Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

16 декабря 2010 года

Волжский районный суд г. Саратова                                         в составе:

Председательствующего судьи      С.Н. Агарковой,

При секретаре                                  А.А. Разделкиной,

Рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Зашакуевой ФИО8 к администрации муниципального образования «Город Саратов» о признании незаконным постановления, понуждении к предоставлению права аренды,

У с т а н о в и л:

Зашакуева Е.В. обратилась в суд с иском к к администрации муниципального образования «Город Саратов» о признании незаконным постановления, понуждении к предоставлению права аренды, в обоснование которого указала, что ДД.ММ.ГГГГ между ответчиком и Балабановой М.К. был заключен договор № аренды земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, <адрес>, ЖГ-1 участок 51 площадью 842 кв.м. с разрешенным использованием под строительство жилого дома усадебного типа. Срок договора с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ. ДД.ММ.ГГГГ она заключила с Балабановой М.К. договор замены стороны в обязательстве и приняла права и обязанности арендатора по вышеуказанному договору аренды. В течение срока действия договора аренды она своевременно и в полном объеме оплачивала арендную плату. Поскольку земельный участок по договору аренды был предоставлен под строительство индивидуального жилого дома, то она начала строительство жилого дома на вышеуказанном земельном участке. Право собственности на незавершенный строительством жилой дом со степенью готовности 37% она ДД.ММ.ГГГГ зарегистрировала в управлении Федеральной регистрационной службы по <адрес>. В связи с окончанием срока договора, ДД.ММ.ГГГГ она обратилась с заявлением в Комитет по управлению имуществом <адрес> о предоставлении права собственности на земельный участок. Однако, в связи с передачей полномочий по распоряжению земельными участками решение по ее заявлению принято не было. ДД.ММ.ГГГГ она обратилась в администрацию муниципального образования «Город Саратов» с заявлением о предоставлении ей в соответствии со ст. 36 Земельного кодекса РФ права аренды на земельный участок сроком на 10 лет. Постановлением администрации муниципального образования «Город Саратов» от ДД.ММ.ГГГГ ей было отказано в предоставлении права аренды на спорный земельный участок в порядке ст. 36 ЗК РФ по тем основаниям, что незавершенный строительством объект не может быть использован в соответствии с его назначением до завершения строительства и ввода в эксплуатацию. Считает данный отказ незаконным. Просит признать незаконным постановление администрации муниципального образования «Город Саратов» от ДД.ММ.ГГГГ №, обязать администрацию муниципального образования «Город Саратов» предоставить ей право аренды земельного участка общей площадью 842 кв.м. с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, Новосоколовогорский жилой район, ЖГ-1 участок 51, сроком на 10 лет.

В судебном заседании истец, представитель истца Вяткина О.В., действующая на основании доверенности, поддержали заявленные требования, просили их удовлетворить, дав пояснения, аналогичные изложенным в иске.

Представитель ответчика Радченко М.А., действующая на основании доверенности, в судебном заседании возражала против удовлетворения исковых требований, пояснив, что основанием к отказу истцу в предоставлении права аренды земельного участка, на котором расположен незавершенный строительством объект, в порядке, предусмотренном ст. 36 ЗК РФ, является то обстоятельство, что незавершенный строительством объект не может быть использован в соответствии с его назначением до завершения строительства и ввода в эксплуатацию.

Заслушав стороны, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

В судебном заседании установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ответчиком и Балабановой М.К. был заключен договор № аренды земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, <адрес>, ЖГ-1 участок 51 площадью 842 кв.м. с разрешенным использованием под строительство жилого дома усадебного типа (л.д.9-10). Срок договора с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ (п.2.1 договора аренды) (л.д.9). Согласно п.2.2 договора аренды дата возврата земельного участка ДД.ММ.ГГГГ путем его передачи на основании акта приема- передачи. Действие договора аренды прекращается с даты, указанной в п.2.2 договора аренды, продолжение пользования арендатором земельным участком по истечении срока действия договора аренды не влечет возобновления договора на тех же условиях на неопределенный срок ( п.2.5, 2.6 договора аренды).

ДД.ММ.ГГГГ Зашакуева Н.В. заключила с Балабановой М.К. договор замены стороны в обязательстве и приняла права и обязанности арендатора по вышеуказанному договору аренды (л.д.15-16).

Также установлено, что истцом было начато строительство жилого дома усадебного типа, право собственности на незавершенный строительством жилой дом со степенью готовности 37% Зашакуева Е.В. ДД.ММ.ГГГГ зарегистрировала в управлении Федеральной регистрационной службы по <адрес> (л.д.18-19).

В связи с окончанием срока договора, ДД.ММ.ГГГГ истец обратилась с заявлением в Комитет по управлению имуществом <адрес> о предоставлении права собственности на земельный участок (л.д.23). Однако, решение по ее заявлению принято не было, что не оспаривается сторонами.

ДД.ММ.ГГГГ Зашакуева Е.В. обратилась в администрацию муниципального образования «Город Саратов» с заявлением о предоставлении ей в соответствии со ст. 36 Земельного кодекса РФ права аренды на земельный участок сроком на 10 лет (л.д.24).

Постановлением администрации муниципального образования «Город Саратов» от ДД.ММ.ГГГГ № истцу было отказано в предоставлении права аренды на спорный земельный участок в порядке ст. 36 ЗК РФ по тем основаниям, что незавершенный строительством объект не может быть использован в соответствии с его назначением до завершения строительства и ввода в эксплуатацию (л.д.25).

Согласно п.1 ст. 36 Земельного кодекса РФ граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с настоящим Кодексом.

В соответствии со статьей 130 Гражданского кодекса Российской Федерации к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. По смыслу указанной нормы вещи, обладающие таким признаком, как физическая связь с землей, могут быть признаны недвижимостью, если они созданы как объекты недвижимости в установленном законом и иными правовыми актами порядке, с получением необходимых разрешений и соблюдением градостроительных норм и правил.

Объект незавершенного строительства, имеющий особый правовой статус, не оговорен в ст. 36 ЗК РФ в качестве объекта, наличие права собственности на который дает исключительное право на приобретение прав на земельный участок.

Так, в силу п. 10 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ здание, строение и сооружение являются объектами капитального строительства. Право использования такого объекта возникает после его ввода в эксплуатацию (ст. 55 Градостроительного кодекса РФ). Объект незавершенного строительства не может быть использован в качестве здания, строения или сооружения, поскольку не введен в эксплуатацию и находится на этапе строительства.

При предоставлении земельного участка в аренду для целей строительства применение положений статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации к объектам незавершенного строительства исключается в связи с тем, что в отличие от зданий, строений или сооружений они не могут быть использованы в соответствии с их назначением до завершения строительства и ввода их в эксплуатацию.

Правовой режим земель в период строительства имеет особенности, установленные земельным законодательством, которые, в частности, заключаются в возложении на арендатора определенных обязанностей на период строительства, определении ставок арендной платы и установлении в законе специальных оснований для прекращения договора аренды.

Так, статьей 42 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрена обязанность лиц, которым предоставлен земельный участок, своевременно приступать к его использованию в случае, если срок освоения земельного участка предусмотрен договором.

В соответствии с пунктом 4 части 2 статьи 46 этого Кодекса основанием для прекращения договора аренды земельного участка, предназначенного для строительства, является его неиспользование в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом или договором аренды земельного участка.

Срок аренды по договору аренды составляет 3 года с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ (л.д.9).

Таким образом, Зашакуева Е.В. не обладает правом на приобретение в собственность земельного участка в порядке, определенном ст. 36 ЗК РФ, поскольку объект незавершенного строительства, зарегистрированный за истцом, не является зданием, сооружением, строением по смыслу ст. 36 ЗК РФ.

Оспариваемое постановление является законным.

Вместе с тем, судом установлено, что Зашакуева Е.В. после истечения договора аренды земельного участка, продолжала пользоваться земельным участком, на спорном участке находится принадлежащий ей на праве собственности объект незавершенного строительства, истцом за 2009 года произведена арендная плата за пользование земельным участком, которая принята ответчиком (л.д.27-28), каких-либо возражения относительно использования истцом земельного участка со стороны ответчика не поступило, доказательств обратного не представлено (писем об освобождении участка, передачи его собственнику).

Таким образом, суд приходит к выводу, что указанный договор аренды земельного участка не расторгнут, действие договора возобновлено, потому что истец после истечения срока его действия продолжал пользоваться указанным земельным участком при отсутствии возражений со стороны ответчика согласно п.1 ст. 610, п. 2 ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которой если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610 ГК РФ).

В силу п.1 ст. 621 ГК РФ если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.

При заключении договора аренды на новый срок условия договора могут быть изменены по соглашению сторон.

Если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков.

Согласно ст. 22 Земельного кодекса РФ по истечении срока договора аренды земельного участка его арендатор имеет преимущественное право на заключение нового договора аренды земельного участка, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 3 статьи 35, пунктом 1 статьи 36 и статьей 46 настоящего Кодекса.

При этом в силу положений статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации не допускается необоснованный отказ в предоставлении земельного участка в аренду для целей строительства или в продлении договора аренды в случае, если строительство не завершено в течение первоначального срока аренды земельного участка.

Таким образом, истец имеет право на заключение договора аренды на новых условиях (срок договора аренды) на основании ст.ст.22,35 Земельного кодекса РФ, ст. 621 ГК РФ. Однако, Зашакуева Е.В. с такими заявлениями к ответчику не обращалась, решений органом местного самоуправления не принималось. В связи с чем, оснований для удовлетворения требований истца о предоставлении права аренды на спорный земельный участок в настоящее время не имеется.

Исковые требования рассмотрены в пределах заявленных требований о признании недействительным отказа в предоставлении земельного участка только по основанию, предусмотренному ст. 36 ЗК РФ.

Руководствуясь ст. 194-199 ГПК РФ, суд

Р е ш и л:

В удовлетворении исковых требований Зашакуевой ФИО9 к администрации муниципального образования «Город Саратов» о признании незаконным постановления, понуждении к предоставлению права аренды- отказать.

Решение может быть обжаловано в Саратовский областной суд в течение 10 дней со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья                                                                                                С.Н. Агаркова