Дело №2-1439/11
Р Е Ш Е Н И Е
И м е н е мР о с с и й с к о йФ е д е р а ц и и
От 28 февраля 2011 г.в Волгограде
Ворошиловский районный суд Волгограда
В составе
Председательствующего судьи Рыкова Д.Ю.
При секретаре Гахаевой А.Б.
Рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ЗАО «Ипотечный Брокер» к Цой В.А. и Цой Л.Н. об определении цены реализации имущества с торгов.
У С Т А Н О В И Л:
ООО Коммерческий банк «Москоммерцбанк» обратился в суд с иском к Цой В.А. и Цой Л.Н. о взыскании суммы долга по кредитному договору и об обращении взыскания на имущество в виде жилого дома и земельного участка расположенного в <адрес>.
Решением Ворошиловского районного суда г.Волгограда от ДД.ММ.ГГГГ исковые требования Коммерческого банка «Москоммерцбанк» (Открытое акционерное общество) к Цой В.А. и Цой Л.Н. о взыскании задолженности по кредитному договору и обращении взыскания на заложенное имущество удовлетворены на сумму <данные изъяты>, а в части обращения взыскания на имущество решение было отменено с возвращением дела на новое судебное разбирательство. В ходе дальнейшего судебного разбирательства по делу было принято новое судебное решение Ворошиловского районного суда г.Волгограда от ДД.ММ.ГГГГ по иску ЗАО «Ипотечный Брокер» к Цой В.А. и Цой Л.Н. об обращении взыскания на заложенное имущество и определении цены реализации имущества с торгов, которым исковые требования об обращении взыскания на имущество удовлетворены полностью, постановлено обратить взыскание на совместное Цой В. А. и Цой Л. Н. имущество в виде жилого дома и земельного участка расположенного в <адрес> и определена начальная цена продажи данного имущества с торгов в размере <данные изъяты> руб в счет исполнения обязательств Цой В. А. и Цой Л. Н. перед Коммерческим банком «Москоммерцбанк» (Открытое акционерное общество) на сумму <данные изъяты>, установленных Решением Ворошиловского районного суда г.Волгограда от ДД.ММ.ГГГГ
Далее в ходе производства по делу определением Ворошиловского районного суда г.Волгограда от ДД.ММ.ГГГГ произведена процессуальная замена стороны в данном гражданском производстве с Коммерческого банка «Москоммерцбанк» (Открытое акционерное общество) на ЗАО «Ипотечный брокер». После, чего постановлением Президиума Волгоградского областного суда Волгограда от ДД.ММ.ГГГГ судебное решение Ворошиловского районного суда г.Волгограда от ДД.ММ.ГГГГ по иску ЗАО «Ипотечный Брокер» к Цой В.А. и Цой Л.Н. об обращении взыскания на заложенное имущество и определении цены реализации имущества с торгов, отменено в части определении цены реализации имущества с торгов и в этой части направлено на новое судебное разбирательство для обсуждения вопроса о назначении экспертизы и определения новой начальной цены имущества при продаже с торгов по результатам проведенной экспертизы.
В рамках настоящего судебного разбирательства в судебном заседании представитель ЗАО «Ипотечный брокер» поддержал заявленные требования, пояснив, что вопрос об обращении взыскания на данное имущество уже разрешен ранее состоявшимся решением суда и просил суд при определении начальной стоимости продажи с торгов данного имущества руководствоваться последним заключением проведенной по делу судебно-оценочной экспертизы и определить начальную стоимость торгов в сумме <данные изъяты>
Цой Л.Н. в судебном заседании не согласилась с требованиями истца, посчитав, что сумма оценки данного имущества, полученная в результате последнего экспертного исследования значительно занижена и просила при определении начальной цены торгов исходить из стоимости имущества, определенной в договоре ипотеки данного имущества.
Цой В.А. в судебное заседание не явился. О времени и месте судебного разбирательства оповещен надлежащим образом, однако судебные повестки систематически игнорирует, не сообщая причину своей неявки суду и не ходатайствуя о рассмотрении дела в его отсутствии или об отложении судебного разбирательства. Суд полагает, что в данном случае интересы и права данного ответчика защищены направленным ему уведомлением о времени и месте судебного разбирательства и данная неявка носит неуважительный характер и не может препятствовать судебному рассмотрению дела.
Выслушав стороны по делу и изучив представленные доказательства, суд приходит к следующему.
В соответствии с ч.1 и 2 ст.350 ГК РФ «Реализация (продажа) заложенного недвижимого имущества, на которое в соответствии со статьей 349 настоящего Кодекса обращено взыскание, осуществляется в порядке, установленном законом об ипотеке, если иное не предусмотрено законом.
Реализация (продажа) заложенного движимого имущества, на которое в соответствии со статьей 349 настоящего Кодекса обращено взыскание, осуществляется в порядке, установленном законом о залоге, если иное не предусмотрено законом.»
В соответствии с ч.1 ст.56 Закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» «Имущество, заложенное по договору об ипотеке, на которое по решению суда обращено взыскание в соответствии с настоящим Федеральным законом, реализуется путем продажи с публичных торгов, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Федеральным законом.
Порядок проведения публичных торгов по продаже имущества, заложенного по договору об ипотеке, определяется процессуальным законодательством Российской Федерации, поскольку настоящим Федеральным законом не установлены иные правила.»
В соответствии со ст.54 Закона РФ «Принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем:
1) суммы, подлежащие уплате залогодержателю из стоимости заложенного имущества, за исключением сумм расходов по охране и реализации имущества, которые определяются по завершении его реализации. Для сумм, исчисляемых в процентном отношении, должны быть указаны сумма, на которую начисляются проценты, размер процентов и период, за который они подлежат начислению;
2) являющееся предметом ипотеки имущество, из стоимости которого удовлетворяются требования залогодержателя;
3) способ реализации имущества, на которое обращается взыскание;
4) начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, а в случае спора - самим судом»
Решением Ворошиловского районного суда Волгограда от ДД.ММ.ГГГГ (л.д.71-72 том 1) исковые требования Коммерческого банка «Москоммерцбанк» (Открытое акционерное общество) к Цой В.А. и Цой Л.Н. о взыскании задолженности по кредитному договору и обращении взыскания на заложенное имущество, удовлетворены на сумму <данные изъяты>, как долговые обязательства обоих ответчиков Цой В.А. и Цой Л.Н. перед КБ «Москоммерцбанк» (Открытое акционерное общество), вытекающие из кредитного договора № между КБ «Москоммерцбанк» (Открытое акционерное общество) с одной стороны и Цой В.А. и Цой Л.Н. с другой стороны плюс судебные издержки по рассмотрению гражданского дела по взысканию данной суммы.
Решением Ворошиловского районного суда г.Волгограда от ДД.ММ.ГГГГ(л.д. 226 том 1 ) по иску Коммерческого банка «Москоммерцбанк» (Открытое акционерное общество) к Цой В.А. и Цой Л.Н. об обращении взыскания на имущество Цой В.А. и Цой Л.Н. в виде жилого дома и земельного участка расположенного в <адрес> в счет погашения имеющейся задолженности Цой В.А. и Цой Л.Н. перед ЗАО «Ипотечный Брокер» на основании решения Ворошиловского районного суда г.Волгограда от ДД.ММ.ГГГГ. по иску Коммерческого банка «Москоммерцбанк» (Открытое акционерное общество) к Цой В.А. и Цой Л.Н. о взыскании задолженности по кредитному договору и обращении взыскания на заложенное имущество на сумму <данные изъяты> и определена начальная цена продажи данного имущества с торгов в сумме <данные изъяты>.
Данное решение вступило в законную силу ДД.ММ.ГГГГ
В последующем Ворошиловским районным судом г.Волгограда определением от ДД.ММ.ГГГГ (л.д.107 – 109 том 2) в порядке правопреемства произведена замена истца по данному гражданскому делу на ЗАО «Ипотечный брокер».
Однако постановлением надзорной инстанции Волгоградского областного суда от ДД.ММ.ГГГГ решение Ворошиловского районного суда Волгограда от ДД.ММ.ГГГГпо иску Коммерческого банка «Москоммерцбанк» (Открытое акционерное Общество) к Цой В.А. и Цой Л.Н. об обращении взыскания на имущество Цой В.А. и Цой Л.Н. отменено в части определения начальной стоимости выставляемого на торги имущества и в этой части направлено на новое судебное рассмотрение.
В данном судебном разбирательстве суд исходит из того, что имеется вступившее в законную силу решение суда постановившее обратить взыскание на имущество принадлежащее Цой В.А. и Цой Л.Н. в виде жилого дома и земельного участка расположенного в <адрес> и необходимо разрешить вопрос только по начальной цене данного имущества для выставления на торги.
Разрешая данный вопрос, суд исходит из того, что цена данного имущества для выставления на торги должна быть определена по рыночной цене имущества на настоящий момент, а не на момент заключения кредитного договора и выдачи закладной.
Определение рыночной стоимости имущества на настоящий момент, как процессуальное действие по получению доказательств требующих специальных познаний произведено судом в соответствии со ст.79 ГПК РФ, результаты данного процессуального действия в виде заключения эксперта от ДД.ММ.ГГГГ (л.д.том) суд полагает достаточным и допустимым доказательством для разрешения данного спорного вопроса, так как у суда нет оснований не доверять указанному заключению, произведенному компетентным лицом. Исходя из данного заключения, рыночная стоимость выставляемого на торги имущества составляет <данные изъяты> и соответственно доводы ответчицы, что указанное экспертное заключение не отражает действительную рыночную стоимость имущества, а именно, что в данном экспертном заключении отсутствует затратная методика к определению стоимости имущества, что при определении рыночной стоимости имущества эксперт не вправе был использовать в качестве сведений объявления из газеты, которая не отвечает за достоверность опубликованных сведений, а также ввиду того, что ответчица считает, что стоимость данного имущества за два года после приобретения ими данного дома не могла снизиться наполовину или, что состояние имущества не могло также настолько ухудшиться, чтобы повлечь снижение цены в половину, суд считает необоснованными.
В данном случае для определения рыночной цены объекта для целей его реализации в первую очередь необходимо знать совокупность цен аналогичных объектов на рынке. Соответственно рыночная стоимость, по которой могут быть реализованы данные объекты в условиях не окончившегося финансового кризиса может не совпадать с теми затратами, которые мог бы понести инвестор при создании указанного объекта. С учетом этого, а так же с учётом пояснений самого эксперта, который обосновал в заключении отказ от оценки имущества по затратному методу, суд полагает, что использование экспертом оценщиком только одного сравнительного подхода к оценки данного имущества правомерно и не может привести к необоснованному снижению цены объекта, о чем указывает ответчица.
Суд полагает, что производивший экспертное исследование оценщик обоснованно использовал для получении данных о стоимости продаваемого аналогичного имущества сведения из газеты: объявления о продаже имущества, так как рынок недвижимости определяется ценой предложения и спроса на данной территории. В этом случае газета, имеющая своей целью только размещение объявлений и не являющаяся субъектом рынка недвижимости обоснованно указывает в ссылке, что она не отвечает за достоверность сведений. Тем не менее это обстоятельство ни чуть не умоляет сведений о ценах предложения на данном рынке, поскольку цены предложения и цены продажи могут не совпадать, цена предложения всегда выше чем цена продажи в пользу продавца. Соответственно использование для анализа рынка недвижимости сведений о ценах предложений не умаляет интересов ответчиков, а наоборот используются в их интересах.
Что касается доводов ответчицы, о том, что данная закладная была приобретена ЗАО «Ипотечный брокер» по цене <данные изъяты> значительно выше чем определенная экспертом цена продажи и что ранее данный объект стоил <данные изъяты>, что нашло отражение в договоре ипотеки, и ранее составленном отчете оценщика ООО «<данные изъяты>» составленном ДД.ММ.ГГГГ (данный отчет приобщен к делу), то суд полагает, что разница стоимости имущества по сравнению с ценой приобретения данного имущества ответчиками в ДД.ММ.ГГГГ. могла снизиться вследствие нестабильности рынка недвижимости из-за кризисных явлений, приведших к значительному обесцениванию недвижимости. Что касается стоимости по которой ЗАО «Ипотечный брокер» скупает ипотечные обязательства то данное обстоятельство вообще не может быть критерием цены объекта и вообще не поддается логическому объяснению и не может свидетельствовать о конъюнктуре рынка недвижимости. В данном случае ЗАО «Ипотечный брокер» приобрело обязательства ответчиков на сумму <данные изъяты> за цену <данные изъяты> (л.д. 3-4том 2). Соответственно при реализации имущества с торгов в любом случае ЗАО «Ипотечный брокер» за данное имущество больше чем сумму <данные изъяты> не сможет получить, то есть исходя из указанных данных совершило сделку заведомо в убыток уплатив сумму <данные изъяты>. Соответственно утверждения ответчицы на то, что данный покупатель при совершении сделки должен был действовать разумно и цена сделки по общему правилу определяет цену имущества не относится к настоящему случаю.
При данных обстоятельствах суд полагает данное имущество должно быть выставлен на торги по его рыночной цене в <данные изъяты> определенной в соответствии с установленными Законом процедурами.
Руководствуясь ст.194-199 ГПК РФ суд
Р Е Ш И Л:
Определить начальную цену реализации с торгов имущества принадлежащего Цой В.А. и Цой Л.Н. в виде жилого дома и земельного участка расположенного в <адрес> в сумме <данные изъяты>, в счет погашения имеющейся задолженности Цой В.А. и Цой <данные изъяты> перед ЗАО «Ипотечный Брокер» на основании решения Ворошиловского районного суда г.Волгограда от ДД.ММ.ГГГГ по иску Коммерческого банка «Москоммерцбанк» (Открытое акционерное общество) к Цой В.А. и Цой Любови Николаевне о взыскании задолженности по кредитному договору и обращении взыскания на заложенное имущество на сумму <данные изъяты>
Решение может быть обжаловано в Волгоградский областной суд в течение 10 дней через Ворошиловский районный суд Волгограда
Решение изготовлено 3 марта 2011г.
Председательствующий.