Р Е Ш Е Н И Е                     № 2-22/11

                                              Именем Российской Федерации

     17 января 2011 года                                                                               г.Саратов

         Волжский районный суд г.Саратова в составе:

председательствующего судьи Набенюка А.П.

при секретаре                               Анищенко А.П.

рассмотрев в открытом судебном заседании в г.Саратове гражданское дело по иску Михайлова Владимира Алексеевича к Чесноковой Людмиле Ивановне, Чеснокову Александру Юрьевичу, 3-лицо Управление федеральной миграционной службы России по Саратовской области в Волжском районе г.Саратова о признании утратившими право пользования жилым помещением, о снятии с регистрационного учета, иску Чесноковой Людмилы Ивановны, Чеснокова Александра Юрьевича к Михайлову Владимиру Алексеевичу, 3-лицо Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области о расторжении договора купли-продажи и приведении сторон в первоначальное положение

                                                  У С Т А Н О В И Л :

            Михайлов В.А. обратился в суд с иском. Указал, что на основании договора купли-продажи от 09.06.2010 года приобрел в собственность у Чесноковой Л.И. и Чеснокова А.Ю. двухкомнатную квартиру общей площадью 42,5 кв.метров по адресу: <адрес> Утверждает, что с его стороны были выполнены все условия договора купли-продажи, уплачены денежные средства в размере 500000 рублей, определенном договором. Утверждает, что до настоящего времени ответчики не снялись с регистрационного учета по указанному адресу, что нарушает права истца на распоряжение принадлежащим ему жилым помещением. Просит признать ответчиков утратившими право пользования жилым помещением, снять их с регистрационного учета по данному адресу. Данный истец оспаривает доводы о заключении договора купли-продажи на иных условиях, и определении стоимости квартиры в размере 1000000 рублей. Не признает исковые требования о расторжении договора купли-продажи и приведении сторон в первоначальное положение. Оспаривает наличие соглашения о передаче     продавцам квартиры дополнительно 250000 рублей.

           Чеснокова Л.И. и Чесноков А.Ю. исковые требования Михайлова В.А. не признают. Утверждают, что между данными сторонами была достигнута договоренность о продаже спорной квартиры за 1000000 рублей, во исполнение которой Михайлов В.А. передал продавцам 750000 рублей. Поскольку до настоящего времени оставшуюся часть суммы в размере 250000 рублей     покупатель     данным истцам не передал, они считают данный договор купли-продажи не исполненным по вине покупателя. Отказываются     прекратить регистрацию в спорном жилом помещении. Данные лица утверждают, что спорная квартира стоит фактически свыше 1 миллиона рублей, представили справку об оценке. Просят расторгнуть договор купли-продажи квартиры, возвратить стороны в первоначальное положение.

           В судебное заседание не прибыли представители Управления федеральной миграционной службы России по Саратовской области, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области. О времени и месте судебного заседания были извещены надлежащим образом. С учетом мнения явившихся сторон и представителей, суд определил рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.

           Судом исследованы договор купли-продажи от 09.06.2010 года, свидетельство о гос.регистрации права собственности, правка формы №, справка ООО «иные данные», отчет об оценке рыночной стоимости от 13.01.2011 года № №. Обозрен материал проверки № Отдела милиции № 1 в составе УВД по г.Саратову. В качестве свидетелей допрошены ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО9, ФИО10, ФИО11, ФИО12

           Суд, исследовав доводы сторон, показания свидетелей, материалы гражданского дела, приходит к следующим выводам.

           Согласно договора купли-продажи квартиры от 09.06.2010 года, стороны пришли к соглашению о продаже Михайлову В.А. указанной квартиры за 500000 рублей. В п.4 договора содержатся сведения о производстве между сторонами расчета в полном объеме 09.06.2010 года.

            В соответствии со ст.309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. Односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, и одностороннее изменение условий такого обязательства допускаются также в случаях, предусмотренных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства.

           Рассматривая доводы сторон относительно обстоятельств исполнения ими условий договора купли-продажи от 09.06.2010 года, суд учитывает положения ст. 420, 424, 425, 431, 432, 433 ГК РФ.

          Договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей. Исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке. Договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения. Стороны вправе установить, что условия заключенного ими договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора. Законом или договором может быть предусмотрено, что окончание срока действия договора влечет прекращение обязательств сторон по договору. Договор, в котором отсутствует такое условие, признается действующим до определенного в нем момента окончания исполнения сторонами обязательства. Окончание срока действия договора не освобождает стороны от ответственности за его нарушение. При толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.

          Сторонами не оспаривается факт заключения ими договора купли-продажи от 09.06.2010 года, содержание условий договора и принадлежность им подписей в договоре. Чесноков А.Ю. и Чеснокова Л.И. пояснили, что дополнительные соглашения, относительно условий купли-продажи спорной квартиры, сторонами в письменном виде не заключались. Данные стороны утверждают, что соглашение об установлении продажной цены квартиры 1000000 рублей было заключено в устной форме.

          Договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

           Договор может быть заключен в любой форме, предусмотренной для совершения сделок, если законом для договоров данного вида не установлена определенная форма. Договор в письменной форме может быть заключен путем составления одного документа, подписанного сторонами, а также путем обмена документами посредством почтовой, телеграфной, телетайпной, телефонной, электронной или иной связи, позволяющей достоверно установить, что документ исходит от стороны по договору.

          Согласно ст.160-162 ГК РФ сделка в письменной форме должна быть совершена путем составления документа, выражающего ее содержание и подписанного лицом или лицами, совершающими сделку, или должным образом уполномоченными ими лицами.

          Должны совершаться в простой письменной форме, за исключением сделок, требующих нотариального удостоверения: 1) сделки юридических лиц между собой и с гражданами; 2) сделки граждан между собой на сумму, превышающую не менее чем в десять раз установленный законом минимальный размер оплаты труда, а в случаях, предусмотренных законом, - независимо от суммы сделки. Соблюдение простой письменной формы не требуется для сделок, которые в соответствии со статьей 159 настоящего Кодекса могут быть совершены устно.

           Несоблюдение простой письменной формы сделки лишает стороны права в случае спора ссылаться в подтверждение сделки и ее условий на свидетельские показания, но не лишает их права приводить письменные и другие доказательства.

           В случаях, прямо указанных в законе или в соглашении сторон, несоблюдение простой письменной формы сделки влечет ее недействительность.

           Свидетель ФИО13 пояснила, что о продаже квартиры за 1 миллион рублей и о наличии недоплаты ей сообщил Чесноков А.Ю. Данный свидетель присутствовала при передаче денег в здании регистрационной службы, и получении их Чесноковой Л.И.

           Свидетель ФИО17., ФИО18. пояснили, что встретили Чеснокову Л.И. в здании регистрационной палаты после заключения договора купли-продажи. Со слов Чесноковой Л.И. им известно о       недоплате покупателем 250000 рублей за квартиру.

            Из показаний свидетелей ФИО9, ФИО10, ФИО7 следует, что стороны по договору купли-продажи произвели расчет по договору до его подписания в полном объеме. При подписании договора и его регистрации, со стороны продавцов не поступало заявлений о несогласии с условиями договора, и о наличии дополнительных условий, не включенных в текст договора.

           Свидетель ФИО8 пояснила, что как риэлтер осматривала спорную квартиру перед заключением договора. Утверждает, что квартира была в неухоженном состоянии, требовала ремонта. С учетом имеющейся у нее информации о стоимости квартир в указанном районе в таком же техническом состоянии, полагает, что на момент заключения договора квартира могла стоить от 400000 до 600000 рублей.

           Свидетель ФИО11 пояснил, что производил ремонт данной квартиры по заказу Михайлова В.А. Данная квартира требовала значительного ремонта. Свидетель не может точно назвать за какую сумму стороны пришли к соглашению о продаже квартиры.

           Суд критически оценивает доводы Чеснокова А.Ю. и Чесноковой Л.И. о наличии между сторонами соглашения о цене продаваемой квартиры в размере 1 миллиона рублей. Данные доводы не соответствуют ст.160-162 ГК РФ, ст.432-433 ГК РФ. Свидетели ФИО13, ФИО6, ФИО12 не присутствовали при обсуждении сторонами условий договора купли-продажи квартиры, и не могут пояснить, на каких условиях стоны пришли к соглашению о продаже квартиры.

            В материале проверки ОМ № в составе УВД по г.Саратову имеются объяснения от имени Михайлова В.А. о том, что между сторонами шли переговоры о продаже квартиры за 1 миллион рублей. Михайлов В.А. в судебном заседании пояснил, что данные переговоры закончились соглашением о продаже квартиры на условиях, указанных в договоре купли-продажи от 09.06.2010 года, а цена квартиры 1 миллион рублей предлагалась продавцами первоначально как вариант. Утверждение о том, что стороны пришли к соглашению о продаже спорной квартиры за такую цену, и оформили соглашение в надлежащей форме, в данном объяснении не содержится.

            Из содержания договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ следует, что стороны пришли между собой к соглашению о цене продаваемой квартиры. Дополнительные соглашения об изменении цены квартиры сторонами не составлялись. Суду не представлены письменные доказательства в какой-либо форме, подтверждающие изменение такого существенного условия договора. Факт передачи денег в счет оплаты по договору купли-продажи подтверждается также показаниями свидетелей ФИО13, ФИО9, ФИО10      На этом основании суд приходит к выводу о наличии достаточных доказательств исполнения сторонами обязательств по договору купли-продажи, в части оплаты обусловленной цены.

            Стороны пояснили, что Чесноков А.Ю. имел задолженность перед кредитными учреждениями. Вследствие этого, Михайлов В.А. передавал ему до заключения договора денежные средства. Расписки о передаче денежных средств в суд не представлены. Однако суд считает, что данные действия сторон не имеют существенного значения для рассмотрения заявленных исковых требований. Суд учитывает, что Чесноков А.Ю. и Чеснокова Л.И. не отрицают факт получения от Михайлова В.А. денежных средств в размере свыше 500000 рублей. При этом они указывают, что суммы свыше 500000 рублей также передавались в счет оплаты за квартиру и использовались ими для погашения долга в кредитных учреждениях. Суд критически оценивает данные доводы, поскольку они не соответствуют ст.160-162, 309, 310, 432-433 ГК РФ. Наличие      между данными сторонами других денежных обязательств не связано с предметом и основаниями заявленных исковых требований.

          Чесноковой Л.И. и Чесноковым А.Ю. заявлены исковые требования о расторжении договора купли-продажи, ввиду неисполнения Михайловым В.А. условия по оплате цены квартиры. Данные истцы указывают на наличие задолженности со стороны Михайлова В.А. в размере 250000 рублей.

            В соответствии со ст.450, 451, 452 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора. В случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.

          Соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное. Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

          Суд учитывает, что в соответствии с условиями договора купли-продажи, на Михайлова В.А. возлагалась обязанность по оплате 500000 рублей. В договоре купли-продажи содержатся сведения об исполнении сторонами данного условия. Пояснения свидетелей ФИО6 и ФИО12 о наличии между сторонами иного соглашения о стоимости квартиры суд оценивает критически, поскольку данные лица       получили такие сведения от Чесноковой Л.И., не присутствовали при обсуждении сторонами условий договора. Объяснения Михайлова В.А. в материале проверки ОМ № также не являются достаточным доказательством установления сторонами другой цены квартиры. Михайлов В.А. отрицает      принятие им такого условия. Иные материалы, подтверждающие соглашение о продаже спорной квартиры за такую цену суду не представлены. Суд также критически оценивает довод о стоимости квартиры на момент ее продажи 1200000 рублей. В обоснование данного довода представлена справка ООО «иные данные». Однако суду не представлены сведения, на основании которых     сделан вывод о такой стоимости квартиры. В то же время, суду также представлен отчет ООО «иные данные иные данные, согласно которых стоимость квартиры могла составлять 558000 рублей. При этом представлены сведения о методике оценки, источниках информации, использованной оценщиками для выводов о стоимости спорной квартиры. При этом следует также учитывать показания свидетелей ФИО8, ФИО11 о техническом состоянии квартиры и необходимости несения значительных расходов по ее ремонту. С учетом изложенного довод продавцов о несоответствии цены квартиры по договору ее реальной стоимости является необоснованным.

          В соответствии со ст. 209, 210, 301-305 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом. Владение, пользование и распоряжение землей и другими природными ресурсами в той мере, в какой их оборот допускается законом (статья 129), осуществляются их собственником свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов других лиц. Собственник может передать свое имущество в доверительное управление другому лицу (доверительному управляющему). Передача имущества в доверительное управление не влечет перехода права собственности к доверительному управляющему, который обязан осуществлять управление имуществом в интересах собственника или указанного им третьего лица.

           Собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения. Права, предусмотренные ст.301 - 304 ГК РФ, принадлежат также лицу, хотя и не являющемуся собственником, но владеющему имуществом на праве пожизненного наследуемого владения, хозяйственного ведения, оперативного управления либо по иному основанию, предусмотренному законом или договором. Это лицо имеет право на защиту его владения также против собственника.

             В соответствии со ст.30, 35 ЖК РФ, собственник жилого помещения осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему на праве собственности жилым помещением в соответствии с его назначением и пределами его использования, которые установлены настоящим Кодексом. В случае прекращения у гражданина права пользования жилым помещением по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, другими федеральными законами, договором, или на основании решения суда данный гражданин обязан освободить соответствующее жилое помещение (прекратить пользоваться им). Если данный гражданин в срок, установленный собственником соответствующего жилого помещения, не освобождает указанное жилое помещение, он подлежит выселению по требованию собственника на основании решения суда.

             Чеснокова Л.И. и Чесноков В.А. не являются членами семьи Михайлова В.А. В соответствии с условиями договора купли-продажи от 09.06.2010 года, за ними не сохраняется право пользования спорным жилым помещением. В спорной квартире произведен ремонт. Продавцы выселились из данного помещения в добровольном порядке и не имеют имущества внутри помещения. Поскольку право собственности указанных лиц на спорное помещение прекращено после перехода права собственности к другому лицу, и они по данному адресу фактически не проживают, они утратили право пользования данным помещением. Также отсутствуют основания для     дальнейшего сохранения регистрации Чесноковых по данному адресу. Исковые требования Михайлова В.А. в данной части подлежат удовлетворению.

            Из материалов дела следует, что Михайловым В.А. понесены расходы по оплате помощи представителя в размере 30000 рублей, оплачена госпошлина в размере 200 рублей. В соответствии со ст. 89,98, 100 ГПК РФ, стороне, в пользу которой состоялось решение суда, по ее письменному ходатайству суд присуждает с другой стороны расходы на оплату услуг представителя в разумных пределах.

             Из материалов дела следует, что исковые требования Михайлова В.А. были удовлетворены полностью. При рассмотрении дела представитель принимал участие в судебном заседании. В качестве доказательства несения расходов по оплате помощи представителя, заявителем представлен договор на оказание услуг представителя.        Оценивая указанные доказательства, суд учитывает, что между заявителем и его представителем был заключены договор на определенных условиях. Таким образом, следует исходить из объема удовлетворенных требований, объема работы, выполненной представителем при подготовке материала в суд, объема выполненной им работы в ходе рассмотрения дела в суде. С учетом объема работы выполненной представителем, удовлетворения заявленных требований, количества и продолжительности судебных заседаний, периода рассмотрения дела в суде, степени сложности данного гражданского дела, понесенные истцом расходы подлежат взысканию. С учетом ст.100 ГПК РФ, принципа разумности и обоснованности, суд считает возможным взыскать в пользу заявителя в возмещение расходов по оплате помощи представителя 30000 рублей. Также подлежат возмещению расходы по оплате госпошлины, поскольку они необходимы при защите права истца в суде.

                              Руководствуясь ст.194-198 ГПК РФ, суд

                                                           Р Е Ш И Л :

Признать Чеснокову Людмилу Ивановну и Чеснокова Александра Юрьевича утратившими право пользования жилым помещением, расположенным по адресу: <адрес>.

Обязать Управление Федеральной миграционной службы России по Саратовской области в Волжском районе г.Саратова снять с регистрационного учета Чеснокову Людмилу Ивановну и Чеснокова Александра Юрьевича по адресу: <адрес>.

В удовлетворении заявления Чесноковой Л.И. и Чеснокова А.Ю. о расторжении договора купли-продажи и приведении сторон в первоначальное положение отказать.

Взыскать с Чесноковой Людмилы Ивановны в пользу Михайлова     Владимира Алексеевича в возмещение расходов по оплате представителя, по оплате госпошлины 15100 рублей.

Взыскать с Чеснокова Александра Юрьевича в пользу Михайлова     Владимира Алексеевича в возмещение расходов по оплате представителя, по оплате госпошлины 15100 рублей.

Решение может быть обжаловано в Саратовский областной суд в течение 10 дней. Решение суда в окончательной форме изготовлено 24.01.2011 года.

Судья: _________________ А.П.Набенюк