19 июля 2011 года                                                                                  г. Саратов

Волжский районный суд г. Саратова в составе:

председательствующего судьи Ефимкиной Ю.В.,

с участием помощника прокурора Волжского района г. Саратова Петровой Н.А.,

при секретаре Шишлянниковой М.Ф.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску прокурора Волжского района г. Саратова в интересах муниципального образования «Город Саратов» и неопределенного круга лиц к Роговой Ирине Юрьевне, третьи лица - комитет по архитектуре и градостроительству администрации муниципального образования «Город Саратов», комитет по землепользованию и градостроительству администрации муниципального образования «Город Саратов» о понуждении к демонтажу реконструированного объекта капитального строительства,

У С Т А Н О В И Л :

Прокурор Волжского района г. Саратова, действуя в интересах муниципального образования «Город Саратов» и неопределенного круга лиц, обратился в суд с иском к Роговой И.Ю. о понуждении к демонтажу реконструированного объекта капитального строительства - нежилого здания кафе, площадью застройки 197,2 кв. м (литер К), расположенного по адресу: <адрес>, пересечение <адрес>.

В обоснование заявленных требований прокурор указал, что ответчиком на земельном участке, находящемся по адресу: г. Саратов, <адрес>, на территории земель общего пользования, возведено самовольно реконструированное строение - незавершенное строительством нежилое здание кафе, площадью застройки 197,2 кв. м (литер К), что нарушает права, свободы и законные интересы неопределенного круга лиц и муниципального образования «Город Саратов».

Прокуратурой Волжского района г. Саратова в ходе проверки было установлено, что Роговой И.Ю. производится реконструкция объекта недвижимости на основании рабочего проекта, не имеющего необходимых согласований, без разрешения на строительство или реконструкцию. В мае 2010 года в комитет по архитектуре и градостроительству администрации муниципального образования «Город Саратов» поступил на рассмотрение рабочий проект «Ремонт кровли кафе «Буратино», который был отклонен. Однако Рогова И.Ю. без каких-либо разрешительных документов самовольно проводит работы по реконструкции здания кафе. Земельный участок, на котором расположено кафе, относится к территории земель общего пользования, где размещение стационарных торговых объектов не допускается. Ссылаясь на указанные обстоятельства, прокурор просит возложить на ответчика обязанность демонтировать реконструированный объект капитального строительства.

В судебном заседании представитель прокуратуры Волжского района г. Саратова Петрова Н.А. поддержала заявленные исковые требования в полном объеме, просила произвести снос реконструированного объекта капитального строительства - здания кафе (литер К), расположенного по адресу: <адрес>, пересечение <адрес> и <адрес>.

Ответчик Рогова И.Ю. в судебное заседание не явилась, просит рассмотреть дело в свое отсутствие.

Представитель Роговой И.Ю. - Курбанов Р.А., действующий на основании доверенности, исковые требования не признал в той редакции, в которой они заявлены прокурором, поскольку согласно заключению эксперта приведение существующего нежилого одноэтажного здания литер А (кафе), расположенного по адресу: <адрес>, <адрес> в его первоначальное состояние технически возможно.

Представители администрации муниципального образования «Город Саратов» Носырева О.В. и Блохин А.Б., представитель комитета по архитектуре и градостроительству администрации муниципального образования «Город Саратов» Животикова Ю.О., представитель комитета по земельным ресурсам администрации муниципального образования «Город Саратов» Парамонова Т.Н. в судебном заседании поддержали исковые требования прокурора в полном объеме.

Выслушав стороны, эксперта, исследовав материалы дела, оценивая доказательства в их совокупности, суд приходит к следующим выводам.

Статьей 12 ГК РФ в качестве способа защиты гражданских прав предусматривается, в том числе, восстановление положения, существовавшего до нарушения права, и пресечение действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения.

В соответствии с ч. 2 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт, если при его проведении затрагиваются конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности таких объектов, осуществляется на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных ч. 17 ст. 51 Кодекса.

В судебном заседании установлено, что ДД.ММ.ГГГГ постановлением мэра <адрес> № земельный участок общей площадью 0,0340 га, находящийся на пересечении <адрес> в <адрес>, был предоставлен в аренду ФИО9 сроком на 25 лет для организации летнего кафе с благоустройством прилегающей территории в весенне-летний период (т. 1 л.д. 17).

ДД.ММ.ГГГГ Администрация г. Саратова заключила договор аренды данного земельного участка с ФИО9 (т. 1 л.д. 18-21)

ДД.ММ.ГГГГ ФИО9 и ответчик Рогова И.Ю. заключили договор замены стороны в обязательстве, по условиям которого права и обязанности арендатора вышеуказанного земельного участка перешли к Роговой И.Ю. (т. 1 л.д. 15-16).

Администрацией г. Саратова ДД.ММ.ГГГГ Роговой И.Ю. на основании утвержденного эскизного проекта было выдано разрешение на строительство кафе (т. 2 л.д. 108), а ДД.ММ.ГГГГ администрацией Волжского района г. Саратова был утвержден акт по приемке в эксплуатацию кафе площадью 213,56 кв. м (т. 2 л.д. 110-111) и оформлено распоряжение № о принятии в эксплуатацию данного здания (т. 2 л.д. 109).

Решением Арбитражного суда Саратовской области от ДД.ММ.ГГГГ за Роговой И.Ю. было признано право собственности на нежилое здание (литер А), общей площадью 198,8 кв.м., расположенное по адресу: <адрес>, <адрес> и <адрес> (т. 1 л.д. 24-25). Право собственности ответчика зарегистрировано Учреждением юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории Саратовской области (т 1 л.д. 26).

В настоящее время вышеуказанный объект недвижимости изменился и представляет собой незавершенное строительством здание кафе (литер К), площадью застройки 197,2 кв.м., процент готовности составляет 57%, что подтверждается техническим паспортом (т. 1 л.д. 172-182), кадастровым паспортом объекта незавершенного строительством (т. 1 л.д. 183-184). В судебном заседании установлено, что ответчиком ведутся работы по реконструкции вышеназванного объекта недвижимости, вне зависимости от того, что рабочий проект ремонта кровли кафе «иные данные» (т. 1 л.д. 29, 30, 34-36, 193-209) был отклонен комитетом по архитектуре и градостроительству администрации муниципального образования «Город Саратов» в связи с увеличением технико-экономических показателей кафе, указанием в нем работ, не имеющих отношения к ремонту кровли - монтаж обвязочных балок, гидроизоляция фундамента, монтаж плит пола, монтаж стоек, балок перекрытия, утепленных плит покрытия. Таким образом, работы по реконструкции ведутся без разрешения на строительство.

В качестве оснований заявленных исковых требований прокурором Волжского района г. Саратова, действующим в интересах муниципального образования «Город Саратов» и неопределенного круга лиц, указывалось на то обстоятельство, что Роговой И.Ю. была осуществлена самовольная реконструкция принадлежащего ей нежилого одноэтажного здания, в ходе которой возник новый объект недвижимости.

В соответствии с п. 14 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ реконструкция - изменение параметров объектов капитального строительства, их частей (высоты, количества этажей (далее - этажность), площади, показателей производственной мощности, объема) и качества инженерно-технического обеспечения.

Согласно толкованию ст. 222 ГК РФ, данном в пункте 28 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума Высшего Арбитражного суда № 22 от 29.04.2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебное практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», положения статьи 222 ГК РФ распространяются на самовольную реконструкцию недвижимого имущества, в результате которой возник новый объект.

В соответствии с заключением строительно-технической экспертизы от ДД.ММ.ГГГГ исходя из имеющегося в материалах дела технического паспорта здания, изготовленного в 2004 году (Филиал ФГУП «Ростехинвентаризация» по городу Саратову) нежилое одноэтажное здание литер А (кафе), расположенное по адресу: <адрес>, пересечение улиц иные данные по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ (момент принятия здания в эксплуатацию) и ДД.ММ.ГГГГ (момент принятия арбитражным судом <адрес> решения о признании права собственности на здание за Роговой И.Ю.), имело следующие характеристики:

Размеры здания по наружным обмерам в плане составляют - 34,20x6,00 м, высота здания - 3,30 м. Общая площадь застройки -205,2 кв. м, объем здания - 677 куб. м.

Здание (литер А) одноэтажное и имеет следующие конструктивные элементы: бетонные фундаменты; деревянные стены и перегородки; деревянное перекрытие (покрытие); деревянные полы и металлическую кровлю.

В экспликации к поэтажному плану указаны следующие помещения: № - обеденный зал площадью 164,4 кв. м; № - кухня площадью 26,3 кв. м; № - подсобное помещение площадью 6,6 кв. м; № - туалет площадью 1,5 кв. м. <адрес> по строению - 198,8 кв. м. Высота помещений - 3,0 м.

По состоянию на момент производства экспертизы нежилое одноэтажное здание литер А (кафе), расположенное но адресу: <адрес>, <адрес> временно не используется по назначению и имеет следующие технические характеристики:

Здание одноэтажное, без подвала, прямоугольной формы в плане, по периметру строение закрыто металлическими листами (профлист). Вход в здание организован со стороны северо-восточного бокового фасада.

Наружные размеры здания в плане (с учетом обшивки наружных стен здания профнастилом по обрешетке из деревянного бруса) составляют - 34,2x5,96 м. Высота здания от существующей отмостки до карниза - 3,0 м, до конька - 4,8 м.

По конструктивной схеме существующее здание - каркасное, с несущими деревянными опорами и стропильными балками треугольного очертания. Материал несущих конструкций каркаса - ЛВЛ-Брус. На несущие стропильные балки опираются деревянные элементы покрытия. Кровля (верхний гидроизоляционный слой покрытия) - отсутствует. Наружные стены - из деревянного бруса. Внутренние разделительные перегородки - деревянные из клееной многослойной фанеры (ЛВЛ-Брус). Полы - деревянные (листы фанеры по лагам). Фундаменты здания - ленточные бетонные.

Здание состоит из следующих помещений: № - кухня площадью 25,6 кв. м; № - подсобное помещение площадью 5,9 кв. м; № -туалет площадью 1,5 кв. м; № - зал площадью 145,7 кв. м. <адрес> - 178,1 кв. м. Высота от пола до низа стропильных балок - 2,4 м, высота до покрытия - 4,2 м.

Кроме того, на входе со стороны бокового фасада имеется дополнительное помещение площадью 2,1 кв. м. В помещении кухни (№) обустроена встроенная временная бытовка для охраны.

Зимой 2010 года из-за скопления снега на кровле нежилого одноэтажного здания литер А (кафе), расположенного по адресу: <адрес>, пересечение улиц Октябрьская и Набережная Космонавтов произошло частичное обрушение покрытия. С целью восстановления нарушенной эксплуатационной пригодности нежилого здания индивидуальным предпринимателем были произведены ремонтно-восстановительные работы. «Восстановление» одноэтажного деревянного нежилого строения под литером А (кафе), поврежденной сверхнормативными нагрузками от скопления снега на кровле, выполнено в форме реконструкции ранее существовавшего объекта капитального строительства: изменена конфигурация (уклон) кровли; уменьшена общая площадь; увеличена высота здания в коньке. При «восстановлении» объекта капитального строительства габаритные размеры здания в плане не превышены, состав помещений по экспликации сохранен без изменений, конструктивные элементы здания соответствуют указанным в техническом паспорте 2004 года.

Свидетельство о государственной регистрации права на нежилое здание литер А, площадью 198,8 кв. м, расположенное в <адрес> на пересечении <адрес> и <адрес>, б/н выдано Роговой И.Ю. 17 декабря 2004 года на основании Технического паспорта 2004 г.

Технические характеристики объекта - нежилого одноэтажного здания литер А (кафе), расположенного на земельном участке по адресу: <адрес>, <адрес> на момент проведения экспертизы не соответствуют техническим характеристикам данного объекта на момент регистрации права собственности - ДД.ММ.ГГГГ следующим позициям:

<адрес> застройки в паспорте 2004 года указана 198,8 кв. м; на момент проведения экспертизы общая площадь составляет - 178,1 кв. м (180,2* кв. м).

Высота здания в паспорте 2004 года - 3,3 м; на момент проведения экспертизы - 3,9 м.

Высота помещений в паспорте 2004 года - 3,0 м; на момента проведения экспертизы средняя высота - 3,3 м.

На момент проведения экспертизы наружные размеры спорного здания в плане не превышают значения наружных обмеров указанные в паспорте 2004 года. Состав помещений по экспликации сохранен без изменений, конструктивные элементы здания соответствуют указанным в техническом паспорте 2004 года.     

Существующее нежилое одноэтажное здание литер А (кафе), расположенное по адресу: <адрес>, <адрес> является капитальным строением (т. 3 л.д. 206-236).

В судебном заседании эксперт ФИО10 подтвердил указанное экспертное заключение, дополнительно пояснив, что в данном случае была проведена реконструкция, в результате которой возник новый объект. Оснований не доверять указанному заключению эксперта у суда не имеется.

При таких обстоятельствах судом установлено, что фактическая площадь спорного объекта недвижимости и его технические характеристики не соответствуют размеру площади и техническим характеристикам данного объекта по правоустанавливающим документам.

В связи с установленными обстоятельствами суд приходит к выводу об обоснованности заявленных прокурором Волжского района г. Саратова исковых требований.

При этом суд не может согласиться с возражением представителя Роговой И.Ю. о необоснованности исковых требований в той редакции, в которой они заявлены прокурором Волжского района г. Саратова по следующим основаниям.

В случае, когда недвижимое имущество, право на которое зарегистрировано, имеет признаки самовольной постройки, наличие регистрации не исключает возможности предъявления требования о его сносе. При этом положения статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации распространяются на самовольную реконструкцию недвижимого имущества, в результате которой возникает новый объект. Однако суд обязывает лицо к сносу самовольно реконструированного недвижимого имущества лишь в том случае, если будет установлено, что объект не может быть приведен в состояние, существовавшее до проведения этих работ.

Действительно, в соответствии с вышеуказанным заключением эксперта приведение существующего нежилого здания литер А (кафе), расположенного по адресу: <адрес>, пересечение <адрес> в его первоначальное (существовавшее на ДД.ММ.ГГГГ (момент принятия здания в эксплуатацию) и ДД.ММ.ГГГГ (момент принятия арбитражным судом <адрес> решения о признании права собственности на здание за Роговой И.Ю.) состояние технически возможно. Для этого необходимо: изменить конфигурацию (уклон) кровли; соответственно уменьшить общую высоту здания в коньке (т. 3 л.д. 222). Как следует из пояснений, данных экспертом ФИО10 в судебном заседании, существовавшее до реконструкции нежилое здание - кафе являлось капитальным строением.

Согласно условиям договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ, права и обязанности арендатора по которому перешли к ответчику Роговой И.Ю., целевое назначение предоставленного земельного участка - организация летнего кафе с благоустройством прилегающей территории в весенне-летний период (т. 1 л.д. 18).

В соответствии с п. 5.2 договора арендатор обязан использовать участок по «разрешенному использованию».

Пунктом 5.1. договора арендатору предоставлено право использовать земельный участок с «разрешенным использованием» и условиями его предоставления, а также для строительства и эксплуатации зданий, сооружений, установок подсобных помещений и проведения работ по улучшению экологического состояния участка, при наличии проекта, имеющего необходимые согласования архитектурных, природоохранных и других органов (л.д. 19-оборот).

Из вышеуказанного договора аренды не следует, что арендуемый Роговой И.Ю. земельный участок предоставлен последней под строительство капитального объекта.

В соответствии со ст. 42 Земельного кодекса РФ, собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенным использованием способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту.

При рассмотрении настоящего спора, возникшего между сторонами, судом установлено, что земельный участок, на котором расположено незавершенное строительством спорное здание находится в границах территории общего пользования, где возведение объектов капитального строительства не предусмотрено. Данные обстоятельства подтверждаются представленным генеральным планом <адрес>, а также планом красных линий центрального планировочного района, утвержденным решением Саратовской городской Думы от ДД.ММ.ГГГГ № (т. 1 л.д. 35-36, т. 4 л.д. 27-28).

Из указанных документов следует, что рассматриваемый земельный участок, в соответствии с п. 37 Правил землепользования и застройки муниципального образования «Город Саратов», утвержденных решением Саратовской городской Думы от ДД.ММ.ГГГГ №, в редакции решения Саратовской городской Думы от ДД.ММ.ГГГГ №, расположен в пределах территориальной зоны ОП - земли публичного пользования (территория общего пользования), в пределах «красных линий». Согласно п. 13.6 Правил на территории общего пользования размещение стационарных торговых объектов не допускается.

Более того, постановлением Двенадцатого Арбитражного апелляционного суда от ДД.ММ.ГГГГ договор аренды от ДД.ММ.ГГГГ № земельного участка площадью 340 кв. м с кадастровым номером 64:48:010323:0003, расположенный по адресу: <адрес>, пересечение <адрес> и <адрес>, расторгнут.

Учитывая вышеприведенные положения закона, оценив имеющиеся доказательства в их совокупности, суд приходит к выводу, что возводимый ответчиком объект является самовольной постройкой, возводимой в нарушение разрешенного использования земельного участка, на территории земель общего пользования, приведение в первоначальное состояние которого противоречит вышеприведенным нормам права и нарушает права и законные интересы муниципального образования «Город Саратов» и неопределенного круга лиц.

В связи с чем, суд удовлетворяет заявленный прокурором иск и обязывает ответчика Рогову И.Ю. произвести снос реконструированного объекта капитального строительства - здания кафе, площадью застройки 197,2 кв. м (литер К), расположенного на пересечении <адрес> и <адрес> в <адрес>.

В соответствии с положениями ст. 103 ГПК РФ, суд взыскивает с ответчика Роговой И.Ю. госпошлину в доход государства в сумме 200 рублей.

На основании вышеизложенного, руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л :

Обязать Рогову Ирину Юрьевну произвести снос реконструированного объекта капитального строительства - здания кафе (литер К), расположенного по адресу: <адрес>, пересечение <адрес> и <адрес>.

Взыскать с Роговой Ирины Юрьевны государственную пошлину в доход государства в размере 200 (двести) рублей.

Решение может быть обжаловано в Саратовский областной суд в течение 10 дней.