Дело № 2-632/2011
РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
15 февраля 2011 года
Ворошиловский районный суд г. Волгограда в составе:
Председательствующего судьи Олейниковой В.В.
при секретаре: Соловьевой Е.Ф.
Рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Катасоновой С.А. к ООО «Орион» о регистрации перехода прав собственности;
УСТАНОВИЛ:
Истец Катасонова С.А. обратилась в суд с иском к ООО «Орион» о регистрации перехода прав собственности.
В обоснование требований указав, что ДД.ММ.ГГГГ между ней и ООО «МОЛ Нобл» (после слияния обществ – ООО «Орион») заключен договор купли-продажи №, по условиям которого она приобрела объект недвижимости в виде встроенного нежилого помещение в подвале и на первом – четвертом этажах административного здания, общей площадью <данные изъяты> кв.м., расположенного по ул. <адрес> Волгограда, по цене <данные изъяты> рублей с условием оплаты в течение 6 месяцев с момента подписания данного договора (п. 2.1. договора). ДД.ММ.ГГГГ произведена полная оплата объекта недвижимости по договору. Согласно п. 3.1 договора, предмет отчуждения подлежит передаче по акту приема-передачи в течение месяца после выполнения обязательств по договору ипотеки № от ДД.ММ.ГГГГ, предметом залога которого данное имущество является. Ипотечные обязательства ООО «МОЛ Нобл» исполнены в полном объеме, в связи с чем ДД.ММ.ГГГГ составлен акт приема-передачи имущества. Однако до настоящего времени ООО «Орион», которому передано данное имущество в результате реорганизации обществ путем слияния, уклоняется от регистрации перехода прав собственника, не предоставляя пакет документации и не являясь в регистрирующие органы.
Просит в соответствии с ч. 3 ст. 551 ГК РФ зарегистрировать переход права собственности к ней на встроенное нежилое помещение в подвале и на первом – четвертом этажах административного здания, общей площадью <данные изъяты> кв.м., расположенное по ул. <адрес> Волгограда.
Впоследствии, истец в порядке ст. 39 ГПК РФ уточнил исковые требования, просит зарегистрировать переход права собственности на встроенное нежилое помещение в подвале и на первом – четвертом этажах административного здания, общей площадью <данные изъяты> кв.м., расположенное по ул. <адрес> Волгограда к Катасоновой С.А. с сохранением внесенной в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи об обременении в виде ипотеки от ДД.ММ.ГГГГ №.
В судебное заседание истец Катасонова С.А. не явилась, о дате и месте рассмотрения дела извещена надлежаще, о причинах неявки суд не уведомлен.
Представитель истца Катасоновой С.А. – Ведехина Т.Б., действующая на основании доверенности, в судебном заседании на исковых требованиях настаивает, просит удовлетворить.
Представитель ответчика «Орион» в судебное заседание не явился, о дате и месте рассмотрения дела извещены надлежаще, о причинах неявки суд не уведомлен.
Представитель третьего лица ОАО НОКСCБАНК – Дзевенис О.В., действующая на основании доверенности, в судебном заседании исковые требования находит незаконными и необоснованными, поскольку на момент заключения договора купли-продажи ДД.ММ.ГГГГ отчуждаемое имущество являлось предметом залога по договору ипотеки № от ДД.ММ.ГГГГ, при этом Банк в известность о намерении залогодателя продать заложенное имущество поставлен не был, разрешение кредитной организации на продажу имущества получено не было, что свидетельствует о нарушении требований закона при совершении сделки купли-продажи, то есть о ее недействительности.
Представитель третьего лица – ОАО «Промсвязьбанк» - Парнюгин А.Ю., действующий на основании доверенности, в судебном заседании исковые требования находит необоснованными, просит в удовлетворении иска отказать, пояснив, что встроенные нежилые помещения по ул. <адрес> Волгограда являются предметом залога договора ипотеки от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ООО «МОЛ Нобл» и ОАО «Промсвязьбанк». Кроме того, полагает невозможным проведение перехода регистрации права по решению суда в порядке ст. 10 ГК РФ с намерением причинить вред Банку, злоупотребив правом. Также обращает внимание, что в настоящее время в производстве Арбитражного суда Волгоградской области находится гражданское дело по иску Банка к ООО «МОЛ Нобл» об обращении взыскания на предмет залога по договору ипотеки, в том числе и на имущество являющееся предметом договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, право на которое просит зарегистрировать истец, в ходе рассмотрения которого произведена оценка заложенного имущества, по отчету специалистов которая составила <данные изъяты> рублей, что свидетельствует о недобросовестности продавца, допустившего заключение сделки по заведомо заниженной цене – <данные изъяты> рублей, что противоречит интересам предпринимательской деятельности коммерческой организации.
Выслушав лиц, участвующих в деле, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему.
В соответствии со ст. 131 ГК РФ, право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.
Согласно п. 2 ст. 223 Гражданского кодекса РФ в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.
Пунктом 1 ст. 551 Гражданского кодекса РФ предусмотрена государственная регистрация перехода к покупателю права собственности на недвижимость по договору купли-продажи. Исполнение договора купли-продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности от продавца к покупателю не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами (п. 2 ст. 551 Гражданского кодекса РФ).
Согласно ст. 2 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» регистрация права - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом РФ. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.
Частью 3 ст. 551 Гражданского кодекса РФ установлено, что в случае уклонения одной из сторон договора купли-продажи недвижимости от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации сделки и переходе права собственности.
По настоящему делу судом установлено следующее.
ДД.ММ.ГГГГ истец Катасонова (до брака Попова) С.А. заключила с ООО «МОЛ Нобл» в лице генерального директора Яриковой Л.П. договор купли-продажи № (л.д. 6-7) согласно п. 1.1 которого истец приобрела объект недвижимости в виде встроенного нежилого помещение в подвале и на первом – четвертом этажах административного здания, общей площадью <данные изъяты> кв.м., расположенное по ул. <адрес> Волгограда, стоимостью <данные изъяты> рублей (п.п. 2.1)
Согласно п.п. 1.3 договора, приобретаемый Катасоновой С.А. объект недвижимости обременен договором ипотеки № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенным с ОАО «НОКССБАНК» в обеспечение кредитных обязательств ООО «Лайн», в связи с чем п.п. 3.1. договора предусмотрено, что передача и принятие объекта договора осуществляется по акту приема-передачи в течение месяца после выполнения обязательств по Договору ипотеки № от ДД.ММ.ГГГГ.
Также п.п. 4.1. договора предусматривает, что Продавец считается выполнившим свои обязательства по передаче объекта недвижимости в собственность Покупателю после фактической его передачи во владение Покупателя, подписания акта приема-передачи и перехода права собственности на вышеназванный объект недвижимости на имя Покупателя, то есть после фактического получения Покупателем свидетельства о праве собственности на объект недвижимости в органе по государственной регистрации права.
Согласно представленным суду доказательствам, истец Катасонова С.А. внесла наличные денежные средства в кассу ООО «МОЛНобл» в сумме <данные изъяты> рублей в счет оплаты недвижимости по договору купли-продажи № от ДД.ММ.ГГГГ, что следует из квитанции к приходному кассовому ордеру (л.д. 9).
Впоследствии, исходя из положений п.п. 3.1. Договора, на основании справки ОАО «НОКССБАНК» исх. № от ДД.ММ.ГГГГ об исполнении заемщиком ООО «Лайн» обязательств по кредитному договору №-И/1 от ДД.ММ.ГГГГ, также ДД.ММ.ГГГГ между ООО «МОЛНобл» и Катасоновой С.А. составлен акт приема-передачи приобретенного последней по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ объекта недвижимости (л.д. 8).
Ввиду слияния компаний ООО «МОЛ ИНВЕСТ», ООО «МОЛ Нобл», ООО «Мега», ООО «Диамант Девелопмент Групп Мин» и ООО «Диамант Девелопмент Групп Китиж», на основании передаточного акта от ДД.ММ.ГГГГ от ООО «МОЛ Нобл» новому ООО «Орион» передано встроенное нежилое помещение в подвале и на первом – четвертом этажах административного здания, общей площадью <данные изъяты> кв.м., расположенное по ул. <адрес> Волгограда, о чем внесены соответствующие изменения в ЕГРП от ДД.ММ.ГГГГ. (л.д. 15)
Вместе с тем, истица Катасонова С.А. до настоящего времени не имеет возможности зарегистрировать право собственности на приобретенный ею объект, ввиду уклонения продавца от совершения необходимых действий по регистрации перехода права собственности в установленном законом порядке, в связи с чем истец обратился в суд за защитой нарушенных прав.
Анализируя представленные доказательства в совокупности, суд не находит оснований для удовлетворения требований истца и исходит из следующего.
Согласно разъяснениям п. 61 совместного Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации №10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации №22 от 29 апреля 2010года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества. Согласно абзацу второму пункта 1 статьи 556 ГК РФ в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.
В подтверждение факта уклонения Продавца (правопреемника) ООО «Орион» от совершения регистрации перехода права собственности, истец указывает, что ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 10), ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 12), ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 16) направляла письма продавцу с требованием предоставления необходимой для регистрации перехода прав документации и непосредственной явки продавца в регистрационный органы. Однако на указанные письма получила ответы, а именно:
- от ДД.ММ.ГГГГ о том, что ООО «МОЛНобл» не отказывается от исполнения обязательств по договору купли-продажи № от ДД.ММ.ГГГГ, однако не имеет возможности его исполнить в связи с тем, что у ООО «МОЛНобл» заключены договора аренды проданного имущества. Данные договора заключены до заключения договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ и в случае их досрочного расторжения ООО «МОЛНобл» будет вынужден уплатить неустойку. После окончания действия договоров аренды обязуются незамедлительно осуществить регистрацию перехода прав собственности (л.д. 11).
- от ДД.ММ.ГГГГ о том, что ООО «МОЛНобл» не имеет возможности исполнить договор купли-продажи № от ДД.ММ.ГГГГ в связи с тем, что встроенное нежилое помещение по ул. <адрес> Волгограда сдано в ипотеку ОАО «НОКССБАНК». Предлагают расторгнуть договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ и гарантируют возврат <данные изъяты> рублей, уплаченных при приобретении недвижимого имущества (л.д. 13).
- от ДД.ММ.ГГГГ о том, что ООО «Орион» не имеет возможности исполнить договор купли-продажи № от ДД.ММ.ГГГГ в связи с тем, что встроенное нежилое помещение по ул. <адрес> Волгограда сдано в ипотеку ОАО «Промсвязьбанк» (л.д. 27).
Из указанного следует, что продавец ООО «МОЛНобл», а впоследствии правопреемник ООО «Орион» уклонились не только от регистрации перехода права собственности, но и от исполнения сделки, и несмотря на фактическое заключение договора купли-продажи в соответствии со ст. 549, 550 ГК РФ, данная сделка продавцом не исполнена.
Тогда как, если договор об отчуждении недвижимого имущества был заключен в требуемой форме и исполнен, а переход права собственности не зарегистрирован, то договор становится обязательным для сторон. Ни одна из сторон по данному договору не вправе распоряжаться указанным в нем имуществом. Данное имущество является предметом исполненного обязательства, возникшего из надлежащего договора, приобретатель является законным владельцем имущества, хотя право собственности до момента государственной регистрации имущества сохраняется за лицом, которое произвело его отчуждение.
Имеющийся в материалах дела акт приема-передачи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 8), суд не может принять во внимание в подтверждение факта исполнения сделки посредством передачи имущества во владение покупателя, ввиду несоответствия требованиям ст. 556 ГК РФ, поскольку судом установлено, что до настоящего времени Катасоновой С.А. имущество не передано, какие-либо меры по пользованию и владению истец предпринять не имеет возможности, что также подтвердила в судебном заседании представитель истца, пояснившая суду, что с момента заключения договора купли-продажи имущество Катасоновой С.А. во владение не передавалось, на все ее требования о передаче имущества, продавец от исполнения обязательств по договору уклоняется.
Кроме того, суд учитывает, что договором продажи недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ заключенного между ООО «МОЛНобл» и истцом не предусмотрено, что переход права собственности не зависит от исполнения обязанности продавца передать соответствующий объект, в связи с чем сохранение продавцом владения этим имуществом является препятствием для удовлетворения иска покупателя о государственной регистрации перехода права.
Также суд принимает во внимание, что представленная истцом квитанция к приходно-кассовому ордеру № от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 9) не является надлежащим доказательством, свидетельствующим об исполнении покупателем обязательств по оплате стоимости недвижимого имущества (п.п. 2.2 договора), поскольку в нарушение п.п. 2.2. Положения о правилах организации наличного денежного обращения на территории РФ от ДД.ММ.ГГГГ №-П, денежные средства внесенные Поповой (Катасоновой) С.А. в кассу ООО «МОЛНобл» в сумме <данные изъяты> рублей, не были сданы в банк для последующего зачисления на расчетный счет организации. Данные обстоятельства подтверждаются выпиской из лицевого счета ООО «МОЛНобл» № (л.д. ), то есть счета указанного в договоре купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, из которой усматривается, что в ДД.ММ.ГГГГ ДД.ММ.ГГГГ года денежные средства в счет оплаты указанного договора не перечислялись. В связи с изложенным, доводы истца об исполнении им сделки купли-продажи не подтверждены объективными допустимыми доказательствами в соответствии со ст. 56 ГПК РФ.
Таким образом, доказательств, свидетельствующих об исполнении сделки сторонами договора купли-продажи суду не представлено, в связи с чем суд не усматривает оснований для удовлетворения требований заявленных в порядке ч. 3 ст. 551 ГК РФ.
Кроме того, суд учитывает, что при рассмотрении требования о государственной регистрации права собственности проверке подлежит наличие оснований для регистрации перехода права собственности. Из системного толкования статей 8, 153, 218, 223, 551 Гражданского кодекса РФ следует, что сделка купли-продажи порождает у покупателя право требовать от продавца совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на объект недвижимости только при отсутствии признаков недействительности или незаключенности сделки.
В соответствии со ст. 168 ГК РФ, сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
Согласно статье 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения, все полученное по такой сделке подлежит возврату каждой из сторон.
Согласно ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность других лиц, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным способом.
Как видно из материалов дела, договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ заключен в отношении имущества, являющегося предметом залога по договору ипотеки заключенного между ООО «МОЛНобл» и ОАО «НОКССБАНК» ДД.ММ.ГГГГ, с нарушением требований ст. 346 ГК РФ, а именно без согласия залогодержателя на отчуждение имущества, что свидетельствует о порочности сделки.
Впоследствии, в отношении объекта недвижимости в виде нежилого помещения в подвале и на первом – четвертом этажах административного здания, общей площадью <данные изъяты> <данные изъяты> кв.м., расположенного по ул. <адрес> Волгограда заключен договор об ипотеке (залоге недвижимости) от ДД.ММ.ГГГГ между ООО «МОЛНобл» и ОАО «Промсвязьбанк» (л.д. 45-55). То есть ООО «МОЛНобл» не имея намерений исполнить договор купли-продажи заключенный с Катасоновой С.А., произвел действия по пользованию и распоряжению имуществом передав Банку по договору ипотеки, обеспечив свои обязательства.
В настоящее время ввиду ненадлежащего исполнения ООО «МОЛНобл» (правопреемником ООО «Орион») обязательств по договору ипотеки, в Арбитражном суде Волгоградской области возбуждено гражданское дело по иску ОАО «Промсвязьбанк» к ООО «МОЛНобл» об обращении взыскания на заложенное имущество и по встречному иску ООО «МОЛНобл» к ОАО «Промсвязьбанк» о признании договора ипотеки недействительным. Банк обращает взыскание на предмет залога оцененный сторонами при заключении договора в размере <данные изъяты> рублей (п.1.4 договора л.д. 48), а в процессе судебного разбирательства, по результатам оценки установлено, что рыночная стоимость имущества по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ года составляет <данные изъяты> рублей, что свидетельствует о занижении ООО «МОЛНобл» продажной цены имущества при отчуждении Катасоновой С.А.более чем в <данные изъяты> раз, то есть по заведомо заниженной цене.
Совокупность установленных судом юридически значимых обстоятельств свидетельствует о наличии препятствий к удовлетворению исковых требований Катасоновой С.А. о регистрации перехода прав на вышеназванное недвижимое имущество возникших на основании фактически неисполненного договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, имеющего признаки недействительной сделки.
На основании изложенного, руководствуясь ст. 194-198 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
В удовлетворении исковых требований Катасоновой С.А. к ООО «Орион» о регистрации перехода прав собственности по договору купли-продажи № от ДД.ММ.ГГГГ на объект недвижимости в виде встроенного нежилого помещение в подвале и на первом – четвертом этажах административного здания, общей площадью <данные изъяты> кв.м., расположенное по ул. <адрес> Волгограда – отказать.
Решение может быть обжаловано в кассационном порядке в Волгоградский областной суд через Ворошиловский районный суд г. Волгограда в течение 10 дней со дня принятия решения суда в окончательной форме.
Справка: решение в окончательной форме изготовлено 18 февраля 2011 года.
ПредседательствующийОлейникова В.В.