И М Е Н Е М Р О С С И Й С К О Й Ф Е Д Е Р А Ц И И <адрес> ДД.ММ.ГГГГ Волжский районный суд <адрес> В составе: Председательствующего судьи Юдиной С.В. при секретаре Федоровой А.В., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Шабановой Нели Анатольевны к закрытому акционерному обществу «Акционерный коммерческий банк реконструкции и развития «Экономбанк» о понуждении к заключению дополнительного соглашения к договору ипотеки, У С Т А Н О В И Л: Шабанова Н.А. обратилась в суд с указанным заявлением, в обоснование которого указала, что между ней и ответчиком заключен договор ипотеки, согласно которому она передала в залог в обеспечение исполнения обязательств по кредитному договору принадлежащее ей на праве собственности недвижимое имущество: жилой дом, 1 этажный, общей площадью 76,6 кв.м., (Литер А2,А,А1), расположенный по адресу: <адрес>; земельный участок, площадью 461 кв.м. Решением Энгельсского районного суда <адрес> обращено взыскание на указанное имущество, определена начальная продажная стоимость 2500000 руб. Однако в настоящее время указанное домовладение имеет площадь 101,6 кв.м., имеет рыночную стоимость 3570000 руб. Ответчик отказался от подписания дополнительного соглашения к договору ипотеки с увеличением площади жилого дома. Просила возложить на ответчика обязанность заключить дополнительное соглашение. В указанном заявлении Шабанова Н.А. просила суд приостановить исполнительное производство на период рассмотрения дела в суде. Истица, 3 лица в судебное заседание не явились, просили рассмотреть дело в их отсутствие, о чем в деле имеются заявления. Суд счел возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся участников процесса. В судебном заседании представитель истицы исковые требования поддержала, дала показания, аналогичные обстоятельствам, изложенным в иске, просила удовлетворить в полном объеме. Представитель ответчика в судебном заседании возражал против иска Шабановой Н.А., пояснил, что отсутствуют основания для изменения условий договора, т.к. Шабановой Н.А. без предварительного согласования с Банком произведено увеличение площади домовладения, в результате которого изменился предмет залога. Кроме того, на Банк не может быть возложена обязанность по заключению дополнительного соглашения, т.к. отсутствует волеизъявление Банка. Просил в иске отказать. Выслушав участников процесса, исследовав материалы гражданского дела, суд находит иск Шабановой Н.А. не подлежащим удовлетворению по следующим основаниям: Согласно ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора. В случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным. В силу ст. 451 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях. Если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 настоящей статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий: 1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет; 2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота; 3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора; 4) из обычаев делового оборота или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона. При расторжении договора вследствие существенно изменившихся обстоятельств суд по требованию любой из сторон определяет последствия расторжения договора, исходя из необходимости справедливого распределения между сторонами расходов, понесенных ими в связи с исполнением этого договора. Изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях. В соответствии с ч. 1 ст. 341 ГК РФ право залога возникает с момента заключения договора о залоге, а в отношении залога имущества, которое надлежит передаче залогодержателю, с момента передачи этого имущества, если иное не предусмотрено договором о залоге. Согласно ст. 348 ГК РФ взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя (кредитора) может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства по обстоятельствам, за которые он отвечает. В обращении взыскания на заложенное имущество может быть отказано, если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя вследствие этого явно несоразмерен стоимости заложенного имущества. Согласно ст. 23 Федерального закона «О залоге» за счет заложенного имущества залогодержатель вправе удовлетворить свои требования в полном объеме, определяемом к моменту фактического удовлетворения, включая проценты, убытки, причиненные просрочкой исполнения, а в случаях, предусмотренных законом или договором, - неустойку; возмещению подлежат также необходимые издержки по содержанию заложенного имущества и расходы по осуществлению обеспеченного залогом требования. В соответствии со ст. 25 ФЗ «О залоге» в случае частичного исполнения должником обеспеченного залогом обязательства залог сохраняется в первоначальном объеме до полного исполнения обеспеченного им обязательства, если иное не предусмотрено законом или договором. В силу ст. 3 Закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от ДД.ММ.ГГГГ ипотека обеспечивает уплату залогодержателю основной суммы долга по кредитному договору или иному обеспечиваемому ипотекой обязательству полностью либо в части, предусмотренной договором об ипотеке. Ипотека, установленная в обеспечение исполнения кредитного договора или договора займа с условием выплаты процентов, обеспечивает также уплату кредитору (заимодавцу) причитающихся ему процентов за пользование кредитом (заемными средствами). Если договором не предусмотрено иное, ипотека обеспечивает также уплату залогодержателю сумм, причитающихся ему: 1) в возмещение убытков и/или в качестве неустойки (штрафа, пени) вследствие неисполнения, просрочки исполнения или иного ненадлежащего исполнения обеспеченного ипотекой обязательства; 2) в виде процентов за неправомерное пользование чужими денежными средствами, предусмотренных обеспеченным ипотекой обязательством либо федеральным законом; 3) в возмещение судебных издержек и иных расходов, вызванных обращением взыскания на заложенное имущество; 4) в возмещение расходов по реализации заложенного имущества. Если договором не предусмотрено иное, ипотека обеспечивает требования залогодержателя в том объеме, какой они имеют к моменту их удовлетворения за счет заложенного имущества. Статьей 9 указанного закона установлены требования к содержанию договора об ипотеке, а именно: в договоре об ипотеке должны быть указаны предмет ипотеки, его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой; предмет ипотеки определяется в договоре указанием его наименования, места нахождения и достаточным для идентификации этого предмета описанием; договоре об ипотеке должны быть указаны право, в силу которого имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю, и наименование органа, осуществляющего государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - орган, осуществляющий государственную регистрацию прав), зарегистрировавшего это право залогодателя и т.д. В силу ч. 4 данной статьи обязательство, обеспечиваемое ипотекой, должно быть названо в договоре об ипотеке с указанием его суммы, основания возникновения и срока исполнения. В тех случаях, когда это обязательство основано на каком-либо договоре, должны быть указаны стороны этого договора, дата и место его заключения. Если сумма обеспечиваемого ипотекой обязательства подлежит определению в будущем, в договоре об ипотеке должны быть указаны порядок и другие необходимые условия ее определения. Начальная продажная цена заложенного движимого имущества определяется решением суда в случаях обращения взыскания на движимое имущество в судебном порядке или в соответствии с договором о залоге (соглашением об обращении взыскания на заложенное движимое имущество во внесудебном порядке) в остальных случаях. В соответствии со ст. 350 ГК РФ реализация (продажа) заложенного имущества, на которое в соответствии со статьей 349 настоящего Кодекса обращено взыскание, производится путем продажи с публичных торгов в порядке, установленном процессуальным законодательством, если законом не установлен иной порядок. Начальная продажная цена заложенного имущества, с которой начинаются торги, определяется решением суда в случаях обращения взыскания на имущество в судебном порядке либо соглашением залогодержателя с залогодателем в остальных случаях. Заложенное имущество продается лицу, предложившему на торгах наивысшую цену. Как установлено судом, что ДД.ММ.ГГГГ между ЗАО АКБ «Экономбанк» - с одной стороны, и Гадай В.П., Шабановой Н.А. - с другой стороны, заключен кредитный договор № на неотложные нужды и приобретение жилого дома с хозяйственными и бытовыми строениями и сооружениями общей площадью 60,5 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, с земельным участком площадью 1500 кв.м. по адресу <адрес>. Сумма предоставленных заемщикам денежных средств по кредитной линии составила 2200000 руб. (л.д. 7-13). В качестве обеспечения по данному кредитному договору ДД.ММ.ГГГГ между ЗАО АКБ «Экономбанк» - с одной стороны, Шабановой Н.А. - с другой стороны, заключен договора ипотеки, предметом которого является жилой дом, 1 этажный, общей площадью 76,6 кв.м., (Литер А2, А, А1), расположенный по адресу: <адрес>; земельный участок, площадью 461 кв.м. Определена стоимость заложенного имущества в сумме 2500000 руб. (л.д. 14-20). Таким образом, в договоре ипотеки от ДД.ММ.ГГГГ предметом залога (ипотеки) является жилой дом, 1 этажный, общей площадью 76,6 кв.м., (Литер А2, А, А1), однако общая площадь указанного объекта недвижимости в настоящее время составляет 101,6 кв.м., из которых коридор, площадью 7,7 кв.м. и жилая комната площадью 44,2 кв.м. являются самовольными постройками, возведенными в 2008 г. (л.д. 27-44). Решением Энгельсского районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ удовлетворены исковые требования ЗАО АКБ «Экономбанк» к Гадай В.П., Шабановой Н.А., Гадай В.В. о взыскании долга, обращении взыскания на заложенное имущество, с ответчиков солидарно взыскан долг по кредитному договору на ДД.ММ.ГГГГ вместе с процентами, неустойкой, судебными расходами в сумме 2459879 р. 69 к., с дальнейшим начислением процентов на сумму основного долга в размере 24% годовых до полного погашения основного долга; обращено взыскание на принадлежащее Шабановой Н.А. заложенное имущество: жилой одноэтажный дом площадью 76,6 кв.м. (Литер А2, А, А1), и земельный участок под индивидуальную жилую застройку общей площадью 461 кв.м. по <адрес>, определена начальная продажная стоимость 2500000 руб.; жилой дом с хозяйственными и бытовыми строениями и сооружениями общей площадью 60,5 кв.м. с земельным участком для ведения личного подсобного хозяйства площадью 1500 кв.м., расположенные по адресу: <адрес>, определена начальная продажная стоимость 1505000 руб. В решении суда дана оценка обстоятельствам несоответствия объекта, являющегося предметом ипотеки, - <адрес> в <адрес>, а также объекта, имеющегося в натуре, определения их стоимости и установления начальной продажной стоимости. ДД.ММ.ГГГГ возбуждено исполнительное производство по данному решению суда (л.д. 21-26). ДД.ММ.ГГГГ Гайдай В.П. обратилась в ЗАО АКБ «Экономбанк» с заявлением о подписании дополнительного соглашения к договору ипотеки от ДД.ММ.ГГГГ для предоставления в ФРС по <адрес> и получения нового свидетельства о государственной регистрации права, т.к. согласно отчета оценщиков, и нового технического паспорта БТИ установлено, что фактически общая площадь жилого дома составляет 101,6 кв.м. (л.д. 45). ДД.ММ.ГГГГ Гайдай В.П. дан ответ ЗАО АКБ «Экономбанк», из содержания которого следует, что перестройка заложенного дома произведена без согласия банка в нарушение договора, правоустанавливающих документов на вновь возведенное строение не имеется, в связи с чем, отсутствуют законные основания для заключения дополнительного соглашения (л.д. 46). ДД.ММ.ГГГГ Росреестром приостановлена государственная регистрация по заявлению Шабановой Н.А. о внесении изменений в ЕГРП в части общей площади жилого <адрес>,6 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, ввиду отсутствия согласия залогодержателя на изменение общей площади жилого дома, являющегося предметом залога. В нарушение п. 4.1.3 договора ипотеки Шабановой Н.А. без предварительного письменного согласия Банка совершены действия, в результате которых произошло изменение предмета залога в части его площади. Согласно ч. 1 ст. 5 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» по договору об ипотеке может быть заложено недвижимое имущество, права на которое зарегистрированы в порядке, установленном для государственного регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Поскольку право собственности на самовольное строение, возведенное Шабановой Н.А., не зарегистрировано в установленном законом порядке, внесение изменений в договор ипотеки в части данных площадей невозможно. Кроме того, суд находит, что отсутствует существенное изменение обстоятельств, для изменения договора ипотеки, т.к. согласно представленных истицей технических документов на домовладение, указанные самовольные строения имелись на момент заключения договора ДД.ММ.ГГГГ Также требование Шабановой Н.А. о возложении на ответчика обязанности по заключению дополнительного соглашения к договору ипотеки противоречит положениям ст. 421 ГК РФ, провозглашающей свободу заключения договора. Так как договор ипотеки к публичным договорам не относится, на данные правоотношения не распространяются положения ст. 445 ГК РФ, регламентирующей обязательность заключения публичного договора при уклонении одной из сторон. Следовательно, в иске Шабановой Н.А. к ЗАО «АКБРР «Экономбанк» о понуждении к заключению дополнительного соглашения к договору ипотеки должно быть отказано. На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 194-198, 199 ГПК РФ, суд Р Е Ш И Л: В удовлетворении иска Шабановой Нели Анатольевны к закрытому акционерному обществу «Акционерный коммерческий банк реконструкции и развития «Экономбанк» о понуждении к заключению дополнительного соглашения к договору ипотеки,- отказать. Решение может быть обжаловано в кассационном порядке в течение 10 дней со дня принятия решения в окончательной форме в Саратовский областной суд через суд, вынесший решение. Текст решения изготовлен компьютерным способом в окончательной форме ДД.ММ.ГГГГ Судья С.В. Юдина