Дело № 2-1566/2011

Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

г. Ростов-на-Дону 18 июля 2011 года

Ворошиловский районный суд г. Ростова-на-Дону в составе:

председательствующего судьи Ляшовой А.А.,

при секретаре Агеевой Ю. Н.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ООО «Компания по управлению недвижимостью «Оптима» к Нефедов Г. В. о взыскании суммы по договору оказания услуг; по встречному иску Нефедов Г. В. к ООО «Компания по управлению недвижимостью «Оптима» о признании недействительным договора в части,

УСТАНОВИЛ:

ООО «Компания по управлению недвижимостью «Оптима» обратилось в суд с иском к Нефедов Г. В. о взыскании суммы по договору оказания услуг. В обоснование заявленных требований истец указал, что ... в ООО «Компания по управлению недвижимостью «Оптима» обратился ответчик Нефедов Г.В. с просьбой подобрать ему, с целью приобретения в собственность, объект недвижимости в определенном районе города и в определенной ценовой категории. Между истцом и ответчиком был заключен договор оказания услуг от .... В соответствии с п.1.1 данного договора истец принял на себя обязательство оказать услуги по подбору объекта недвижимости, организовать и провести осмотр подобранного объекта с целью его дальнейшего приобретения ответчиком, а ответчик, в свою очередь, обязался оплатить оказанные услуги в день подписания договора приобретения объекта путем внесения наличных денег в кассу, либо перечислением на расчетный счет истца. Стоимость услуг по настоящему договору составляет 6% от цены приобретенного объекта недвижимости, указанной в разделе 7 настоящего договора. ... ответчику была показана однокомнатная квартира по адресу: ..., а ... - однокомнатная квартира, расположенная по адресу: ..., что подтверждается его личной подписью в п.7 (акт передачи информации) указанного договора. Ответчик был предупрежден о том, что если он в течение одного года со дня подписания акта передачи информации приобретет в собственность один из объектов недвижимости, предложенных исполнителем, то исполнитель вправе считать свою работу выполненной и требовать от него вознаграждение, указанное в п.3.1 данного договора (п.3.4 договора). Ответчик не только произвел осмотр данного объекта, но и приобрел в собственность объект недвижимости, подобранный истцом по адресу: ..., что подтверждается выпиской из ЕГРП. Ответчик самостоятельно, в нарушение п. 2.2.2, 2.2.4, 2.2.5 договора оказания услуг, общался с владельцем указанного объекта недвижимости и приобрел данный объект, что является нарушением настоящего договора, и влечет за собой штраф в 3-х кратном размере суммы, определенной п.3.1 договора (п.4.2). Из содержания п. 6.3 договора следует, что не могут служить основанием как отказа от выполнения обязательств по договору, так и для уменьшения размера вознаграждения исполнителя такие обстоятельства, как отказ заказчика от части услуг исполнителя, перечисленных в разделе 2.1 договора, отношения родства или знакомства с собственником подобранного исполнителем объекта недвижимости. Таким образом, истец выполнил взятые на себя обязательства, предусмотренные п. 2.1.1 и 2.1.2 договора обязательства. Учитывая изложенное, истец просил суд взыскать с ответчика стоимость услуг по договору от ... в сумме 126000 рублей, а также штраф в сумме 378000 рублей, а всего - 504000 рублей.

В порядке ст. 137 ГПК РФ Нефедов Г. В. обратился со встречным иском к ООО «Компания по управлению недвижимостью «Оптима» о признании недействительным договора в части. В обоснование заявленных требований истец по встречному иску указал, что ... представителем истца ему была показана ... в .... Однако условия, предложенные исполнителем по договору в отношении указанной квартиры, Нефедова Г.В. не устроили, и он отказался от исполнения договора в одностороннем порядке. По мнению Нефедова Г.В., односторонний отказ от исполнения обязательств не противоречит закону. Разделом вторым договора определены права и обязанности сторон. ООО «Компания по управлению недвижимостью «Оптима» были исполнены не все обязательства, предусмотренные настоящим разделом договора, а всего лишь два из них. По мнению ответчика, часть условий данного договора противоречит ст. 780 ГК РФ, в соответствии с которой исполнитель обязан оказать услуги лично. Кроме того, несмотря на то, что согласно ст. 421 ГК РФ стороны могут в договоре об оказании услуг определить условия оплаты оказанных услуг, они не могут обуславливать выплату вознаграждения заключением в будущем времени сделки по отчуждению объекта недвижимости, поскольку в данном случае факт ее заключения зависит, помимо воли исполнителя и заказчика, от волеизъявления правообладателя такого объекта, то есть от воли собственника квартиры. В силу прямого указания закона (п.1 ст.781 ГК РФ и ст.32 Закона РФ «О защите прав потребителей»), заказчик вправе отказаться от исполнения договора возмездного оказания услуг при условии оплаты исполнителю фактически понесенных им расходов. Учитывая изложенные обстоятельства, Нефедов Г.В. просил суд признать недействительными пункты 2.2.4, 2.2.5, 3.4, 4.2, 6.3 договора оказания услуг от ....

В судебном заседании представители истца по доверенности: Морозова С.М., Мироненко Л.А., Федюшина И.В. - требования иска поддержали, просили удовлетворить, встречный иск не признали, просили в его удовлетворении отказать, представив суду свои письменные возражения.

Ответчик Нефедов Г.В. и его представитель по доверенности Корнеев П.С. в судебном заседании требования первоначального иска не признали, просили в его удовлетворении отказать, встречный иск поддержали, просили удовлетворить.

Выслушав доводы стороны, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии с частью 3 статьи 55 Конституции Российской Федерации права и свободы человека и гражданина могут быть ограничены федеральным законом и только в той мере, в какой это необходимо в целях защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны страны и безопасности государства.

В соответствии со ст.1 ГК РФ граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

В соответствии со ст. 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

В соответствии со ст. 779 ГК РФ по договору возмездного оказания услуг исполнитель обязуется по заданию заказчика оказать услуги (совершить определенные действия или осуществить определенную деятельность), а заказчик обязуется оплатить эти услуги.

В судебном заседании достоверно и бесспорно установлено, что ... между истцом и ответчиком был заключен договор оказания услуг (л.д.11-12).

В соответствии с п.1.1 настоящего договора, истец принял на себя обязательство оказать услуги по подбору объекта недвижимости, организовать и провести осмотр подобранного объекта с целью его дальнейшего приобретения ответчиком, а ответчик, в свою очередь, обязался оплатить оказанные услуги в день подписания договора приобретения объекта путем внесения наличных денег в кассу, либо перечислением на расчетный счет истца.

Разделом вторым настоящего договора определены права и обязанности сторон. По условиям данного договора исполнитель обязуется подобрать заказчику не менее объекта недвижимости (п. 2.1.1), организовать и провести осмотр подобранного объекта недвижимости (п.2.1.2), проверить правоустанавливающие документы на объект недвижимости (п. 2.1.3), подготовить проект предварительного договора, закрепляющего все договоренности, ранее достигнутые между владельцем объекта недвижимости и заказчиком при участии исполнителя (п. 2.1.4), организовать проведение сделки приобретения объекта недвижимости (п. 2.1.5). Осмотр заказчиком объекта недвижимости предложенного исполнителем, оформляется актом передачи информации (раздел 7 настоящего договора), в котором указывается цена объекта недвижимости, по которой исчисляется причитающееся исполнителю вознаграждение. Заказчик по договору обязан подтверждать личной подписью и собственноручным написанием своей фамилии, имени, отчества, осмотр предложенных исполнителем объектов недвижимости, указанных в разделе 7 настоящего договора (п. 2.2.1), оплатить услуги исполнителя в порядке и в сроки, предусмотренные разделом 3 настоящего договора (п. 2.2.2), подписать акт сдачи-приемки работ по настоящему договору (п. 2.2.3), все контакты с владельцами объектов недвижимости осуществлять только через исполнителя или в присутствии его представителя (п. 2.2.4), не заключать никаких договоров без оплаты услуг исполнителя в отношении объектов недвижимости, подобранных исполнителем. Указанная обязанность считается нарушенной, если объект недвижимости приобретен заказчиком, либо лицом, находящимся с ним в отношении родства или свойства в результате заключения любого из видов договоров (п. 2.2.5), предоставить со своей стороны все документы, необходимые для выполнения исполнителем своих обязанностей по настоящему договору (п. 2.2.6).

Разделом третьим настоящего договора предусмотрен порядок и сроки оплаты услуг исполнителя. Стоимость услуг по настоящему договору составляет 6% от цены приобретенного объекта недвижимости, указанной в разделе 7 настоящего договора (3.1). В соответствии с пунктом 3.4 договора, если заказчик в течение одного года со дня подписания акта передачи информации выразил желание приобрести или приобрел в собственность один из объектов недвижимости, предложенных исполнителем, он обязан действовать в соответствии с настоящим договором. В данном случае исполнитель вправе считать свою работу выполненной и востребовать от заказчика вознаграждение, указанное в пункте 3.1 настоящего договора.

Разделом четвертым настоящего договора предусмотрена ответственность сторон. В соответствии с п. 4.2, в случае нарушения заказчиком своих обязанностей, предусмотренных п.п. 2.2.2, 2.2.4, 2.2.5 настоящего договора, заказчик оплачивает исполнителю штраф в трехкратном размере суммы, определенной п.3.1 договора. При этом уплата штрафа не освобождает заказчика от обязанности оплатить услуги исполнителя.

Разделом шестым настоящего договора определены прочие условия. В частности, в соответствии с п. 6.3 договора, заказчик соглашается, что не могут служить основанием как для отказа от выполнения своих обязательств по настоящему договору, так и для уменьшения размера вознаграждения исполнителя такие обстоятельства, как отказ заказчика от услуг исполнителя, перечисленных в разделе 2.1 настоящего договора, отношения родства или знакомства с собственником подобранного исполнителем объекта недвижимости, осмотр этого объекта недвижимости ранее, приобретение у представленного исполнителем владельца другого объекта недвижимости, а также изменение стоимости объекта недвижимости.

В соответствии с разделом 7 настоящего договора стоимость ... в ... составляет 2100000 рублей.

В судебном заседании было установлено и никем из сторон не оспаривалось, что ... ответчику была показана однокомнатная квартира по адресу: ..., а ... - однокомнатная квартира, расположенная по адресу: ..., что подтверждается его личной подписью в разделе 7 (акт передачи информации) указанного договора.

Таким образом, истцом были исполнены надлежащим образом лишь условия договора, предусмотренные пунктами 2.1.1 и п.2.1.2, а именно: ответчику подобраны объекты недвижимости, а также организован и проведен их осмотр. Иные обязательства, возложенные на истца пунктами 2.1.3, 2.1.4, 2.1.5 настоящего договора, такие, в частности, как проверка правоустанавливающих документов, подготовка проекта предварительного договора, а также организация заключения сделки приобретения объекта недвижимости - выполнены им не были, что сторонами по делу не оспаривается.

Ответчик не оспаривает тех обстоятельств, что предусмотренные вторым разделом договора обязательства он не исполнил и приобрел ... в ... в результате непосредственного общения с собственником объекта недвижимости, не оплатив при этом услуги истца.

В настоящее время он, ответчик по первоначальному иску Нефедов Г.В., является собственником ... в ..., на основании договора купли-продажи от ....

В силу статьи 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Согласно ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Из пояснений Нефедова Г.В. следует, что он отказался от исполнения договора, поскольку его не устроили существенные условия договора, а именно - стоимость квартиры, поскольку он приобрел у собственника указанную квартиру за 1250000 рублей. Указанное обстоятельство подтверждается договором купли-продажи квартиры.

Кроме того, Нефедов Г.В. пояснил суду, что его супруга, одновременно с ним занимаясь поиском подходящей для покупки квартиры, увидела на балконе рекламную растяжку с предложением о продаже, с указанием номера телефона. После этого они связались по указанному телефону с риэлтором ...8, и с его помощью заключили договор купли-продажи. Данные обстоятельства подтверждаются показаниями свидетелей ...7, ...8, а истцом по первоначальному иску не оспариваются.

Поскольку все услуги, связанные с подготовкой и сопровождением сделки купли-продажи данного объекта недвижимости, осуществлены указанным риэлтором, ответчик Нефедов Г.В. полагает требование истца об оплате тех же самых услуг, фактически в данном случае ему не предоставленных, необоснованным и удовлетворению не подлежащим.

В соответствии с требованиями ст. 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

В силу ст. 9 ФЗ от 26.01. 1996 года « О введении в действие части второй ГК РФ», если одной из сторон в обязательстве является гражданин, использующий, приобретающий, заказывающий либо имеющий намерение приобрести или заказать товары (работы, услуги) для личных бытовых нужд, то он пользуется правами стороны согласно ГК РФ, а также правами, предоставленными потребителю Законом РФ от 07.02.1992 года «О защите прав потребителей» и изданными в соответствии с ним правовыми актами.

Согласно пункту 1 ст. 16 Закона РФ «О защите прав потребителей» условия договора, ущемляющие права потребителей по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами РФ, признаются недействительными.

В силу прямого указания закона (п.1 с. 781 ГК РФ и ст. 32 Закона РФ «О защите прав потребителей»), заказчик вправе отказаться от исполнения договора возмездного оказания услуг при условии оплаты исполнителю фактически понесенных расходов.

В соответствии со ст. 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

В соответствии с п. 3 ст. 450 ГК РФ в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.

Поскольку право сторон на односторонний отказ от исполнения договора возмездного оказания услуг в любое время до его исполнения в полном объеме императивно установлено ст. 728 ГК РФ, оно не может быть ограничено соглашением сторон, в том числе путем включения в него условий, предусматривающих различного рода штрафные санкции, неустойки и ограничения в заключении аналогичных договоров с иными участниками гражданского оборота. Исходя из этого, любые условия договора, направленные на ограничение данного права, в соответствии с правилами статьи 168 ГК РФ, должны признаваться ничтожными, а требование исполнителя о взыскании штрафа за отказ заказчика от исполнения договора – не подлежащими удовлетворению в силу пункта 2 статьи 330 ГК РФ.

В результате исследования предусмотренных пунктами 2.2.4, 2.2.5, 3.4, 4.2, 6.3 договора условий суд приходит к выводу о том, что указанные пункты договора ущемляют права заказчика, возлагая на него не предусмотренные законом санкции и обременения, ограничивающие его свободу в заключении аналогичных договоров с иными участниками гражданского оборота, в силу чего не соответствуют требованиям закона, иных правовых актов, соответственно, являются ничтожными.

Таким образом, суд приходит к выводу о том, что при одностороннем отказе от исполнения обязательств по договору возмездного оказания услуг исполнитель вправе претендовать на возмещение фактически понесенных им затрат. Между тем, данное требование истцом по первоначальному иску заявлено не было.

В силу ст. 56 ГПК РФ, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основание своих требований и возражений.

Проанализировав представленные по делу доказательства каждое в отдельности и в их совокупности, считает необходимым в удовлетворении иска ООО «Компания по управлению недвижимостью «Оптима» к Нефедов Г. В. о взыскании суммы по договору оказания услуг отказать, а встречный иск Нефедов Г. В. к ООО «Компания по управлению недвижимостью «Оптима» о признании недействительным договора в части - удовлетворить.

Кроме того, при подаче настоящего иска в суд ООО «Компания по управлению недвижимостью «Оптима» была предоставлена отсрочка по уплате госпошлины до рассмотрения дела по существу. Учитывая изложенное обстоятельство, в порядке ст. 103 ГПК РФ с ООО «Компания по управлению недвижимостью «Оптима» надлежит взыскать в доход местного бюджета сумму госпошлины в размере 8240 рублей.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении исковых требований ООО «Компания по управлению недвижимостью «Оптима» к Нефедов Г. В. о взыскании суммы по договору оказания услуг - отказать.

Встречный иск Нефедов Г. В. к ООО «Компания по управлению недвижимостью «Оптима» о признании недействительным договора в части - удовлетворить.

Признать недействительными (ничтожными) пункты 2.2.4, 2.2.5, 3.4, 4.2, 6.3 договора оказания услуг от ..., заключенного между ООО «Компания по управлению недвижимостью «Оптима» и Нефедов Г. В. .

Взыскать с ООО «Компания по управлению недвижимостью «Оптима» в доход местного бюджета сумму госпошлины в размере 8240 рублей.

Решение может быть обжаловано в Ростовский областной суд через Ворошиловский районный суд г. Ростова-на-Дону в течение 10 дней с момента составления мотивированного решения суда.

Мотивированное решение составлено 22.07.2011 года.

Судья: