11 октября 2010 года

Волжский районный суд города Саратова в составе:

председательствующего судьи Макаровой С.А.,

при секретаре Любченко Е.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в г. Саратове дело по иску ФИО8 к Китайгородской Инне Александровне, 3 лица ФИО9, ООО «ФИО7 ФИО10 об обращении взыскания на заложенное имущество

У С Т А Н О В И Л :

Истец обратился в суд с иском к Китайгородской И.А. об обращении взыскания на заложенное имущество, в обоснование которого указал, что между истцом Китайгородской И.А., ФИО2 заключен договор займа на сумму 2 500 000 руб. сроком на 180 месяцев для приобретения двухкомнатной квартиры, находящейся по адресу: ..., ... ... ..., .... На момент подписания договора квартира оценена в 3 120 000 рублей.

Обеспечением исполнения обязательств ответчиками является ипотека квартиры по адресу: ... ул. ... ... ... .... Права кредитора по данному кредитному договору удостоверены закладной, законным владельцем которой является истец.

За пользование займом ответчик обязан уплачивать истцу проценты в размере 13,75 % годовых. Ежемесячный платеж по кредиту составил 32 986 руб. 92 коп. Заемщики обязаны возвратить полученные денежные средства в полном объеме и уплатить все начисленные кредитором проценты за весь фактический период пользования кредитом путем осуществления ежемесячных платежей по возврату кредита и уплате процентов. Заемщики нарушили установленные договором займа обязательства по погашению кредита, задолженность не погашают и не предпринимают мер к ее погашению в течение длительного времени. Начиная с *** года ежемесячные платежи по возврату суммы займа и процентов за пользование им, ответчиком не вносятся. На *** года сумма задолженности ответчика и 3 лица составляет 2 597 600 руб.78 коп., из которых: 2 380853 руб.97 коп. - сумма просроченного основного долга; 176 648 руб.03 коп. - сумма неуплаченных процентов; 40 098 руб.78 коп. - неустойка.

Истец просит обратить взыскание на жилое помещение, расположенное по адресу: ... ... ... путем продажи с публичных торгов, с установлением начальной продажной цены в размере 3 120 000 руб.; определить размер суммы, подлежащий уплате истцу из стоимости заложенного имущества в размере остатка неисполненного обязательства по займу на *** года в сумме 2 597 600 руб. 78 коп. Начиная с *** года по день реализации квартиры определить подлежащими выплате истцу проценты за пользование займом в размере 13.75% годовых на сумму остатка неисполненных обязательств и пени за нарушение срока возврата займа и уплаты процентов в размере 0,2% за каждый день просрочки.

Представитель истца ФИО4 в судебном заседании поддержала исковые требования, дав пояснения, аналогичные изложенным в иске.

Ответчик и 3 лицо ФИО2 в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, просили рассмотреть дело в их отсутствии.

Представители ответчика ФИО6, ФИО5 иск не признали, полагали невозможным рассмотрение дела до рассмотрения другого гражданского дела по иску ФИО3 к ФИО11ФИО7 ФИО12 о взыскании страхового возмещения. Ответственность ФИО3 по договору ипотеки застрахована в ФИО13 В связи со страховым случаем ( присвоением ответчику инвалидности) со страховой компании подлежит взысканию сумма страхового возмещения. Ответчик не отказывается погашать сумму займа, однако установленный в договоре займа размер ежемесячного платежа чрезмерен для нее. У ответчика и 3 лица имеется другое жилое помещение, где они проживают.

Заслушав представителей сторон, исследовав материалы дела, суд находит иск подлежащим удовлетворению.

В судебном заседании установлено, что ****** года между ФИО14 и Китайгородской И.А. ФИО2 заключен договор займа ***С-2К л.д.*** Согласно преамбуле договора заемщики, ответчики пол делу, выступают в качестве солидарных заемщиков л.д.***

Согласно п. п. 2.1, 1.3 данного договора ... ...» обязалось предоставить заемщикам (ответчикам по делу) заем в размере 2 500 000 руб. сроком на 180 месяцев для целевого использования - приобретения квартиры, находящейся по адресу: ......, состоящей из 2 комнат, общей площадью 52 кв.м., в том числе жилой- 27,4 кв.м. л.д.***

В соответствии с п. 3.1 договора заемщики обязались за пользование суммой займа уплачивать проценты в размере 13,75% годовых л.д.***

Согласно п. 1.3 договора займа, закладной л.д.*** обеспечением исполнения обязательств по договору является ипотека в силу закона вышеуказанной квартиры, личное страхование заемщиков.

Денежные средства в размере 2 500 000 руб. были предоставлены ответчику, что последним не оспаривается.

В соответствии с условиями договора займа заемщики обязались возвратить полученные денежные средства в полном объеме и уплатить все начисленные проценты за весь фактический период пользования займа путем осуществления ежемесячных платежей по возврату займа и уплате процентов. При этом, размер ежемесячного аннуитентного платежа составил 32 986 руб. 92 коп.

Согласно п.п. 5.2 договора займа при нарушении сроков возврата займа заемщики обязуются уплатить займодавцу неустойку в виде пени в размере 0,2% от суммы просроченного платежа, за каждый день просрочки.

Ответчики допустили нарушение сроков оплаты по кредитному договору, с декабря 2009 года денежные средства по договору не вносятся, что подтверждается расчетом задолженности л.д.***

Согласно ст. 807 ГК РФ по договору займа одна сторона (займодавец) передает в собственность другой стороне (заемщику) деньги или другие вещи, определенные родовыми признаками, а заемщик обязуется возвратить займодавцу такую же сумму денег (сумму займа) или равное количество других полученных им вещей того же рода и качества.

В соответствии со ст. 809 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором займа, займодавец имеет право на получение с заемщика процентов на сумму займа в размерах и в порядке, определенных договором. При отсутствии в договоре условия о размере процентов их размер определяется существующей в месте жительства займодавца, а если займодавцем является юридическое лицо, в месте его нахождения ставкой банковского процента (ставкой рефинансирования) на день уплаты заемщиком суммы долга или его соответствующей части.

Согласно ст. 810 ГК РФ заемщик обязан возвратить займодавцу полученную сумму займа в срок и в порядке, которые предусмотрены договором займа.

Согласно ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В соответствии со ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. Односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, и одностороннее изменение условий такого обязательства допускаются также в случаях, предусмотренных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства.

В соответствии со ст. 450 ГК РФ, в силу п.7.1 закладной основанием для обращения взыскания на заложенное имущество является просрочка по внесению очередного ежемесячного платежа, не удовлетворение должником требований владельца закладной о полном досрочном погашении денежного обязательства в течение 30 календарных дней.

Ответчик нарушил установленные договором займа обязательства по погашению долга, с декабря 2009 года денежные средства заемщиками не вносятся.

Законным владельцем закладной является истец, что подтверждается договором купли-продажи закладной *** Актом приема-передачи закладных ***

Права по закладной и договору ипотеки квартиры зарегистрированы в установленном законом порядке.

Таким образом, ответчиками нарушены условия договора, что предоставляет право истцу потребовать досрочного возврата суммы займа.

С условиями договора ответчики согласились, подписывая договор займа.

В силу требований ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

Поскольку ответчик не возвращает сумму по договору займа и проценты за пользование денежными средствами по договору в соответствии с условиями договора, то сумма долга подлежит взысканию в судебном порядке.

Согласно ст. 348 ГК РФ взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя (кредитора) может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства по обстоятельствам, за которые он отвечает. В обращении взыскания на заложенное имущество может быть отказано, если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя вследствие этого явно несоразмерен стоимости заложенного имущества.

В соответствии со ст. 1 Федерального Закона № 102-ФЗ от 16.07.1998 года (с последующими изменениями и дополнениями) «Об ипотеке (залоге недвижимости)» по договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом.

Залогодателем может быть сам должник по обязательству, обеспеченному ипотекой, или лицо, не участвующее в этом обязательстве (третье лицо).

Имущество, на которое установлена ипотека, остается у залогодателя в его владении и пользовании.

К залогу недвижимого имущества, возникающему на основании федерального закона при наступлении указанных в нем обстоятельств (далее - ипотека в силу закона), соответственно применяются правила о залоге, возникающем в силу договора об ипотеке, если федеральным законом не установлено иное.

Общие правила о залоге, содержащиеся в Гражданском кодексе Российской Федерации, применяются к отношениям по договору об ипотеке в случаях, когда указанным Кодексом или настоящим Федеральным законом не установлены иные правила.

Залог земельных участков, предприятий, зданий, сооружений, квартир и другого недвижимого имущества может возникать лишь постольку, поскольку их оборот допускается федеральными законами.

В силу ст. 74 Федерального Закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» правила настоящей главы применяются к ипотеке предназначенных для постоянного проживания индивидуальных и многоквартирных жилых домов и квартир, принадлежащих на праве собственности гражданам или юридическим лицам.

Согласно ст. 78 вышеуказанного закона обращение залогодержателем взыскания на заложенные жилой дом или квартиру и реализация этого имущества являются основанием для прекращения права пользования ими залогодателя и любых иных лиц, проживающих в таких жилом доме или квартире, при условии, что такие жилой дом или квартира были заложены по договору об ипотеке либо по ипотеке в силу закона в обеспечение возврата кредита или целевого займа, предоставленных банком или иной кредитной организацией либо другим юридическим лицом на приобретение или строительство таких или иных жилого дома или квартиры, их капитальный ремонт или иное неотделимое улучшение, а также на погашение ранее предоставленных кредита или займа на приобретение или строительство жилого дома или квартиры. Обращение взыскания на заложенные жилой дом или квартиру возможно как в судебном, так и во внесудебном порядке с соблюдением правил, установленных главой IX настоящего Федерального закона. Жилой дом или квартира, которые заложены по договору об ипотеке и на которые обращено взыскание, реализуются путем продажи с торгов, проводимых в форме открытого аукциона или конкурса.

Согласно ст. 50 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества названных в статьях 3 и 4 настоящего Федерального закона требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное.

При расхождении условий договора об ипотеке и условий обеспеченного ипотекой обязательства в отношении требований, которые могут быть удовлетворены путем обращения взыскания на заложенное имущество, предпочтение отдается условиям договора об ипотеке.

В случаях, предусмотренных настоящей статьей, статьями 12, 35, 39, 41, 46 и 72 настоящего Федерального закона либо другим федеральным законом, залогодержатель вправе потребовать досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства, а при невыполнении этого требования - обращения взыскания на заложенное имущество независимо от надлежащего либо ненадлежащего исполнения обеспечиваемого ипотекой обязательства.

В силу ст. 54.1 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» обращение взыскания на заложенное имущество в судебном порядке не допускается, если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества.

Если не доказано иное, предполагается, что нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества при условии, что одновременно соблюдены следующие условия:

сумма неисполненного обязательства составляет менее пяти процентов от размера оценки предмета ипотеки по договору об ипотеке;

период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет менее трех месяцев.

Если договором об ипотеке не предусмотрено иное, обращение взыскания на имущество, заложенное для обеспечения обязательства, исполняемого периодическими платежами, допускается при систематическом нарушении сроков их внесения, то есть при нарушении сроков внесения платежей более трех раз в течение 12 месяцев, даже при условии, что каждая просрочка незначительна.

В соответствии с договором займа ( ***) и закладной в случае неисполнения заемщиком требования кредитора о досрочном исполнении обязательств по настоящему договору, займодавец вправе обратить взыскание на заложенную в обеспечение выполнения обязательств квартиру.

Нарушение ответчика по оплате займа нельзя признать незначительным, поскольку период просрочки составляет более 9 месяцев (с *** года), сумма неисполненного обязательства составляет более 5% от размера оценки предмета ипотеки по договору об ипотеке.

В соответствии со ст. ст. 334, 811 Гражданского кодекса РФ, ст. 50 Закона «Об ипотеке (залоге недвижимости»), условиями договора займа и закладной, указанное обстоятельство- неисполнение заемщиков обязательств по кредитному договору, является основанием для обращения взыскания на заложенное имущество и досрочного возврата суммы задолженности по кредиту.

Согласно ст. 54 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем:

1) суммы, подлежащие уплате залогодержателю из стоимости заложенного имущества, за исключением сумм расходов по охране и реализации имущества, которые определяются по завершении его реализации. Для сумм, исчисляемых в процентном отношении, должны быть указаны сумма, на которую начисляются проценты, размер процентов и период, за который они подлежат начислению;

2) являющееся предметом ипотеки имущество, из стоимости которого удовлетворяются требования залогодержателя;

3) способ реализации имущества, на которое обращается взыскание;

4) начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, а в случае спора - самим судом.

Суд находит возможным обратить взыскание на принадлежащее ответчику имущество - двухкомнатную квартиру общей площадью 52 кв.м, находящуюся по ...,

Оснований для снижения пени в соответствии со ст. 333 ГК РФ судом не установлено, размер пени соответствует последствиям нарушения обязательств.

Расчет сумм, подлежащих выплате истцу, истцом произведен верно. Возражений относительно размера задолженности от ответчика не поступило.

Начальная продажная цена определена в соглашении между залогодателем и залогодержателем и составляет 3 120 000 руб. Возражений относительно цены заложенного имущества не поступило.

При этом суд, учитывает, что в силу требований ст. 446 ГПК РФ взыскание по исполнительным документам не может быть обращено на следующее имущество, принадлежащее гражданину-должнику на праве собственности жилое помещение (его части), если для гражданина-должника и членов его семьи, совместно проживающих в принадлежащем помещении, оно является единственным пригодным для постоянного проживания помещением, за исключением указанного в настоящем абзаце имущества, если оно является предметом ипотеки и на него в соответствии с законодательством об ипотеке может быть обращено взыскание. Таким образом, в силу требований закона на жилое помещение, как на предмет ипотеки, может быть обращено взыскание. Судом установлено, что у ответчика и 3 лица имеется другое жилое помещение, где они проживают.

Согласно ч.1 ст. 56 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» имущество, заложенное по договору об ипотеке, на которое по решению суда обращено взыскание в соответствии с настоящим Федеральным законом, реализуется путем продажи с публичных торгов, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Федеральным законом.

Суд не может согласиться с доводами представителя ответчика о невозможности рассмотрения данного дела до рассмотрения другого гражданского дела по иску ФИО3 к ФИО15» о взыскании страхового возмещения.

Как ипотека, так и личное страхование заемщиков являются обеспечением исполнения обязательства. При этом истец вправе выбрать способ защиты своих прав.

В соответствии со ст. 98 ГПК РФ с ответчика в пользу истца подлежит взысканию государственная пошлина в размере 4000 руб.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 39, 173, 194-198 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л :

Обратить взыскание на двухкомнатную квартиру общей площадью 52 кв.м, находящуюся по ..., определив размер суммы, подлежащей выплате истцу из стоимости заложенной квартиры в размере остатка неисполненного обязательства по займу на *** года в сумме 2 597 600 руб. 78 коп. Начиная с *** года по день реализации квартиры определить подлежащими выплате истцу проценты за пользование займом в размере 13,75% годовых на сумму остатка неисполненных обязательств.

Определить начальную продажную стоимость вышеназванной квартиры в 3 120 000 рублей. Способ реализации квартиры определить в виде продажи с публичных торгов.

Взыскать с Китайгородской Инны Александровны в пользу ФИО16 судебные расходы в сумме 4 000 рублей.

Решение может быть обжаловано в Саратовский областной суд в течение 10 дней со дня изготовления мотивированного решения.

Судья