Дело № ***

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

02 июля 2010 г. г. Саратов.

Волжский районный суд г. Саратова

в составе председательствующего судьи Егоровой И.А.,

представителя истца : Иванова В.Ю.,

при секретаре: Мясушкиной Ю.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Открытого акционерного общества « *** ***» к Алиеву Х.Н.О, о взыскании задолженности по кредитному договору, обращении взыскания на заложенное имущество, встречному иску Алиева Х.Н.О. к Открытому акционерному обществу « *** *» о признании оспоренного права,

У С Т А Н О В И Л :

Истец обратился в суд с иском к ответчику о взыскании задолженности по кредитному договору в размере 2.280.803 руб., обращении взыскания на заложенное имущество : квартиру принадлежащую Алиеву Х.Н.О., расположенную по адресу: ..., определив способ реализации с публичных торгов и начальную продажную стоимость имущества в 2.619.000 руб. В обоснование иска истец указал, что 21.12.2006г. ЗАО « ***» предоставило ответчику ипотечный жилищный кредит в сумме 1.830.000руб. на срок 180 месяцев для приобретения в собственность квартиры, расположенной по адресу: ..., состоящей из трех комнат, общей площадью 90,7 кв.м., в том числе жилой площадью 51,9 кв.м., расположенной на 4-ом этаже 10-ти этажного жилого дома. Заем в сумме 1.830.000 руб. зачислен 22.12.2006г. на счет ответчика *** в ЗАО « ***», что подтверждается мемориальным ордером № 10501854 от 22.12.2006г. По состоянию на 18.12.2006г. квартира была оценена в 2.619.000 руб., что подтверждается отчетом независимого оценщика ПО « ***» и указано в закладной. Государственная регистрация права собственности ответчика на квартиру произведена 28.12.2006 г. УФРС по Саратовской области. Права первоначального залогодержателя по кредитному договору, обеспеченному ипотекой квартиры, были удостоверены закладной, составленной ответчиком как должником-залогодателем 22.12.2006г и выданной УФРС по Саратовской области первоначальному залогодержателю 28.12.2006 г. Запись об ипотеке в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним произведена 28.12.2006 г. за ***. Законным владельцем закладной и соответственно кредитором и залогодержателем в настоящее время является истец - ОАО « *** ***», созданное Правительством Российской Федерации в целях обеспечения доступности ипотечных жилищных кредитов для граждан Российской Федерации. В соответствии с п. 3 ст. 48 Закона « Об ипотеке (залог недвижимости)» права истца на закладную основываются на сделке по передаче прав по закладной ( договор купли-продажи закладных *** от 31.12.2004г. и отметки на закладной, произведенной предыдущим владельцем).

Начиная с декабря 2007 г. ежемесячные платежи по возврату суммы кредита и процентов за пользование им, в нарушение условий закладной и кредитного договора, ответчиком не производилось. В связи с неисполнением ответчиком обязательств по возврату кредита и уплате процентов за пользование им, нарушаются права истца на своевременное и должное получение истцом денежных средств, предусмотренных кредитным договором и закладной. В соответствии с п. 5.1 закладной и п. 4.4.1 кредитного договора, ответчику было предъявлено требование ***.8/2504 от ***г. о полном досрочном исполнении обеспеченных ипотекой денежных обязательств. До настоящего времени ответчик не выполнил указанное требование истца, что в соответствии со ст. 334 ГК РФ, п. 1 ст. 50 Закона « Об ипотеке ( залоге недвижимости)», условиями п. 7.1. Закладной и п. 4.4.3 Кредитного договора, является основанием для обращения взыскания на заложенную квартиру. Размер суммы, подлежащей уплате из стоимости квартиры по состоянию на ***г. составляет 2.280.803,37 руб., в том числе остаток неисполненных обязательств по кредиту ( основному долгу) - 1.786.988,06 руб., суммы начисленных, но неуплаченных процентов за пользование кредитом - 250.308,80 руб., а также начисленные пени за просроченные проценты и основной долг в размере 243.506,51 руб. Кроме того, до момента реализации квартиры на публичных торгах, либо до момента полного исполнения ответчиком обязательства по полному возврату кредита в соответствии с условиями кредитного договора и закладной на остаток задолженности по основному долгу подлежат начислению проценты в размере 12,5 % годовых. Начальная продажная цена квартиры может быть установлена в соответствии с оценкой квартиры, указанной в закладной в размере 2.619.000 руб.

Не согласившись с заявленными требованиями Алиевым Х.Н.О. был подан встречный иск о признании за ним права, начиная с 28.04.2008г прекратить исполнение обязательств по обеспеченному закладной от 21.12.2006г. кредитного договора № *** от 21.12.2006г. до предоставления самой закладной, либо до получения от законного владельца закладной письменного уведомления о регистрации последнего в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним с надлежаще заверенной выпиской из этого реестра. В обоснование встречных исковых требований Алиев Х.Н.О. указал, что изложенные в первоначальном иске сведения о том, что Алиев Х.Н.О. не выплачивал с декабря 2007г. денежные средства по обеспеченному закладной кредитному договору не соответствуют действительности, что подтверждается приходными кассовыми ордерами от декабря 2006 - марта 2007г., мая - июня 2007г., сентября - октября 2007г., декабря 2007г., марта 2008г. Как видно из указанных ордеров, просрочка Алиевым Х.Н.О. за указанное время допускалась, однако ее период не превысил 2-х месяцев, причем в последующие месяцы задолженность по просроченным месяцам погашалась. В соответствии со ст. 54.1. Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» обращение взыскания на заложенное имущество в судебном порядке не допускается, если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества. Если не доказано иное, предполагается, что нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества при условии, что одновременно соблюдены следующие условия: сумма неисполненного обязательства составляет менее пяти процентов от размера оценки предмета ипотеки по договору об ипотеке; период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет менее трех месяцев. Кроме того, в соответствии с ч. 2 ст. 16 Федерального «Об ипотеке (залоге недвижимости)», в редакции Федерального закона от 30.12.2004 N 216-ФЗ, которая действовала на момент предъявления требования №2.8/2504 о полном досрочном исполнении обеспеченных ипотекой денежных обязательств от 28.04.2008 г., должник по обязательству, обеспеченному ипотекой, получивший от законного владельца закладной письменное уведомление о регистрации последнего в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним с надлежаще заверенной выпиской из этого реестра, обязан осуществлять промежуточные платежи по указанному обязательству, не требуя всякий раз предъявления ему закладной. Такая обязанность должника прекращается по получении письменного уведомления от этого или другого законного владельца закладной об уступке прав по закладной. Исходя из буквального толкования данной нормы, Алиев Х.Н.О. был обязан исполнять обязательства по договору тому лицу, которое предъявит письменное уведомление о регистрации его в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним как законного владельца закладной, с надлежаще заверенной выпиской из этого реестра. Поскольку ОАО «***» был первоначальным владельцем закладной, зарегистрированной в Едином государственном реестре, а Алиев Х.Н.О. сам подписывал данную закладную, то он соответственно был обязан исполнять договор в пользу ОАО «***», что он и делал до марта 2008г. Однако, получив в апреле 2008г. от ОАО « *** *» указанное выше требование №2.8/2504 о полном досрочном исполнении обеспеченных ипотекой денежных обязательств от 28.04.2008 г., в котором содержались сведения о том, что закладная перешла к другому лицу, он совершенно правомерно перестал исполнять обязательства в пользу ОАО «***». Из копии закладной, имеющейся в деле следует, что она была передана новому владельцу 14.02.2007г. В то же время, как следует из смысла уже приведенной выше ст. 16 Федерального «Об ипотеке (залоге недвижимости)» исполнять обязательства по обеспеченному ипотекой договору в пользу другого лица ( в данном случае ОАО «*** *») он обязан был лишь в случае предоставления ему письменного уведомления о регистрации ОАО «*** *» в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним с надлежаще заверенной выпиской из этого реестра. Таких документов Алиев Х.Н.О. не получал, что подтверждается также самим фактом осуществления им вплоть до марта 2008г. платежей именно в ОАО « ***». Поскольку ст. 16 Закона «Об ипотеке» прямо устанавливает право должника при наличии сведений об уступке прав по закладной прекратить исполнение прежнему ее владельцу и не производить периодические платежи в пользу нового владельца до тех пор, пока ему не будет представлены сведения о регистрации его в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним как законного владельца закладной, с надлежаще заверенной выпиской из этого реестра, это право является защищенным законом субъективным правом, оспоренным первоначальным истцом, в связи с чем, должник может требовать его защиты путем признания оспоренного права, что прямо соответствует диспозиции статьи ст. 11 и 12 ГК РФ. Кроме того, со стороны Алиева Х.Н.О. отсутствует виновное неисполнение обязательств, выразившееся в несвоевременном внесении платежей по кредитному договору в ноябре 2007г, январе - феврале 2008г., поскольку последний будучи болен смертельно опасным заболеванием ( рак почки) с октября 2007г. по март 2008г проходил стационарное лечение с Саратовской железнодорожной больнице и до настоящего времени находится под наблюдением врачей и периодически проходит стационарное лечение.

Представитель ОАО « ***» Иванов В.Ю. в судебном заседании поддержал исковые требования, дал пояснения аналогичные изложенным в исковом заявлении, просил определить начальную продажную стоимость заложенного имущества в соответствии с оценкой квартиры, указанной в закладной в размере 2.619.000 руб., поскольку соглашение об иной стоимости заложенного имущества сторонами не достигнуто. Во встречном иске Алиеву Н.Х.О. просил отказать.

Алиев Н.Х.О., извещенный о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явился, представил заявление с просьбой рассмотреть дело в его отсутствие.

Представитель Алиева Н.Х.О. - Колбасов О.Ю., действующий на основании доверенности, в судебном заседании просил оставить исковые требования ОАО « ***» без удовлетворения, удовлетворив встречный иск Алиева Н.Х.О. Дал пояснения, аналогичные изложенным во встречном исковом заявлении. Вместе с тем просил в случае удовлетворения требований ОАО « ***» к Алиеву Н.Х.О., в соответствии с ч. 3 ст. 54 Закона « Об ипотеке», отсрочить на год обращение взыскания на заложенное имущество.

Суд рассмотрел дело в отсутствие Алиева Н.Х.О.

Выслушав представителей сторон, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему:

В соответствии со ст. 12 ГПК РФ, правосудие по гражданским делам осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон.

В силу ст. 56 ГПК РФ, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основание своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Согласно ст. 807 ГК РФ, по договору займа одна сторона (займодавец) передает в собственность другой стороне (заемщику) деньги, а заемщик обязуется возвратить займодавцу такую же сумму денег (сумму займа).

В порядке ст. 810 ГК РФ, заемщик обязан возвратить займодавцу полученную сумму займа в срок и порядке, которые предусмотрены договором займа.

На основании ст. 310 ГК РФ).

В силу ст. ст. 1, 2 ФЗ « Об ипотеке ( залоге недвижимости)» №102-ФЗ от 16.07.1998г., ипотека может быть установлена в обеспечение обязательства по кредитному договору, по договору займа или иного обязательства, в том числе обязательства, основанного на купле - продаже, аренде, подряде, другом договоре, причинении вреда, если иное не предусмотрено федеральным законом. К залогу недвижимого имущества, возникающему на основании федерального закона при наступлении указанных в нем обстоятельств ( ипотека в силу закона), соответственно применяются правила о залоге, возникшем в силу договора об ипотеке, если федеральным законом не предусмотрено иное.

В соответствии со ст. 77 ФЗ « Об ипотеке ( залоге недвижимости)», если иное не предусмотрено федеральным законом или договором, жилой дом или квартира, приобретенные или построенные полностью либо частично с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на приобретение или строительство жилого дома или квартиры, считаются находящимися в залоге с момента государственной регистрации права собственности заемщика на жилой дом или квартиру.

Согласно ч. 4 ст. 50 ФЗ « Об ипотеке (залоге недвижимости)», если договором об ипотеке не предусмотрено иное, обращение взыскания на имущество, заложенное для обеспечения обязательства, исполняемого периодическими платежами, допускается при систематическом нарушении сроков их внесения, т.е. при нарушении сроков внесения платежей более трех раз в течение 12 месяцев, даже при условии, что каждая просрочка незначительна.

Как установлено судом, согласно кредитному договору, заключенному между Алиевым Х.Н.О. и ЗАО « ***», последний предоставил ответчику кредит в сумме 1.830.000 руб. на срок 180 месяцев для приобретения трехкомнатной квартиры, общей площадью 90,7 кв.м., расположенной по адресу: .... Заем в сумме 1.830.000 руб. перечислен на счет заемщика Алиева Х.Н.О., что не отрицалось представителем Алиева Х.Н.О. в ходе рассмотрения дела.

В соответствии с п.3.3.6 Кредитного договора размер ежемесячного аннуитентного платежа составляет 22.642,03 руб. и указан в Графике платежей, являющимся неотъемлемым приложением к договору (л.д. 14,21).

Государственная регистрация права собственности ответчика на указанную квартиру произведена 28.12.2006 г. Управлением Федеральной регистрационной службы по Саратовской области. Права первоначального залогодержателя по договору займа, обеспеченному ипотекой квартиры, были удостоверены закладной, составленной ответчиком как должником и залогодателем 22.12.2006 г. и выданной Управлением Федеральной регистрационной службы по Саратовской области первоначальному залогодержателю 28.12.2006 г. Запись об ипотеке квартиры в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним произведена 28.12.2006г. за № 64-64-01/422/2006-452 л.д. 26-29).

Указанные обстоятельства не оспаривались сторонами в ходе рассмотрения дела.

30.12.2004 г. между ОАО « ***» и ЗАО « ***» был заключен договор купли-продажи закладных № ***, в соответствии с которым к истцу ОАО « *** *» перешли все удостоверенные закладной права в их совокупности. Права ОАО « *** *» на закладную подтверждены отметкой на закладной, произведенной предыдущим владельцем закладной - ЗАО « *** *» л.д. 33).

Согласно п. 2 ст. 13 Закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16.07.1998 г., № 102-Ф3, закладная является именной ценной бумагой, удостоверяющей право ее законного владельца на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой, без представления других доказательств существования этого обязательства, и право залога на имущество, обремененное ипотекой.

Переход к ОАО « ***» прав по закладной, выданной Алиевым Х.Н.О., последним не оспаривается.

В соответствии с ч. 2 ст. 16 Федерального «Об ипотеке (залоге недвижимости)», в редакции Федерального закона от 30.12.2004 N 216-ФЗ, действовавшей на момент предъявления Алиеву Х.Н.О. требования №2.8/2504 о полном досрочном исполнении обеспеченных ипотекой денежных обязательств от 28.04.2008 г., должник по обязательству, обеспеченному ипотекой, получивший от законного владельца закладной письменное уведомление о регистрации последнего в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним с надлежаще заверенной выпиской из этого реестра, обязан осуществлять промежуточные платежи по указанному обязательству, не требуя всякий раз предъявления ему закладной. Такая обязанность должника прекращается по получении письменного уведомления от этого или другого законного владельца закладной об уступке прав по закладной.

Как установлено в судебном заседании, в период с декабря 2006г. по март 2008г. Алиевым Х.Н.О. во исполнение обязательств по кредитному договору № *** от 21.12.2006г. на счет ЗАО « ***» были перечислены денежные средства: 21.12.2006г. - 33.100 руб.; 15.01.2007г. - 22.650 руб., 13.02.2007г. - 23.000 руб.; 15.03.2007г. - 22.500 руб.; 12.05.2007г. - 23.000 руб.; 06.06.2007г. - 22.000 руб.; 14.09.2007г. - 30.000 руб.; 02.10.2007г. - 69.000 руб.

10.12.2007г. - 48.500 руб.; 20.12.2007г. - 26.891 руб.; 11.03.2008г. - 45.200 руб. л.д. 87-92).

28.04.2008г. ЗАО « ***», в лице председателя правления С. направил в адрес Алиева Х.Н.О. требование о досрочном погашении кредита в связи с допущенной просрочкой платежа. При этом Алиеву Н.Х.О. было предложено производить погашение кредита владельцу закладной - ОАО « ***» (л.д. 44). При этом документы, подтверждающие права нового владельца закладной - ОАО « ***» Алиеву Н.Х.О., представлены не были.

Не представлены указанные документы, в виде надлежаще заверенных копий и в ходе рассмотрения настоящего дела.

При установленных обстоятельствах суд находит требования Алиева Х.Н.О. о признании за ним права, начиная с 28.04.2008г. прекратить исполнение обязательств по обеспеченному закладной от 21.12.2006г. кредитного договора № *** от 21.12.2006г. до предоставления самой закладной, либо до получения от законного владельца закладной письменного уведомления о регистрации последнего в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним с надлежаще заверенной выпиской из этого реестра, подлежащими удовлетворению.

В силу ст. 401 ГК РФ, лицо, не исполнившее обязательства либо исполнившее его ненадлежащим образом, несет ответственность при наличии вины ( умысла или неосторожности), кроме случаев, когда законом или договором предусмотрены иные основания ответственности. Лицо признается невиновным, если при той степени заботливости и осмотрительности, какая от него требовалась по характеру обязательства и условиям оборота, оно приняло все меры для надлежащего исполнения обязательств.

В соответствии со ст. 54.1. Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» обращение взыскания на заложенное имущество в судебном порядке не допускается, если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества. Если не доказано иное, предполагается, что нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества при условии, что одновременно соблюдены следующие условия: сумма неисполненного обязательства составляет менее пяти процентов от размера оценки предмета ипотеки по договору об ипотеке; период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет менее трех месяцев.

Если договором об ипотеке не предусмотрено иное, обращение взыскания на имущество, заложенное для обеспечения обязательства, исполняемого периодическими платежами, допускается при систематическом нарушении сроков их внесения, т.е. при нарушении сроков внесения платежей более трех раз в течение 12 месяцев, даже при условии, что каждая просрочка незначительна.

Как бесспорно установлено в судебном заседании, Алиев Х.Н.О. в период с декабря 2007г. исполнял обязательства по кредитному договору и производил перечисления на счет ЗАО « ***», а именно : 10.12.2007г. - 48.500 руб.; 20.12.2007г. - 26.891 руб.; 11.03.2008г. - 45.200 руб. л.д. 91,92).

Просрочка ежемесячных платежей в январе-феврале 2008г. имела место в связи с нахождения Алиева Х.Н.О. на амбулаторном и стационарном лечении в связи с наличием у последнего заболевания - рак правой почки.

При этом просрочка платежа в указанный истцом - ОАО « ***» период ( с декабря 2007г.) до 28.04.2008г. ( дня прекращения исполнение обязательств по обеспеченному закладной от 21.12.2006г. кредитного договора № *** от 21.12.2006г. до предоставления самой закладной, либо до получения от законного владельца закладной письменного уведомления о регистрации последнего в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним с надлежаще заверенной выпиской из этого реестра) не превысила трех месяцев, а сумма неисполненного обязательства за указанный период согласно представленному ОАО «***» составляет менее пяти процентов от размера оценки предмета ипотеки по договору об ипотеке.

Так, размер задолженности по основному долгу с 01.12.2007г. по 30.04.2008г. - 19.655,62 руб. (л.д. 7), сумма процентов за период с 01.12.2007г. по 30.04.2008г. - 00 руб. (л.д. 9), пени по просроченным процентам - 29.562,29 руб. (л.д. 10), итого 49.217,91 руб. Размер оценки предмета ипотеки составляет 2.619.000 руб. Сумма неисполненного обязательства - 49.217,91 руб. не превышает двух процентов от размера оценки предмета ипотеки по договору об ипотеке ( 49.217,91 х 100 : 2.619.000 = 1.9%).

При установленных обстоятельствах, принимая во внимание объем заявленных ОАО « ***» требований о досрочном взыскании задолженности по кредитному договору и обращении взыскания на предмет залога, суд приходит к выводу, что требования ОАО «***» об обращении взыскания на предмет залога - квартиру стоимостью 2.619.000 руб. несоразмерно объему нарушенных Алиевым Х.Н.О. по кредитному договору обязательств в 49.217,91 руб., а потому в силу ст. 54.1 ФЗ « Об ипотеке ( залоге недвижимости», взыскание на заложенное имущество обращено быть не может и в иске ОАО « *** *» к Алиеву Х.Н.О. об обращении взыскания на предмет залога и досрочном взыскании задолженности по кредитному договору, следует отказать.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л :

Открытому акционерному обществу « ***» в иске к Алиеву Х.Н. * об обращении взыскания на заложенное имущество, являющееся предметом ипотеки, взыскании задолженности по договору займа - отказать.

Иск Алиева Х.Н, * к Открытому акционерному обществу «***» о признании оспоренного права - удовлетворить.

Признать за Алиевым Х.Н.О. право, начиная с 28.04.2008г. прекратить исполнение обязательства по обеспеченному закладной от 21.12.2006г. кредитного договора № *** от 21.12.2006г. до предоставления ему самой закладной, либо до получения от законного владельца закладной письменного уведомления о регистрации последнего в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним с надлежаще заверенной выпиской из реестра.

Решение может быть обжаловано в Саратовский областной суд, через Волжский районный суд г. Саратова, в течение 10 дней, со дня принятия судом решения в окончательной форме.

Судья:

Мотивированное решение изготовлено 07 июля 2010 г.

Судья: