Дело № 2-1520/11
РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
Ворошиловский районный суд г.Волгограда в составе:
Председательствующего судьи Козловской Е.В.
При секретаре судебного заседания – Романовой Ю.
19 апреля 2011 года в г.Волгограде рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Гориной С.А. к Обществу с ограниченной ответственностью «Управляющая организация «Жилсервис» о восстановлении нарушенных прав собственников на управление имуществом и выбора способа управления многоквартирным домом
Установил:
Истец Горина С.А. обратилась к ответчику с требованиями о восстановлении нарушенных прав собственников на управление имуществом и выбора способа управления многоквартирным домом. Свои требования обосновывает тем, что ДД.ММ.ГГГГ был введен в эксплуатацию жилой <адрес> <адрес>, расположенный по <адрес>. В течении года жильцами не был избран способ управления многоквартирным жилым домом. Впоследствии ей стало известно, что дом находится в управлении ООО «УО Жилсервис» на основании протокола общего собрания будущих собственников жилого <адрес> по <адрес>. В нарушении требований п.4 ст.45 ЖК РФ уведомлений о проведении общего собрания ей не направлялось, данное собрание не проводилось, будущим собственникам многоквартирного дома, ничего не было известно о проведении данного собрания. В нарушение требований закона реестр уведомления и протокол счетной комиссии составлен одним днем, что подтверждает нумерация и последовательность списков жильцов в данных документах. В соответствии со ст.161 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом. В <данные изъяты> жильцы еще не являлись собственниками жилых помещений, а значит, не могли избрать способ управления многоквартирным домом управляющую компанию. На тот момент жилой дом, расположенный по адресу: <адрес>, не был введен в эксплуатацию. Согласно требованиям ст.139 ЖК РФ в строящихся многоквартирных домах товарищество собственников жилья может быть создано лицами, которым будет принадлежать право собственности на помещения в таких домах. Решение о создании товарищества собственников жилья в строящихся многоквартирных домах принимается на общем собрании лиц, которое проводится в порядке, установленном законом. Согласно указанной норме закона будущие собственники жилых помещений были не вправе выбирать способ управления многоквартирным домом – управляющую компанию. Протокол общего собрания противоречит закону, а значит является ничтожным. Кроме того, при обращении в ООО КТВ ей был представлен протокол внеочередного собрания будущих собственников помещений жилого <адрес> по <адрес>, который существенно отличается от представленного впоследствии ответчиком, что также свидетельствует о его недействительности. Договор на управление многоквартирным домом между ней и ООО «УО «Жилсервис» не заключен, так как нарушен порядок заключения договора. Согласно ч.1 ст.162 ЖК РФ договор управления многоквартирным домом заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. При выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с каждым собственником помещения в таком доме заключается договор управления на условиях, указанных в решении данного общего собрания. Именное такое решение оформленное как договор, является офертой. В силу ст.168 ГК РФ такой договор считается ничтожным.
Просит признать деятельность ООО УО «Управляющая организация «Жилсервис» по управлению многоквартирным домом расположенного по адресу: <адрес> – незаконной. Признать нарушение прав собственников на управление имуществом, создание ТСЖ и выбор управляющей организации. Признать протокол собрания от ДД.ММ.ГГГГ недействительным. Признать договор на управление многоквартирным домом – ничтожным. Ограничить деятельность управляющей организации, навязанной застройщиком, ООО УО «Жилсервис» впредь до проведения общего собрания собственников, создания ТСЖ и выбора собственниками управляющей компании и заключения с ней предусмотренных ЖК РФ договоров, в том числе с каждым собственником.
В судебном заседании истец Горина С.А. заявленные требования поддержала, просит их удовлетворить в полном объеме.
Представитель ответчика ООО «УО «Жилсервис», Голубев Ю.Ю, в судебном заседании возражал против удовлетворения исковых требований, полагая, что истцом не представлены доказательства нарушения ее прав оспариваемым протоколом. Общее собрание ДД.ММ.ГГГГ проведено в соответствии с требованиями Жилищного кодекса РФ, решение о выборе управляющей организации принято большинством голосов, в соответствии с ч.1 о ст. 46 ЖК РФ. Полномочия ООО «УО «Жилсервис» подтверждено общим собрание собственников помещений в жилом <адрес> по <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ. Протокол внеочередного собрания от ДД.ММ.ГГГГ, представленный истцом не может приниматься во внимание, поскольку он не отвечает основным признакам доказательства – не заверен надлежащим образом. Как самостоятельное основание для отказа в иске просил применить срок исковой давности к заявленным требованиям, поскольку истцом на протяжении длительного времени, неоднократно, в том числе и в судебном порядке, заявлялось о несогласии с оспариваемым протоколом.
Суд, выслушав стороны, исследовав представленные доказательства, не находит оснований для удовлетворения исковых требований.
Согласно ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.
Согласно ст. 45 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме обязаны ежегодно проводить годовое общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме. Сроки и порядок проведения годового общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, а также порядок уведомления о принятых им решениях устанавливается общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме. Проводимые помимо годового общего собрания общие собрания собственников помещений в многоквартирном доме являются внеочередными. Внеочередное общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме может быть созвано по инициативе любого из данных собственников. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме правомочно (имеет кворум), если в нем приняли участие собственники помещений в данном доме или их представители, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов. При отсутствии кворума для проведения годового общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должно быть проведено повторное общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме. Собственник, по инициативе которого созывается общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме, обязан сообщить собственникам помещений в данном доме о проведении такого собрания не позднее, чем за десять дней до даты его проведения. В указанный срок сообщение о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должно быть направлено каждому собственнику помещения в данном доме заказным письмом, если решением общего собрания собственников помещений в данном доме не предусмотрен иной способ направления этого сообщения в письменной форме, или вручено каждому собственнику помещения в данном доме под роспись либо размещено в помещении данного дома, определенном таким решением и доступном для всех собственников помещений в данном доме. В сообщении о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должны быть указаны: сведения о лице, по инициативе которого созывается данное собрание; форма проведения данного собрания (собрание или заочное голосование); дата, место, время проведения данного собрания или в случае проведения данного собрания в форме заочного голосования дата окончания приема решений собственников по вопросам, поставленным на голосование, и место или адрес, куда должны передаваться такие решения; повестка дня данного собрания; порядок ознакомления с информацией и (или) материалами, которые будут представлены на данном собрании, и место или адрес, где с ними можно ознакомиться.
Согласно ч. 1 ст. 47 ЖК РФ решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме может быть принято без проведения собрания (совместного присутствия собственников помещений в данном доме для обсуждения вопросов повестки дня и принятия решений по вопросам, поставленным на голосование) путем проведения заочного голосования - передачи в место или по адресу, которые указаны в сообщении о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, в письменной форме решений собственников по вопросам, поставленным на голосование.
Согласно ст. 162 ЖК РФ договор управления многоквартирным домом заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. При выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с каждым собственником помещения в таком доме заключается договор управления на условиях, указанных в решении данного общего собрания.
По договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья либо органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива) в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.
В договоре управления многоквартирным домом должны быть указаны:
состав общего имущества многоквартирного дома, в отношении которого будет осуществляться управление, и адрес такого дома; перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, порядок изменения такого перечня, а также перечень коммунальных услуг, которые предоставляет управляющая организация; порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги, а также порядок внесения такой платы; порядок осуществления контроля за выполнением управляющей организацией ее обязательств по договору управления.
Условия договора управления многоквартирным домом устанавливаются одинаковыми для всех собственников помещений в многоквартирном доме.
Договор управления многоквартирным домом заключается на срок не менее чем один год и не более чем пять лет, а в случае, указанном в части 5 статьи 161 настоящего Кодекса, на срок не менее чем один год и не более чем три года.
При отсутствии заявления одной из сторон о прекращении договора управления многоквартирным домом по окончании срока его действия такой договор считается продленным на тот же срок и на тех же условиях, какие были предусмотрены таким договором.
Если иное не установлено договором управления многоквартирным домом, управляющая организация обязана приступить к выполнению такого договора не позднее чем через тридцать дней со дня его подписания.
Изменение и (или) расторжение договора управления многоквартирным домом осуществляются в порядке, предусмотренном гражданским законодательством.
Собственники помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, заключенного по результатам открытого конкурса, предусмотренного частью 4 статьи 161 настоящего Кодекса, по истечении каждого последующего года со дня заключения указанного договора в случае, если до истечения срока действия такого договора общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме принято решение о выборе или об изменении способа управления этим домом.
Собственники помещений в многоквартирном доме на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, если управляющая организация не выполняет условий такого договора.
Управление многоквартирным домом, который находится в собственности жилищного кооператива или в котором создано товарищество собственников жилья, осуществляется с учетом положений разделов V и VI настоящего Кодекса.
Управляющая организация за тридцать дней до прекращения договора управления многоквартирным домом обязана передать техническую документацию на многоквартирный дом и иные связанные с управлением таким домом документы вновь выбранной управляющей организации, товариществу собственников жилья либо жилищному кооперативу или иному специализированному потребительскому кооперативу либо в случае непосредственного управления таким домом собственниками помещений в таком доме одному из данных собственников, указанному в решении общего собрания данных собственников о выборе способа управления таким домом, или, если такой собственник не указан, любому собственнику помещения в таком доме.
Если иное не установлено договором управления многоквартирным домом, управляющая организация ежегодно в течение первого квартала текущего года представляет собственникам помещений в многоквартирном доме отчет о выполнении договора управления за предыдущий год.
Согласно ст.435 ГК РФ офертой признается адресованное одному или нескольким конкретным лицам предложение, которое достаточно определенно и выражает намерение лица, сделавшего предложение, считать себя заключившим договор с адресатом, которым будет принято предложение. Оферта должна содержать существенные условия договора.
Оферта связывает направившее ее лицо с момента ее получения адресатом.
Если извещение об отзыве оферты поступило ранее или одновременно с самой офертой, оферта считается не полученной.
В соответствии со ст.168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ был введен в эксплуатацию жилой <адрес> <адрес>, расположенный по <адрес>. Горина С.А. является собственником жилого помещения расположенного в <адрес> по ул.им.Лавочкина <адрес> <адрес>, что подтверждается копией свидетельства о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ (л.д.9).
Протоколом общего собрания будущих собственников помещений в многоквартирном <адрес> по <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ (л.д.85-86) управляющей организацией избрано ООО «Пересвет-Регион-Омск», впоследствии реорганизованное в ООО «УО «Жилсервис». Согласно реестра уведомления о проведении собрания были уведомлены <данные изъяты> собственников помещений (87-91), впоследствии принявших участие в голосовании.(л.д.92-95).
Кроме того, решением собрания утвержден договор управления многоквартирным домом (л.д.96-102).
Исследованными в судебном заседании подлинными договорами, заключенными между собственниками помещений в жилом доме и ответчиком - ООО «УО «Жилсервис» подтверждается волеизъявление большинства собственников помещений, принявших решение о выборе управляющей организации.
Протоколом общего собрания собственников помещений в многоквартирном <адрес> по <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ также подтверждено решение о выборе управляющей организации большинства собственников помещений (л.д.103-105).
Доводы истца о том, что в ДД.ММ.ГГГГ жильцы спорного жилого помещения не являлись собственниками, соответственно не могли избрать способ управления многоквартирным домом управляющая компания, в силу ст. 139 ЖК РФ суд признает несостоятельными, поскольку указанная статья регламентирует право будущих собственников на создание ТСЖ, при этом, не устанавливает ограничение для иных форм управления.
Так, пункт 7 статьи 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации, регламентирующей выдачу разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, предусматривает, что застройщиком, в числе иных, должны быть предоставлены документы, подтверждающие соответствие построенного, реконструированного, отремонтированного объекта капитального строительства техническим условиям и подписанные представителями организаций, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения (при их наличии).
Следовательно, на день сдачи жилого дома в эксплуатацию решение о выборе способа управления эксплуатирующей организации, должно быть принято. При этом, конкретная форма управления законом не установлена.
Доводы истца о том, что не все собственники помещений в жилом доме были уведомлены о предстоящем собрании суд не принимает в качестве оснований для признании недействительным протокола общего собрания, и соответственно принятого им решения, поскольку решение общего собрания принято большинством голосов от общего числа собственников помещений в жилом доме, что свидетельствует о наличии кворума, из чего следует, что в случае принятия участия истца в голосовании, не могло быть принято иное решение.
Доводы истца Гориной С.А. о том, что проект договора от Управляющей организации, навязывался для подписания собственникам, без решения общего собрания, следовательно, офертой быть не может, поскольку не содержит существенных условий суд также не принимает, поскольку истцом не оспаривается наличие фактических договорных отношений, возникших в ходе эксплуатации жилого дома. Форма договора принята решением общего собрания, является неотъемлемой частью протокола, содержит существенные условия.
Показания допрошенных по ходатайству истца свидетелей Ф.И.О., Ф.И.О., Ф.И.О. утверждавших, что их вынудили подписать реестр уведомлений о проведении общего собрания и листы голосования без учета их мнения, суд не принимает в качестве оснований для признания протокола недействительным, поскольку указанными лицами протокол не оспаривался, доказательств принуждения указанными лицами не представлено. Кроме того, свидетели не оспаривали тот факт, что управляющей компанией осуществляется эксплуатация жилого дома, коммунальные услуги оказываются. При этом, доводы о том, что коммунальные услуги оказываются плохо, суд не принимает, поскольку качество оказываемых услуг не является критерием оспаривания протокола общего собрания, а может является предметом иного судебного разбирательства.
Доводы истца о наличии противоречий в представленном ответчиком протоколе общего собрания будущих собственников и протоколе внеочередного собрания будущих собственников заочной формы голосования суд не принимает, поскольку протокол внеочередного собрания представленный суду не отвечает требованиям допустимости доказательства, поскольку не заверен надлежащим образом. Так, копия представленная истцом не заверена, а копия, представленная по запросу суда ООО «КТВ» по ходатайству истца, заверена с копии, что является недопустимым.
Кроме того, требования истца о запрете ООО «УО «Жилсервис» осуществлять управление и эксплуатацию жилого <адрес> по <адрес> впредь до принятия решении об избрании иного способа управления суд признает необоснованными, поскольку истцом не представлены доказательства избрания иного способа управления жилым домом. При этом, запрет эксплуатации жилого дома ответчиком повлечет нарушения прав иных собственников помещений указанного жилого дома, принявших решение о выборе управляющей организацией ответчика, заключивших соответствующие договоры.
По смыслу ч.1 ст.161 ЖК РФ Собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом: непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме; управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом; управление управляющей организацией.
Способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме.
Право истца инициировать проведение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме для смены способа управления многоквартирным домом, ответчиком, осуществляющим текущее управление, не ущемлено.
В силу ч. 6 ст. 46 ЖК РФ собственник помещения в многоквартирном доме вправе обжаловать в суд решение, принятое общим собранием собственников помещений в данном доме с нарушением требований настоящего Кодекса, в случае, если он не принимал участия в этом собрании или голосовал против принятия такого решения и если таким решением нарушены его права и законные интересы. Заявление о таком обжаловании может быть подано в суд в течение шести месяцев со дня, когда указанный собственник узнал или должен был узнать о принятом решении. Суд с учетом всех обстоятельств дела вправе оставить в силе обжалуемое решение, если голосование указанного собственника не могло повлиять на результаты голосования, допущенные нарушения не являются существенными и принятое решение не повлекло за собой причинение убытков указанному собственнику.
Представителем ответчика заявлено о пропуске срока обжалования решения общего собрания, при этом, истцом не оспаривается тот факт, что о проведенном собрании ей известно более чем ДД.ММ.ГГГГ. Так, представителем ответчика суду представлено исковое заявление Гориной С.А., поданное в Ворошиловский районный суд ДД.ММ.ГГГГ, в котором она ссылается на необоснованное управление ответчиком ООО «УО «Жилсервис» жилым домом <адрес> по <адрес>. Доказательств уважительности пропуска срока обжалования решения истцом не представлено.
Доводы истца о том, что исковые требования основаны на требованиях об устранении нарушенных прав собственника, и, следовательно, не имеют срока давности обращения с требованиями об их устранении, суд не принимает, поскольку доказательств подтверждающих то, что принятыми на общем собрании собственников решениями нарушены ее права и законные интересы собственника жилого помещения суду не представлено. Фактически, истцом оспаривается именно решение общего собрания об избрании управляющей организации.
При таких обстоятельствах, суд полагает в удовлетворении исковых требований о признании протокола собрания от ДД.ММ.ГГГГ недействительным, признании договора на управление многоквартирным домом ничтожным, ограничении деятельности управляющей организации, «УО «Жилсервис» впредь до проведения общего собрания собственников, создания ТСЖ и выбора собственниками управляющей компании и заключения с ней предусмотренных ЖК РФ договоров, в том числе с каждым собственником – отказать в полном объеме.
НА основании изложенного, ст. 209 ГК РФ, ст. 45 ЖК РФ, руководствуясь ст. 196-199 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
В удовлетворении исковых требований Гориной С.А. к Обществу с ограниченной ответственностью «Управляющая организация «Жилсервис» о восстановлении нарушенных прав собственников на управление имуществом и выбора способа управления многоквартирным домом, – отказать.
Решение может быть обжаловано в Волгоградский областной суд в течение 10 дней через Ворошиловский районный суд <адрес>.
Решение в окончательной форме принято ДД.ММ.ГГГГ.
Судья -