№2-701/2011

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

21 июля 2011 года

Ворошиловский районный суд г.Ростова-на-Дону в составе:

председательствующего судьи Морозова И.В.

с участием адвоката Зиядовой Д.О.

при секретаре Пегливановой Г.К.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Оссолинского Д.С., Гавриневой В.И., Васильева А.С., Васильевой О.Н., Ткаченко С.Ф., Крючковой А.А., Глухова Н.Н., Шапоровой Е.В,, Фроловой Т.В., Исаева А.В., Фахртдинова А.Ф., Вифлянцева П.С., Затонской И.Н., Ким Е.Ю., Мыцыковой Т.П., Зиновьевой Е.Д., Минченок Ю.П., Батраковой В.Е. к Гончарук Д.В., Бухарову Д.б., Азизовой Л.Б., ООО УК «Паллацио», 3-и лица Управление Росреестра по РО, КПКГ «ЮгСтройИнвест» о применении последствий недействительности ничтожной сделки и возврате сторон в первоначальное положение

установил:

Истцы обратились в суд с иском к Гончарук Д.В., Бухарову Д.Б., Азизовой Л.Б., 3-е лицо Управление Росреестра по РО о признании права на долю в праве собственности на домовладение, применении последствий недействительности ничтожных сделок. В обоснование иска указано, что между истцами и Гончаруком Д.В. были заключены договоры поименованные: Договор б/н «О совместном строительстве жилого дома, расположенного по адресу: г. Ростов-на-Дону, ...Договор обязательство о совместном строительстве» жилого дома по пер. ...», «Договор передачи личных сбережений», «Договор купли-продажи доли в жилом доме по ...» по которым Гончарук Д.В. обязался произвести строительство дома ... и по окончании строительства жилого дома передать в собственность истцам доли в виде части домовладения, а истцы оплатить сумму, оговоренную договором. Свои обязательства истцы выполнили в полном объеме. К моменту заключения Договоров Гончаруком Д.В. было получено разрешение на строительство трехэтажного жилого дома по адресу: ... от 04 июля 2008 года. Также Гончарук Д.В. являлся собственником земельного участка, на котором возводился жилой дом, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сделана запись о регистрации № 61-61-01/328/2008-73. Строительство спорного трехэтажного жилого дома с соблюдением обусловленных договором сроков завершено, в результате, 05 мая 2009 года за Гончаруком Д.В. зарегистрировано право собственности на указанный спорный объект, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сделана запись регистрации № 61-61-01/213/2009-167. Несмотря на указанные существенные обстоятельства, Исполнителем до настоящего времени не выполнены обусловленные обозначенными Договорами «О совместном строительстве жилого дома, расположенного по адресу: ... обязательства по передаче в собственность Заказчиков определенных договорами долей в праве на упомянутый жилой дом. Более того, в прямое нарушение прав и законных интересов Истцов, в нарушение обязательств из Договоров, Гончаруком Д.В. на основании Договора купли-продажи от 08 июня 2010 года, заключенного с Бухаровым Д.Б., осуществлено отчуждение спорного жилого дома и земельного участка, на котором расположен спорный объект. Договорная стоимость объектов: жилого дома площадью 810,2 кв. м. и земельного участка площадью 618 кв. м. согласно п. 1.1. Договора купли-продажи составила 4 000 000 рублей, сумма, явно несоизмеримая с рыночной ценой спорного объекта, исходя из суммарной рыночной стоимости жилых помещений, расположенных в спорном объекте, без учета стоимости нежилого помещения площадью около 200 кв. м, расположенного в цокольном этаже домовладения. 09 октября 2010 года между теми же лицами заключен Договор аренды объектов (жилого дома и земельного участка), с правом последующего выкупа, в котором арендодателем выступил Бухаров Д.Б. Таким образом, спорные объекты недвижимости, фактически, не выбывали из владения Гончарука Д.В., при этом, с заключением Договора купли-продажи, Гончарук Д.В. утратил право собственности в отношении объектов, констатируя отсутствие намерений к добровольному исполнению принятых на себя обязательств по передаче в собственность истцов долей в праве на спорный объект. Более того, 09 октября 2010 года, т.е. спустя всего 2 дня с даты заключения Договора аренды с правом выкупа, по истечении не более 4 месяцев с даты приобретения спорных объектов г-н Бухаров Д.Б. осуществил отчуждение спорных объектов, обремененных правами третьих лиц на основании Договора купли-продажи № б/н от 11 октября 2010 года Азизовой Л.Б. Ответчики Гончарук Д.В., Бухаров Д.В., Азизова Л.Б. выступая сторонами сделок купли-продажи спорного объекта знали о фактическом проживании в спорном домовладении граждан - участников местного строительства спорного объекта, об обременении объекта правами указанных лиц, так согласно п.6 Договора купли-продажи от 08.07.2010 г., заключенного между Гончаруком Д.В. (Продавец) и Бухаровым Д.Б. (Покупатель), Бухаров осмотрел отчуждаемые объекты в натуре, ознакомился с их количественными и качественными характеристиками. Аналогичным образом, Азизова Л.Б., приобретая спорные объекты у Бухарова Д.Б. фактически знакомилась с характеристиками объекта, не могла не обратить внимание на факт проживания в домовладении граждан. Описанная сделка обладает признаками притворности. Кроме того, заключенный между сторонами договор купли-продажи, помимо прочего, содержит признаки кабальной сделки. Тяжелые для Гончарука Д.В. обстоятельства обусловлены фактом многочисленных материальных претензий к нему лично, а также к ООО «Управляющая компания Паллацио» со стороны участников совместного строительства иных объектов недвижимости, а также фактом возбуждения в отношении Гончарука Д.В. уголовного дела по заявлениям участников строительства объектов недвижимости. Кроме того, до заключения Гончаруком Д.В. договора с Бухаровым Д.Б. была произведена реконструкция ... по ... в ...: были достроены 4 и 5 этажи. Гончарук Д.В. не оформил свое право собственности на реконструированное строение: 5-ти этажный жилой дом и не зарегистрировав свое право собственности на реконструированное строение, не являясь собственником, заключил договор купли-продажи жилого дома и земельного участка с Бухаровым Д.Б., а последний, также не зарегистрировав право собственности на реконструированное строение, не являясь собственником, продал 5-ти этажный реконструированный дом и весь земельный участок Азизовой Л.Б. Ни Гончарук Д.В., ни Бухаров Д.Б. собственниками реконструированного 5-ти этажного дома по адресу: ..., ... не являлись, т.к. свое право собственности не регистрировали. Вместо этого указанный дом в нарушение закона был переоформлен и на Бухарова Д.Б. и на Азизову Л.Б. как 3-х этажный, хотя в момент подписания договора купли-продажи дома и земельного участка между Гончаруком Д.В. и Бухаровым Д.Б. дом уже был реконструирован и являлся 5-ти этажным домом с существенно большей площадью помещений, в которых проживали граждане их купившие. Право собственности у Бухарова Д.Б., приобретшего объект, обремененный правами третьих лиц у лица, не имеющего права на отчуждение объекта, при заключении Договора купли-продажи, не возникло. Все последующие сделки (Договор аренды с правом выкупа № б/н от 09 октября 2010 года и Договор купли-продажи № б/н от 11 октября 2010 года) с указанным имуществом также ничтожны, так как оно отчуждалось лицами, не являющимися собственниками. Отчуждение объектов повлекло невозможность добровольного исполнения Гончаруком принятых на себя обязательств. В связи с изложенным истцы просят признать за ними право собственности на доли в жилом доме по ... применить последствия недействительности ничтожных сделок заключенных между Гончарук Д.В. и Бухаровым Д.Б., Бухаровым Д.Б. и Азизовой Л.Б. в виде возврата всего полученного по сделке.

Протокольным определением суда от 24.02.2011г. в качестве соответчика привлечено УК «Паллацио».

Истцы неоднократно уточняли исковые требования, в окончательной форме просили применить последствия недействительности ничтожной сделки: Договора купли-продажи № б/н от 08.06.2010 г. жилого дома площадью 1671,4 кв.м., инвентарный номер: 1216/20, литер М, этажность: 3, кадастровый (или условный) номер: 61-61-01/213/2009-167 и земельного участка с кадастровым номером: 61:44:01 08 05:0014, общей площадью 618 кв. м., расположенных по адресу: ... заключенного между Гончаруком Д.В. и Бухаровым Д.Б., вернув стороны сделки в первоначальное положение, применить последствия недействительности ничтожной сделки: Договора купли-продажи № б/н от 11.10.2010 г. жилого дома площадью 1671,4 кв.м., инвентарный номер: 1216/20, литер М, этажность: 3, кадастровый (или условный) номер: 61-61-01/213/2009-167 и земельного участка с кадастровым номером: 61:44:01 08 05:0014, общей площадью 618 кв. м., расположенных по адресу: ..., ..., заключенного между Азизовой Л.Б. и Бухаровым Д.Б., вернув стороны сделки в первоначальное положение.

Определениями суда от 02.02.2011г., 26.04.2011г., 27.06.2011г., 04.07.2011г. гражданские дела по искам Оссолинского Д.С., Гавриневой В.И., Васильева А.С., Васильевой О.Н., Ткаченко С.Ф., Крючковой А.А., Глухова Н.Н., Шапоровой Е.В., Фроловой Т.В., Исаева А.В., Фахртдинова А.Ф., Вифлянцева П.С., Затонской И.Н., Ким Е.Ю., Мыцыковой Т.П., Зиновьевой Е.Д., Минченок Ю.П., Батраковой В.Е. к Гончарук Д.В., Бухарову Д.Б., Азизовой Л.Б., ООО УК «Паллацио», 3-и лица Управление Росреестра по РО, КПКГ «ЮгСтройИнвест» о применении последствий недействительности ничтожной сделки и возврате сторон в первоначальное положение, объединены в одно производство.

В судебном заседании истцы, представители истцов по доверенности Кузлякин С.С., Сороковой И.И., Затонская С.Г., Шагалова М.В., Лапатина Е.В. Завгародний В.М. уточненные исковые требования поддержали, просили удовлетворить.

Представитель ответчика Гончарук Д.В. по доверенности Авчеев Ф.Д. исковые требования признал.

Ответчики: Бухаров Д.Б., Азизова Л.Б., ООО УК «Паллацио» извещенные о месте и времени рассмотрения дела в судебное заседание не явились. Дело рассмотрено в отсутствие ответчиков в порядке ст.167 ГПК РФ.

Третьи лица, извещенные о месте и времени рассмотрения дела в судебное заседание не явились. Дело рассмотрено в отсутствие 3-х лиц в порядке ст.167 ГПК РФ.

Суд, выслушав стороны, исследовав материалы дела, приходит к следующему.

В судебном заседании установлено, что ... между Гончаруком Д.В., поименованным в тексте «Исполнитель», ООО «Управляющая компания «Паллацио» в лице генерального директора Гончарука Д.В. и Глуховым Н.Н., поименованным в тексте «Заказчик» был заключен Договор б/н «О совместном строительстве жилого дома, расположенного по адресу: ... В соответствии с условиями п. 1.1, 1.2 Договора Исполнитель по согласованию с застройщиком обязался построить жилой дом и по окончании строительства в срок не позднее 01 июня 2009 года передать в собственность Заказчика долю № 16 в виде части домовладения площадью 34, 9 кв. м., в том числе жилой 18,1 кв. м., расположенную на третьем этаже домовладения, расположенного по адресу: ..., а Заказчик обязался оплатить обусловленную договором цену в размере 1 150 000 рублей и принять в собственность упомянутую долю.

22 сентября 2008 года между Гончаруком Д.В., поименованным в тексте «Исполнитель». ООО «Управляющая компания «Паллацио» в лице генерального директора Гончарука Д.В. и Васильевым А.С., поименованным в тексте «Заказчик» был заключен Договор б/н «О совместном строительстве жилого дома, расположенного по адресу: ... В соответствии с условиями п. 1.1, 1.2 Договора Исполнитель по согласованию с застройщиком обязался построить жилой дом и по окончании строительства в срок не позднее 01 июня 2009 года передать в собственность Заказчика 1/2 доли № 13 в виде части домовладения площадью 34,9 кв. м., расположенную на третьем этаже домовладения, расположенного по адресу: ... а Заказчик обязался оплатить обусловленную договором цену в размере 575000 рублей и принять в собственность упомянутую часть доли.

22 сентября 2008 года аналогичный по своему содержанию Договор б/н был заключен с Васильевой О.Н., п. 1.1, 12, Договора, аналогично, предусматривает обязанность Гончарука Д.В. в срок не позднее 01 июня 2009 года передать в собственность Васильевой О.Н. 1/2 доли № 13 в виде части домовладения площадью 34,9 кв. м., расположенную на третьем этаже домовладения, расположенного по адресу: ... а Васильева О.Н. оплатить сумму в размере 575000 рублей .

22 сентября 2008 года между Гончаруком Денисом Викторовичем, поименованным в тексте «Исполнитель», ООО «Управляющая компания «Паллацио» в лице генерального директора Гончарука Д.В. и Крючковой А.А. поименованной в тексте «Заказчик» был заключен Договор б/н «О совместном строительстве жилого дома, расположенного по адресу: ... соответствии с условиями п. 1.1, 1.2 Договора Исполнитель по согласованию с застройщиком обязался построить жилой дом и по окончании строительства в срок не позднее 01 июня 2009 года передать в собственность Заказчика долю № 15 в виде части домовладения площадью 36, 3 кв. м., расположенную на 3-м этаже домовладения, расположенного по адресу: ... Заказчик обязался оплатить обусловленную договором цену в размере 1050000 рублей и принять в собственность упомянутую долю.

28 сентября 2009 года между Гончаруком Денисом Викторовичем, поименованным в тексте «Исполнитель», ООО «Управляющая компания «Паллацио» в лице генерального директора Гончарука Д.В. и Ткаченко С.Ф., поименованным в тексте «Заказчик» был заключен Договор б/н «О совместном строительстве жилого дома, расположенного по адресу: ...». В соответствии с условиями п. 1.1, 1.2 Договора Исполнитель по согласованию с застройщиком обязался построить жилой дом и по окончании строительства в срок не позднее 15 ноября 2009 года передать в собственность Заказчика долю № 17 в виде части домовладения площадью 35, 2 кв. м., расположенную на третьем этаже домовладения, расположенного по адресу: ..., а Заказчик обязался оплатить обусловленную договором цену в размере 1150000 рублей и принять в собственность упомянутую долю.

20 августа 2008 года между Гончаруком Д.В., поименованным в тексте «Исполнитель» и «Застройщик» и Шапоровой Е.В. поименованной в тексте «Заказчик» был заключен Договор б/н «О совместном строительстве жилого дома, расположенного по адресу: ... В соответствии с условиями п. 1.1, 1.3 Договора Исполнитель обязался построить жилой дом и по окончании строительства в срок не позднее 01 июня 2009 года передать в собственность Заказчика долю № 7 в виде части домовладения площадью 36, 6 кв. м., расположенную на третьем этаже домовладения, расположенного по адресу: ..., а Заказчик обязался оплатить обусловленную договором цену в размере 1400000 рублей и принять в собственность упомянутую долю.

20 июля 2009 года между Гончаруком Д.В., поименованным в тексте «Исполнитель», ООО «Управляющая компания «Паллацио» в лице генерального директора Гончарука Д.В. и Фроловой Т.В., поименованной в тексте «Заказчик» был заключен Договор б/н «О совместном строительстве жилого дома, расположенного по адресу: ... В соответствии с условиями п. 1.1, 1.2 Договора Исполнитель по согласованию с застройщиком обязался построить жилой дом и по окончании строительства в срок не позднее 01 марта 2011 года передать в собственность Заказчика долю № 19 в виде части домовладения площадью 34, 9 кв. м., расположенную на третьем этаже домовладения, расположенного по адресу: ... а Заказчик обязался оплатить обусловленную договором цену в размере 1250000 рублей и принять в собственность упомянутую долю.

22 сентября 2008 года между Гончаруком Д.В., поименованным в тексте
«Исполнитель», ООО «Управляющая компания «Паллацио» в лице генерального директора Гончарука Д.В. и Исаевым А.В., поименованным в тексте «Заказчик» был заключен Договор б/н «О совместном строительстве жилого дома, расположенного по адресу: ...В соответствии с условиями п. 1.1, 1.2 Договора Исполнитель по согласованию с застройщиком обязался построить жилой дом и по окончании строительства в срок не позднее 15 ноября 2009 года передать в собственность Заказчика долю № 4 в виде части домовладения площадью 30, 3 кв. м., расположенную на первом этаже домовладения, расположенного по адресу: ..., пер. ... Заказчик обязался оплатить обусловленную договором цену в размере 1060500 рублей и принять в собственность упомянутую долю.

23 октября 2008 года между Гончаруком Д.В., поименованным в тексте «Исполнитель», ООО «Управляющая компания «Паллацио» в лице генерального директора Гончарука Д.В. и Фархтдиновым А.Ф., поименованным в тексте «Заказчик» был заключен Договор б/н «О совместном строительстве жилого дома, расположенного по
адресу: ... В соответствии с условиями п. 1.1, 1.2 Договора Исполнитель по согласованию с застройщиком обязался построить жилой дом и по окончании строительства в срок не позднее 15 ноября 2009 года передать в собственность Заказчика долю № 1 в виде части домовладения площадью 36, 6 кв. м., расположенную на первом этаже домовладения, расположенного по адресу: ..., ..., а Заказчик обязался оплатить обусловленную договором цену в размере 1600000 рублей и принять в собственность упомянутую долю.

22.09.2008 г. между Оссолинским Д.С. и ответчиком Гончарук Д.В., был заключен договор -обязательство о совместном строительстве жилого дома, расположенного по адресу: ..., по которому исполнитель - Гончарук Д.В. обязался произвести строительство дома в соответствии с архитектурным проектом и по окончании строительства дома передать в собственность заказчику -Оссолинскому Д.С. долю № 18 в виде части домовладения, площадью 30,3 кв. м., согласно приложения № 1, в срок не позднее 01.06.2009 г. (п. 1.3. Договора). Стоимость доли определена сторонами в п. 2.1. Договора и составляет сумму, в размере 1000000 рублей.

22 сентября 2008 года между Гавриневой В.И. и Гончарук Д.В., был заключен договор-обязательство о совместном строительстве жилого дома, расположенного по адресу: ..., ..., по которому исполнитель - Гончарук Д.В. обязался произвести строительство дома в соответствии с архитектурным проектом и по окончании строительства дома передать заказчику - Гавриневой В.И. долю №11 в виде части домовладения, площадью 30,3 кв. м., в срок не позднее 01.06.2009 г. и договор-обязательство о совместном строительстве жилого дома, по которому исполнитель - Гончарук Д.В. обязался произвести строительство дома и по окончанию строительства дома передать Гавриневой В.И. долю №10 в виде части домовладения, площадью 35, 2 кв. м., в срок не позднее 01.06.2009 г. (п. 1.3 Договоров). Стоимость долей определена сторонами в п. 2.1. Договоров и составляет сумму, в размере 2000000 рублей.

13 октября 2008 года между Гончаруком Д.В., поименованным в тексте «Исполнитель», ООО «Управляющая компания «Паллацио» в лице генерального директора Гончарука Д.В. и Мыцыковой Т.П., поименованной в тексте «Заказчик» был заключен Договор б/н «О совместном строительстве жилого дома, расположенного по адресу: ..., ... В соответствии с условиями п. 1.1, 1.2 Договора Исполнитель по согласованию с застройщиком обязался построить жилой дом и по окончании строительства в срок не позднее 01 июня 2009 года передать в собственность Заказчика долю № 19 в виде части домовладения площадью 35,2 кв. м., расположенную на третьем этаже домовладения, расположенного по адресу: ..., ..., а Заказчик обязался оплатить обусловленную договором цену в размере 1600000 рублей и принять в собственность упомянутую часть доли.

17 февраля 2010 года аналогичный по своему содержанию Договор б/н был заключен Ким Е.Ю., п. 1.1, 1.2, Договора, аналогично, предусматривает обязанность Гончарука Д.В. в срок не позднее 01 мая 2010 года передать в собственность Заказчика долю № 11 в виде части домовладения площадью 35,2 кв. м., расположенную на третьем этаже домовладения, расположенного по адресу: ..., пер. ... а Ким Е.Ю. оплатить сумму в размере 1150000 рублей.

16 июня 2009 года между Минченок Ю.П., поименованным в тексте (Заимодавец), Гончарук Д.В., поименованным в тексте Поручитель и Застройщик и Кредитным потребительским кооперативом граждан «ЮгСтройИнвест», поименованным в тексте Заемщик, в лице директора Гончарук Д.В., был заключен договор передачи личных сбережений, по которому заимодавец передает заемщику займ в размере 1 550 000 рублей сроком на 2 месяца, считая с даты фактического предоставления займа. Согласно п.1.3 и п. 1.4 заем предоставляется для целевого использования, а именно: совместного строительства жилого дома и приобретения доли домовладения и доли земельного участка заимодавцем по адресу: ..., ..., доля №6, в свою очередь заемщик предоставляет земельные участки поручителю и застройщику под застройку жилых домов для дальнейшей передачи их заимодавцу.

5 марта 2010 года между Затонской И.Н. и ответчиком Гончарук Д.В., был заключен договор-обязательство о совместном строительстве жилого дома, расположенного по адресу: ..., по которому исполнитель - Гончарук Д.В. обязался произвести строительство дома в соответствии с архитектурным проектом. По окончании строительства жилого дома заказчику переходит в собственность доля №9 в виде части домовладения, площадью 34,9 кв. м., в срок не позднее 01.05.2010 г. (п. 1.3 Договоров). Стоимость доли №9 по взаимному согласию между исполнителем и заказчиком составляет п. 2.1. Договоров и составляет сумму, в размере 1 100 000 рублей.

17.05.2009 г. по договору купли-продажи Вифлянцев П.С. приобрел в собственность у Гончарука Д.В. долю, в натуре состоящую из 34,9 кв. метров площади в виде отдельной квартиры № 2 в жилом доме. расположенном по адресу: ..., принадлежавшем продавцу на основании договора купли-продажи от 19.05.2008г., зарегистрированного Управлением Федеральной регистрационной службы по Ростовской области 02.06.1008г. за № 61-61-01/ 328/2008-71, и кадастрового паспорта здания, сооружения, объекта незавершенного строительства № 1216/20 от 17.03.2009г., выданного МУПТИ и ОН Администрации г.Ростова-на-Дону, о чем в Едином госу­дарственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 05.05.2009г. была сделана запись о регистрации № 61-61-01/213/2009-167, что подтверждалось Свидетельством о государственной регистрации серии 61-АД № 663116, выданным Управлением Федеральной регистрационной службы по Ростовской области 05.05.2009г. и долю, расположенного под указанным жилым домом земельного участка: категория земель: земли населенных пунктов- для эксплуатации жилого дома, общей площадью 618 кв. метров, кадастровый номер : 61:44:01 08 05:0014, расположенного по адресу: ..., принадлежавший продавцу на основании договора купли-продажи от 19.05.2008г., зарегистрированного Управлением Федеральной регистрационной службы по Ростовской области 02.06.2008г. за № 61-61-01/328/2008-71, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 02.06.2008г. была сделана запись регистрации № 61-61-01/ 328/2008-73, что подтверждалось Свидетельством о государственной регистрации права серии 61-АД № 240893, выданным Управлением Федеральной регистрационной службы по Ростовской области 02.06.2008г. Свои обязательства по договору Вифлянцев П.С. выполнил в полном объеме и оплатил продавцу согласованную с ним сумму за приобретаемые объекты недвижимости в размере 1350000 рублей.

В соответствии с п. 6 указанного договора купли-продажи недвижимого имущества продавец-Гончарук Д.В. принял на себя обязательства подготовить все документы, необходимые для оформления и регистрации договора купли-продажи от 17.05.2009г. и подать документы для регистрации перехода права собственности на проданные им и приобретенные Вифлянцевым П.С. объекты недвижимости в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области, однако он фактически уклонился от регистрации права собственности Вифлянцева П.С. на купленные им объекты недвижимости.

24.06.2009г. между Гончарук Д.В. и Зиновьевой Е.Д. был заключен предварительный договор купли-продажи согласно которого, Гончарук Д.В. обязуется выполнить строительно-монтажные работы по возведению 3-х этажного дома с мансардой, по окончании работ передать долю в виде квартиры №21 стоимостью 1250000 рублей в собственность истицы путем заключения договора купли-продажи в срок не позднее 19.08.2009г.

26.12.2010г. между Батраковой В.Е. и ответчиком Гончарук Д.В., был заключен договор-обязательство о совместном строительстве жилого дома, расположенного по адресу: ..., ... ..., по которому исполнитель - Гончарук Д.В. обязался произвести строительство дома в соответствии с архитектурным проектом. По окончании строительства жилого дома заказчику переходит в собственность доля земельного участка и доля домовладения №13 общей площадью 36,3 кв.м., в срок не позднее 2-3 квартала 2011г. Стоимость доли №13 по взаимному согласию между исполнителем и заказчиком составляет п. 2.1. Договора – 1200000 рублей.

В силу ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Истцы выполнили взятые на себя денежные обязательства по заключенным с Гончарук Д.В. договорам в полном объеме, что подтверждается материалами дела. Доказательств обратного суду не представлено.

Судом также установлено, что истцы вселились в приобретенные ими доли в виде квартир в домовладении по пер.Ольховский 54 в г.Ростове н/Д, сделали в квартирах ремонт, и пользовались жилыми помещениями –квартирами, как своими собственными, при этом зарегистрировались в них как по месту жительства.

По своей правовой природе, договоры, заключенные между истцами и Гончаруком Д.В., содержат элементы различных договорных конструкций, в частности, близки к договору простого товарищества, предусмотренному ст. 1041 ГК РФ, в соответствии с которым, заключившие соглашение лица соединили свои вклады и совместно действовали для достижения цели строительства жилого дома на принадлежащем Гончаруку Д.В. земельном участке, с последующим выделом долей в праве на возведенный объект в виде жилых помещений.

Примененная договорная конструкция также близка к договору подряда, предусмотренному ст. 702 ГК РФ, так, по договору строительного подряда подрядчик обязуется в установленный договором срок построить по заданию заказчика определенный объект либо выполнить иные строительные работы, а заказчик обязуется создать подрядчику необходимые условия для выполнения работ, принять их результат и уплатить обусловленную цену.

Конечной целью истцов явилось удовлетворение личных, бытовых, семейных потребностей в приобретении жилого помещения, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, денежный взнос истцов был направлен, исключительно, на финансирование строительства конкретного жилого помещения для личного проживания в нем.

В соответствии с п. 3. ст. 421 ГК РФ: «Стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор). К отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора».

В этой связи, заключенные между истцами и Гончаруком Д.В. договоры являются смешанными, содержат элементы различных договорных конструкций.

Из материалов дела следует, что к моменту заключения Договоров с истцами, Гончаруком Д.В. было получено разрешение на строительство трехэтажного жилого дома по адресу: ..., ... от 04 июля 2008 года. На момент заключения договоров с истцами Гончарук Д.В. являлся собственником земельного участка, на котором возводился жилой дом, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сделана запись регистрации № 61-61-01/328/2008-73.

Судом с достоверностью установлено, что строительство спорного трехэтажного жилого дома с соблюдением обусловленных договором сроков завершено, в результате чего 05 мая 2009 года за Гончаруком Д.В. было зарегистрировано право собственности на указанный спорный объект, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сделана запись регистрации № 61-61-01/213/2009-167.

Несмотря на указанные существенные обстоятельства, Гончаруком Д.В. до настоящего времени не выполнены обязательства обозначенные Договорами «О совместном строительстве жилого дома, расположенного по адресу: ... обязательства по передаче в собственность истцов определенных договорами долей в праве на упомянутый жилой дом.

Более того, как следует из материалов дела в прямое нарушение прав и законных интересов истцов, в нарушение обязательств из Договоров, Гончаруком Д.В. на основании Договора купли-продажи от 08 июня 2010 года, заключенного с Бухаровым Д.Б., осуществлено отчуждение спорного жилого дома и земельного участка, на котором расположен спорный объект, при этом договорная стоимость объектов: жилого дома лит.М площадью 810,2 кв. м., этажность 3 и земельного участка площадью 618 кв. м. согласно п. 1.1. Договора купли-продажи составила 4 000 000 рублей.

При этом следует отметить, что данная сумма, явно несоизмеримая с рыночной ценой спорного объекта, исходя из суммарной рыночной стоимости жилых помещений, расположенных в спорном объекте, без учета стоимости нежилого помещения площадью около 200 кв. м, расположенного в цокольном этаже домовладения.

Из материалов дела также следует, что 09 октября 2010 года между Гончаруком и Бухаровым заключен Договор аренды объектов (жилого дома и земельного участка), с правом последующего выкупа, в котором арендодателем выступил Бухаров Д.Б. (Покупатель по договору купли-продажи), а арендатором - Гончарук Д.В. (Продавец по договору купли-продажи).

Таким образом, спорные объекты недвижимости, фактически, не выбывали из владения Гончарука Д.В., при этом, с заключением Договора купли-продажи с Бухаровым Д.Б., Гончарук Д.В. утратил право собственности в отношении объектов, констатируя отсутствие намерений к добровольному исполнению принятых на себя обязательств по передаче в собственность истцов долей в праве на спорный объект.

Более того, 09 октября 2010 года, т.е. спустя всего 2 дня с даты заключения Договора аренды с правом выкупа, по истечении не более 4 месяцев с даты приобретения спорных объектов Бухаров Д.Б. осуществил отчуждение спорных объектов, обремененных правами третьих лиц на основании Договора купли-продажи № б/н от 11 октября 2010 года - Азизовой Л.Б. Из данного договора также следует, что площадь жилого дома лит.М составляла 810,2 кв. м., этажность 3 и земельного участка площадью 618 кв. м.

В силу ст. 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Статья 168 ГК применяется и в том случае, если закон или правовой акт не содержит прямого указания на ничтожность сделки, но совершенная сделка противоречит положениям закона или правового акта.

В силу прямого указания ст. 10 ГК РФ не допускаются действия граждан и юридических лиц, осуществляемые исключительно с намерением причинить вред другому лицу, а также злоупотребление правом в иных формах.

Исходя из описанного положения, недобросовестные действия граждан и юридических лиц, выраженные в форме совершения гражданско-правовой сделки, влекут ничтожность такой сделки в силу ст. 168 ГК РФ.

В данном случае Гончарук Д.В., Бухаров Д.В., Азизова Л.Б. выступая сторонами сделок купли-продажи спорного объекта не могли не знать о фактическом проживании в спорном домовладении граждан - участников строительства спорного объекта, об обременении объекта правами указанных лиц, так как согласно п.6 Договора купли-продажи от 08.07.2010г., заключенного между Гончаруком Д.В. и Бухаровым Д.Б., Бухаров Д.Б. осмотрел отчуждаемые объекты в натуре, ознакомился с их количественными и качественными характеристиками и не мог не заметить лиц проживающих в приобретаемом им домовладении.

Аналогичным образом, Азизова Л.Б., приобретая спорные объекты у Бухарова Д.Б. фактически знакомилась с характеристиками объекта, не могла не обратить внимание на факт проживания в домовладении граждан - более тридцати семей, занимающих соответствующие обособленные друг от друга жилые помещения.

Кроме того, в своем отзыве на исковое заявление Гончарук Д.В. заявляет, что, заключая с Бухаровым Д.Б. договор купли-продажи спорного домовладения, поставил последнего в известность о невозможности продажи земельного участка и жилого дома, обремененных правами третьих лиц. При этом сами истцы поясняют, что не видели никогда Бухарова Д.Б. и Азизову Л.Б., и они никогда не осматривали их помещения.

Более того, из содержания отзыва Гончарука Д.В. следует, что фактически, между сторонами было достигнуто соглашение о предоставлении займа в размере 4000000 рублей на срок в 3 месяца под условием Залога принадлежавших Гончаруку Д.В. на праве собственности объектов недвижимости по адресу: ..., .... Однако в последний момент, воспользовавшись сложным финансовым состоянием Гончарука Д.В., Бухаров_Д.Б. вынудил последнего заключить договор займа под видом договора купли-продажи спорного объекта.

Целью Бухарова Д.Б. в сделке было не приобретение, имущества в собственность, поскольку он впоследствии продал спорные объекты, зная о правах третьих лиц, а получение под видом арендной платы прибыли за переданную взаймы под проценты денежную сумму.

При таких обстоятельствах, описанная сделка в соответствии с положениями п. 2 ст. 170 ГК РФ обладает признаками притворности. Исходя из положений ст.170 ГК РФ такая сделка ничтожна, не порождает правовых последствий, кроме тех которые связаны с ее ничтожностью.

Кроме того, заключенный между сторонами договор купли-продажи, помимо прочего, содержит признаки кабальной сделки, т.е. сделки, совершенной одной из ее сторон, вследствие стечения тяжелых обстоятельств на крайне невыгодных для себя условиях, чем другая сторона воспользовалась (ст. 179 ГК РФ).

Признаки кабальности сделки, определяет ее цена, составляющая 4 000 000 рублей, указанная сумма, явно ниже суммарной стоимости жилых помещений, расположенных в спорном домовладении. Исходя из обусловленного техническим паспортом объекта, количества жилых помещений -более тридцати единиц, средней стоимостью в 1 100 000 рублей, расположенных в спорном домовладении, рыночная стоимость объекта, в целом, составляет не менее 33000000 рублей, без учета стоимости нежилого помещения, площадью около 200 кв. м., расположенного в цокольном этаже спорного домовладения.

Кроме того, из материалов дела следует, что в 2009 году, то есть до заключения Гончаруком Д.В. договора с Бухаровым Д.Б. была произведена реконструкция ... по ...: были достроены 4 и 5 этажи.

Согласно ч.1 ст.25 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" право собственности на созданный объект недвижимого имущества регистрируется на основании документов, подтверждающих факт его создания. Основанием для государственной регистрации права собственности на объект капитального строительства является разрешение на ввод объекта в эксплуатацию.

Согласно ч.5 ст.55 ГрК РФ, органы, выдающие разрешение на ввод объекта в эксплуатацию (преимущественно это органы местного самоуправления), должны проверять его соответствие проектной документации, требованиям разрешения на строительство и градостроительному плану земельного участка; соответствие же построенного, реконструированного, отремонтированного объекта техническим регламентам, его оценка с точки зрения надежности и безопасности - предмет деятельности специально уполномоченных органов (прежде всего органов государственного строительного надзора).

В силу ч. 10 ст. 55 ГрК РФ разрешение на ввод объекта в эксплуатацию является основанием для постановки на государственный учет построенного объекта капитального строительства, внесения изменений в документы государственного учета реконструированного объекта капитального строительства.

Таким образом, право собственности на реконструированный объект недвижимости возникает после приемки его в эксплуатацию и государственной регистрации соответствующего права.

В ст. 219 ГК РФ указано, что право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации. С момента государственной регистрации прав собственник получает возможность распоряжаться принадлежащим ему имуществом.

В соответствии с положениями ст.ст.209,260,288 ГК РФ право отчуждения имущества принадлежит, исключительно, собственнику имущества.

В данном случае, Гончарук Д.В. не оформил свое право собственности на реконструированное строение: 5-ти этажный жилой дом, и не зарегистрировав свое право собственности на реконструированное строение, не являясь собственником 5-ти этажного жилого дома, заключил договор купли-продажи жилого дома и земельного участка с Бухаровым Д.Б., а последний, также не зарегистрировав право собственности на реконструированное строение, не являясь собственником, продал 5-ти этажный реконструированный дом и весь земельный участок Азизовой Л.Б., при этом в договорах купли-продажи объектов недвижимости по ... заключенных с Бухаровым, а в последствии с Азизовой, жилой дом лит. М. числится с площадью 810,2 кв.м., этажность 3, тогда как на момент оформления спорных договоров общая площадь жилого дома лит. М составляла 1671,4 кв.м., этажность 5.

В соответствии со ст. 10 ГК РФ не допускаются действия граждан и юридических лиц, осуществляемые исключительно с намерением причинить вред другому лицу, а также злоупотребление правом в иных формах.

В данном случае ни Гончарук Д.В., ни Бухаров Д.Б. собственниками реконструированного 5-ти этажного дома по адресу: ..., пер.... не являлись, т.к. свое право собственности не регистрировали. Вместо этого, указанный дом в нарушение закона был переоформлен и на Бухарова Д.Б. и _на Азизову Л.Б. как 3-х этажный, хотя в момент подписания договора купли-продажи дома и земельного участка между Гончаруком Д.В. и Бухаровым Д.Б. дом уже был реконструирован и являлся 5-ти этажным домом с существенно большей площадью помещений, в которых проживали граждане их купившие. Факт реконструкции спорного объекта недвижимости, а также факт отчуждения домовладения в реконструированном виде подтверждается данными Технического паспорта объекта по состоянию на 25.05.2009 г.

Таким образом, право собственности у Бухарова Д.Б., приобретшего объект, обремененный правами третьих лиц у лица, не имеющего права на отчуждение объекта, при заключении Договора купли-продажи, действовавшего преследуя цель нарушения прав и законных интересов третьих лиц, в целях уклонения от исполнения принятых на себя обязательств, не возникло, а потому все последующие сделки - Договор аренды с правом выкупа № б/н от 09 октября 2010 года и Договор купли-продажи № б/н от 11 октября 2010 года, с указанным имуществом также ничтожны, так как оно отчуждалось лицами, не являющимися собственниками, при этом в действиях ответчиков-участников сделок по перепродаже имущества отсутствует добросовестность.

Данные обстоятельства подтверждаются тем, что заключая Договор купли - продажи спорных объектов № б/н от 08 июня 2010 года Гончарук Д.В. не мог не знать о наличии прав истцов в отношении отчуждаемого объекта, поскольку выступал стороной Договоров о совместном строительстве жилого дома по адресу: ... с указанными лицами.

Согласно ст.554 ГК РФ В договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

В данном случае по договорам купли-продажи объекта недвижимости по ... между ответчиками, указан 3-х этажный жилой дом, тогда как фактически на момент оформления данных сделок многоквартирный жилой дом являлся 5-ти этажным, таким образом в данных договорах отсутствовала определенность в описании объекта, что является существенным условием договора. При этом следует отметить, что заключая указанные договоры купли-продажи, ответчики согласно п.6 осматривали отчуждаемые объекты недвижимости, в связи с чем, не могли не заметить, что приобретаемый ими дом является 5-ти этажным.

Указанные обстоятельства также приводят к выводу об отсутствии добросовестности со стороны ответчиков, при заключении договоров купли-продажи от 08.06.2010г. и от 11.10.2010г.

На основании пункта 36 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29 апреля 2010 г. №10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав": «Доказательством права собственности на недвижимое имущество является выписка из ЕГРП. При отсутствии государственной регистрации право собственности доказывается с помощью любых предусмотренных процессуальным законодательством доказательств, подтверждающих возникновение этого права у истца».

В порядке пункта 38 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29 апреля 2010 г. № 10/22: «Приобретатель признается добросовестным, если докажет, что при совершении сделки он не знал и не должен был знать о неправомерности отчуждения имущества продавцом, в частности принял все разумные меры для выяснения правомочий продавца на отчуждение имущества.

Вместе с тем следует отметить, что запись в ЕГРП о праве собственности отчуждателя не является бесспорным доказательством добросовестности приобретателя. Собственник вправе опровергнуть возражение приобретателя о его добросовестности, доказав, что при совершении сделки приобретатель должен был усомниться в праве продавца на отчуждение имущества».

Ответной стороной не представлено допустимых доказательств, подтверждающих добросовестность в действиях по перепродаже имущества.

Суд, оценив относимость, допустимость и достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности, считает, что исковые требования законны и обоснованны, а потому подлежат удовлетворению.

Руководствуясь ст.ст. 194-198, ГПК РФ, суд

решил:

Применить последствия недействительности ничтожной сделки: к договору купли-продажи от 08.06.2010 г. жилого дома площадью 1671,4 кв.м. и земельного участка с кадастровым номером: 61:44:01 08 05:0014, общей площадью 618 кв. м., расположенных по адресу: ..., ..., заключенного между Гончаруком Д.В. и Бухаровым Д.Б.; к договору купли-продажи от 11.10.2010 г. жилого дома площадью 1671,4 кв.м. и земельного участка с кадастровым номером: 61:44:01 08 05:0014, общей площадью 618 кв. м., расположенных по адресу: ..., ... заключенного между Бухаровым Д.Б. и Азизовой Л.Б., вернув жилой дом площадью 1671,4 кв.м. и земельный участок с кадастровым номером: 61:44:01 08 05:0014, общей площадью 618 кв. м., расположенные по адресу: ..., ... в собственность Гончарука Д.В..

Взыскать с Бухарова Д.Б. в пользу Азизовой Л.Б. 4000000 рублей.

Взыскать с Гончарук Д.В. в пользу Бухарова Д.Б. 4000000 рублей.

Решение может быть обжаловано в Ростовский областной суд через Ворошиловский суд г.Ростова-на-Дону в течение 10 дней со дня принятия решения в окончательной форме.

Мотивированное решение суда изготовлено 22 июля 2011г.

Судья