Дело № 2-2979/2011

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

27 декабря 2011 года г.Ростов-на-Дону

Ворошиловский районный суд г. Ростова-на-Дону в составе:

председательствующего судьи Ляшовой А.А.

при секретаре Агеевой Ю.Н.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ИП Чадаевой А.А. к Оленникову С.Н., Оленниковой М.А. о взыскании вознаграждения по договору

по встречному исковому заявлению Оленникову С.Н., Оленниковой М.А. к ИП Чадаевой А.А. о признании договора оказания посреднических услуг по купле-продаже недвижимости и договора-обязательства об оплате услуг от ... недействительным

УСТАНОВИЛ:

ИП Чадаева А.А.обратилась в суд с иском к Оленникову С.Н., Оленниковой М.А. о взыскании вознаграждения по договору.

В обоснование заявленных требований указано, что ... между истцом и ответчиком был заключен договор оказания посреднических услуг по купле-продаже недвижимости. В тот же день ответчикам был предоставлен для осмотра, с целью дальнейшего приобретения, объект недвижимости квартира ... в ..., что подтверждается договором и актом, в рамках договора, по приему-передаче информации (услуг). ... между ответчиками и продавцом квартиры был подписан предварительный договор купли-продажи объекта недвижимости – ... в .... В тот же день, ..., между истцом и ответчиками был заключен договор-обязательство об оплате услуг по подысканию и оформлению объекта недвижимости-... в ..., по которому ответчики принимали на себя обязательства по заключению основного договора купли-продажи в срок до ... оплатить оказанные истцу услуги по подысканию и оформлению объекта недвижимости в сумме 60000 (шестьдесят тысяч) рублей, вне зависимости от фактической стоимости объекта, указанной в основном договоре. ... основной договор купли-продажи между ответчиками и продавцом был заключен, однако ответчики отказываются исполнять принятые на себя обязательства по оплате оказанных услуг.

Таким образом, истец просит суд взыскать солидарно с Оленникова С.Н., Оленниковой М.А. денежные средства за оказанные услуги в сумме 60000 рублей, проценты за незаконное пользование денежными средствами в сумме 672 рубля, судебные издержки, связанные с оплатой услуг адвоката в сумме 25000 рублей, а также сумму оплаченной госпошлины – 2 771 рубль.

В порядке ст.137 ГПК РФ Оленников С.Н., Оленникова М.А. обратились в суд с встречным исковым заявлением к ИП Чадаевой А.А. о признании договора оказания посреднических услуг по купле-продаже недвижимости и договора-обязательства об оплате услуг от ... недействительным.

В обоснование встречного иска указано, что Оленников С.Н., Оленникова М.А. получили ипотечный кредит в разме­ре 2 600 000 руб. для приобретения указанной квартиры. Оленникова М.А. также оформила бюд­жетную субсидию на приобретение жилья, за которую семья должна платить проценты. Оленникова М.А. и Оленников С.Н. воспитывают трех детей: Оленникова А.С. (... года рождения); Оленникова М.С. (... года рождения); Оленникова Д.С. (... года рождения). В настоящее время ждут рождения ещё одного ребёнка. В связи с тем, что оформление сделки купли-продажи недвижимости с та­ким множеством условий (ипотека, бюджетная субсидия, материнский капитал) сложна, они обратились к специалистам, которые выступили посредниками при оформлении документов. ... Оленникова М.А. заключила до­говор возмездного оказания консультационных услуг № с ООО «ТРИАЛ». Для оформления сделки купли-продажи Оленниковым понадоби­лось также несколько раз переделывать предварительный договор купли-продажи объекта недвижимости, на который оформлялась ипотека. Также по­требовались расчёты процентов и порядка погашения долгов перед Сбербан­ком РФ, который выдал кредит и процентов перед бюджетом. Всё это делали истцы самостоятельно, получая консультации в ООО «ТРИАЛ» и Сбербанке РФ. Чадаева полагает, что она заключила с истцами договор оказа­ния посреднических услуг от ...г. Однако стороны так и не подписали посреднический договор. Все услуги, поименованные в представ­ленной в суд копии посреднического договора, Чадаевой А.А. ист­цам не предоставлялись. Чадаева А.А. также представила договор-обязательство об опла­те услуг от .... Согласно этому обязательству Оленниковы обяза­лись оплатить некому агентству недвижимости «Стимул» «в лице директора ИП Чадаевой А.А.» денежные средства. Тем не менее, ни ООО «Стимул», ни такого агентства недвижимости с директором не существует. Более того, Чадаева А.А. является индивидуальным предпринимателем, а не наемным директором в агентстве недвижимости. Предмет в обязательстве не определен - не ясно, за что истцы должны платить. Таким образом, обязательство от ... ничтожно. Ответчик утверждает, что обязательство от ... - это «часть» договора от ..., тем не менее, в представленной в суд копии договора имеется самостоя­тельный раздел «Расчёты», которым устанавливается оплата и размеры возна­граждения. Кроме этого, хронологически невозможно сначала ... согла­совать объем работы и заключить договор об оказания услуг, а потом ... согласовать размер вознаграждения. Исходя из того обстоятельства, что указанное обязательство датировано ..., следует, что ... стороны не мог­ли установить размер вознаграждения, а значит, и подписать договор. То, в каком виде Чадаева А.А. представила копию договора ока­зания посреднических услуг по купле-продаже недвижимости вместе с первона­чальным иском, свидетельствует о том, что ответчик направила оферту истцам, но истцы не акцептовали (ст. 438 ГК РФ) оферту, либо акцепто­вали некую устную оферту, не согласовав существенных условий договора воз­мездного оказания услуг. Кроме этого, нужно иметь в виду, что копия договора оказания посредни­ческих услуг по купле-продаже недвижимости, совершенная в 2010 году (оферта), не может быть отозвана произвольно ответчиком. Это прямо следует из ст. 435 ГК РФ, которой установлено, что полученная адресатом оферта не может быть отозвана в течение срока, установленного для ее акцепта, если иное не оговорено в самой оферте либо не вытекает из существа предложения или обстановки, в которой оно было сделано. Истцы не отрицают, что такая оферта (без указания даты с указанием 2010 года) ими была получена, однако акцепта так и не состоялось. Между тем, со­гласно ст. 433 ГК РФ договор признается заключенным в момент получения ли­цом, направившим оферту, ее акцепта. Таким образом, договор не заключен. При буквальном изучении раздела 2 копии договора оказания посредниче­ских услуг по купле-продаже недвижимости виден ряд обязательств по до­говору возмездного оказания услуг, которые на себя предполагала взять Чадаева А.А., а именно: проводить поиск вариантов объектов недвижимости, интересующих заказ­чика; вести переговоры с продавцами об условиях продажи заказчику объекта; оказать консультационно-справочные услуги по оформлению договора купли-продажи объекта недвижимости (п. 2.1.1); вести переговоры с продавцами об условиях продажи Заказчику объекта (п. 2.1.2); оказывать консультационно-справочные услуги по оформлению договора купли-продажи объектов недвижимости (п. 2.1.3); производить совместно с Заказчиком осмотр выбранного объекта (п. 2.1.4); в случае подбора интересующего Заказчика варианта, составить предвари­тельный договор купли-продажи объекта недвижимости между продавцом и За­казчиком (п. 2.1.5). Ответчик Чадаева А.А. никаких из приведенного списка обязательств не выполнила, также ею в суд не было представлено ни одного документа, сви­детельствующего об оказании этих услуг. Ссылка на «акт осмотра» несостоя­тельна, т.к. в этом акте нет перечня объектов, которые осмотрели стороны, есть только один объект. Между тем, п. 2.1.1 установлено, что таких объектов долж­но быть несколько так, чтобы Истцы могли выбрать наиболее подходящий вариант. Ничего этого не было, доказательств иного Ответчиком Чадаевой А.А. не представлено. Исходя из этого, ясно, что предмет договора сторонами так и не был согла­сован, что является прямым нарушением ст.ст. 432, 435, 436 и 776 ГК РФ. Сле­довательно, договор в том виде, в котором его представляет ответчик Чадаева А.А., не состоялся. Относительно обязательства от ... следует отметить, что оно, как следует из его текста, является неотъемлемой частью договора оказания посред­нических услуг по купле-продаже недвижимости от .... Поскольку дого­вор от ... ничтожен, то и обязательство от ..., в котором нет упоминания предмета, и которое противоречит разделу 3 договора оказания посреднических услуг по купле-продаже недвижимости, ничтожно.

Таким образом, Оленникова М.А., Оленников С.Н. просили суд применить к договору оказания посреднических услуг по купле-продаже недвижимости и договору-обязательству об оплате услуг от ... последствия недействительности в силу ничтожности указанных сделок.

Истец по первоначальному иску и ответчик по встречному иску Чадаева А.А. в судебное заседание не явилась, о слушании дела должным образом извещена, представила в суд письмо, в котором просила рассмотреть настоящее дело в ее отсутствие. Дело рассмотрено в ее отсутствие в порядке ст.167 ГПК РФ.

Представитель истца, действующий по ордеру № от ... и по устному ходатайству, Лунтовской М.В. в судебное заседание явился, требования искового заявления поддержал, просил удовлетворить, в удовлетворении встречного искового заявления просил отказать.

Ответчик по первоначальному иску и истец по встречному иску Оленникова М.А. в судебное заседание не явилась, о слушании дела должным образом извещена, представила в суд письмо, в котором просила рассмотреть настоящее дело в ее отсутствие. Дело рассмотрено в ее отсутствие в порядке ст.167 ГПК РФ.

Ответчик по первоначальному иску и истец по встречному иску Оленников С.Н. в судебное заседание явился, заявленные исковые требования не признал, просил в удовлетворении отказать, требования встречного искового заявление поддержал, просил удовлетворить в полном объеме.

Представитель Оленникова С.Н., действующий на основании доверенности, Заворин А.Н. в судебном заседании заявленные исковые требования не признал, просил в удовлетворении отказать, требования встречного искового заявления поддержал, просил удовлетворить в полном объеме.

Выслушав стороны, исследовав представленные доказательства, обозрев материалы гражданского дела, суд приходит к следующим выводам.

В судебном заседании достоверно установлено, что Оленников С.Н., Оленникова М.А. с целью оформления сделки купли-продажи недвижимости обратились к специалистам, которые выступили посредниками при оформлении документов, в связи с чем, между Оленниковым С.Н. и ИП Чадаевой А.А. был заключен договор оказания посреднических услуг по купле-продаже недвижимости.

Согласно п.1.1 договора заказчик поручает, а исполнитель принимает на себя обязанности оказывать посреднические услуги по приобретению объекта недвижимости в собственность.

В соответствии с пунктом 2.1 исполнитель обязуется производить поиск вариантов объектов недвижимости, интересующих Заказчика, вести переговоры с продавцами об условиях продажи Заказчику объекта, оказать консультационно-справочные услуги по оформлению договора купли-продажи объекта недвижимости, вести переговоры с продавцами об условиях продажи Заказчику объекта, оказывать консультационно-справочные услуги по оформлению договора купли-продажи объекта недвижимости, производить совместно с заказчиком осмотр выбранного объекта, в случае подбора интересующего заказчика варианта, составить предварительный договор купли-продажи объекта недвижимости между продавцом объекта и заказчиком. Заказчик, в свою очередь, обязуется предоставлять исполнителю информацию и необходимую документацию для выполнения принятых на себя обязательств.

В судебном заседании также установлено, что ... между Оленниковым С.Н., Оленниковой М.А. и АН «Стимул» в лице директора ИП Чадаевой А.А. был заключен договор- обязательство об оплате услуг, по условиям которого Оленников С.Н., Оленникова М.А. не позднее ... обязуются заключить основной договор купли-продажи объекта недвижимости по адресу: ... выплатить исполнителю ... деньги в сумме 60000 рублей, независимо от фактической стоимости объекта, указанной в основном договоре купли-продажи. Договор является неотъемлемой частью договора оказания посреднических услуг по купле-продаже недвижимости от ....

... между Оленниковым С.Н., Оленниковой М.А и продавцом квартиры был подписан предварительный договор купли-продажи объекта недвижимости – ... в ....

... основной договор купли-продажи между Оленниковым С.Н., Оленниковой М.А и продавцом указанной квартиры был заключен. Данные обстоятельства достоверно установлены и никем в судебном заседании не отрицались и не оспаривались.

Как пояснил в судебном заседании представитель истца по первоначальному иску, Оленников С.Н., Оленникова М.А отказываются исполнять принятые на себя обязательства по оплате оказанных услуг.

Ответчик по первоначальному иску и истец по встречному иску Оленников С.Н. в судебном заседании пояснил, что ИП Чадаевой А.А. все услуги, указанные в представленной в суд копии посреднического договора, предоставлялись не в полном объеме, а их качество не соответствует требованиям, предъявляемым к такого рода услугам. Большую часть услуг, связанных с оформлением ипотечной сделки, учетом статуса квартиры и наличием у нее «материнского капитала» провело совсем другое агентство – ООО «Триал». Так, Оленниковым понадобилось несколько раз переделывать предварительный договор купли-продажи объекта недвижимости, на который оформлялась ипотека. Также потребовались расчеты процентов и порядка погашения долгов перед ОАО «Сбербанк России», который выдал кредит. Все это делал он с женой самостоятельно, получая консультации в ООО «Триал» и ОАО «Сбербанк России». При этом, ссылка ИП Чадаевой А.А. на «акт осмотра» несостоятельна, так как в этом акте нет перечня объектов, которые осмотрели стороны, есть только один объект. Между тем, п.2.1.1 установлено, что таких объектов должно быть несколько, чтобы истцы могли выбрать наиболее подходящий для них вариант. Ничего этого сделано не было. Исходя из этого, видно, что предмет договора сторонами так и не был согласован.

В соответствии со ст.1 ГК РФ граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

Согласно ст.431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.

В соответствии с абз. 1 п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем его существенным условиям.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение (абз. 2 п. 1 ст. 432 ГК РФ).

По договору возмездного оказания услуг исполнитель обязуется по заданию заказчика оказать услуги (совершить определенные действия или осуществить определенную деятельность), а заказчик обязуется оплатить эти услуги в сроки и в порядке, которые указаны в данном договоре (п. 1. ст. 779, п. 1 ст. 781 ГК РФ).

Из названных норм следует, что к существенным условиям договора на возмездное оказание услуг законодатель относит предмет договора, т.е. вид (перечень) услуг: конкретные действия, которые исполнитель должен совершить для заказчика.

Договор считается незаключенным в случае, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме не достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора, либо договор, требующий государственной регистрации и при ее отсутствии признаваемый незаключенным, не прошел регистрацию.

Таким образом, институт незаключенного договора правомерно применять в том случае, если существенные условия договора не согласованы, общая воля сторон не достигнута и о согласовании существенных условий и достижении общей воли ничто не свидетельствует. В случае же наличия фактических отношений по договору между сторонами данный договор незаключенным быть не может и оценивается только на предмет его недействительности.

Так истец по основному иску Чадаева А.А. в обоснование заявленного требования ссылается на договор оказания посреднических услуг от ....

Вместе с тем из представленной копии указанного договора суду неясно, когда данный договор был заключен сторонами, так как дата заключения в нем не указана. Более того, данный договор сторонами не подписан.

Истцовой стороной по первоначальному иску также был представлен договор-обязательство об оплате услуг от ..., согласно которому Оленниковы обязались оплатить агентству недвижимости «Стимул» в лице директора ИП Чадаевой А.А. денежные средства.

Однако предмет в договоре-обязательстве сторонами не определен, из текста данного договора не ясно, за выполнение каких конкретно обязательств Оленниковы должны платить денежные средства, кроме того, стороной по договору в данном документе указано агентство недвижимости «Стимул», а не ИП Чадаева А.А.

Доводы Чадаевой А.А. о том, что договор-обязательство об оплате услуг от ... является неотъемлемой часть договора оказания посреднических услуг, не могут быть приняты судом во внимание, поскольку в последнем есть самостоятельный раздел «Расчеты», которым устанавливается оплата и размеры вознаграждения, а, кроме того, по мнению суда, невозможно сначала согласовать объем работ и заключить договор об оказании услуг, а потом ... согласовать размер вознаграждения.

Исходя из содержания п.п.3.1, 2.1.1 – 2.1.5 договора оказания посреднических услуг по купле-продаже недвижимости без номера и даты, на который ссылается истец, заказчик уплачивает исполнителю в качестве оплаты услуг последнего денежные средства (в процентном соотношении от суммы сделки, размер процента не установлен) в случае заключения сделки купли-продажи недвижимости и с учетом оказания услуг как по составлению предварительного, так и по оформлению основного договоров купли-продажи недвижимости.

С учетом изложенного, суд принимает во внимание показания допрошенной в судебном заседании в качестве свидетеля ...12, которая пояснила, что она, как собственник отчуждаемой недвижимости, совместно с ответчиками Оленниковыми была вынуждена неоднократно исправлять недостатки, допущенные истцом, ИП Чадаевой А.А. при составлении договора купли-продажи. Неоднократные и значительные исправления произведены с использованием услуг и консультаций ООО «Триал» и ОАО «Сбербанк России», в результате чего фактически был заключен иной договор купли-продажи - на других, отличных от первоначально предложенных истцом условиях, поскольку первоначальный вариант ОАО «Сбербанк России» не принял. Показания указанного свидетеля логичны, последовательны, свидетель предупрежден об уголовной ответственности, не заинтересован в результате рассмотрения возникшего спора, а потому суд считает возможным принять показания данного лица в качестве доказательства по делу.

В соответствии с требованиями ст. 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

В силу ст. 9 ФЗ от 26.01. 1996 года « О введении в действие части второй ГК РФ», если одной из сторон в обязательстве является гражданин, использующий, приобретающий, заказывающий либо имеющий намерение приобрести или заказать товары (работы, услуги) для личных бытовых нужд, то он пользуется правами стороны согласно ГК РФ, а также правами, предоставленными потребителю Законом РФ от 07.02.1992 года «О защите прав потребителей» и изданными в соответствии с ним правовыми актами.

Согласно пункту 1 ст. 16 Закона РФ «О защите прав потребителей» условия договора, ущемляющие права потребителей по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами РФ, признаются недействительными.

Согласно ст.166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признании ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено лицами, указанными в настоящем Кодексе. Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом. Суд вправе применить такие последствия по собственной инициативе.

В соответствии со ст. 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Учитывая изложенное, договор оказания посреднических услуг по купле-продаже недвижимости без номера и даты и договор-обязательство об оплате услуг от ... не соответствуют требованиям закона, а, следовательно, являются ничтожными сделками.

В силу ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

В соответствии со ст.67 ГК РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

Истцом по первоначальному иску в силу ст.56 ГПК РФ не были представлены доказательства в опровержение установленных в ходе судебного заседания обстоятельств дела. Доказательств обратному суду представлено не было.

Таким образом, требования истца по первоначальному иску незаконны, необоснованны, а потому удовлетворению подлежать не могут.

Ответчиком по первоначальному иску и истцом по встречному иску Оленниковым С.Н. было заявлено ходатайство о взыскании с ответчика расходов на оплату услуг представителя в размере 25000 рублей.

В подтверждение расходов на оплату услуг представителей был представлен договор № от .... Подлинность указанного документа никем в судебном заседании не отрицалась и не оспаривалась, а потому он признан судом достоверным и соответствующим действительности.

В соответствии с ч.1 ст.100 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, по ее письменному ходатайству суд присуждает с другой стороны расходы на оплату услуг представителя в разумных пределах.

Таким образом, с учетом требований разумности и справедливости, с ИП Чадаевой А.А. в пользу Оленникова С.Н. должна быть взыскана сумма расходов по оплате услуг представителя в размере 13 000 рублей.

В соответствии со ст. 98 ГПК РФ, стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы.

Учитывая изложенное, с ИП Чадаевой А.А. в доход местного бюджета подлежит взысканию сумма госпошлины в размере 200 рублей.

Руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований ИП Чадаевой А.А. к Оленникову С.Н., Оленниковой М.А. о взыскании вознаграждения по договору – отказать.

Исковые требования Оленникову С.Н., Оленниковой М.А. к ИП Чадаевой А.А. о признании договора оказания посреднических услуг по купле-продаже недвижимости и договора-обязательства об оплате услуг от ... недействительными – удовлетворить.

Признать договор оказания посреднических услуг по купле-продаже недвижимости без номера и даты, заключенный между ИП Чадаевой А.А. и Оленникову С.Н. - недействительным.

Признать договор-обязательство об оплате услуг от ..., заключенный между ИП Чадаевой А.А. и Оленникову С.Н., Оленниковой М.А. - недействительным.

Взыскать с ИП Чадаевой А.А. в пользу Оленникову С.Н. расходы по оплате услуг представителя в размере 13 000 рублей.

Взыскать с ИП Чадаевой А.А. в доход местного бюджета сумму госпошлины в размере 200 рублей.

Решение может быть обжаловано в Ростовский областной суд через Ворошиловский районный суд г. Ростова-на-Дону в течение 10 дней с момента составления решения в окончательной форме.

Мотивированное решение составлено 30 декабря 2011 года.

Судья