Дело № 2-315/11
РЕШЕНИЕ (заочное)
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
Ворошиловский районный суд Волгоградской области в составе:
Председательствующего судьи Козловской Е.В.
При секретаре Кулиевой А.Н.
25 января 2011 года в г.Волгограде
Рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Горина С.А. к Обществу с ограниченной ответственностью «Управляющая организация «Жилсервис» о восстановлении нарушенных прав собственников на управление имуществом и выбора способа управления многоквартирным домом,
Установил:
Истец Горина С.А. обратилась к ответчику с требованиями о восстановлении нарушенных прав собственников на управление имуществом и выбора способа управления многоквартирным домом. Свои требования обосновывает тем, что ДД.ММ.ГГГГ был введен в эксплуатацию жилой <адрес> <адрес>, расположенный по <адрес>. В течении года жильцами не был избран способ управления многоквартирным жилым домом. Однако, им предоставлялись квитанции об оплате коммунальных платежей от ООО «Управляющая организация ООО «Управляющая организация Жилсервис», которые ею не оплачивались. В сентябре 2009года в ходе судебных разбирательств ею был получен протокол общего собрания (очная форма)будущих собственников помещений в многоквартирном <адрес> по <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ (далее по тексту протокол-1). На ее обращение в сетевые ресурсоснабжающие компании, предоставляющие коммунальные услуги по энерго и водоснабжению об открытии личного лицевого счета, ей было отказано, поскольку управление многоквартирным домом осуществляет управляющая организация в связи с чем, собственники помещений не вправе заключать договоры, содержащие условия предоставления коммунальных услуг с ресурсоснабжающими организациями напрямую. Как основание для заключения договора с ООО«Управляющая организация Жилсервис»ей был представлен протокол внеочередного общего собрания будущих собственников помещений в многоквартирном доме по <адрес>А от ДД.ММ.ГГГГ(далее по тексту протокол-2), на основании протокола -2 ООО «Управляющая организация «Жилсервис» осуществляет управление домом. Однако, данные протоколы имеют существенные отличия, а именно: Протокол-1 не указывает на очередность собрания, в то время как протокол-2 указывает на внеочередной характер проведения собрания; форма проведения собрания будущих собственников в протоколе -2 не указана, а в протоколе-1 очная форма; в протоколе-1 имеется ссылка на соглашения об уступке прав по договорам долевого участия в строительстве жилого дома в <адрес>, а также основание для голосования будущего собственника нежилых помещений со ссылкой на Договор № соинвестирования строительства нежилых помещений жилого дома, а в протоколе-1 не указаны основания для подсчета голосов; в протоколе-1 указаны в качестве приглашенных лиц представитель застройщика <данные изъяты> -ФИО1, а в Протоколе-2, среди приглашенных лиц также указан представитель действующей управляющей компании <данные изъяты> ФИО1 по доверенности от ДД.ММ.ГГГГ.; в повестке дня собрания в протоколе-1 указано: 1)Выбор председателя и секретаря собрания. Выбор счетной комиссии. 2)Выбор способа управления многоквартирным домом. 3)Выбор управляющей организации. 4)утверждение условий договора управления многоквартирным домом и дополнительного соглашения. В протоколе-2 : 1)Выбор председателя и секретаря собрания. 2)Выбор счетной комиссии. 3)Выбор способа управления многоквартирным домом. 4)Выбор управляющей организации. В указанных протоколах имеется четыре пункта с вопросами, для соблюдения прежнего порядка голосования в Протоколе -1 объединены первые два вопроса из Протокола -2 «внеочередного общего собрания будущих собственников помещений в многоквартирном доме по <адрес>А от ДД.ММ.ГГГГ, так как в приложении № к протоколу внеочередного общего собрания будущих собственников помещений в многоквартирном доме по <адрес>, которое подписывали будущие собственники, имеются графы лишь для голосования по вопросам №, №, №,№ Вопрос № дописывать некуда. Пункт об утверждении существенных условий договора управления МКД в Протоколе -2 <данные изъяты> отсутствует. В предложении кандидатур в качестве председателя и секретаря собрания: в протоколе -1 на место председателя собрания предложен ФИО2, на место секретаря собрания предложена ФИО3 и избрали; в Протоколе-2 на место председателя собрания предложен ФИО4, на место секретаря собрания предложена ФИО5 и избрали; Также выбиралась счетная комиссия: ФИО2, ФИО3 и ФИО4 – ФИО5; По следующим вопросам, поставленным на голосовании слушали: в протоколе-1 ФИО2, в протоколе -2 ФИО4; Итоги голосовапния: в протоколе -1 «<данные изъяты> голосовали № голосов, «против» - № голосов «воздержались» - № голосов; В протоколе-2 «за» - единогласно, «против»-нет, «воздержались» - нет. Подписи под протоколами: в протоколе -1 председатель собрания –ФИО10, секретарь собрания- ФИО3; в протоколе-2 председатель собрания – ФИО4, секретарь собрания – ФИО5. Поскольку о проведении собрания никаких уведомлений не направлялось, считает, что данное собрание не проводилось. Вопрос о существенных условиях договора не обсуждался. В нарушении требований закона реестр уведомления и протокол счетной комиссии составлен одним днем, о чем свидетельствует идентичная нумерация и последовательность списка жильцов в данных документах. Просит суд признать нарушение прав собственников на управление имуществом, создание ТСЖ и выбор управляющей организации. Признать протокол собрания от ДД.ММ.ГГГГ недействительным. Признать договор на управление многоквартирным домом –ничтожным. Ограничить деятельность управляющей организации, навязанной застройщиком, <данные изъяты> впредь до проведения общего собрания собственников, создания ТСЖ и выбора собственниками управляющей компании и заключения с ней предусмотренных ЖК РФ договоров, в том числе с каждым собственником.
В судебном заседании истец Горина С.А. заявленные требования поддержала, просит их удовлетворить в полном объеме.
Представитель ответчика в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом, о времени и месте судебного разбирательства был извещен надлежащим образом, возражений, заявления об отложении судебного разбирательства, доказательств уважительности неявки суду не представил. Таким образом, суд находит причину неявки неуважительной и считает возможным рассмотреть дело в порядке заочного производства в соответствии со ст. 233 ГПК РФ.
Суд, исследовав представленные доказательства, находит исковые требования обоснованными и подлежащими удовлетворению.
Согласно ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.
Согласно ст. 45 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме обязаны ежегодно проводить годовое общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме. Сроки и порядок проведения годового общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, а также порядок уведомления о принятых им решениях устанавливается общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме. Проводимые помимо годового общего собрания общие собрания собственников помещений в многоквартирном доме являются внеочередными. Внеочередное общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме может быть созвано по инициативе любого из данных собственников. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме правомочно (имеет кворум), если в нем приняли участие собственники помещений в данном доме или их представители, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов. При отсутствии кворума для проведения годового общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должно быть проведено повторное общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме. Собственник, по инициативе которого созывается общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме, обязан сообщить собственникам помещений в данном доме о проведении такого собрания не позднее, чем за десять дней до даты его проведения. В указанный срок сообщение о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должно быть направлено каждому собственнику помещения в данном доме заказным письмом, если решением общего собрания собственников помещений в данном доме не предусмотрен иной способ направления этого сообщения в письменной форме, или вручено каждому собственнику помещения в данном доме под роспись либо размещено в помещении данного дома, определенном таким решением и доступном для всех собственников помещений в данном доме. В сообщении о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должны быть указаны: сведения о лице, по инициативе которого созывается данное собрание; форма проведения данного собрания (собрание или заочное голосование); дата, место, время проведения данного собрания или в случае проведения данного собрания в форме заочного голосования дата окончания приема решений собственников по вопросам, поставленным на голосование, и место или адрес, куда должны передаваться такие решения; повестка дня данного собрания; порядок ознакомления с информацией и (или) материалами, которые будут представлены на данном собрании, и место или адрес, где с ними можно ознакомиться.
Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ был введен в эксплуатацию жилой <адрес> А, расположенный по <адрес>. Горина С.А. является собственником жилого помещения расположенного в <адрес> по ул.<адрес> <адрес> <адрес>, что подтверждается копией свидетельства о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ <данные изъяты>
Как пояснила в судебном заседании истец, в течении года жильцами не был избран способ управления многоквартирным жилым домом. Однако, им предоставлялись квитанции об оплате коммунальных платежей от ООО «Управляющая организация ООО «Управляющая организация Жилсервис», которые ею не оплачивались. В сентябре 2009года в ходе судебных разбирательств ею был получен протокол общего собрания будущих собственников помещений в многоквартирном <адрес> <адрес> по <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ (очная форма) <данные изъяты>
Как усматривается из материалов дела, на обращение истца в сетевые ресурсоснабжающие компании, предоставляющие коммунальные услуги по энерго и водоснабжению об открытии личного лицевого счета, ей было отказано, поскольку управление многоквартирным домом осуществляет управляющая организация в связи с чем, собственники помещений не вправе заключать договоры, содержащие условия предоставления коммунальных услуг с ресурсоснабжающими организациями напрямую. Как основание для заключения договора с ООО«Управляющая организация Жилсервис» ей был представлен протокол внеочередного общего собрания будущих собственников помещений в многоквартирном доме по <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ <данные изъяты>
Однако, данные протоколы имеют существенные отличия, а именно: Протокол-№<данные изъяты> не указывает на очередность собрания, в то время как протокол-2 <данные изъяты> указывает на внеочередной характер проведения собрания; форма проведения собрания будущих собственников в протоколе -№ не указана, а в протоколе-1 <данные изъяты>; в протоколе-1 имеется ссылка на соглашения об уступке прав по договорам долевого участия в строительстве жилого дома в <адрес>, а также основание для голосования будущего собственника нежилых помещений со ссылкой на Договор № соинвестирования строительства нежилых помещений жилого дома, а в протоколе-2 не указаны основания для подсчета голосов; в протоколе-1 указаны в качестве приглашенных лиц представитель застройщика <данные изъяты> -ФИО1, а в Протоколе-2, среди приглашенных лиц также указан представитель действующей управляющей компании ООО «Пересвет-Регион-Омск» ФИО1 по доверенности от ДД.ММ.ГГГГ.; в повестке дня собрания в протоколе-1 указано: 1)Выбор председателя и секретаря собрания. Выбор счетной комиссии. 2)Выбор способа управления многоквартирным домом. 3)Выбор управляющей организации. 4)утверждение условий договора управления многоквартирным домом и дополнительного соглашения. В протоколе-2 : 1)Выбор председателя и секретаря собрания. 2)Выбор счетной комиссии. 3)Выбор способа управления многоквартирным домом. 4)Выбор управляющей организации. В указанных протоколах имеется четыре пункта с вопросами, для соблюдения прежнего порядка голосования в Протоколе -1 объединены первые два вопроса из Протокола -2 «внеочередного общего собрания будущих собственников помещений в многоквартирном доме по <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ, так как в приложении № к протоколу внеочередного общего собрания будущих собственников помещений в многоквартирном доме по <адрес>, которое подписывали будущие собственники, имеются графы лишь для голосования по вопросам №, №, №. Вопрос № дописывать некуда. Пункт об утверждении существенных условий договора управления <данные изъяты> в Протоколе -2 «внеочередного общего собрания будущих собственников…» отсутствует. В предложении кандидатур в качестве председателя и секретаря собрания: в протоколе -1 на место председателя собрания предложен ФИО2, на место секретаря собрания предложена ФИО3 и избрали; в Протоколе-2 на место председателя собрания предложен ФИО4, на место секретаря собрания предложена ФИО5 и избрали; Также выбиралась счетная комиссия: ФИО2-ФИО3 и ФИО4 – ФИО5; По следующим вопросам, поставленным на голосовании слушали: в протоколе-1 ФИО2, в протоколе -2 ФИО4; Итоги голосования: в протоколе -1 <данные изъяты> голосовали № голосов, «против» - № голосов «воздержались» - № голосов; В протоколе-№ - единогласно, «против<данные изъяты>, «воздержались» - <данные изъяты>. Подписи под протоколами: в протоколе -1 председатель собрания –ФИО9, секретарь собрания- ФИО3; в протоколе-2 председатель собрания – ФИО4, секретарь собрания – ФИО5.
В нарушении требований закона реестр уведомления и протокол счетной комиссии составлен одним днем, о чем свидетельствует идентичная нумерация и последовательность списка жильцов в данных документах<данные изъяты>
В соответствии со ст.161 ЖК РФ управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме. Собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом: непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме; управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом; управление управляющей организацией.
В ДД.ММ.ГГГГ году жильцы спорного жилого помещения не являлись собственниками, соответственно не могли избрать способ управления многоквартирным домом управляющая компания. По состоянию на ДД.ММ.ГГГГ многоквартирный жилой дом не был введен в эксплуатацию.
Согласно ст.139 ЖК РФ В строящихся многоквартирных домах товарищество собственников жилья может быть создано лицами, которым будет принадлежать право собственности на помещения в таких домах.
Решение о создании товарищества собственников жилья в строящихся многоквартирных домах принимается на общем собрании указанных в части 1 настоящей статьи лиц, которое проводится в порядке, установленном статьями 45 - 48 настоящего Кодекса.
Государственная регистрация товарищества собственников жилья в строящихся многоквартирных домах осуществляется в соответствии с законодательством о государственной регистрации юридических лиц.
Таким образом, общее собрание будущих собственников ДД.ММ.ГГГГ было неправомочно выбирать способ управления многоквартирным домом- управляющая компания. Представленный протокол общего собрания противоречит статьям жилищного законодательства, в связи с чем, суд считает необходимым признать протокол собрания от ДД.ММ.ГГГГ недействительным.
Кроме того, между истцом и ООО «УО «Жилсервис» не заключен договор на управление многоквартирным домом, так как нарушен порядок заключения договора.
По смыслу ч.1 ст.161 ЖК РФ Собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом: непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме; управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом; управление управляющей организацией.
Способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме.
Согласно ст. 162 ЖК РФ договор управления многоквартирным домом заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. При выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с каждым собственником помещения в таком доме заключается договор управления на условиях, указанных в решении данного общего собрания.
По договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья либо органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива) в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.
В договоре управления многоквартирным домом должны быть указаны:
состав общего имущества многоквартирного дома, в отношении которого будет осуществляться управление, и адрес такого дома; перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, порядок изменения такого перечня, а также перечень коммунальных услуг, которые предоставляет управляющая организация; порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги, а также порядок внесения такой платы; порядок осуществления контроля за выполнением управляющей организацией ее обязательств по договору управления.
Условия договора управления многоквартирным домом устанавливаются одинаковыми для всех собственников помещений в многоквартирном доме.
Договор управления многоквартирным домом заключается на срок не менее чем один год и не более чем пять лет, а в случае, указанном в части 5 статьи 161 настоящего Кодекса, на срок не менее чем один год и не более чем три года.
При отсутствии заявления одной из сторон о прекращении договора управления многоквартирным домом по окончании срока его действия такой договор считается продленным на тот же срок и на тех же условиях, какие были предусмотрены таким договором.
Если иное не установлено договором управления многоквартирным домом, управляющая организация обязана приступить к выполнению такого договора не позднее чем через тридцать дней со дня его подписания.
Изменение и (или) расторжение договора управления многоквартирным домом осуществляются в порядке, предусмотренном гражданским законодательством.
Собственники помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, заключенного по результатам открытого конкурса, предусмотренного частью 4 статьи 161 настоящего Кодекса, по истечении каждого последующего года со дня заключения указанного договора в случае, если до истечения срока действия такого договора общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме принято решение о выборе или об изменении способа управления этим домом.
Собственники помещений в многоквартирном доме на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, если управляющая организация не выполняет условий такого договора.
Управление многоквартирным домом, который находится в собственности жилищного кооператива или в котором создано товарищество собственников жилья, осуществляется с учетом положений разделов V и VI настоящего Кодекса.
Управляющая организация за тридцать дней до прекращения договора управления многоквартирным домом обязана передать техническую документацию на многоквартирный дом и иные связанные с управлением таким домом документы вновь выбранной управляющей организации, товариществу собственников жилья либо жилищному кооперативу или иному специализированному потребительскому кооперативу либо в случае непосредственного управления таким домом собственниками помещений в таком доме одному из данных собственников, указанному в решении общего собрания данных собственников о выборе способа управления таким домом, или, если такой собственник не указан, любому собственнику помещения в таком доме.
Если иное не установлено договором управления многоквартирным домом, управляющая организация ежегодно в течение первого квартала текущего года представляет собственникам помещений в многоквартирном доме отчет о выполнении договора управления за предыдущий год.
Согласно ст.435 ГК РФ офертой признается адресованное одному или нескольким конкретным лицам предложение, которое достаточно определенно и выражает намерение лица, сделавшего предложение, считать себя заключившим договор с адресатом, которым будет принято предложение. Оферта должна содержать существенные условия договора.
Оферта связывает направившее ее лицо с момента ее получения адресатом.
Если извещение об отзыве оферты поступило ранее или одновременно с самой офертой, оферта считается не полученной.
Как пояснила в судебном заседании истец Горина С.А. никакого собрания собственников не проводилось, вопрос о существенных условиях договора не обсуждался. В связи с чем, суд считает, что проект договора от Управляющей организации, который навязывается для подписания собственникам, без решения общего собрания офертой быть не может, поскольку не содержит существенных условий.
В соответствии со ст.168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
По смыслу ст.169 ГК РФ сделка, совершенная с целью, заведомо противной основам правопорядка или нравственности, ничтожна.
При таких обстоятельствах, суд полагает необходимым исковые требования удовлетворить, признать нарушение прав собственников на управление имуществом, создание ТСЖ и выбор управляющей организации. Признать протокол собрания от ДД.ММ.ГГГГ - недействительным. Признать договор на управление многоквартирным домом –ничтожным. Ограничить деятельность управляющей организации, навязанной застройщиком, ООО «УО»Жилсервис» впредь до проведения общего собрания собственников, создания ТСЖ и выбора собственниками управляющей компании и заключения с ней предусмотренных ЖК РФ договоров, в том числе с каждым собственником.
НА основании изложенного, ст. 209 ГК РФ, ст. 45 ЖК РФ, руководствуясь ст. 196-199 ГПК РФ, ст. 233-235 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Исковые требования Горина С.А. к Обществу с ограниченной ответственностью «Управляющая организация «Жилсервис» о восстановлении нарушенных прав собственников на управление имуществом и выбора способа управления многоквартирным домом – удовлетворить.
Признать нарушение прав собственников на управление имуществом, создание ТСЖ и выбор управляющей организации.
Признать протокол собрания от ДД.ММ.ГГГГ - недействительным.
Признать договор на управление многоквартирным домом –ничтожным.
Ограничить деятельность управляющей организации, навязанной застройщиком, ООО «УО»Жилсервис» впредь до проведения общего собрания собственников, создания ТСЖ и выбора собственниками управляющей компании и заключения с ней предусмотренных ЖК РФ договоров, в том числе с каждым собственником.
Ответчик вправе подать в суд, принявший заочное решение, заявление об отмене этого решения суда в течение семи дней со дня вручения ему копии этого решения. Заочное решение суда может быть обжаловано сторонами также в кассационном порядке в течение десяти дней по истечении срока подачи ответчиком заявления об отмене этого решения суда, а в случае, если такое заявление подано, - в течение десяти дней со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении этого заявления.
Мотивированный текст решения изготовлен ДД.ММ.ГГГГ.
Судья:Козловская Е.В.