительности ничтожной сделки к договору купли-продажи, заключенному 18 июня 2010 года между Поповой О.В. и Агабекян В.В.. Кроме того, истица просит признать недействительным зарегистрированное за Агабекян В.В. право собственности на нежилое помещение, общей площадью 75 кв.м., номера на поэтажном плане №1,2,4 расположенное в подвале жилого дома лит. «А» по адресу: ....

В судебное заседание истица Хырхырьян М.А. не явилась, представила заявление, в котором просила рассмотреть дело в свое отсутствие. При таких обстоятельствах дело рассмотрено в отсутствие истицы Хырхырьян М.А. в порядке ч.5 ст.167 ГПК РФ с участием представителя, действующего на основании доверенности - Аулова И.В..

Представитель истицы, действующий на основании доверенности Аулов И.В. в судебное заседание явился, исковые требования поддержал, просил их удовлетворить в полном объеме, дал показания аналогичные изложенным в исковом заявлении.

Ответчик Агабекян В.В. в судебное заседание не явилась, представила заявление, в котором просила рассмотреть дело в свое отсутствие. При таких обстоятельствах дело рассмотрено в отсутствие ответчика Агабекян В.В. в порядке ч.5 ст.167 ГПК РФ с участием представителя, действующего на основании доверенности Минко О.Ю..

Представитель ответчика, действующая на основании доверенности Минко О.Ю.

исковые требования не признала. Суду пояснила, что Агабекян В.В. приобрела нежилое помещение у Поповой О.В.. Внутридомовые коммуникации в указанном помещении отсутствуют. Кроме того, ответчица Агабекян В.В. является добросовестным приобретателем. Так же просила учесть, что Попова О.В. приобрела указанное нежилое помещение у Бабакова В.И..

Ответчик Попова О.В. в судебное заседание не явилась, представила заявление, в котором просила рассмотреть дело в свое отсутствие. При таких обстоятельствах дело рассмотрено в отсутствие ответчика Поповой О.В. в порядке ч.5 ст.167 ГПК РФ.

3-е лицо Управление Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Ростовской области в судебное заседание не явились. Представили письменный отзыв, который приобщен к материалам данного гражданского дела. Просили дело рассмотреть в свое отсутствие. При таких обстоятельствах дело рассмотрено в отсутствие 3-его лица в порядке ч.5 ст.167 ГПК РФ.

Исследовав материалы дела, выслушав доводы сторон, суд приходит к следующим выводам.

В соответствии со ст. 153 ГК РФ сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

В соответствии с ч.1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Исходя из положений п. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли - продажи недвижимого имущества продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество. Следовательно, правовыми последствиями при заключении договора купли-продажи нежилого помещения являются возникновение у покупателя права собственности на нежилое помещение, и прекращение такого права у продавца. При этом у продавца возникает право на получение денежных средств, предоставляемых покупателем.

Согласно ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору купли-продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Согласно ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежит право владения, пользования и распоряжения своим имуществом, в том числе право отчуждать его в собственность другим лицам.

Исходя из этого и положений ст. 454 ГК РФ, по договору купли-продажи продавцом, то есть стороной, обязующейся передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), может выступать собственник отчуждаемого имущества либо лицо, которому он передал право распоряжения имуществом.

В судебном заседании с достаточностью и достоверностью установлено, что ... года Попова О.В. продала Хырхырьян М.А. нежилое помещение, комната №3 в подвале, комнаты №№1-2-3-4,5 на 1-ом этаже, общей площадью 56,5 кв.м литер «А» по адресу: ..., о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним ... сделана запись регистрации №, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права (л.д.13), договором купли продажи от ... (л.д.15).

Кроме того судом установлено, что ответчик Агабекян В.В. является собственником нежилого помещения, комнаты №№1,2,4 площадью 75 кв.м, подвал литер «А», в ... в ..., на основании договора купли-продажи от ..., о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним ... сделана запись регистрации №, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права (л.д.14).

В соответствии со ст. 166 ГК РФ сделка является недействительной в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо в силу предписаний закона, то есть независимо от судебного признания.

Согласно ст. 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорила, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Доводы истцовой стороны о том, что в нежилом помещении принадлежащем Агабекян В.В. находятся внутридомовые коммуникации, предназначенные для обслуживания более одного помещения в доме, в связи с чем договор купли-продажи данного нежилого помещения является ничтожным являются несостоятельными и подлежат отклонению по следующим основаниям.

В силу ч.1,ч.3 ст.36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке (далее - общее имущество в многоквартирном доме). Уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции.

Согласно ч.1 ст.290 ГК РФ собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.

Из анализа приведенных норм следует, что законодательство связывает возникновение права общей долевой собственности помещений в доме, не являющихся частями квартир и предназначенных для обслуживания более одного помещений в данном доме, с наличием права собственности на квартиру, поскольку именно собственникам квартир в многоквартирном доме в силу закона принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.

В подтверждение исковых требований представитель истца пояснил, что, о том, что в спорном помещении имеются внутридомовые коммуникации истице стало известно 18 июня 2010 года со слов ответчицы Поповой О.В. перед заключением сделки.

В порядке ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений.

Таким образом, обязанность доказывания обстоятельств, подтверждающих заявленные истцом требования и возражения против них ответчика, лежит, соответственно, на каждой из сторон.

Представитель истицы Аулов И.В. от предоставления дополнительных доказательств, подтверждающих заявленные требования отказался. Суд в соответствии со ст.си.12,56 ГПК РФ разрешил спор на основании имеющихся в деле доказательств.

Суду не представлено доказательств, что спорное помещение является общим имуществом, принадлежит собственникам квартир в ... по ..., в ... и это право зарегистрировано за ними. Из технического паспорта на нежилое помещение от 11.09.2010 года следует, что спорное нежилое помещение – обособленный, самостоятельный объект недвижимого имущества. На момент вынесения решения в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним отсутствуют сведения о включении спорного нежилого помещения в состав общего имущества, а имеются сведения о регистрации права собственности на него как на отдельный объект недвижимости. Кроме того, из представленного техпаспорта не усматривается, что в нежилом помещении находятся внутридомовые коммуникации.

Что касается исковых требований о признании недействительным зарегистрированного права собственности за Агабекян В.В., суд считает, что данные требования подлежат отклонению по следующим основаниям.

Судом с достоверностью установлено и не оспаривалось сторонами, что Агабекян В.В. является добросовестным приобретателем. Указанное выше нежилое помещение приобреталось ею на основании договора купли- продажи у Поповой О.В.. Попова А.В. в свою очередь приобретало спорное нежилое помещение у Бабакова В.И..

В связи с тем, что ответчица Агабекян В.В. является добросовестным приобретателем, а как указано в Постановлении Конституционного Суда РФ от 21 апреля 2003 г. № 6-П «По делу о проверки конституционных положений пунктов 1 и 2 ст.167 ГК РФ в связи с жалобами граждан Мариничевой О.В., Немировской А.В., Скляновой З.А., Скляновой Р.М. и В.М.Ширяева» когда по возмездному договору имущество приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, собственник вправе обратиться в суд в порядке статьи 302 ГК Российской Федерации с иском об истребовании имущества из незаконного владения лица, приобретшего это имущество (виндикационный иск). Если же в такой ситуации собственником заявлен иск о признании сделки купли-продажи недействительной и о применении последствий ее недействительности в форме возврата переданного покупателю имущества, и при разрешении данного спора судом будет установлено, что покупатель является добросовестным приобретателем, в удовлетворении исковых требований в порядке статьи 167 ГК Российской Федерации должно быть отказано. В такой ситуации защита прав собственника имущества возможна лишь путем удовлетворения виндикационного иска, если для этого имеются те предусмотренные статьей 302 ГК Российской Федерации основания, которые дают право истребовать имущество и у добросовестного приобретателя (безвозмездность приобретения имущества добросовестным приобретателем, выбытие имущества из владения собственника помимо его воли и др.).

Таким образом, содержащиеся в пунктах 1 и 2 статьи 167 ГК РФ общие положения о последствиях недействительности сделки в части, касающейся обязанности каждой из сторон возвратить другой все полученное по сделке, - по их конституционно-правовому смыслу в нормативном единстве со статьями 166 и 302 ГК РФ - не могут распространяться на добросовестного приобретателя, если это непосредственно не оговорено законом, а поэтому не противоречит Конституции Российской Федерации - п. 3.2.

При таких обстоятельствах, когда судом установлено, что при заключении договора купли продажи соблюдены все требования действующего законодательства, оснований для признания недействительным договора купли-продажи нежилого помещения у суда не имеется, а поэтому в удовлетворении иска должно быть отказано.

На основании изложенного, и, руководствуясь ст.ст. 12, 194-198 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении исковых требований Хырхырьян М.А. к Агабекян В.В., Поповой О.В., 3-е лицо: Управление Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Ростовской области о применении последствий недействительности ничтожной сделки, признании недействительным зарегистрированного права собственности - отказать.

Решение может быть обжаловано в Ростовский областной суд через Ворошиловский районный суд г. Ростова-на-Дону в течение 10 дней со дня изготовления решения в окончательной форме.