Именем Российской Федерации

27 сентября 2011 года

Волжский районный суд г. Саратова

В составе:

Председательствующего судьи                     С.Н. Агарковой

При секретаре                                                  А.А. Разделкиной,

Рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Круглова ФИО5 к администрации муниципальному образованию «Город Саратов», Гусевой ФИО6, 3-и лица Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области, Комитет по землепользованию и градостроительству администрации муниципального образования «Город Саратов», о замены стороны в договоре аренды, прекращении права аренды,

У с т а н о в и л:

Круглов А.И. обратился в суд с иском к администрации муниципальному образованию «Город Саратов», Гусевой ФИО7, 3-и лица Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес>, Комитет по землепользованию и градостроительству администрации муниципального образования «Город Саратов», о замены стороны в договоре аренды, прекращении права аренды, в обоснование которого указал, что ДД.ММ.ГГГГ на основании договора купли-продажи жилого дома, заключенного с Гусевой О.А., он приобрел в собственность жилой дом, расположенный на земельном участке по адресу: <адрес>, площадью 836 кв.м. Жилой дом представляет собой деревянное одноэтажное строение полезной площадью 59,9 кв.м., жилой площадью 46,9 кв.м. с деревянными наружными сооружениями. Из земельного участка площадью 836 кв.м. Гусевой О.А. было предоставлено 39/100 долей, что составляет 326 кв.м., в аренду сроком на 15 лет, на основании постановления мэра <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ №, договора аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ от ДД.ММ.ГГГГ №. Данный договор и право аренды были в установленном порядке зарегистрированы в учреждении юстиции «Саратовская областная регистрационная палата». Вместе с тем, право аренды на вышеуказанный земельный участок, на котором расположен принадлежащий ему на праве собственности дом, принадлежит прежнему владельцу дома Гусевой О.А. Он неоднократно пытался найти Гусеву О.А. в целях заключения договора замены стороны в обязательстве по договору аренды земельного участка, однако, нго поиски результатов не дали. Просит произвести замену стороны в договоре аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, указав в качестве арендатора его вместо Гусевой О.А., прекратить у Гусевой О.А. право аренды на указанный земельный участок.

Истец в судебном заседании исковые требования поддержал в полном объеме, просил их удовлетворить, дав пояснения, аналогичные исковому заявлению.

Ответчики в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом, о причинах неявки не сообщили, об отложении дела не хоадатайствовали.

Представители 3-их лиц в судебное заседание не явились, о дне и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом, об отложении дела не ходатайствовали.

Выслушав истца, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Согласно ст. 12 Гражданского кодекса Российской Федерации защита гражданских прав осуществляется путем пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения.

В силу ст. 235 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника от права собственности, гибели или уничтожении имущества и при утрате права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом.

В силу ст. 271 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленным таким лицом под эту недвижимость земельным участком.

При переходе права собственности на недвижимость, находящуюся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости.

Переход права собственности на земельный участок не является основанием прекращения или изменения принадлежащего собственнику недвижимости права пользования этим участком.

Собственник недвижимости, находящейся на чужом земельном участке, имеет право владеть, пользоваться и распоряжаться этой недвижимостью по своему усмотрению, в том числе сносить соответствующие здания и сооружения, постольку, поскольку это не противоречит условиям пользования данным участком, установленным законом или договором.

На основании ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

В случае перехода права собственности на здание, строение, сооружение к нескольким собственникам порядок пользования земельным участком определяется с учетом долей в праве собственности на здание, строение, сооружение или сложившегося порядка пользования земельным участком.

Площадь части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, определяется в соответствии с пунктом 3 статьи 33 настоящего Кодекса.

В силу ст. 552 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.

Продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором.

При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости.

В соответствии с п. 1 ст. 2 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», государственная регистрация права является юридическим актом признания и подтверждения государством не только возникновения, ограничения, перехода права, но и прекращения прав на недвижимое имущество.

Как установлено судом, постановлением мэра <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ № из земельного участка 836 кв.м. Гусевой О.А. предоставлено в аренду 39/100 земельного участка площадью 326 кв.м. сроком на 15 лет, занимаемый домовладением по адресу: <адрес> (л.д. 12). На основании данного постановления между администрацией <адрес> в лице Комитета по земельным ресурсам и землеустройству <адрес> и Гусевой О.А. ДД.ММ.ГГГГ заключен договор аренды земельного участка № (л.д. 13-14). В Единый государственный реестр прав внесена ДД.ММ.ГГГГ запись о регистрации права аренды на спорный земельный участок за Гусевой О.А. (л.д. 13, оборот).

Согласно договору купли- продажи жилого дома от ДД.ММ.ГГГГ, заключенному между Гусевой О.А. и Кругловым А.И., истцом по делу, Круглов А.И. купил и принял в собственность жилой дом, расположенный на земельном участке площадью 836 кв.м., находящийся по адресу: <адрес>. Согласно п.4 договора купли-продажи жилого дома часть земельного участка площадью 836 кв.м., что составляет 326 кв.м. для домовладения представлена Гусевой О.А. в аренду сроком на 15 лет (л.д.8-10).

Приобретенный истцом жилой дом представляет собой деревянное одноэтажное строение полезной площадью 59,9 кв.м., жилой площадью 46,9 кв.м., с деревянными наружными сооружениями (п.2 договора купли-продажи жилого дома) (л.д.8). Право собственности на указанный жилой дом было зарегистрировано за Кругловым А.И. в установленном законом порядке, что подтверждается свидетельством о регистрации права на вышеуказанное домовладение (л.д.11), техническим паспортом на жилой дом (л.д.15-21).

Вместе с тем установлено, что в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним имеется запись о регистрации права на земельный участок за Гусевой О.А. (л.д.25).

Таким образом, в судебном заседании установлено, что земельный участок по адресу: <адрес>, был предоставлен Гусевой О.А. под домовладение, расположенное на спорном земельном участке, и которое впоследствии было отчуждено Круглову А.И. Из чего следует, что Круглов А.И. при приобретении права собственности на дом, приобрел права на соответствующий земельный участок, который ранее был предоставлен Гусевой О.А., в соответствии со ст. 271,552 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации приобретает право пользования соответствующей частью земельного участка на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник, а именно Гусева О.А. Вместе с тем, Гусева О.А. уклоняется от изменения договора аренды земельного участка.

Согласно ч.5 ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации арендатор земельного участка, за исключением резидентов особых экономических зон - арендаторов земельных участков, вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе отдать арендные права земельного участка в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. В указанных случаях ответственным по договору аренды земельного участка перед арендодателем становится новый арендатор земельного участка, за исключением передачи арендных прав в залог. При этом заключение нового договора аренды земельного участка не требуется.

Таким образом, суд находит, что регистрация права аренды Гусевой О.А. на спорный земельный участок, расположенный по адресу: <адрес>, должна быть прекращена, в связи с переходом права собственности на жилой дом, расположенный на спорном земельном участке к истцу, а договор № аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ подлежит изменению в части замены арендатора Гусевой О.А. на Круглова А.И., при этом такая замена не влечет изменение или прекращение обязательства, а изменяется субъектный состав арендных правоотношений.

В силу ч.1 ст. 164 Гражданского кодекса Российской Федерации сделки с землей и другим недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в случаях и в порядке, предусмотренных статьей 131 настоящего Кодекса и законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Согласно ст. 609 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме.

Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

В соответствии с ч.1 ст. 26 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация аренды недвижимого имущества проводится посредством государственной регистрации договора аренды этого недвижимого имущества.

Если в аренду сдается земельный участок (участок недр) или часть его, к договору аренды, представляемому на государственную регистрацию прав, прилагается кадастровый паспорт земельного участка с указанием части его, сдаваемой в аренду.

Согласно п.52 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации №, Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № от ДД.ММ.ГГГГ «О некоторых вопросах, возникающих в судебном практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРП. В частности, если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, о возврате имущества во владение его собственника, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки, то такие решения являются основанием для внесения записи в ЕГРП.

Таким образом, требования истца о замене стороны в договоре аренды № от ДД.ММ.ГГГГ, а также о признании ограничения (обременения) в виде аренды земельного участка за Гусевой О.А. подлежат удовлетворению.

Руководствуясь ст. 194-199 ГПК РФ, суд

Р е ш и л:

Изменить договор № аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между Гусевой ФИО8 и администрацией <адрес> на 39/100 доли земельного участка площадью 836 кв.м., что составляет 326 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, в части замены арендатора Гусевой ФИО9 на Круглова ФИО10.

Признать отсутствующим ограничения (обременения) в виде аренды на 39/100 доли земельного участка площадью 836 кв.м., что составляет 326 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, у Гусевой ФИО11.

Решение может быть обжаловано в Саратовский областной суд в течение 10 дней со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья                                                                                              С.Н. Агаркова