Дело № ***

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

09 августа 2010 г. г. Саратов.

Волжский районный суд г. Саратова в составе

председательствующего судьи Егоровой И.А.,

при секретаре: Мясушкиной Ю.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в г. Саратове гражданское дело по иску Овчинниковой Л.Т. к товариществу собственников жилья « ***» о признании договора незаключенным, возврате перечисленных по договору денежных средств и процентов,

У С Т А Н О В И Л :

Истец обратилась в суд с настоящим иском к ответчику указав, что 19.12.2007 г. между сторонами был заключен договор ****** долевого участия в строительстве жилья. В соответствии с п. 1 вышеуказанного договора истец обязалась оплатить ответчику денежные средства в сумме 3.000.000 руб., а ответчик взял на себя обязательства принять истца в долевое участие в строительстве жилого дома ТСЖ «***» по адресу ..., ... и в соответствии с п. 3 договора, после окончания строительства предоставить в собственность истцу двух комнатную квартиру *** площадью 63,25 кв.м. на девятом этаже, б/с «Д» по ... в доме ТСЖ «***».

21.12.2007г. истец оплатила 3.000 000 руб., что подтверждается приходным кассовым ордером № 62 от 21.12. 2007 г., платежным поручением № 62 от 21.12.2007г. Кроме того, истец оплатила ответчику денежные средства в сумме 63.060 рублей, что подтверждается квитанцией № 32 от 30.06.2008г. До настоящего момента ответчик свои обязательства не выполнил, дом не построил, квартиру истцу не предоставил.

В соответствии со ст. 4 ФЗ от 30.12.2004г. № 214-ФЗ « Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости …», договор долевого участия заключается в письменной форме, подлежит государственно регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом. Договор должен содержать: определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод и эксплуатацию многоквартирного дома и ( или) иного объекта недвижимости; срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства; цену договора, сроки и порядок ее уплаты; гарантийный срок на объект долевого строительства. Так как заключенный сторонами договор не содержит всех существенных условий, указанных в Федеральном законе от 30.12.2004г. № 214-ФЗ, то данный договор является незаключенным. Поскольку договор является незаключенным, то привлекать денежные средства по данному договору ответчик право не имел. Истец просит взыскать с ответчика оплаченные денежные средства в сумме 3.063.060 руб., проценты за пользование чужими денежными средствами за период с 21.12.2007г. по 21.01.2008г. в сумме 40.000 руб. и с 21.01.2008г. по день фактического исполнения обязательств.

Заявлением от 15.07.2010г. истец уточнил исковые требования, изменив основания иска, указав, что если отношения между истцом и ответчиком не регулируются Федеральным законом от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", то между истцом и ответчиком сложились отношения по договору подряда. Отношения, возникающие на основе договора подряда на строительство жилых домов, регулируются законодательством о защите прав потребителей. Поскольку стороны не согласовали условия о начальном и конечном сроках выполнения работ, договор подряда не является заключенным (статьи 432, 708 ГК РФ). Вместе с тем ответчик, приняв выполненные истцом работы в отсутствие между ними договорных отношений, неосновательно сберег за его счет денежные средства в размере стоимости выполненных работ. В соответствии с п. 1 ст. 1102 ГК РФ, лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или- сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение). На сумму неосновательного денежного обогащения подлежат начислению проценты за пользование чужими денежными средствами (статья 395 ГК РФ) с того времени, когда приобретатель узнал или должен был узнать о неосновательности получения или сбережения денежных средств (пункт 2 статьи 1107 Кодекса).

Также заключенный между истцом и ответчиком договор является предварительным договором купли-продажи недвижимости (квартиры), а соответственно на правоотношения истца и ответчика распространяются положения ст.429 ГК РФ : по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором; предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность; предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора; в предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.

Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.

Согласно ч.2 ст. 558 ГК РФ, договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Поэтому предварительный договор купли-продажи жилого помещения (квартиры в данном случае), как предварительный договор купли-продажи жилого помещения подлежал государственной регистрации. Однако договор №19.12.07 долевого участия в строительстве жилья от 19.12. 2007 г. не прошел государственную регистрацию, а поэтому является незаключенным.

Истец потребовала у ответчика немедленного возврата переданных денежных средств в сумме 3 063 060 рублей и процентов, в двойном размере. Ответчик законного требования истца до настоящего момента не выполнил, ни сумму основного долга, ни проценты истцу не оплатил. Истец вынуждена обратиться в суд и просит признать договор №19.12.07 долевого участия в строительстве жилья от 19.12.2007 г. незаключенным; взыскать с ответчика переданные денежные средства в сумме 3 063 060 руб., взыскать с ответчика в пользу истца исходя из суммы основного долга 3.000.000 руб. проценты за пользование денежным средствами в двойном размере за период с 21.12.2007г. по 21.01.2008г. в сумме 20.000 руб., а также взыскать с ответчика в пользу истца проценты за пользование чужими денежными средствами, исходя из суммы основного долга 3.000.000 руб. в размере 8%.

Истец, извещенная о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явилась, просила рассмотреть дело в ее отсутствие.

Представитель истца Харитонов М.В., действующий на основании доверенности от 21.12.2009г., в судебном заседании поддержал требования истца, изложенные в заявлении от 15.07.2010 г., пояснив, что заключенный сторонами договор является смешанным. Пункты 1-8 договора относятся к договору подряда, пункты 9-14 к договору купли-продажи и общие положения о договорах содержаться в пунктах 16-17. Просил признать договор незаключенным, по основаниям, изложенным в исковом заявлении и взыскать с ответчика в пользу истца оплаченные денежные средства и проценты за пользование денежными средствами.

Представитель ответчика Хван В.В., действующий на основании Устава ТСЖ « ***» в судебном заседании иск не признал, пояснив, что в соответствии со ст.27 ФЗ от 30.12.2004г. № 214 ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», действие данного Федерального закона распространяются на отношения, связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, разрешения на строительство которых получены после вступления в силу настоящего Федерального закона. Настоящий Федеральный закон вступает в силу по истечении трёх месяцев после дня его официального опубликования « Российская газета», №292, 31.12.2004 г. Разрешение на строительство №53/04 многоэтажного жилого дома было выдано ТСЖ «***» 26.03. 2004г., продлено 26.07.2007 г. за № 64-306, т.е. разрешение получено за год до вступления в силу Федерального закона № 214-ФЗ. Таким образом, отношения между Овчинниковой Л.Т. и ТСЖ «***» не регулируются Федеральным законом от 30.12.2004г. № 214-ФЗ « Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации». Поскольку до принятия Федерального закона № 214-ФЗ ни Гражданский кодекс РФ, ни какой-либо специальный закон или подзаконный акт «договор долевого участия» - наиболее распространенный тип договора, практикуемый в строительстве, как таковой вообще никак не выделяли, и что при определении норм законодательства, подлежащих применению при его оценке, следует исходить из нижеследующего:

-граждане и юридические лица свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договоров и в определении любых, не противоречащих законодательству, условий договора, что в целом отражает принципы и стандарты, используемые в международной практике. Однако несмотря на то что согласно ст. 422 ГК РФ. Существо каждого договора определяется его содержанием, а не названием.

При заключении договора с Овчинниковой Л.Т. ответчик имел намерение заключить именно договор долевого участия, а не предварительный договор купли продажи квартиры. При выполнении истцом условий договора, принять ее в члены ТСЖ « ***». До настоящего времени Овчинникова Л.Т. не является членом ТСЖ « ***», поскольку не обращалась с заявлением о ее приеме в ТСЖ и не оплачивала вступительный взнос и хозяйственные расходы в размере 1% от стоимости договора. Оплаченные истцом в июне 2008г. денежные средства в сумме 63.060 руб. имеют целевое назначение - остекление лоджии квартиры. В настоящее время дом завершен строительством, однако из-за нехватки денежных средств дом не подключен к коммуникациям. Ответчик готов выполнить принятые на себя обязательства и передать истцу квартиру при сдаче дома в эксплуатацию.

Представитель третьего лица - Комитета по архитектуре и градостроительству администрации муниципального образования « Город Саратов», привлеченного к участию в деле определением суда от 28.06.2010г., в судебное заседание не явился.

Суд рассмотрел дело в отсутствие истца и представителя третьего лица.

Выслушав представителе сторон, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему :

В силу ст. 56 ГПК РФ, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основание своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Согласно ст. 421 ГК РФ, стороны и юридические лица свободны в заключении договора. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. Стороны могут заключить договор, в котором содержаться элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами ( смешанный договор). К отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержаться в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора.

При толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условий договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом ( ст. 431 ГК РФ).

В основу толкования должно быть положенно и принято во внимание буквальное, т.е. дословное значение содержащихся в конкретном договоре (его условиях) слов и выражений. В случае неясности буквального значения условия оно должно быть выявлено в результате сопоставления в прочими условиями и внутренним логическим содержанием договора в целом. При невозможности определить содержание договора изложенным способом, ст. 431 ГПК РФ предписывает выяснить действительную общую волю сторон, имея в виду цель соглашения.

В судебном заседании установлено, что 19.12.2007г. ТСЖ « ***» и Овчинниковой Л.Т. был заключен договор № 19.12.07г. в соответствии с условиями которого, ТСЖ « ***» принимает Овчинникову Л.Т. в долевое участие по строительству жилого дома, расположенного по ... в ... ..., а Овчинникова Л.Т. в счет своих обязательств по настоящему договору перечисляет ТСЖ « ***» 3.000.000 руб. в срок до 21.12.2007г. После окончания строительства дома и выполнения Овчинниковой Л.Т. обязательств по настоящему договору, ей предоставляется 2-х комнатная квартира ***, общей площадью 63.25 кв.м., расположенная на 9-м этаже, б/с « Д », жилого дома ТСЖ « ***» по ... в ... ... ( п.1.2.5 Договора,л.д. 8-9).

21.12.2007г. по приходному кассовому ордеру № 62 истцом на счет ответчика, открытый в ЗАО АКБ « ***» были внесены денежные средства в сумме 3.000.000 руб. (л.д. 11 -12).

30.06.2008г. на основании квитанции к приходному кассовому ордеру Овчинниковой Л.Т. в качестве дополнительных расходов на остеклении лоджии квартиры были внесены 63.060 руб. (л.д. 13).

Согласно ч.1 ст.1 Федерального Закона № 214-ФЗ от 30.12.2004г. «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» ( далее Закон об участии в долевом строительстве) предметом регулирования данного закона являются отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на основании договора участия в долевом строительстве и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости.

В соответствии с ч.1 ст.4 Закона об участии в долевом строительстве, по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Учитывая содержание и смысл положений заключенного договора суд приходит к выводу, что заключенный сторонами договор содержат основные положения договора долевого участия в строительстве многоквартирного дома.

В соответствии с ч.1 ст.3 Закона об участии в долевом строительстве, застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости только после получения в установленном порядке разрешения на строительство, опубликования, размещения и (или) представления проектной декларации в соответствии с настоящим Федеральным законом и государственной регистрации застройщиком права собственности на земельный участок, предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости, в состав которых будут входить объекты долевого строительства, или договора аренды такого земельного участка.

Поскольку договор долевого участия в строительстве сторонами был заключен 19.12.2007г. и разрешение на строительство жилого дома по ... в ... получено до вступления в силу Федерального закона № 214-ФЗ от 30.12.2004г. «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», договор о долевом участии в строительстве дома № 19.12.07г. не может быть признан незаключенным ввиду его несоответствия требованиям вышеуказанного закона и отсутствия государственной регистрации.

В рамках вышеуказанного договора долевого участия в строительстве от 19.12.2007г. стороны пришли к соглашению о предмете долевого строительств (двухкомнатная квартира *** общей площадью 63.25 кв.м., расположенная на 9-м этаже, б/с « Д», жилого дома по ... в ... ...), сроке передачи дольщику квартиры (после окончания строительства дома), цене договора, сроках и порядке ее уплаты (3.000.000 руб. до 21.12.2007г.).

В соответствии с п. 14 Договора, последний был заключен между сторонами добровольно и осознанно. Обстоятельства, вынуждающие стороны совершить данную сделку на невыгодных условиях, отсутствовали (л.д. 9).

Последующие действия истца, выразившиеся во внесении 30.06.2008г. дополнительных средств на остеклении лоджии квартиры, являющейся предметом договора долевого участия в строительства, так же свидетельствуют о том, что спорный договор был заключен на предусмотренных в нем условиях.

При установленных в судебном заседании обстоятельствах суд пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения исковых требований истца о признании договора долевого участия в строительстве № 19.12.07г. от 19.12.2007г. между ТСЖ « ***» и Овчинниковой Л.Т., не заключенным, возврате перечисленных по договору денежных средств и процентов и считает правильным в иске Овчинниковой Л.Т. - отказать.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л :

Овчинниковой Л.Т. в иске к товариществу собственников жилья « ***» о признании договора незаключенным, возврате перечисленных по договору денежных средств и процентов - отказать.

Решение может быть обжаловано в Саратовский областной суд через Волжский районный суд г. Саратова в течение 10 дней1 со дня принятия судом решения в окончательной форме.

Судья:

***

***

***

***

***