Дело № 2-1902/2011

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

«14» сентября 2011 г. Ворошиловский районный суд г. Ростова-на-Дону

в составе:

председательствующего судьи Перфиловой А.В.

при секретаре Мушкетовой И.П.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ДИЗО г. Ростова-на-Дону к Барчо Е.Г., 3-и лица - Качкаева Л.И., НПВИГ «Домкрат», об освобождении земельного участка и об обязании передать земельный участок, по встречному иску Барчо Е.Г. к ДИЗО г. Ростова-на-Дону об обязании направить уведомление о прекращении договора аренды, об обязании заключить договор аренды земельного участка, признании права собственности на металлический гараж, о признании уведомления ДИЗО г. Ростова-на-Дону незаконным, акта обследования ДИЗО г. Ростова-на-Дону незаконным, признании расторжения договора земельного участка недействительным,

УСТАНОВИЛ:

ДИЗО г. Ростова-на-Дону обратился в суд с иском к Барчо Е.Г. об освобождении земельного участка и об обязании передать земельный участок. В обоснование требований иска указано, что между Администрацией г. Ростова-на-Дону (арендодателем на момент заключения договора аренды) и Барчо Е.Г. заключен договор № от ... аренды земельного участка по ..., площадью 18 кв.м., для эксплуатации временного металлического гаража.

Истец указал, что согласно п. 1.2. договора срок аренды участка устанавливается по .... По окончанию договора аренды ответчик пользуется арендованным имуществом, участок арендодателю не возвращен. В силу таких обстоятельств договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Следовательно, обязательства сторон, связанные с исполнением указанного договора аренды, прекращаются при наступлении указанного в договоре срока, за исключением случаев, предусмотренных п. 2 ст. 621 ГК РФ, когда арендатор продолжает пользоваться имуществом по истечении срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (ст. 610 ГК РФ).

При заключении договора на неопределенный срок положение его сторон заведомо нестабильно, поскольку в этом случае каждая из них может отказаться от договора, предупредив другую сторону применительно к недвижимости за 3 месяца. Законодатель предоставляет арендодателю право на односторонний отказ от исполнения договора, который приводит к расторжению договора (п. 3 ст. 450 ГК РФ).

Департаментом в адрес ответчика направлено уведомление № от ... о прекращении договора аренды, которым арендатору предлагается освободить земельный участок в срок до ... и передать его по акту приема-передачи. Письмо вернулось в адрес Департамента с отметкой органа почтовой связи «истек срок хранения». Такое поведение Департамент расценивает, как отказ от получения уведомления.

Таким образом, истец считает договор аренды земельного участка № от ... прекратил свое действие .... Ответчиком (арендатором) не возвращено арендодателю арендованное имущество.

На основании изложенного, истец просил суд обязать Барчо Е.Г. освободить земельный участок по адресу: ..., общей площадью 18 кв.м., от временного металлического гаража путем его демонтажа в течение 15 дней с момента вступления решения суда в законную силу и обязать передать свободный земельный участок по адресу: ..., общей площадью 18 кв.м., по акту приема-передачи Департаменту имущественно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону.

В порядке ст. 137 ГПК РФ ответчик Барчо Е.Г. предъявил встречный иск к ДИЗО г. Ростова-на-Дону об обязании направить уведомление о прекращении договора аренды, об обязании заключить договор аренды земельного участка, признании права собственности на металлический гараж. В обоснование заявленных требований истец указал, что договор аренды № заключен между администрацией г.Ростова-на-Дону и физическим лицом Барчо Е.Г. на земельный участок ... для эксплуатации временного металлического гаража. Срок договора аренды земли устанавливается по ..., но согласно ст. 621 п.2 ГК РФ при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях, на неопределенный срок. В настоящий момент его гараж незаконно захвачен председателем НПВИГ «Домкрат» Кальницким В.М., куда входит более 100 собственников по ....

Истец считает, что Департамент имущественно-земельных отношений нарушил его гражданские права, используя свои административные полномочия, т.к. по адресу ... расположено более 100 единиц гаражей и судебные иски всем гражданам не предъявлены и гаражи не снесены. Ответчик в силу закона должен его уведомить за три месяца о прекращении аренды, т.к. на арендованной земле находится металлический гараж – его собственность.

Истец указал, что с момента заключения договора аренды № от ... арендатор письменных уведомлений ему не направлял, никакой официальной
информации и претензий не предъявлял, поэтому договорные обязательства он
не нарушил. В случае отказа арендодателя от заключения аренды на новый срок он имеет преимущественное право в течение года требовать в судебном порядке перевода прав и обязанностей, если договор будет заключен с другим лицом, в частности на установку гаража на место, переданное в аренду другому лицу. Металлический гараж, принадлежащий ему на правах личной собственности, должен ему быть возвращен или выкуплен государством.

С учетом изложенного, истец просил суд признать нарушение права, как арендатора, и обязать ДИЗО выполнить законные требования - направить ему официальный документ о прекращении договора аренды с обязательным объяснением причины; обязать ответчика использовать его преимущественное право и предоставить ему заключить договор на новый срок; признать право собственности за истцом на металлический гараж.

В порядке ст. 39 ГПК РФ истец по встречному иску дополнил требования иска, просил суд признать уведомление № от ... незаконным; признать акт обследования земельного участка по ... гараж № от ... незаконным; признать расторжение договора согласно акта обследования участка ... гараж № недействительным.

Протокольным определением суда от 22 июня 2011 г. к участию в деле в качестве 3-х лиц, не заявляющих самостоятельные требования на предмет спора были привлечены Качкаева Л.И. и НПВИГ «Домкрат».

Представитель истца по доверенности Стоянова М.Г., в судебное заседание явилась, исковое заявление поддержала в полном объеме, просила удовлетворить, дав аналогичные исковому заявлению пояснения, встречный иск не признала, просила отказать.

Ответчик, извещенный надлежащим образом о месте и времени рассмотрения дела, в судебное заседание не явился, об уважительных причинах неявки суду не сообщил. В порядке ст. 167 ГПК РФ дело рассмотрено в его отсутствие.

Представитель ответчика по доверенности Барчо Г.И., в судебное заседание явилась, первоначальное исковое заявление не признала, просила в иске отказать, требования встречного иска поддержала, просила удовлетворить.

Представитель 3-го лица Качкаевой Л.И. по доверенности Качкаев А.В., в судебное заседание явился, первоначальный иск поддержал, просил удовлетворить, встречный иск не признал, просил отказать.

3-е лицо – представитель НПВИГ «Домкрат», в судебное заседание не явился, о времени и месте извещен надлежащим образом. Дело рассмотрено в отсутствие представителя 3-го лица в порядке ст. 167 ГПК РФ.

Выслушав доводы представителей сторон, 3-его лица, исследовав представленные доказательства, обозрев материалы гражданского дела, суд приходит к следующему.

В судебном заседании с достоверностью установлено, что ... между Администрацией г. Ростова-на-Дону и Барчо Е.Г. заключен договор № от ... аренды земельного участка по ..., площадью 18 кв.м., для эксплуатации временного металлического гаража (л.д. 5-8).

В соответствии со ст. 307 ГК РФ в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как-то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.

Статья 309 ГК РФ устанавливает, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Согласно п. 1.2. договора срок аренды участка установлен по ....

Суд не может принять во внимание доводы истца по первоначальному иску о том, что ответчик пользуется арендованным имуществом, участок арендодателю не возвращен, поскольку данные доводы истца опровергаются представленными по делу доказательствами.

В судебном заседании представитель ответчика пояснила суду, что на земельном участке, расположенном по адресу: ..., в силу договора аренды, Барчо С.Г. был установлен металлический гараж, машину не постоянно держали в гараже. В 2001г. обнаружил, что петли в гараже срезаны и поставлен новый замок и стало известно, что металлический гараж захватил председатель НПВИГ «Домкрат», арендную плату не оплачивал.

В судебном заседании установлено, что в соответствии с постановлением Мэра г. Ростова-на-Дону от ... № изъяты земельные участки по ..., согласно прилагаемой выкопировке из города у Макарова А.И., площадью 0,0018 га, Пацюк Н.И., площадью 0, 0018 га, Симиненко В.С., площадью 0, 0018 га. Договоры аренды № № и № расторгнуть в порядке, установленном гражданским законодательством РФ и предоставлен некоммерческому партнерству владельцев индивидуальных гаражей ( НПВИГ) «Домкрат» в аренду сроком на 3 года земельный участок, площадью 0, 3423 га по ... в границах согласно прилагаемой выкопировке из плана города, для эксплуатации существующих временных металлических гаражей ( без права устройства подвалов).

ДИЗО г. Ростова-на-Дону заключали договоры аренды земельного участка с НПВИГ «Домкрат» в 2002 г., 2003 г., в 2005 г. для эксплуатации временных металлических гаражей, что подтверждается договорами аренды от ... г. №, от ... № №, от ... № и, а также распоряжением ДИЗО г. Ростова-на-Дону от ... №, в соответствии с которым, предоставлен НПВИГ «Домкрат» в аренду сроком на 5 лет земельные участки из земель поселений в границах, указанных в кадастровых картах земельных участков, расположенных по адресу: ... для эксплуатации временных металлических гаражей.

Как видно из договора купли-продажи квартиры от ..., Качкаевой Л.И. - 3-е лицом по настоящему делу, была приобретена квартира № ... (л.д. 23).

Согласно расчетной книжки члена партнерства «Домкрат» владельцем спорного гаража по ..., является Качкаева Л.И. (л.д. 24).

Кроме того, из пояснений представителя Качкаевой Л.И. следует, что с момента приобретения квартиры № ..., спорный гараж находится во владении и пользовании Качкаевой Л.И..

Данные обстоятельства не только подтверждаются материалами дела, но и никем в судебном заседании не отрицались и не оспаривались.

В силу ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений.

Доказательств обратному истцовой стороной суду не представлено, а равно не представлено доказательств тому, что во владении ответчика находится спорный гараж, которым он пользуется в настоящее время.

При таких обстоятельствах, оценив относимость, допустимость и достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности, суд считает, что первоначальный иск предъявлен ненадлежащему ответчику, а потому в их удовлетворении следует отказать.

Давая оценку доводам и требованиям встречного иска, суд исходит из того, что при заключении договора на неопределенный срок положение его сторон заведомо нестабильно, поскольку в этом случае каждая из них может отказаться от договора, предупредив другую сторону применительно к недвижимости за 3 месяца. Законодатель предоставляет арендодателю право на односторонний отказ от исполнения договора, который приводит к расторжению договора (п. 3 ст. 450 ГК РФ).

Закон не регламентирует, в какой именно форме арендодатель должен выразить отказ от исполнения договора, заключенного на неопределенный срок. Достаточно, чтобы сторона выразила свою волю прекратить правоотношение, достаточно выраженного намерения отказа от продления арендных отношений.

В силу ст. 610 ГК РФ, если договор аренды заключен на неопределенный срок, то в этом случае каждая из сторон вправе отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за 3 месяца. Функциональное назначение указанной нормы, устанавливающей необходимость заведомого направления такого отказа, - защита интереса арендатора в том, чтобы ему был предоставлен разумный срок для освобождения объекта (в данном случае земельного участка). Положения вышеуказанной статьи исходят из того, что после получения соответствующего предупреждения арендатор освободит (вернет) объект. Неисполнение арендатором обязанности по возврату (освобождению) объекта не рассматривается Кодексом как обстоятельство, продлевающее отведенный арендатору для целей освобождения объекта срок.

Таким образом, арендодатель не должен указывать причины отказа от договора, в законе данное обстоятельство никак не отражено.

Что касается требований встречного иска об обязании ответчика направить уведомление о прекращении договора аренды, то суд считает их необоснованными, поскольку Департаментом в адрес ответчика направлено уведомление № от ... о прекращении договора аренды, которым арендатору предлагается освободить земельный участок в срок до ... и передать его по акту приема-передачи. Письмо вернулось в адрес Департамента с отметкой органа почтовой связи «истек срок хранения». Такое поведение Департамент расценивает, как отказ от получения уведомления.

Более того, представитель ответчика в судебном заседании пояснила, что место жительства в течение действия договора аренды земельного участка изменен, но об этом не уведомили ДИЗО.

Что касается требований встречного иска о признании акта обследования ДИЗО г. Ростова-на-Дону незаконным, то суд считает данные требования также необоснованными и незаконными, поскольку акт обследования от ... не является правовым документом и не влечет за собой никаких правовых последствий. Данный акт подтверждает только факт использования земельного участка.

Суд не может принять во внимание доводы истца по встречному иску о том, что имеет преимущественное право перед другими лицами на заключение договора аренды.

Гражданским законодательством предусмотрено, что арендатор имеет преимущественное право перед другими арендаторами на заключение договора аренды на новый срок, однако действующее законодательство не предусматривает возможность реализации такого права посредством понуждения арендодателя к заключению такого договора.

Способы защиты преимущественного права арендатора на заключение договора аренды на новый срок указаны в ст. 621 ГК РФ, согласно п. 1 которой, если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок» но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору.

Из содержания указанной нормы следует, что преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок может быть реализовано им только в случае передачи арендодателем спорного имущества третьему лицу в аренду. Истец не представил доказательств того, что департамент имеет намерение в дальнейшем сдавать спорный участок в арендное пользование третьим лицам.

Таким образом, преимущественное право арендатора подлежит защите при наличии определенных обстоятельств, связанных с предоставлением имущества иному лицу, посредством применения специального способа защиты права и не может быть защищено путем возложения на арендодателя обязанности по заключению договора аренды на новый срок.

Суд также считает, что требование истца о понуждении Департамента заключить договор аренды на новый срок, является незаконным, необоснованным и не подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии со ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

В соответствии с Постановлением Мэра г. Ростова-на-Дону № 333 от 12.05.2009 г. полномочиями по предоставлению земельных участков под временными объектами обладают администрации районов. Они издают постановления, а потом Департамент заключает договор аренды. В настоящее время у Барчо В.Г. отсутствует постановление органа местного самоуправления о предоставлении земельного участка для установки металлического гаража.

Относительно встречного искового требования к ДИЗО г. Ростова-на-Дону о признании права собственности на металлический гараж, то суд полагает, что данные требования предъявлены к ненадлежащему ответчику, поскольку в настоящем судебном заседании установлено, что металлический гараж находится в пользовании Качкаевой Л.И., в связи с чем данные требования не могут быть удовлетворены.

С учетом изложенного, оценив относимость, допустимость и достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности, суд считает, что требования встречного иска не обоснованны и незаконны, а потому в их удовлетворении следует отказать в полном объеме.

Руководствуясь ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Первоначальные исковые требования ДИЗО г. Ростова-на-Дону к Барчо Е.Г. об освобождении земельного участка по адресу: ..., общей площадью 18 кв.м от временного металлического гаража путем демонтажа и об обязании передать свободный земельный участок по адресу: ..., общей площадью 18 кв.м по акту приема-передачи ДИЗО г. Ростова-на-Дону оставить без удовлетворения.

В удовлетворении встречного иска Барчо Е.Г. к ДИЗО г. Ростова-на-Дону об обязании направить уведомление о прекращении договора аренды, об обязании заключить договор аренды земельного участка, признании права собственности на металлический гараж, о признании уведомления ДИЗО г. Ростова-на-Дону незаконным, акта обследования ДИЗО г. Ростова-на-Дону незаконным отказать.

Решение может быть обжаловано в Ростовский областной суд в течение 10 дней через Ворошиловский районный суд г. Ростова-на-Дону.

Мотивированное решение суда составлено 20 сентября 2011 г..

Председательствующий А.В. Перфилова