Дело № 2-1718/2011
РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
24 марта 2011 года г.Волгоград
Ворошиловский районный суд г. Волгограда в составе:
Председательствующего судьи Козловской Е.В.
при секретаре судебного заседания Алексеевой И.В.
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Михеевой А.А. к конкурсному управляющему общества с ограниченной ответственностью «Звезда Поволжья», Обществу с ограниченной ответственностью «Данко» о регистрации перехода права собственности
УСТАНОВИЛ:
Истец – Михеева А.А. обратилась с требованиями о признании за ней права собственности на объекты недвижимости, мотивируя тем, что ДД.ММ.ГГГГ между Ф.И.О. и ООО «Звезда Поволжья» был заключен договор инвестирования, в соответствии с которым Ф.И.О. обязался инвестировать в строительство и реконструкцию указанных объектов недвижимости денежную сумму <данные изъяты>. Согласно пункта 1.4. договора инвестирования объем финансирования строительства Инвестором – Ф.И.О. составляет <данные изъяты>, что составляет <данные изъяты> от общего объема финансирования строительства объектов недвижимости.
Указанная денежная сумма была полностью внесена Ф.И.О. в порядке и сроки, согласованные сторонами договора инвестирования.
ДД.ММ.ГГГГ договором уступки права требования Ф.И.О. передал истцу право требования передачи в собственность от ООО «Звезда Поволжья» объектов недвижимости, перечисленных в п. 1.5. договора инвестирования.
В срок, установленный договором инвестирования – ДД.ММ.ГГГГ, ООО «Звезда Поволжья» не обеспечило окончание реконструкции и сдачу объектов в эксплуатацию. В настоящее время работы по реконструкции объектов недвижимости Инвестор-Застройщик не производит, срок сдачи объектов в эксплуатацию, установленный договором, пропущен и ответчик не предпринимает мер к окончанию строительно-монтажных работ в отношении объектов недвижимости. В связи с чем, просит признать согласно ст.ст. 309, 218 ГК РФ за ней право собственности на помещения объектов недвижимости Центра технического обслуживания «Мерседес-Центра», расположенного по адресу: <адрес>, <адрес> в том числе: часть здания автомастерской, находящейся в стадии реконструкции, состоящее из антресольного этажа, кадастровый (или условный) номер: № здание мойки, площадью <данные изъяты> кв.м. Литер: Д. кадастровый (или условный) номер: № №; нежилые помещения производственного назначения, общей площадью <данные изъяты> кв.м, кадастровый (или условный) номер: №; часть производственных помещений здании автомастерской, общая площадь № кв.м., кадастровый (или условный) номер: №; часть здания котельной с пристройкой, общая площадь № кв.м., кадастровый (или условный) номер: №; часть здания котельной, общей площадью № кв.м., кадастровый (или условный) номер: №; незавершенное строительством здание, общая площадь застройки № кв.м., степень готовности № Литер: Ж. Кадастровый (или условный) номер: №; часть производственного здания автомастерской, общая площадь: № кв.м., кадастровый (или условный) номер: №.
Определением суда к участию в деле в качестве соответчика привлечено ООО «Данко», в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено ОАО «Промсвязьбанк».
Впоследствии, представитель истца в порядке ст. 551 ГК РФ и п. 59 Постановления Пленума ВС РФ №, Пленума ВАС РФ № от ДД.ММ.ГГГГ «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав».
В судебное заседание истец Михеева А.А. не явилась, доверяет представлять свои интересы представителю по доверенности Усачеву Д.В.
Представитель истца Усачев Д.В. поддержал заявленные требования и просил удовлетворить их в полном объеме.
Представитель ответчика ООО «Звезда Поволжья», ООО «Данко» в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом. Представили письменные возражения по существу заявленных исковых требований истца.
В соответствии с ч. 2 ст. 167 ГПК РФ в случае неявки в судебное заседание кого-либо из лиц, участвующих в деле, в отношении которых отсутствуют сведения об их извещении, разбирательство дела откладывается.
В случае, если лица, участвующие в деле, извещены о времени и месте судебного заседания, суд откладывает разбирательство дела в случае признания причин их неявки уважительными.
Согласно ч. 1 ст. 169 ГПК РФ отложение разбирательства дела допускается в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, а также в случае, если суд признает невозможным рассмотрение дела в этом судебном заседании вследствие неявки кого-либо из участников процесса, предъявления встречного иска, необходимости представления или истребования дополнительных доказательств, привлечения к участию в деле других лиц, совершения иных процессуальных действий.
Поскольку у суда имеются сведения о надлежащем извещении неявившихся в судебное заседание представителей ответчиков в лице конкурсного управляющего ООО «Звезда Поволжья», в лице конкурсного управляющего ООО «Данко», уважительность неявки судом не установлена. Представители истца и третьего лица настаивали на рассмотрении дела по существу, в отсутствие неявившихся лиц.
При таких обстоятельствах, суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие представителей ответчиков в лице конкурсного управляющего ООО «Звезда Поволжья», в лице конкурсного управляющего ООО «Данко»,, поскольку в противном случае будет нарушено конституционное право истца Михеевой А.А. на судебную защиту и не реализована материально-правовая защита ответчика.
Представитель третьего лица ОАО «Промсвязьбанк» - Ф.И.О., действующий на основании доверенности, в судебном заседании исковые требования находит незаконными и необоснованными, просит в удовлетворении иска отказать по мотивам, изложенным в возражениях на исковое заявление, приобщенных в письменном виде к материалам настоящего дела, в соответствии с которыми истец не доказал правомерности заявленных требований, взаимоисключающем характере их основания и мотивации, несоответствии избранного предмета и основания иска нарушенному праву. В процессе судебного разбирательства представителем ОАО «Промсвязьбанк» было заявлено ходатайство о назначение судебно-технической экспертизы письменных документов представленных стороной истца в обоснование заявленных требований, при рассмотрении которого судом не установлено объективных оснований для его удовлетворения в силу ст.ст. 57, 59 ГПК РФ.
Выслушав лиц, участвующих в деле, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему.
В соответствии со ст. 131 ГК РФ, право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.
Согласно п. 2 ст. 223 Гражданского кодекса РФ в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.
Пунктом 1 ст. 551 Гражданского кодекса РФ предусмотрена государственная регистрация перехода к покупателю права собственности на недвижимость по договору купли-продажи. Исполнение договора купли-продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности от продавца к покупателю не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами (п. 2 ст. 551 Гражданского кодекса РФ).
Согласно ст. 2 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» регистрация права - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом РФ. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.
Частью 3 ст. 551 Гражданского кодекса РФ установлено, что в случае уклонения одной из сторон договора купли-продажи недвижимости от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации сделки и переходе права собственности.
По настоящему делу судом установлено следующее.
Объекты недвижимости – нежилые помещения, расположенные по адресу <адрес>, <адрес>:
- часть здания автомастерской, находящейся в стадии реконструкции, назначение: производственное, площадью <данные изъяты>, кадастровый номер №. Данное имущество имеет ограничения (обременения) права: ипотека – зарегистрировано ДД.ММ.ГГГГ, сроком действия с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в пользу ЗАО «Промсвязьбанк». Указанное обстоятельство подтверждается выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от ДД.ММ.ГГГГ;
- здание мойки, назначение: нежилое, площадью <данные изъяты>, кадастровый номер №. Данное имущество имеет ограничения (обременения) права: ипотека – зарегистрировано ДД.ММ.ГГГГ, сроком действия с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в пользу ЗАО «Промсвязьбанк». Указанное обстоятельство подтверждается выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от ДД.ММ.ГГГГ;
- нежилые помещения, назначение: производственное, площадью <данные изъяты>., кадастровый номер № Данное имущество имеет ограничения (обременения) права: ипотека – зарегистрировано ДД.ММ.ГГГГ, сроком действия с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в пользу ЗАО «Промсвязьбанк». Указанное обстоятельство подтверждается выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от ДД.ММ.ГГГГ;
- часть производственных помещений здании автомастерской, назначение: производственное, площадью <данные изъяты>, кадастровый номер № Данное имущество имеет ограничения (обременения) права: ипотека – зарегистрировано ДД.ММ.ГГГГ, сроком действия с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в пользу ЗАО «Промсвязьбанк». Указанное обстоятельство подтверждается выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от ДД.ММ.ГГГГ;
- часть здания котельной с пристройкой, назначение: нежилое, площадью <данные изъяты>., кадастровый номер №. Данное имущество имеет ограничения (обременения) права: ипотека – зарегистрировано ДД.ММ.ГГГГ, сроком действия с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в пользу ЗАО «Промсвязьбанк». Указанное обстоятельство подтверждается выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от ДД.ММ.ГГГГ;
- часть здания котельной, назначение: нежилое, площадью <данные изъяты>., кадастровый номер № Данное имущество имеет ограничения (обременения) права: ипотека – зарегистрировано ДД.ММ.ГГГГ, сроком действия с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в пользу ОАО «Волгопромбанк». Указанное обстоятельство подтверждается выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от ДД.ММ.ГГГГ;
- незавершенное строительством здание, назначение: не определено, площадью <данные изъяты>, кадастровый номер № Данное имущество имеет ограничения (обременения) права: ипотека – зарегистрировано ДД.ММ.ГГГГ, сроком действия с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в пользу ЗАО «Промсвязьбанк». Указанное обстоятельство подтверждается выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от ДД.ММ.ГГГГ;
- часть производственного здания автомастерской, назначение: нежилое, площадью <данные изъяты>, кадастровый номер № Данное имущество имеет ограничения (обременения) права: ипотека – зарегистрировано ДД.ММ.ГГГГ, сроком действия с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в пользу ЗАО «Промсвязьбанк». Указанное обстоятельство подтверждается выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от ДД.ММ.ГГГГ.
Все вышеуказанные объекты недвижимости на основании договора купли-продажи объектов недвижимости № от ДД.ММ.ГГГГ принадлежат на праве собственности с ДД.ММ.ГГГГ обществу с ограниченной ответственностью «Данко» (№.
ДД.ММ.ГГГГ между Ф.И.О. и ООО «Звезда Поволжья» заключен договор инвестирования №-№, согласно которого «Инвестор» - Ф.И.О. обязался передать денежные средства в размере <данные изъяты> рублей «Инвестру-застройщику» - ООО «Звезда Поволжья», для осуществления проектирования и проведения строительно-монтажных работ по реконструкции спорных объектов недвижимого имущества. В соответствии с п. 2.2. договора инвестирования право собственности Инвестора-застройщика зарегистрировано ГУ ФРС по <адрес>, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сделаны записи регистрации №
Пунктом 1.5. указанного договора сторонами определено, что по окончании строительства и ввода Объекта в эксплуатацию «Инвестр-застройщик» передает «Инвестору» право собственности на спорные помещения Объекта недвижимости. Срок сдачи Объекта «Инвестором-застройщиком» в эксплуатацию и передачи Объекта в собственность «Инвестора» не позднее ДД.ММ.ГГГГ. Описание нежилых помещений, подлежащих передаче в собственность Инвестору будет сделано после завершения реконструкции и проведения технической инвентаризации в соответствии с требованиями действующего законодательства.
Решением Арбитражного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ в отношении ООО «Звезда Поволжья» открыто конкурсное производство.
ДД.ММ.ГГГГ между Ф.И.О. и Михеевой А.А. был заключен договор уступки права требования по договору инвестирования № от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которого «Цедент» - Ф.И.О. уступает, а «Цессионарий» - Михеева А.А. принимает права (требования) к ООО «Звезда Поволжья», принадлежащие Ф.И.О. по договору инвестирования № от ДД.ММ.ГГГГ.
Предметом указанного договора уступки права требования являются объекты недвижимого имущества, поименованные в договоре инвестирования № от ДД.ММ.ГГГГ, расположенные по адресу - <адрес>, № именно:
- часть здания автомастерской, находящейся в стадии реконструкции, состоящее из антресольного этажа, кадастровый (или условный) номер: №;
- здание мойки, площадью <данные изъяты>. Литер: Д. кадастровый (или условный) номер: №
- нежилые помещения производственного назначения, общей площадью <данные изъяты> кв.м, кадастровый (или условный) номер: №;
- часть производственных помещений здании автомастерской, общая площадь <данные изъяты> кадастровый (или условный) номер: №;
- часть здания котельной с пристройкой, общая площадь <данные изъяты>., кадастровый (или условный) номер: №
- часть здания котельной, общей площадью <данные изъяты> кадастровый (или условный) номер: №;
- незавершенное строительством здание, общая площадь застройки <данные изъяты> степень готовности <данные изъяты> Литер: Ж. Кадастровый (или условный) номер: №;
- часть производственного здания автомастерской, общая площадь: <данные изъяты>., кадастровый (или условный) номер: №
Представленный договор уступки права требования не содержит обязательств цессионария по оплате приобретаемого права требования, как предусматривающее встречное возмездное предоставление цеденту со стороны цессионария соответствующего права. При этом стороны договора уступки предусмотрели в п. 6 договора, что указанный договор вступает со дня его подписания сторонами и действует до полного исполнения сторонами своих обязательств.
Письмом от ДД.ММ.ГГГГ Ф.И.О. уведомил ООО «Звезда Поволжья» о состоявшейся уступке прав требований по договору инвестирования № от ДД.ММ.ГГГГ.
Суд учитывается положение, что в главе 24 «Перемена лиц в обязательстве» ГК РФ нет прямого указания на наличие обязательного признака возмездности уступки права и запрета безвозмездности цессии. Кроме того, согласно п. 3 ст. 572 ГК РФ, соглашение, не предусматривающее встречное предоставление цеденту со стороны цессионария, может быть признано договором дарения в том случае, если оно содержит ясно выраженное намерение на совершение безвозмездной передачи соответствующего права. Таким образом, принимая во внимание указанную норму, безвозмездную уступку права требования по обязательству (цессию) правомерно квалифицировать как договор дарения, если при этом очевидно намерение совершить именно безвозмездную передачу соответствующего права.
Решение Арбитражного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ в отношении ООО «Данко» введена процедура конкурсного производства.
Исследовав обстоятельства дела и представленные доказательства в совокупности, суд не находит оснований для удовлетворения требований истца по следующим основаниям.
Заявленные исковые требования с учетом изменения предмета иска истцом основаны на статье 551 Гражданского кодекса Российской Федерации и мотивированы обстоятельствами, связанными с тем, что собственник приобретенного имущества уклоняется от государственной регистрации права собственности на поименованные в иске объекты недвижимости, а также то, что ранее спорные объекты недвижимости никогда не были зарегистрированы на праве собственности за истцом.
Таким образом, исходя из характера отношений сложившихся между истцом и ответчиками, необходимо руководствоваться специальными нормами, регулирующими спорные правоотношения, а именно:
- Закон РСФСР от ДД.ММ.ГГГГ № «Об инвестиционной деятельности в РСФСР»;
- Федеральный закон от ДД.ММ.ГГГГ № 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений»;
- Федеральный закон от ДД.ММ.ГГГГ № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»;
- Градостроительный кодекс РФ от ДД.ММ.ГГГГ № 190-ФЗ.
Согласно ч.ч. 1-5 статьи 2 Закона РСФСР от ДД.ММ.ГГГГ № «Об инвестиционной деятельности в РСФСР» субъектами инвестиционной деятельности являются инвесторы, заказчики, исполнители работ, пользователи объектов инвестиционной деятельности, а также поставщики, юридические лица (банковские, страховые и посреднические организации, инвестиционные биржи) и другие участники инвестиционного процесса. Субъектами инвестиционной деятельности могут быть физические и юридические лица, в том числе иностранные, а также государства и международные организации. Инвесторы - субъекты инвестиционной деятельности, осуществляющие вложение собственных, заемных или привлеченных средств в форме инвестиций и обеспечивающие их целевое использование.
В качестве инвесторов могут выступать:
органы, уполномоченные управлять государственным и муниципальным имуществом или имущественными правами;
граждане, предприятия, предпринимательские объединения и другие юридические лица;
иностранные физические и юридические лица, государства и международные организации.
Допускается объединение средств инвесторами для осуществления совместного инвестирования. Инвесторы могут выступать в роли вкладчиков, заказчиков, кредиторов, покупателей, а также выполнять функции любого другого участника инвестиционной деятельности. Заказчиками могут быть инвесторы, а также любые иные физические и юридические лица, уполномоченные инвестором (инвесторами) осуществить реализацию инвестиционного проекта, не вмешиваясь при этом в предпринимательскую и иную деятельность других участников инвестиционного процесса, если иное не предусмотрено договором (контрактом) между ними. В случае, если заказчик не является инвестором, он наделяется правами владения, пользования и распоряжения инвестициями на период и в пределах полномочий, установленных указанным договором, и в соответствии с действующим на территории РСФСР законодательством. Пользователями объектов инвестиционной деятельности могут быть инвесторы, а также другие физические и юридические лица, государственные и муниципальные органы, иностранные государства и международные организации, для которых создается объект инвестиционной деятельности.
Согласно статьи 3 Закона РСФСР от ДД.ММ.ГГГГ № «Об инвестиционной деятельности в РСФСР» объектами инвестиционной деятельности в РСФСР являются вновь создаваемые и модернизируемые основные фонды и оборотные средства во всех отраслях и сферах народного хозяйства РСФСР, ценные бумаги, целевые денежные вклады, научно - техническая продукция, другие объекты собственности, а также имущественные права и права на интеллектуальную собственность.
Согласно ч.ч. 4 - 5 статьи 5 Закона РСФСР от ДД.ММ.ГГГГ № «Об инвестиционной деятельности в РСФСР» инвестор вправе передать по договору (контракту) свои правомочия по инвестициям и их результатам гражданам, юридическим лицам, государственным и муниципальным органам в установленном законом порядке. Инвестор вправе владеть, пользоваться и распоряжаться объектами и результатами инвестиций, в том числе осуществлять торговые операции и реинвестирование на территории РСФСР, в соответствии с законодательными актами РСФСР и республик в составе РСФСР.
В силу статьи 7 Закона РСФСР от ДД.ММ.ГГГГ № «Об инвестиционной деятельности в РСФСР» основным правовым документом, регулирующим производственно - хозяйственные и другие взаимоотношения субъектов инвестиционной деятельности, является договор (контракт) между ними.
Заключение договоров (контрактов), выбор партнеров, определение обязательств, любых других условий хозяйственных взаимоотношений, не противоречащих законодательству РСФСР и республик в составе РСФСР, является исключительной компетенцией субъектов инвестиционной деятельности. В осуществление договорных отношений между ними не допускается вмешательство государственных органов и должностных лиц, выходящее за пределы их компетенции. Условия договоров (контрактов), заключенных между субъектами инвестиционной деятельности, сохраняют свою силу на весь срок их действия. В случаях, если после их заключения законодательством, действующим на территории РСФСР, установлены условия, ухудшающие положение партнеров, договоры (контракты) могут быть изменены. Незавершенные объекты инвестиционной деятельности являются долевой собственностью субъектов инвестиционного процесса до момента приемки и оплаты инвестором (заказчиком) выполненных работ и услуг. В случае отказа инвестора (заказчика) от дальнейшего инвестирования проекта он обязан компенсировать затраты другим его участникам, если иное не предусмотрено договором (контрактом).
Согласно статьи 8 Закона РСФСР от ДД.ММ.ГГГГ № «Об инвестиционной деятельности в РСФСР» Инвестиционная деятельность может осуществляться за счет собственных финансовых ресурсов и внутрихозяйственных резервов инвестора (прибыль, амортизационные отчисления, денежные накопления и сбережения граждан и юридических лиц, средства, выплачиваемые органами страхования в виде возмещения потерь от аварий, стихийных бедствий, и другие).
В соответствии со статьей 1 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» (далее Закон 39-ФЗ):
инвестиции - денежные средства, ценные бумаги, иное имущество, в том числе имущественные права, иные права, имеющие денежную оценку, вкладываемые в объекты предпринимательской и (или) иной деятельности в целях получения прибыли и (или) достижения иного полезного эффекта;
инвестиционная деятельность - вложение инвестиций и осуществление практических действий в целях получения прибыли и (или) достижения иного полезного эффекта;
капитальные вложения - инвестиции в основной капитал (основные средства), в том числе затраты на новое строительство, расширение, реконструкцию и техническое перевооружение действующих предприятий, приобретение машин, оборудования, инструмента, инвентаря, проектно-изыскательские работы и другие затраты;
инвестиционный проект - обоснование экономической целесообразности, объема и сроков осуществления капитальных вложений, в том числе необходимая проектная документация, разработанная в соответствии с законодательством Российской Федерации и утвержденными в установленном порядке стандартами (нормами и правилами), а также описание практических действий по осуществлению инвестиций (бизнес-план).
В силу ч. 2 статьи 4 Закона 39-ФЗ инвесторы осуществляют капитальные вложения на территории Российской Федерации с использованием собственных и (или) привлеченных средств в соответствии с законодательством Российской Федерации. Инвесторами могут быть физические и юридические лица, создаваемые на основе договора о совместной деятельности и не имеющие статуса юридического лица объединения юридических лиц, государственные органы, органы местного самоуправления, а также иностранные субъекты предпринимательской деятельности (далее - иностранные инвесторы).
Согласно статьи 6 Закона 39-ФЗ Инвесторы имеют равные права на: владение, пользование и распоряжение объектами капитальных вложений и результатами осуществленных капитальных вложений; передачу по договору и (или) государственному контракту своих прав на осуществление капитальных вложений и на их результаты физическим и юридическим лицам, государственным органам и органам местного самоуправления в соответствии с законодательством Российской Федерации; осуществление контроля за целевым использованием средств, направляемых на капитальные вложения.
На основании ч. 1 статьи 8 Закона 39-ФЗ отношения между субъектами инвестиционной деятельности осуществляются на основе договора и (или) государственного контракта, заключаемых между ними в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.
Кроме того, на основании ч. 1 статьи 2 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее Закон 122-ФЗ), государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее также - государственная регистрация прав) - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.
В соответствии с ч. 1 статьи 4 Закона 122-ФЗ, государственной регистрации подлежат права собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со статьями 130, 131, 132 и 164 Гражданского кодекса Российской Федерации, за исключением прав на воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты. Наряду с государственной регистрацией вещных прав на недвижимое имущество подлежат государственной регистрации ограничения (обременения) прав на него, в том числе сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда. Ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество, возникающие на основании договора либо акта органа государственной власти или акта органа местного самоуправления, подлежат государственной регистрации в случаях, предусмотренных законом.
Согласно ч. 1 статьи 25 Закона 122-ФЗ, право собственности на созданный объект недвижимого имущества регистрируется на основании документов, подтверждающих факт его создания.
В соответствии с ч.ч. 1-2 статьи 55 Градостроительного кодекса РФ, разрешение на ввод объекта в эксплуатацию представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства, реконструкции, капитального ремонта объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, соответствие построенного, реконструированного, отремонтированного объекта капитального строительства градостроительному плану земельного участка и проектной документации. Для ввода объекта в эксплуатацию застройщик обращается в федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации или орган местного самоуправления, выдавшие разрешение на строительство, с заявлением о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.
В соответствии со статьей 382 ГК РФ 1. Право (требование), принадлежащее кредитору на основании обязательства, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования) или перейти к другому лицу на основании закона. Для перехода к другому лицу прав кредитора не требуется согласие должника, если иное не предусмотрено законом или договором. Если должник не был письменно уведомлен о состоявшемся переходе прав кредитора к другому лицу, новый кредитор несет риск вызванных этим для него неблагоприятных последствий. В этом случае исполнение обязательства первоначальному кредитору признается исполнением надлежащему кредитору.
На основании ч. 1 статьи 15 ГК РФ, лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.
В соответствии с ч. 2 статьи 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.
В соответствии со статьей 219 ГК РФ право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.
В соответствии с пунктом 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.
В силу изложенной нормы право суда вынести такое решение по требованию другой стороны возникает лишь при условии, когда другая сторона уклоняется от государственной регистрации.
Согласно статье 165 Гражданского кодекса Российской Федерации, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.
Используя данный способ защиты, истец, согласно названным нормам права и статье 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, обязан доказать наличие двух условий: совершения сделки в надлежащей форме и уклонения контрагента от ее регистрации.
По смыслу вышеуказанных норм требовать регистрации перехода права собственности можно только в случае фактического исполнения договора сторонами (передачи имущества и произведения оплаты), что должно быть подтверждено надлежащими доказательствами.
В соответствии с частью 1 статьи 55 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации в качестве доказательств допускаются письменные и вещественные доказательства, объяснения лиц, участвующих в деле, заключения экспертов, показания свидетелей, аудио- и видеозаписи, иные документы и материалы, отвечающие требованиям относимости и допустимости при разрешении дела.
В силу частей 1-3 статьи 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы. Доказательство признается судом достоверным, если в результате его проверки и исследования выясняется, что содержащиеся в нем сведения соответствуют действительности.
При рассмотрении требования о регистрации перехода права собственности суд должен проверить наличие оснований для регистрации перехода права собственности, т.е. наличие факта совершения сделки, действительность ее условий и фактическое исполнение сделки.
Существенным условием, представленных договоров инвестирования № – <данные изъяты> уступки права требования от «12» января 2009 года, является приобретение права, в данном споре – права собственности на спорные объекты недвижимого имущества, вместе с тем, данное право ни Ф.И.О., ни Михеевой А.А. в установленном законом порядке зарегистрировано не было, что не оспаривалось представителем истца в судебном заседании. Кроме того, в указанных договорах, как существенное условие, не определен размер долей «Инвестора – Застройщика», первоначального «Инвестора» и «Инвестора - Цессионария» получившего права по сделке уступки права требования.
Истцом не представлены суду сведения об обстоятельствах, таких как, соблюдение существенного условия договора инвестирования при реконструкции (ремонте) – получение разрешение на ввод объекта в эксплуатацию. Из представленных в деле документах не усматривается, что стороны указанных договоров предпринимали действий по сдаче объектов в эксплуатацию в соответствии с требованиями Градостроительного кодекса РФ. Данные обстоятельства сторонами в судебных заседаниях также не оспаривались.
Истцом не представлены достоверные и допустимые доказательства того, что обстоятельства предъявленного иска - инвестиционная деятельность, основной целью которой было волеизъявление сторон при заключении договоров, осуществлялась, получен итоговый результат данной деятельности, в виде нового материального объекта, а также не представлена проектно – сметная и разрешительная документация предусмотренные спорным договором инвестирования. Право инвесторов на объект инвестиционных вложений может возникать на основании инвестиционных договоров только при условии имеется совокупность следующих фактов:
во-первых, фактическое финансирование осуществления строительства. Инвесторы вправе претендовать только на итоговый результат своих совместных вложений, при этом использование денежных средств не по целевому назначению предусмотренного договором не порождает фактически отношений, предусмотренных инвестиционным законодательством;
во-вторых, вещные права инвесторов на объект вложений могут возникать на основании инвестиционных договоров только при условии фактического финансирования строительства объектов недвижимости;
в-третьих, изначально инвестиционный проект должен быть утвержден инвестором.
Из предмета и существенных условий спорного инвестиционного договора судом не усматривается, что волеизъявление сторон была направлена на возникновение между ними правоотношений в рамках инвестиционной деятельности, утвержденный сторонами инвестиционный проект как приложение к договору стороной истца не предоставлено. Кроме того, судом не усматривается, что договор инвестирования определяет цели инвестирования в виде новых качественных характеристик будущего объекта недвижимости, не содержит информации о форме и объемах инвестиций со стороны ООО «Звезда Поволжья» как «Инвестора-Застройщика». Правовыми последствиями осуществления инвестиционной деятельности является возникновение у совместных инвесторов права общей долевой собственности на объект инвестиций, что указанным договором не определено.
В соответствии с частью 1 статьи 432 ГК РФ, договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
Принимая во внимание указанные положения закона, названный договор инвестирования не может быть признан заключенным как инвестиционный.
Итоговым результатом инвестиционной деятельности на базе существующего объекта недвижимого имущества должен быть объект, обладающей качественно иными технико-экономичными характеристиками, существенно отличающийся по своим техническим параметрам от недвижимого имущества, находившегося в собственности ООО «Звезда Поволжья» на момент подписания договора инвестирования №, суду данный документ сторонами не предоставлен. Представителем истца, в судебных заседаниях, не опровергнут факт того, что условия инвестирования в части создания нового объекта недвижимости, как результата инвестиционной деятельности ответчиком не исполнено.
Судом признаются необоснованными доводы представителя истца, о том, что истцом в полном объеме выполнены обязательства по вложению суммы инвестиций, что соответственно дает ему право требовать от ответчика передачи ему в собственность спорных объектов недвижимого имущества, поскольку законом предусмотрены иные правовые последствия неисполнения договора инвестирования, которые вправе использовать заинтересованная сторона для защиты своих прав.
Также истец утверждает, что его права подлежат защите в порядке требований пункта 59 Постановления Пленума ВС РФ №, Пленума ВАС РФ № от ДД.ММ.ГГГГ «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» согласно которого если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права. Иск о признании права, заявленный лицами, права и сделки которых в отношении спорного имущества никогда не были зарегистрированы, могут быть удовлетворены в тех случаях, когда права на спорное имущество возникли до вступления в силу Закона о регистрации и не регистрировались в соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 6 названного Закона, либо возникли независимо от их регистрации в соответствии с пунктом 2 статьи 8 ГК РФ. Однако указанные правовые последствия не наступают, если вещь передана третьему лицу, имеющему право собственности на спорный объект недвижимости. Материалы дела содержат сведения, согласно которым спорное недвижимое имущество было передано по сделке купли-продажи в собственность третьего лица – ООО «Данко», в связи с чем, согласно разъяснениям п. 61 совместного Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации №, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № от ДД.ММ.ГГГГ «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» надлежащим способом защиты своих прав по спорному договору инвестирования является взыскание убытков. Данный способ защиты своих прав истец не использовал, так как из материалов дела усматривается, что исковые требования связанны с регистрацией перехода права собственности. Иные доводы изложенные представителем истца не доказывают обоснованность требований и не свидетельствуют о наличии оснований для удовлетворения иска.
На основании части 1 статьи 56 ГПК РФ, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основание своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.
Совокупность установленных судом юридически значимых обстоятельств свидетельствует о наличии препятствий к удовлетворению исковых требований Михеевой А.А. о регистрации перехода права собственности на объекты недвижимого имущества, в связи с тем, что истец не предоставил суду доказательств возникновения у него права собственности на спорное имущество.
С учетом изложенного и руководствуясь ст. 194-198 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
В удовлетворении заявленных требований Михеевой А.А. к конкурсному управляющему общества с ограниченной ответственностью «Звезда Поволжья», Обществу с ограниченной ответственностью «Данко» о регистрации перехода права собственности – отказать.
Решение может быть обжаловано в Волгоградский областной суд в течение 10 дней через Ворошиловский районный суд <адрес>.
Решение в окончательной форме принято ДД.ММ.ГГГГ.
Председательствующий -