Дело № 2-3785/2010 г.
Р Е Ш Е Н И Е
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
12 ноября 2010 годаг.Волгоград
Ворошиловский районный суд г.Волгограда
в составе: председательствующего судьи Куратовой Л.В.
при секретаре Гахаевой А.Б.
рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску Городнова Е.Г. к Трояновскому А.Ю., Трояновской Г.В., Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Волгоградской области о признании права собственности на жилой дом и земельный участок, о признании договора об ипотеке (залоге недвижимости) прекращенным и о понуждении снять обременение,
у с т а н о в и л:
Городнов Е.Г. обратился в Ворошиловский районный суд г.Волгограда с иском к Трояновскому А.Ю., Трояновской Г.В., Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Волгоградской области, в котором просит признать за ним право собственности на жилой дом общей площадью <данные изъяты>. и земельный участок общей площадью <данные изъяты> расположенные по адресу <адрес>; признать договор об ипотеке (залоге недвижимости) № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между <данные изъяты> прекращенным, и обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Волгоградской области снять обременение в виде залога на жилой дом общей площадью <данные изъяты>. и земельный участок общей площадью <данные изъяты>., расположенные по адресу <адрес>. В обоснование требований указал, что ДД.ММ.ГГГГ между ним и Трояновским А.Ю., Трояновской Г.В. был заключен предварительный договор купли-продажи жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: <адрес>. В соответствии с <данные изъяты> договора продавцы обязались заключить договор купли продажи жилого дома и земельного участка не позднее ДД.ММ.ГГГГ. Согласно п. <данные изъяты> вышеуказанного договора, продавцы обязались фактически и физически освободить недвижимое имущество не позднее ДД.ММ.ГГГГ, передать его покупателю по передаточному акту не позднее ДД.ММ.ГГГГ. В обеспечение исполнения основного обязательства покупатель в момент заключения (подписания) предварительного договора передал продавцам сумму в размере <данные изъяты> являющуюся полной стоимостью недвижимого имущества, имеющую статус задатка. Пунктом <данные изъяты> предварительного договора предусмотрено, что если за неисполнение основного обязательства ответственны продавцы, они обязаны передать покупателю недвижимое имущество в течение <данные изъяты> с момента соответствующего требования покупателя. Если продавцы в течение установленного срока не возвратят задаток, то они обязаны передать недвижимое имущество в собственность покупателя <данные изъяты> Кроме того, в соответствии с п. <данные изъяты> договора, ответчики обязались снять обременение с недвижимого имущества в виде залога, наложенного <данные изъяты> (Договор № от ДД.ММ.ГГГГ). Жилой дом и земельный участок, расположенные по адресу <адрес>, до настоящего времени находятся в залоге у <данные изъяты> по договору залога заключенному между <данные изъяты> в обеспечение кредитного договора, заключенного между <данные изъяты> Данное обязательство ответчики по настоящее время не выполнили. Решением <данные изъяты> от ДД.ММ.ГГГГ по делу № <данные изъяты> признано несостоятельным (банкротом). В отношении <данные изъяты> открыто конкурсное производство сроком на <данные изъяты>. Определением <данные изъяты> от ДД.ММ.ГГГГ по делу № конкурсное производство в отношении <данные изъяты> завершено. В <данные изъяты> сделана запись о ликвидации <данные изъяты> Поскольку ответчики Трояновский А.Ю. и Трояновская Г.В. в нарушение взятых на себя обязательств заключить договор купли - продажи недвижимого имущества отказались, задаток не вернули, обременение с недвижимого имущества не сняли, истец считает, что тем самым ответчики существенно нарушили его гражданские права.
Истец Городнов Е.Г. и его представитель, действующий на основании доверенности ФИО6, в судебном заседании исковые требования поддержали в полном объеме.
Ответчики Трояновский А.Ю. и Трояновская Г.В. в судебное заседание не явились, о дне рассмотрения дела извещены надлежащим образом, согласно представленным заявлениям, просят рассмотреть дело в их отсутствие, с исковыми требованиями согласны.
Представитель ответчика Трояновского А.Ю., действующий на основании доверенности ФИО7, в судебном заседании не возражал против удовлетворения исковых требований.
Представитель ответчика Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Волгоградской области в судебное заседание не явился, о дне рассмотрения дела извещен надлежащим образом, из представленного возражения на исковое заявление следует, что Управление не является субъектом спорных материальных правоотношений, поскольку не оспаривает прав истца на объект недвижимости. Просит рассмотреть дело в отсутствие представителя, в удовлетворении исковых требований отказать.
Представитель третьего лица <данные изъяты> действующий на основании доверенности ФИО8, в судебном заседании возражал против удовлетворения исковых требований, считая, что истец, не являясь стороной по кредитному договору и договору об ипотеке (залоге недвижимости), не имеет права оспаривания указанного договора. Просил также учесть, что задолженность по кредитному договору до настоящего времени не погашена, спорный дом и земельный участок являются залоговым обеспечением. По договору о залоге недвижимости <данные изъяты> не имеют права реализовывать имущество без письменного согласия банка, однако такого согласия получено не было. Полагает, что предварительный договор купли-продажи, который Трояновский А.Ю., Трояновская Г.В. заключили с Городновым Е.Г., является мнимым.
Выслушав лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, суд находит иск необоснованным и не подлежащим удовлетворению.
Согласно ст.218 ч.2 ГК РФ, право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.
В соответствии со ст.549 ГК РФ, по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.
Согласно ст.550 ГК РФ, договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.
В соответствии со ст.551 ГК РФ
1. Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.
2. Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами.
В силу ст. 429 ГК РФ
1. По предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.
2. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.
3. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора.
4. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.
Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.
5. В случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса.
6. Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.
Согласно п.4 ст.445 ГК РФ, если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от заключения договора, должна возместить другой стороне причиненные этим убытки.
В соответствии со ст. 25 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ, регистрационная запись об ипотеке погашается на основании заявления законного владельца закладной, совместного заявления залогодателя и залогодержателя либо на основании решения суда, арбитражного суда или третейского суда о прекращении ипотеки.
Как установлено в судебном заседании, жилой дом и земельный участок по адресу <адрес> находятся в <данные изъяты> у ответчиков Трояновского А.Ю. и Трояновской Г.В., что подтверждается копией договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, копией кадастрового плана земельного участка, копиями свидетельств о государственной регистрации права (л.д. 53-60).
Также установлено, что жилой дом и земельный участок по адресу <адрес> являются предметом ипотеки по договору об ипотеке (залоге недвижимости) № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между <данные изъяты> (л.д.61-69).
Согласно п. <данные изъяты>. договора об ипотеке от ДД.ММ.ГГГГ Залогодатель 1 и Залогодатель 2 передает, а Залогодержатель принимает в залог для обеспечения исполнения обязательств <данные изъяты> по кредитному договору № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенному Залогодержателем. Предметом ипотеки является жилой дом и земельный участок по адресу <адрес>, находящиеся в <данные изъяты> у Трояновского А.Ю. и Трояновской Г.В..
Как следует из п. <данные изъяты>. договора ипотеки, залогодатели обязаны без получения предварительного письменного согласия залогодержателя не передавать каких-либо прав в отношении предмета ипотеки или его части третьим лица, не отчуждать предмет ипотеки или его часть путем продажи.
В судебном заседании участники процесса не оспаривали, что жилой дом и земельный участок по адресу <адрес> до настоящего времени находятся в залоге у <данные изъяты> обременение в силу закона не погашено.
Вместе с тем, ДД.ММ.ГГГГ между Трояновским А.Ю., Трояновской Г.В. (продавцы) и Городновым Е.Г. (покупатель) был заключен предварительный договор купли-продажи жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: <адрес> (л.д.7-8).
В соответствии с <данные изъяты> вышеуказанного предварительного договора, продавцы обязались заключить договор купли продажи жилого дома и земельного участка не позднее ДД.ММ.ГГГГ. Согласно п. <данные изъяты> вышеуказанного договора продавцы обязались, фактически и физически освободить недвижимое имущество не позднее ДД.ММ.ГГГГ, передать его покупателю по передаточному акту не позднее ДД.ММ.ГГГГ. В обеспечение исполнения основного обязательства покупатель в момент заключения (подписания) предварительного договора передал продавцам сумму в размере <данные изъяты> из которых <данные изъяты> стоимость жилого дома, <данные изъяты> стоимость земельного участка, являющуюся полной стоимостью недвижимого имущества, имеющую статус задатка <данные изъяты> предварительного договора). Пунктом <данные изъяты> предварительного договора предусмотрено, что если за неисполнение основного обязательства ответственны продавцы, они обязаны передать покупателю недвижимое имущество в течение <данные изъяты> с момента соответствующего требования покупателя. Если продавцы в течение установленного срока не возвратят задаток, то они обязаны передать недвижимое имущество в собственность покупателя (<данные изъяты> предварительного договора). Кроме того, в соответствии с п. <данные изъяты> договора продавцы обязались снять обременение с недвижимого имущества в виде залога, наложенного <данные изъяты> (Договор № от ДД.ММ.ГГГГ).
В соответствии со ст. 56 ч. 1 ГПК РФ, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.
Из объяснений истца Городнова Е.Г. следует, что до настоящего времени обязательства, предусмотренные предварительным договором от ДД.ММ.ГГГГ, ответчиками Трояновским А.Ю. и Трояновской Г.В. не исполнены. Договор купли-продажи недвижимого имущества сторонами в срок, установленный предварительным договором купли-продажи, заключен не был.
В материалах дела имеется проект договора купли-продажи жилого дома и земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, который подписан только с одной стороны - Городновым Е.Г. (л.д.79-81). Как следует из объяснений истца, этот проект в срок, предусмотренный предварительным договором от ДД.ММ.ГГГГ, был передан в целях заключения основного договора купли-продажи стороне ответчиков, однако от заключения договора Трояновский А.Ю. и Трояновская Г.В. уклонились. Представитель ответчика Трояновского А.Ю. в судебном заседании подтвердил, что ответчики получили указанный проект договора, но его не заключили.
С требованиями к Трояновскому А.Ю., Трояновской Г.В. о понуждении к заключению договора купли-продажи истец не обращался.
Фактически ни дом, ни земельный участок в пользование истцу также не переданы, что не оспаривали стороны в судебном заседании.
Письменного согласия <данные изъяты> как залогодержателя недвижимого имущества на передачу каких-либо прав в отношении предмета ипотеки или его части третьим лицам, отчуждение предмет ипотеки или его части путем продажи, получено не было.
Поскольку договор купли-продажи недвижимости в установленной законом форме между Городновым Е.Г. и Трояновским А.Ю., Трояновской Г.В. не заключался, то отсутствуют какие-либо правовые основания для признания за Городновым Е.Г. права собственности на спорные объекты недвижимости.
Ссылки стороны истца на то, что, поскольку ответчики Трояновский А.Ю. и Трояновская Г.В. в течение установленного предварительным договором срока не возвратили сумму задатка, следовательно, они обязаны передать недвижимое имущество в собственность покупателя Городнова Е.Г., не основаны на законе.
Суд обращает внимание и на то обстоятельство, что договор об ипотеке (залоге недвижимости) № был заключен Трояновским А.Ю., Трояновской Г.В. ДД.ММ.ГГГГ, а предварительный договор купли-продажи спорного земельного участка и жилого дома - ДД.ММ.ГГГГ, т.е. менее чем через <данные изъяты>. При этом залоговая стоимость жилого дома и земельного участка, расположенного по адресу <адрес>, согласно п. <данные изъяты> договора, составила <данные изъяты>, а по предварительному договору купли-продажи, заключенному с Городновым Е.Г., следовало, что полная стоимость этого же имущества - <данные изъяты>. Суд приходит к выводу о том, что данный предварительный договор купли-продажи был заключен Трояновским А.Ю., Трояновской Г.В. без намерения создать правовые последствия сделки купли-продажи, но с целью вывести из залога недвижимое имущество.
Доводы истца о том, что решением <данные изъяты> от ДД.ММ.ГГГГ по делу № <данные изъяты> признано несостоятельным (банкротом), а впоследствии определением <данные изъяты> от ДД.ММ.ГГГГ по делу № конкурсное производство в отношении <данные изъяты> завершено, в <данные изъяты> сделана запись о ликвидации <данные изъяты> не могут служить основанием для удовлетворения исковых требований истца о признании прекращенным договора об ипотеке (залоге недвижимости). Стороной по указанному договору об ипотеке (залоге недвижимости) № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенному между Трояновским А.Ю., Трояновской Г.В. и <данные изъяты> истец Городнов Е.Г. не является. Ответчики Трояновский А.Ю., Трояновская Г.В. указанный договор не оспаривали. Задолженность по кредитному договору, в обеспечение которого заключался договор об ипотеке, до настоящего времени не погашена, в связи с чем <данные изъяты> обратился с иском о взыскании задолженности и обращении взыскания на заложенное имущество. Данные обстоятельства не оспаривали стороны в судебном заседании.
Поскольку с заявлением о погашении регистрационной записи об ипотеке владелец закладной, либо совместно залогодатель и залогодержатель в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Волгоградской области не обращались, а также в связи с тем, что отсутствуют основания для признания прекращенным по иску Городнова Е.Г. договора об ипотеке, то не имеется и правовых оснований для понуждения Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Волгоградской области к погашению регистрационной записи об ипотеке.
С учетом изложенного, суд не находит оснований для удовлетворения исковых требований Городнова Е.Г. к Трояновскому А.Ю., Трояновской Г.В., Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Волгоградской области о признании права собственности на жилой дом общей площадью <данные изъяты> и земельный участок общей площадью <данные изъяты> расположенные по адресу <адрес>, о признании договора об ипотеке (залоге недвижимости) № № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между Трояновским А.Ю., Трояновской Г.В. и <данные изъяты> прекращенным и о понуждении снять обременение в виде залога на жилой дом общей площадью <данные изъяты> кв.м. и земельный участок общей площадью <данные изъяты>., расположенные по адресу <адрес>.
Руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ, суд
р е ш и л :
Городнову Е.Г. в иске к Трояновскому А.Ю., Трояновской Г.В., Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Волгоградской области о признании права собственности на жилой дом общей площадью <данные изъяты>. и земельный участок общей площадью <данные изъяты> расположенные по адресу <адрес>, о признании договора об ипотеке (залоге недвижимости) № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между Трояновским А.Ю., Трояновской Г.В. и <данные изъяты> прекращенным и о понуждении снять обременение в виде залога на жилой дом общей площадью <данные изъяты> и земельный участок общей площадью <данные изъяты> расположенные по адресу <адрес>, отказать.
Решение может быть обжаловано в течение 10 дней в Волгоградский областной суд через Ворошиловский райсуд г.Волгограда.
Председательствующий
Мотивированное решение изготовлено ДД.ММ.ГГГГ.
Судья