Дело № 2-3476/2012 РЕШЕНИЕ Именем Российской Федерации 24 сентября 2012г. г. Саратов Волжский районный суд г. Саратова в составе: председательствующего судьи Даниленко А.А., при секретаре Артамоновой Е.В. с участием представителя истца, представителей ответчика рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску Амбросиенко С. В. к Пастушенко С. Ю. о признании права общей долевой собственности на места общего пользования установил: Истица с ДД.ММ.ГГГГ является собственником 1/2 доли нежилого помещения № площадью 396,5 кв.м. на 4 этаже административного здания № по <адрес>. Ответчик с ДД.ММ.ГГГГ является собственником нежилого помещения № площадью 304 кв.м. цокольного этажа того же здания. В обоснование заявленных требований указано, что кроме помещений, предназначенных под офисы, в здании имеются места общего пользования, а именно: подвал, крыша, лестницы, лифтовые холлы, в которых расположено общедомовое оборудование, обеспечивающее тепло и водоснабжение, вентиляцию, электроснабжение здания, однако данные помещения до настоящего времени в общую долевую собственность владельцев офисных помещений Застройщиком не переданы. Более того, часть мест общего пользования, а именно подвал и лифтовые холлы были проданы вместе с офисными помещениями. В соответствии с п. 3 Постановления Пленума ВАС РФ от 23 июля 2009г. № 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания» право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона вне зависимости от его регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Поскольку в здании 8 этажей, все из которых проданы поэтажно, считает, что фактически собственники каждого этажа имеют право на долю в общей долевой собственности на общее имущество. В настоящее время зарегистрированный владелец нежилого помещения цокольного этажа площадью 304 кв.м. Пастушенко СЮ. без согласования с остальными собственниками помещений начал осуществлять реконструкцию подвального помещения, в котором находятся системы жизнеобеспечения здания, прекратил доступ в него, тем самым, нарушив права и законные интересы, предусмотренные ст.ст. 289,290 ГК РФ. Более того, нарушение права общей долевой собственности собственников помещений на общее имущество здания заключается, в том числе и в наличии и сохранении записи об индивидуальном праве собственности ответчика на это имущество. Просит признать за собственниками нежилых помещений в административном здании, расположенном по адресу: <адрес>, право общей долевой собственности на нежилое помещение № лит. А площадью 304 кв.м., расположенное в цокольном этаже здания по адресу: <адрес>. В судебном заседании представитель истца Ларин А.А., действующий на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ,поддержал заявленные требования, просил их удовлетворить. С заключением судебной строительно-технической экспертизы не согласен. В судебном заседании представители ответчика Мельник И.А. и Мельник Н.П., действующих на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ, а Мельник Н.П. и на основании ордера №, иск не признали. Пояснили, что ответчик является собственником помещения на основании договора инвестиций в недвижимость и соглашения о распределении долей в административном здании от ДД.ММ.ГГГГ Участником данного соглашения был в том числе истец. Таким образом, истец знал какое помещение передано ответчику, был с этим согласен, также как и другие собственники. Право собственности ответчика на спорное помещение в судебном порядке не оспорено, исковых требований об этом не заявлено. Даже в случае предъявления таких требований, считает истцом пропущен был бы срок исковой давности. Помещение ответчика не предназначено для обслуживания всего здания, никогда таковым не являлось, использовалось только в личных целях ответчика. В здании существует специальное помещение, тепловой узел, в котором расположены запирающие устройства, оборудование, предназначенное для обслуживание всего здания. Истец, ответчик, третье лицо арендатор помещения Борисов А.С. в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены, просили рассмотреть дело в их отсутствие. Суд определил рассмотреть дело в их отсутствие. Выслушав участников процесса, исследовав материалы дела, суд полагает отсутствуют основания для удовлетворения иска. Статьей 11 Гражданского кодекса РФ закреплена судебная защита нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов. Защита гражданских прав осуществляется перечисленными в статье 12 ГК РФ способами, а также иными способами предусмотренными законом. В соответствии со ст.36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно: 1) помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы); 2) иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий; 3) крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения; 4) земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности. Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных настоящим Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме. Уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции. В силу ст. 37, 38 ЖК РФ доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения. При приобретении в собственность помещения в доме к приобретателю переходит доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме. Установлено, что собственником нежилого помещения № площадью 304 кв.м. цокольного этажа административного здания № по <адрес> на основании договора инвестиций в недвижимость № М от ДД.ММ.ГГГГ, соглашения о распределении долей в административном здании № по <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ является Пастушенко С.Ю. (л.д.74,75-79). На основании договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ арендатором указанного помещения на срок 5 лет является Борисов А.С. (л.д.158,159-164). Амбросиенко С.В. является собственником 1/2 доли нежилого помещения, общей площадью 396,5 кв.м., на 4 этаже, номер на поэтажном плане №, административного здания № по <адрес>. (л.д.7). В судебном заседании установлено, что заказчиком-застройщиком многоэтажного административного здания на пересечении <адрес> являлось ООО «Альпина». В 2003 году по заказу ООО «Альпина» инженерной компанией ООО «Армада» разработан проект, который прошел государственную экспертизу в ГУ «Саратовский региональный центр экспертизы в строительстве». По результатам инженерных изысканий и проектной документации было получено положительное сводное экспертное заключение № от ДД.ММ.ГГГГ На основании вышеуказанных документов заместителем главы администрации города по градостроительству, председателем комитета по капитальному строительству Земсковым Ю.Л. ДД.ММ.ГГГГ выдано разрешение на строительство № сроком действия до ДД.ММ.ГГГГ Согласно проекту прошедшему государственную экспертизу предусматривалось строительство 7-ми этажного здания с цокольным и техническим этажами, а также устройством двух пассажирских лифтов, возведением крышной котельной. ДД.ММ.ГГГГ на основании представленного пакета документов, в том числе положительного заключения инспекции государственного строительного надзора Саратовской области о соответствии построенного объекта требованиям технических регламентов ООО «Альпина» выдано разрешение на ввод объекта в эксплуатацию. Также установлено, что проект строительства указанного административного здания корректировался в 2005 и 2007 году. Корректировка проекта в 2005 году заключалась в корректировки ранее утвержденных фасадов. В 2007 году корректировка проекта проводилась по следующим направлениям -аннулирование помещения и оборудования газовой котельной на крыше здания; в связи с отсутствием крышной котельной и соответственно необходимости устройства технического этажа, приспособление запроектированного ранее технического этажа под офисный этаж; перепланировка типового офисного этажа с целью увеличения полезной площади путем ликвидации второго лифта, изменение расположения лестничных клеток; проектирование теплоснабжения здания от центральных тепловых сетей. Было предусмотрено строительство 9-ти этажного здания. (л.д.44-45). Корректировкой проекта занималось ООО «Лепта». Согласно письма ООО «Лепта» - В связи со строительством жилого дома по адресу: <адрес> (ориентировочные сроки строительства 2012-2015 гг.) теплоснабжение многоэтажного административного здания, расположенного по адресу: <адрес> осуществляется по временной схеме в соответствии с техническими условиями № от ДД.ММ.ГГГГ и дополнениями к техническим условиям № от ДД.ММ.ГГГГ, выданными филиалом «Саратовские тепловые сети» ОАО «Волжская территориальная генерирующая компания». Через нежилое помещение площадью 304 кв.м., расположенное в цокольном этаже многоэтажного административного здания по адресу: Саратов, <адрес> проходит транзит труб теплоснабжения и располагается дополнительная запорная арматура системы отопления. Основная запорная арматура с приборами учета находится в техническом помещении административного здания. Согласно разработанной проектной документации, теплоснабжение административного здания по адресу: <адрес> по постоянной схеме будет осуществляться после завершения строительства жилого дома по адресу: <адрес>7 через транзитные трубопроводы, идущие от тепловой камеры ТК-403А, расположенной на <адрес>, через подвал указанного жилого дома и запорная арматура будет вынесена из нежилого помещения цокольного этажа административного здания. (л.д.110,113). Допрошенная в судебном заседании в качестве свидетеля Горохова С.А., работающая в ООО «Лепта», показала, что теплоснабжение здания по <адрес> производится по временной схеме и после строительства соседнего здания по <адрес>7 <адрес> произойдет изменение схемы подачи тепла, будет осуществлен перенос теплового узла в новое здание. Наличие вентиля в помещении ответчика, не предусмотрено проектом здания, он был установлен по желанию застройщика, генподрядчика и может быть в любое время перенесен в тепловой узел или убран вообще. Обслуживание здания происходит из теплового узла и без использования указанного вентиля, находящегося в помещении ответчика. Изложенное также подтверждается ответами ОАО «Волжская территориальная генерирующая компания». (л.д.108,109). Также установлено, что ДД.ММ.ГГГГ редакции «Издательский дом «Перспектива» (ООО) администрацией муниципального образования «Город Саратов» выдано разрешение на строительство здания по <адрес>7 <адрес>. (л.д.157). Кроме того, допрошенный в судебном заседании представитель управляющей компании в качестве свидетеля Халилов А.А. также пояснил, что все запорное оборудование, используемое при обслуживании здания, находится в тепловом узле, куда имеется отдельный, самостоятельный вход, не через помещение ответчика. Находящийся в помещении ответчика вентиль не используется. Также в помещении ответчика отсутствует иное запорное оборудование. Согласно, представленным ООО «Лепта», ответу от ДД.ММ.ГГГГ, а также планам холодного, горячего водоснабжения в помещении ответчика отсутствуют стояки холодного и горячего водоснабжения с запорной арматурой. Запорные устройства для регулирования системы горячего и холодного водоснабжения всего здания находятся в тепловом пункте технического помещения, площадью 110,3 кв.м, расположенного в цокольном этаже административного здания. (л.д.214,215,216). Изложенное подтверждается техническим паспортом здания (л.д.27), актами приема-передачи объекта в эксплуатацию, допуска в эксплуатацию узла учета тепловой энергии, о готовности к постоянной эксплуатации ответвления к потребителю и теплового пункта, справкой-разрешением на подключение к системам водоснабжения и водоотведения (л.д.28,31-36), рабочим проектом ООО ИК «Армада» от 2003-2005г. многоэтажного административного здания по <адрес>, корректировкой рабочего проекта ООО «Лепта» от 2007г. «Многоэтажное административное здание по <адрес>», обозренных в судебном заседании. Соответствие здания вышеуказанной проектной документации, требованиям закона подтверждено разрешением на ввод объекта в эксплуатацию. (л.д.29). Согласно заключения судебной строительно-технической экспертизы ООО «Центр судебных экспертиз» (л.д.117-132) следует, что был произведен осмотр помещений здания по адресу: <адрес>. Согласно техническому паспорту (л.д. 11-27) помещение № общей площадью 304 кв.м. расположено в цокольном этаже здания. В цокольном этаже здания также имеются технические и подсобные помещения общей площадью 110,3 кв.м. Вход в помещение № площадью 304 кв.м. выполнен отдельно от входа в остальные помещения цокольного этажа. В технических помещениях (остальных) размещены электрощитовая здания, помещение индивидуального теплового пункта (ИТП) с размещением систем автоматики и контроля потребления тепловой энергии, водомерный узел (насосная) с размещением систем автоматики и контроля за ресурсами, системы вентиляции, обслуживающие верхние этажи здания. В помещении № общей площадью 304 кв.м. расположены инженерные коммуникации: -выполнен транзитный ввод тепловой сети из стальных трубопроводов диаметром 80 мм., трубопроводы системы отопления здания (двухтрубная, с горизонтальной разводкой под потолком), установлена дополнительная запорная и регулирующая арматура которые обслуживают не только помещение №, но и другие помещения здания. Согласно письму ОАО «ВТГК» № от ДД.ММ.ГГГГ и № от ДД.ММ.ГГГГ, письму ООО «Лепта» № от ДД.ММ.ГГГГ, а также согласованному плану сети (л.д. 100) транзитный ввод труб теплоснабжения выполнен по временной схеме, согласно разработанной проектной документации, теплоснабжение административного здания по адресу <адрес> по постоянной схеме будет осуществляться после завершения строительства жилого дома по адресу: <адрес>7 через транзитные трубопроводы, идущие от тепловой камеры ТК-403А, расположенной на <адрес>, через подвал указанного жилого дома и запорная арматура будет вынесена из нежилого помещения цокольного этажа административного здания. -трубопроводы системы водоснабжения и водоотведения (канализации), а также санитарно-техническое оборудование (санузлы - относятся только к помещению №), расходомеры. Указанные трубопроводы, проходящие по помещению №, обслуживают только данное помещение за исключением стояков; -электропроводка силового электропотребления и освещения -системы вентиляции, выполненные в помещении №, обслуживают В материалах дела имеется акт допуска в эксплуатацию узла учета тепловой энергии у потребителя ООО «Альпина» от ДД.ММ.ГГГГ утвержденный руководителем энергоснабжающей организации и акт о готовности к постоянной эксплуатации ответвления к потребителю и теплового пункта, подписанный представителем теплоснабжающей организацией, представителем заказчика (ООО «Альпина»), представителем эксплуатирующей организации объекта (УК ООО «Центр»). Доступ ко всем трубопроводам и запорной арматуре, обслуживающим остальные помещения здания, в настоящее время управляющей компании обеспечен. Таким образом, установлено, что в нежилом помещении площадью 304 кв.м., расположенном в цокольном этаже многоэтажного административного здания по адресу: Саратов, <адрес> имеются как и во всех нежилых помещениях здания несущие и ненесущие стены, как и во всех нежилых помещениях здания - стояки холодного и горячего водоснабжения, электропроводка, система вентиляции. Имеющийся транзит теплотрассы носит временный характер. Имеющийся запорный вентиль проектом не предусмотрен, управляющей компанией не используется, все системы автоматики и контроля, запирающая арматура находятся в отдельном помещении с отдельным самостоятельным входом. Защита прав истца может быть осуществлена иным способом - путем переноса оборудования из спорного помещения ответчика в тепловой узел. Управляющей компанией с арендатором помещения заключен договор на техническое обслуживание, каких либо препятствий в осмотре спорного помещения не имеется, здание подготовлено к отопительному сезону. Спорное нежилое помещение было сформировано органами технической инвентаризации как самостоятельный объект недвижимости; в соглашении о распределении долей в административном здании № по <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ принимала участие и Амбросиенко С.В., знала о том, какое помещение распределяется истцу, была с этим согласна, подписала данное соглашение; по сведениям Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в отношении спорного нежилого помещения зарегистрировано право собственности Пастушенко С.Ю., которое в судебном порядке не оспорено. Также не представлено доказательств использования спорного нежилого помещения в целях обслуживания нужд владельцев помещений в данном доме, напротив с 2008г. ответчиком используется помещение исключительно в своих интересах. С учетом изложенного, суд полагает возможным отказать в удовлетворении заявленных требований. Согласно ст.100 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, по ее письменному ходатайству суд присуждает с другой стороны расходы на оплату услуг представителя в разумных пределах. Ответчиком были понесены расходы по оплате услуг представителя в размере 25 000 руб. (л.д.224,225). Учитывая характер заявленных требований, объем работы представителя, подготовку и сбор документов для подачи возражений, участие представителя в рассмотрении дела, конкретные обстоятельства дела, суд находит возможным взыскать понесенные расходы в размере 10 000 руб., поскольку суд считает расходы в этих пределах разумными. Руководствуясь ст.194-198,199 ГПК РФ суд решил: В иске Амбросиенко С. В. к Пастушенко С. Ю. о признании права общей долевой собственности на места общего пользования отказать. Взыскать с Амбросиенко С. В. в пользу Пастушенко С. Ю. расходы по оплате услуг представителя в размере 10 000 руб. Решение может быть обжаловано в Саратовский областной суд через Волжский районный суд г. Саратова в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме. Судья подпись А.А. Даниленко Согласовано: Судья:
обслуживающие только помещение №;
только указанное помещение.